O projeto "Preço do Comprador" - contexto, metas e métodos de implementação:
- O projeto "Preço do Comprador" é um projeto emblemático do governo, e a decisão de implementá-lo em um novo formato foi tomada pelo governo israelense em 2015, por iniciativa do então Ministro das Finanças, Moshe Kahlon, após a crise habitacional em Israel, causada pelos aumentos significativos nos preços das moradias e pela dificuldade criada para várias populações em comprar um apartamento nessa situação.
O principal objetivo do projeto "Preço do Comprador" é possibilitar moradia acessível para aqueles que foram definidos como "elegíveis" para assistência segundo o projeto, voltando principalmente para casais jovens e indivíduos sem apartamento, aumentando a oferta de apartamentos a preços reduzidos, o que permitirá que todos os "elegíveis", conforme definido no projeto "Preço do Comprador", possam comprar um apartamento.
- O programa "Preço do Comprador" existia em um formato significativamente reduzido e em menor escala no início dos anos 2000. No entanto, em 2015, o governo israelense decidiu expandir o programa e construir milhares de unidades habitacionais, que seriam oferecidas à venda a um preço acessível para jovens casais casados ou solteiros com mais de 35 anos que não possuíam apartamento nos cinco anos anteriores ao pedido de inclusão no projeto, tudo com o objetivo de reduzir os preços dos apartamentos em Israel. Devido à grande demanda criada pela compra de apartamentos como parte do projeto "Preço do Comprador", as pessoas "elegíveis" foram determinadas a adquirir um apartamento a um preço reduzido dentro do âmbito do projeto, por meio de loterias.
- A Decisão Governamental 547 (DR/13) do Comitê Ministerial de Assuntos de Habitação, que recebeu validade de uma decisão governamental em 14 de julho de 2013 (anexada como Apêndice 1 à Declaração de Recurso emendada), estabeleceu os critérios para elegibilidade para moradia a preço reduzido. Na Decisão Governamental 203 (DR/13) do Comitê Ministerial de Planejamento, Construção, Imóveis e Habitação, que recebeu validade de decisão governamental em 9 de julho de 2015, decidiu-se expandir o plano para habitação de baixo custo, definida como "Preço do Comprador" (anexada como Apêndice 2 à Declaração de Recurso emendada), e no âmbito da qual foi determinado o mecanismo para a implementação do projeto. Na Decisão Governamental 315 (DR/23) do Comitê Ministerial de Planejamento, Construção, Imóveis e Habitação, que recebeu validade de uma decisão governamental em 30 de julho de 2015, foi estabelecido o plano para a concessão de descontos de terreno, subsídios e subsídios ao desenvolvimento em construção de alta densidade (anexado como Apêndice 3 à Declaração de Recurso emendada).
- Assim, e para fins de implementação do projeto "Preço do Comprador", decisões também foram tomadas pelo Conselho de Terras de Israel nº 1430 de 15 de julho de 2015 (anexado como Apêndice 4 ao recurso alterado), bem como decisões de acompanhamento e decisões atualizadas (veja também Apêndice 5 para a declaração de recurso alterada), que determinou, entre outras coisas, o método de comercialização das terras pertencentes ao estado designadas para a faixa de "Preço do Comprador".
- De acordo com as decisões mencionadas, foram determinados os lotes designados para construção de alta densidade, que serão comercializados sob a trilha de "Preço do Comprador", onde, em contraste com o formato usual das licitações da ILA, em que o vencedor da licitação para a compra dos direitos do terreno é a empresa empreendedora (ou empreiteiro) que fez a maior oferta pelo terreno, as empresas empreendedoras que competiram nas licitações do "Preço do Comprador" competiram e foram obrigadas a licitar o Preço mais baixo por metro quadrado de um apartamento (ou seja: preço final por metro quadrado construído excluindo o IVA).
Isso está de acordo com as especificações vinculativas de construção para apartamentos que foram determinadas como parte dos termos da licitação (doravante – as especificações vinculativas), e quando, de acordo com os termos da licitação, um preço máximo por metro quadrado de apartamentos era determinado pelo Estado (ver, por exemplo, a cláusula 3.1.3 do livreto de licitação em Tirat HaCarmel – Apêndice B à declaração de recurso emendada, assim como a cláusula 3.3.9 do livreto de licitação, que trata da determinação do preço máximo para um apartamento "Preço do Comprador").
- O preço por metro quadrado de um apartamento inclui todos os custos de todo o trabalho organizacional, jurídico e de manuseio necessários para a construção e entrega dos apartamentos aos responsáveis pelo Ministério da Habitação, incluindo os custos do componente imobiliário, bem como o planejamento e execução das obras de construção e desenvolvimento, além de todos os custos associados – licenciamento, taxas, marketing, despesas legais, despesas de financiamento, lucros dos empreiteiros, garantias Lei da Venda, o registro do edifício como condomínio, bem como o registro dos direitos sobre os apartamentos em nome dos compradores de apartamentos (ver, por exemplo, as cláusulas 3.1.5-3.1.6 do livreto de licitação em Tirat HaCarmel - Apêndice B à declaração de recurso emendada).
- Os preços dos lotes eram determinados pelo estado (ILA), enquanto para fins do projeto "Preço do Comprador", foi determinado que avaliações individuais dos complexos de terrenos seriam realizadas pela ILA, e a taxa de desconto dada pelo valor do terreno na licitação seria de até 80% para cada unidade habitacional.
