Processo Civil (Nazaré) 48902-01-22 Ganim Ganim vs. Suhail Diab - parte 5

O juiz Kama considerou que a taxa de compensação acordada, que equivale a cerca de 10% do valor do contrato, não está sem uma proporção razoável ao dano esperado, pois um atraso no registro da propriedade é responsável por impedir a venda do apartamento pelo comprador quando necessário e causar-lhe grande prejuízo.

Aceito essa visão.  Um comprador em potencial pode relutar em negociar com imóveis que não estão registrados no nome do vendedor há tanto tempo.  Um atraso tão prolongado pode despertar no coração desse comprador o medo de que possa haver violação dos direitos do vendedor e fazê-lo deixar de se interessar pelo apartamento sem uma investigação adicional sobre o motivo do atraso.  É certo que não é a razão entre o valor da compensação acordada e o preço do apartamento, que foi examinada pelo juiz de primeira instância, que determina, mas sim a proporção entre a compensação acordada e o dano razoavelmente esperado.  No entanto, a taxa de dano esperado também é muito afetada pelo valor do apartamento.  A consideração do tribunal, que determinou que a compensação acordada está em proporção razoável ao dano, é uma consideração correta, e não há espaço para intervirmos" (ibid., págs.  328 C-F)

81. Veja também Recurso Civil (Distrito de Tel Aviv) 2105/06 Moran Levitt Ltd.   Eli, Roni, Avi Initiative and Development Ltd.  [Nevo] (11 de outubro de 2012), no qual houve um atraso de 6 anos no registro do condomínio, e o tribunal não interveio na taxa de compensação acordada de 10% do valor contratual (ibid., parágrafo 12).
82. Também deve-se notar que um atraso no registro dos direitos sobre um imóvel que pode ser construído pode impedir o comprador de obter uma licença de construção, e um dos documentos que deve ser anexado à solicitação de permissão é um documento de registro do Cartório de Registro de Terras (Regulamento 33(a)(4) do Regulamento de Planejamento e Construção (Licenciamento de Construção), 5776-2016), impedindo assim que ele construa no terreno durante o período de atraso, o que pode causar, entre outras coisas, danos financeiros devido a um possível aumento nos insumos de construção. Isso é especialmente verdadeiro quando, em nosso caso, o vendedor-réu não estava registrado como proprietário dos direitos sobre o terreno e, portanto, não era possível obter o consentimento dele para apresentar um pedido de permissão (veja o Regulamento 36 do referido Regulamento de Planejamento e Construção).
83. Veja também: Tel Aviv (Shalom Tel Aviv) 70060-05-19 Idan Ohana v. Estado de Israel Administrador-Geral do Distrito de Jerusalém [Nevo] (15 de abril de 2024), no qual a alegação dos autores por infração devido à falta de registro dos direitos no apartamento no prazo foi aceita.  O tribunal não interveio no valor da compensação acordada, que representava 10% da contraprestação contratual.
84. Deve-se notar que, no caso CA (Distrito de Tel Aviv) 33449-10-14 Yifat Kfir v. Hannah Tamir [Nevo] (28 de outubro de 2015), foi aceito um recurso contra uma sentença em que o Tribunal de Magistrados interveio no valor da compensação acordada, que era cerca de 20% da contraprestação, reduzindo-a significativamente e drasticamente, já que foi provado que as partes davam grande importância à data de registro dos direitos, e portanto foi determinado que não havia motivo para reduzir a indenização acordada (ibid.), parágrafos 8, 15-16).  Nosso caso é diferente porque não foi provado que as partes atribuíssem grande importância à data da transferência dos direitos e não houve uma reivindicação de dano específico que os autores temessem no momento da conclusão do contrato em caso de atraso no registro dos direitos, e o fato é que os autores concordaram em estender a data de registro dos direitos em nome do réu por um período superior a três anos.
85. Levando em conta a totalidade das circunstâncias do caso, e como uma intervenção no valor da compensação acordada deve ser feita com moderação, e a redução deve ser feita "ao limite superior do limite de razoabilidade" (caso Howard), e já que no caso Sinai e no caso Levitt não foi determinado que a porcentagem de 10% atende ao limite máximo da razoabilidade exigida, e levando em conta a taxa de compensação acordada habitual e é costumeira em contratos de venda de imóveis como regra, como mencionado acima, o que também foi aprovado no caso Kfir Acima, achei apropriado fixar o valor acordado da compensação em ILS 79.500, que constitui 15% da contraprestação contratual.
86. Como regra, o valor da compensação acordada apresentará diferenças de ligação em relação à data da violação (a data marcada para o cumprimento da acusação) [CA 281/83 Suleiman Haronian v. Espólio do falecido Menashe Khalifa, IsrSC 39(4) 20 (1975), pp.  25b-e.  Veja também: CA 439/85 Hershfinkel & Son Ltd.    Yitzhak Goldstein, IsrSC 42(1) 286 (1988), p.  291], onde o fato de o autor ter demorado a apresentação da ação não justifica sua não decisão [CA 525-81 Gazit and Shaham Building Company Ltd.  v.  Zvi Rosen, IsrSC 36(2) 337, pp.  343-344; e CA 527/89 Majed Rabah v.  Kibbutz Nahsholim - Agricultural Cooperative Society Ltd., IsrSC 46(1) 375 (1991), pp.  378 E-F].
87. No entanto, em nosso caso, tanto na declaração de reivindicação (seção 20) quanto nos resumos (seção 40), os autores solicitaram uma decisão sobre as diferenças de ligação e o interesse "a partir da data em que a reivindicação foi protocolada", e o tribunal não lhes concederá mais do que o solicitado. Portanto, a estimativa do valor será a partir da data em que a reivindicação for protocolada.