Em outras palavras, o Estado decidiu subsidiar o preço do terreno nos projetos "Mehir LaMishtaken", para que o empreiteiro ou a empresa empreendedora possa oferecer o menor preço possível por metro quadrado de apartamentos, em relação às especificações obrigatórias dos apartamentos destinados à construção no projeto. Deve-se notar que esse formato de licitações de "Preço do Comprador" teve um impacto significativo nas receitas do Estado e, segundo as demonstrações financeiras do governo israelense para 2017, mais de NIS 4,5 bilhões foram deduzidos das receitas do Estado devido aos descontos concedidos no terreno, além de um subsídio dos custos de desenvolvimento para incorporadoras e subsídios concedidos aos compradores de apartamentos no âmbito do projeto, que totalizaram mais NIS 1,4 bilhão (veja o relatório do Controlador do Estado de 2020 relativo ao Ministério da Construção e Habitação). "Aspectos do programa habitacional do governo "Preço do Comprador", cujas partes relevantes foram anexadas como Apêndice 6 à declaração de recurso emendada).
- De acordo com os termos da proposta de "Preço do Comprador" - após vencer a licitação, o empreiteiro vencedor é obrigado a assinar um contrato de locação com a ILA. Um apêndice ao contrato de locação foi anexado às "Condições Especiais (Faixa de Preço do Comprador)", no qual foi determinado que suas disposições prevalecem sobre as disposições do contrato de locação (doravante – Apêndice às Condições EspeciaisTambém determina, entre outras coisas, o cronograma para a execução das ações que o vencedor deve realizar, incluindo a assinatura de um contrato de construção com o Ministério da Construção e Habitação, e a data para a conclusão da construção – dentro de 40 meses a partir da data de determinação, que é a data de notificação da vitória da licitação (o contrato de locação e o anexo às condições especiais foram anexados como parte do Apêndice B à declaração de recurso emendada).
- No âmbito do contrato de construção (veja, por exemplo, Apêndice 7 A declaração juramentada da principal testemunha do CEO do recorrente, Sr. Arnon Friedman, determinou os compromissos do vencedor de realizar a construção das unidades habitacionais e o trabalho de desenvolvimento dentro dos limites do lote, de acordo com as especificações vinculativas e o cronograma estabelecido no contrato de construção (ver, por exemplo, a cláusula 6 do contrato de construção). Apêndice 7 ao affidavit do recorrente).
- Além disso, o vencedor da licitação se compromete, conforme o contrato de construção, a vender todos os apartamentos "Preço do Comprador" do condomínio para aqueles que serão selecionados no processo de loteria (ver, por exemplo, a cláusula 9.7 do contrato de construção). Apêndice 7 À declaração juramentada do apelante, bem como às regras da loteria para aqueles com direito a comprar apartamentos nas linhas do "Preço do Comprador", Apêndice H à declaração de recurso alterada), no arcabouço contratual de um contrato de venda, cujos princípios e termos foram determinados pelo Estado (ver parágrafo 13 do contrato de construção, e Apêndice C6 O contrato de construção contém "Diretrizes sobre a formulação de termos-chave em um contrato padrão entre um vendedor e um comprador de apartamento"), por um preço não superior ao valor por metro quadrado de um apartamento, que foi oferecido pelo vencedor da licitação.
Em outras palavras, após vencer a licitação e fazer os pagamentos exigidos ao vencedor, ele é obrigado a convidar os vencedores elegíveis que ganharam na loteria, de acordo com uma lista enviada pelo estado, para poder escolher um apartamento no projeto e assinar um contrato de venda para um apartamento no projeto "Preço do Comprador" pelo preço final conforme a licitação. Tudo de acordo com as instruções das autoridades estatais, e especificamente por meio e de acordo com as instruções de uma empresa de controle em nome do Ministério da Construção e Habitação (doravante – Companhia de Controle) e o cronograma nele estabelecido (veja, a esse respeito, a tabela e o fluxograma enviados pela empresa de controle ao vencedor da licitação do "Preço do Comprador", que incluem o processo de aprovação, a publicação da loteria e a venda dos apartamentos com Preço do Comprador. Apêndice A e Apêndice B à declaração de recurso emendada).
- Após a assinatura dos contratos de venda, o vencedor deve cumprir sua obrigação de construir os apartamentos no projeto "Preço do Comprador" dentro do prazo estipulado (40 meses a partir da data de vencer a licitação) e garantir que os direitos neles presentes sejam transferidos para os compradores elegíveis, e que eles estejam registrados em seu nome.
- Também vale ressaltar que existem projetos de "Preço de Compra", nos quais, de acordo com os termos da licitação, todas as unidades habitacionais que serão construídas atendem às condições do programa de "Preço de Comprador", e também há projetos nos quais cerca de 80% dos apartamentos estão sob os limites do programa de "Preço de Comprador", enquanto cerca de 20% dos apartamentos podem ser vendidos pelo incorporador/empreiteiro no mercado livre sem as limitações e condições do programa "Preço de Comprador".
A base factual que não está em disputa:
- A ILA e o Ministério da Construção e Habitação publicaram três propostas na trilha "Preço do Comprador" em Tirat HaCarmel, Kiryat Eliezer em Haifa e Kiryat Ono (o livreto de licitações em Tirat HaCarmel de 2016 (idêntico ao concurso em Kiryat Eliezer) foi anexado como Apêndice 1 ao depoimento juramentado do Recorrente, e o livreto de licitações Kiryat Ono de 2018 foi anexado como Apêndice 6 ao depoimento do Recorrente).
O licitado em Tirat HaCarmel tem como objetivo construir 244 unidades residenciais, enquanto o tender de Kiryat Eliezer tem como objetivo construir 213 unidades habitacionais. As unidades habitacionais incluídas nas licitações de Tirat HaCarmel e Kiryat Eliezer estão todas sujeitas às condições de "Preço do Comprador".