O Aviso ao Terceiro contra o Administrador

88. Como mencionado acima, paralelamente à apresentação da declaração de defesa, o réu apresentou uma notificação a um terceiro contra o receptor. No âmbito do aviso, ele argumentou que, na medida em que é obrigado a pagar a compensação acordada, o administrador deveria ser obrigado a pagá-la porque deve ao réu um dever conceitual e concreto de cuidado, ele o violou por suas ações e que a negligência causou ao réu dano (que é o pagamento da compensação acordada).  Ele também alegou que o administrador havia violado o acordo entre eles e que essa violação causou o referido dano.  Além disso, ele alegou ato adicional por violação do dever estatutário e causou quebra de contrato (parágrafos 69-70 do aviso ao terceiro).
89. Por outro lado, na declaração de defesa apresentada em seu nome, o administrador negou a alegação de que ele havia violado o primeiro acordo. Ele enfatizou que não há nenhuma disposição no primeiro acordo que estabeleça uma data para o registro dos direitos sobre a propriedade em nome do réu.  Isso porque estamos lidando com a obrigação de nos esforçar.  Ele não previu o dano no caso específico e não esperava que o réu vendesse a propriedade em um curto período de tempo, contrariando a proibição estabelecida no primeiro acordo.  Ele ainda alegou que, de acordo com o primeiro acordo, a responsabilidade pelo registro do imóvel cabia ao próprio réu.  Quanto à alegação de negligência, o administrador argumentou que, neste caso, ele não tem um dever concreto de cuidado, pois não tinha conhecimento algum do segundo acordo e, portanto, não previu o dano, e que, em qualquer caso, deve ser determinado que a conduta do réu constitui culpa contributiva a uma taxa de 100%.
90. Pela leitura dos resumos do réu, parece que ele reduziu a causa de ação contra o administrador judicial apenas ao motivo de quebra de contrato entre eles, negligenciando os outros fundamentos levantados no aviso (parágrafo 37 de seus resumos). Deve-se notar que os resumos do réu não contêm uma discussão jurídica sobre a causa de ação contra o receptor e não incluem uma análise dos fundamentos da causa.  Tudo o que se argumenta neste caso é que a conduta do administrador constitui uma grave violação das disposições do primeiro acordo, e que o administrador deveria ter previsto antecipadamente os danos que poderiam ser causados ao réu em decorrência de sua conduta irrazoável (parágrafos 37-38 dos resumos do réu).
91. Como o autor abandonou em seus resumos o fundamento do delito civil baseado nos três atos citados no aviso ao terceiro (negligência, violação do dever estatutário e quebra de contrato), então, e de acordo com a jurisprudência (o caso Roth e a jurisprudência adicional mencionada na seção 51 acima), não preciso discutir esse fundamento, e a discussão se concentrará na causa contratual, na qual o réu fundamentou sua reivindicação de responsabilidade perante o administrador em seus resumos.
92. À primeira vista, parece que há realmente uma razão para o defeito, pois vários anos se passaram desde a data da assinatura do primeiro contrato de venda (cerca de seis anos) até o dia em que os direitos foram registrados em nome do réu. Não é possível determinar, com base nas provas, que o receptor agiu com a devida diligência, como alega, e tomou todos os meios à sua disposição em prazos razoáveis para permitir o registro dos direitos sobre a propriedade em nome do réu.  Especificamente, o fato de nenhuma data específica ter sido estabelecida no primeiro acordo não isenta o administrador de sua obrigação de agir dentro de um prazo razoável e, à primeira vista, certamente parece que teria sido possível adotar os mesmos procedimentos que permitiram, no fim das contas, registrar os direitos, em data anterior [veja e compare: Tel Aviv (Hai District) 53239-02-16 Mira Tours Ltd.    Doron Zar, Adv. - Administrador [Nevo] (02/02/2020), parágrafo 24].  No entanto, não achei necessário elaborar sobre esse assunto porque, na minha opinião, mesmo aceitar os argumentos do réu sobre a conduta do administrador e determinar as conclusões do dever do administrador não salva o réu, e as razões para isso serão apresentadas abaixo.
93. A Seção 10 da Lei dos Medicamentos estabelece:

"O direito à compensação

10. A parte lesada tem direito a uma compensação pelo dano causado a ela como resultado da violação e suas consequências, e que o infrator viu ou deveria ter visto antecipadamente, no momento da celebração do contrato, como resultado provável da violação" (ênfase adicionada)
11. "A expectativa do infrator é examinada no momento da conclusão do contrato. Esse elemento está na base do argumento de que o alcance da responsabilidade do infiltrado reflete o risco que ele estava disposto a assumir na fase de conclusão do contrato.  Portanto, mesmo que o infrator tome conhecimento após a conclusão do contrato do dano causado à outra parte como resultado da violação, isso não ampliará sua responsabilidade" (ênfase no original) [Daniel Friedman, Nili Cohen, Contracts (Vol.  4, 2011), pp.  614-615].
12. No nosso caso, não foi provado que o administrador previu o dano, ou deveria tê-lo previsto na época da conclusão do primeiro acordo, já que naquela época não havia nenhum acordo entre o réu e os autores, e o acordo foi assinado cerca de dois anos depois.
13. Isso é ainda mais evidente quando, na cláusula 14.2 do primeiro acordo, foi esclarecido que o réu teria direito de vender a propriedade somente após receber a posse da propriedade ou após a transferência dos direitos sobre a propriedade para ele, conforme a cláusula 10 do contrato, o que ocorrer posteriormente.
14. Deve-se notar que é claro pelo material das provas, e de fato não há disputa quanto a isso, que em nenhum momento após a assinatura do segundo acordo o administrador foi informado pelo réu sobre a transação que foi firmada entre ele e os autores, e, de fato, essa informação foi ocultada aos olhos do administrador.
15. De fato, se o administrador soubesse antes de assinar o primeiro acordo que o réu pretendia vender a propriedade para outra pessoa, poderia ter sido apropriado obrigá-lo - em virtude do direito contratual - a compensar o réu pelo valor da compensação acordada que este deveria pagar aos autores [ver exemplos disso em CA 734/84 Shimon e Elisheva Avidan v. Mordechai e Aliza Ben Hamo, IsrSC 41(4) 078 (1987); CA 329/89 Gil Sabo v.  Nechama Malach [Nevo] (31 de dezembro de 1989); e CA 879/92 Makor Offerings and Rights Ltd.    Lynn Rosman, IsrSC 50(1) 774 (1996), p.  791].
16. Além disso, no nosso caso, o primeiro acordo estipulava expressamente que, se o imóvel for vendido pelo réu (quando o réu terá direito a fazê-lo de acordo com o que está estabelecido na cláusula 14.2 do primeiro contrato), então "isso não deverá estabelecer qualquer obrigação (sic., no original, AS) do vendedor para com o comprador e/ou o outro e/ou quem quer que seja" (cláusula 14.2 ao final do primeiro acordo). Essa disposição, na prática, isenta o administrador judicial de qualquer responsabilidade para com o réu caso o imóvel seja vendido pelo comprador (o réu), e é suficiente rejeitar a reivindicação do réu com base na alegação de quebra de contrato e, como resultado, na rejeição do aviso a terceiros.
17. Em seus resumos, o réu ignorou completamente a disposição da cláusula 14.2 do primeiro acordo e não explicou por que, apesar da disposição da referida cláusula e mesmo que o administrador não tenha sido informado do acordo com os autores, o administrador deveria ter previsto o dano, assim como não explicou por que o administrador ainda deveria ser obrigado, apesar da referida cláusula que o isenta de qualquer obrigação para com o réu no caso da venda do imóvel a um terceiro.
18. O advogado do administrador explicou em seus resumos sobre a alegação de negligência, mas, como mencionado acima, esse argumento também foi negligenciado nos resumos do réu, que não mencionou a palavra "negligência" em todos os seus derivados, e em nenhum caso sem discutir os fundamentos do ato ilícito de negligência e sem demonstrar que eles existem em nosso caso. Portanto, não há necessidade de discutir a ação em seu mérito, e basta rejeitá-la, além da questão de saber se é possível contornar uma cláusula contratual que isenta da responsabilidade baseando-se no delito civil [ver, por exemplo, Tel Aviv (Be'er Sheva District) 5016-08 Farms Rodad Cooperative Agricultural Society Ltd.    Eilat Municipality [Nevo] (9 de setembro de 2013), parágrafo 19].
19. Antes da necessidade necessária, observo que, mesmo que o réu tivesse reiterado a alegação de negligência no âmbito de seus resumos, eu a teria rejeitado. Já foi decidido que um administrador judicial tem um dever conceitual de cuidado para com as partes envolvidas no processo de administração judicial [LCA 9227/12 Shai Granot, Receiver v.  Spizer Ruth [Nevo] (27 de agosto de 2013), parágrafo 19; Recurso Civil (Distrito de Jerusalém) 8247-11-14 Nissim Adika v.  Yaakov Amster [Nevo] (06/04/2018), parágrafo 38; CA (Tribunal Distrital) 33890-03-14 Hanoch Adi Zahav v.  Yosef Shabi [Nevo] (07/09/2014), parágrafo 11], mas ainda precisa ser demonstrado que, no caso específico do autor do dato, tem um dever concreto de cuidado [CA 145/80 Shlomo Vaknin v.  Conselho Local, Beit Shemesh, 37(1) 113, p.  125 (1982)].
20. O réu não alegou que, nas circunstâncias específicas do nosso caso, o administrador deveria esperar que ele, ou seja, o réu, violasse as disposições do primeiro acordo e vendesse a propriedade aos autores, ao mesmo tempo em que se comprometia a registrar os direitos em seu nome em um curto período de tempo. Mesmo que o réu tivesse levantado a reivindicação mencionada, teria sido difícil aceitá-la, pois isso significava que o administrador deveria ter antecipado uma violação do primeiro acordo pelo réu ao vender a propriedade para um terceiro antes da data prevista para isso, conforme o acordo, e sem qualquer indicação disso.
21. Mesmo que estivéssemos dispostos a assumir que havia um dever concreto de cuidado, isso ainda assim não nos teria salvo, já que parece que a culpa contributiva do réu nas circunstâncias do nosso caso clama para o céu e é uma falha significativa e decisiva. O réu firmou um contrato de venda com os autores em violação do acordo com o administrador judicial.  No acordo com os autores, ele se comprometeu a registrar os direitos sobre a terra em seu nome em apenas 40 dias.  Nessa fase, o processo do réu em relação ao administrador, e daquele em relação às autoridades fiscais e ao Município de Nazaré, era transitório e ainda não estava claro quando os direitos seriam registrados em nome do réu.  O próprio réu admitiu que essa obrigação que assumiu era "irrazoável" (parágrafo 39 do aviso ao terceiro).  Além disso, o réu não informou o administrador judicial em nenhuma etapa sobre a transação com os autores.  Se o réu tivesse feito isso, certamente é possível que os dominós tivessem caído de forma diferente e talvez a máscara legal diante de mim não tivesse nascido.  Portanto, certamente havia espaço para impor uma culpa contributiva significativa ao réu.
22. Embora a alegação de violação do contrato também tenha sido abandonada nos resumos do réu, observo que ela também deve ser rejeitada no mérito, já que foi provado que o receptor não tinha conhecimento algum do segundo acordo, e não há alegação de que deveria ter sabido dele, que um dos elementos do ato civil é "o conhecimento do terceiro - tanto em relação à existência do contrato quanto ao fato de que sua conduta pode levar à violação do contrato, incluindo conhecimento construtivo ou fechar os olhos" [CA 1137/23 Eliyahu Deri v. Jewish National Fund [Nevo] (5 de maio de 2025).  Parágrafo 178.  Veja também: CA 8191/16 Dialet Ltd.    Avraham Harar [Nevo] (17 de junho de 2019), parágrafo 39].

Conclusão

106. Portanto, aceito a reivindicação em parte e obrigo o réu a pagar aos autores a quantia de ILS 79.500. Esse valor contará com diferenciais de ligação e juros conforme exigido por lei, desde a data do protocolo da reivindicação, 23 de janeiro de 2022, até o pagamento total efetivamente efetuado.
107. Além disso, ordeno que o réu pague aos autores, por meio de seus advogados, despesas legais no valor total de ILS 3.000 (considerando o valor concedido em comparação com o valor reivindicado), bem como honorários advocatícios no valor total de ILS 14.000 (incluindo IVA). Se essas quantias não forem pagas dentro de 30 dias a partir da data da sentença entregue ao advogado do réu, um juro shekel será adicionado a elas, conforme estabelecido na seção 2(a) da Cláusula de Juros e Ligação, 5721-1961, a partir de hoje até que o pagamento total seja efetivamente efetuado.
108. Rejeito o aviso a um terceiro. À luz das provas sobre a conduta do administrador, decidi conceder-lhe despesas legais e honorários advocatícios a seu favor, em um valor reduzido, que fixei em um valor total de ILS 8.000, a ser pago pelo réu ao administrador por meio de seu advogado em até 30 dias a partir da data da sentença ao advogado do réu-informante, caso contrário, um interesse shekel será acrescentado conforme estabelecido na seção 2(a) da Cláusula de Interesse e Ligação.  5721-1961, de hoje até o pagamento total ser efetivamente feito.

A Secretaria fornecerá uma cópia da sentença às partes por meio de seus advogados.