... Uma nota de advertência deve ser assinada em favor do comprador logo após a execução da transação, e essa ação também não é complicada e envolve um custo de ILS 159. Emitir um documento atualizado logo após a execução da transação e registrar uma nota de advertência logo após a transação são duas ações que não têm custo e têm o poder de evitar danos graves e complicações legais."
- Embora seja possível apontar uma abordagem diferente na jurisprudência sobre esse assunto, e ver a opinião do Honorável Justice Melcer (CA 580/10 Nir Cooperatives National Cooperative Association for Workers' Settlement v. Hod Hasharon Municipality [Nevo]) e a opinião do Honorável Justice Rivlin (CA 8881/07 Lev v. Toby [Nevo]), parece que a abordagem do Honorável Justice Amit é uma abordagem comum na jurisprudência. Para a aplicação dessa abordagem pelos tribunais de primeira instância, veja, entre outros, em Recurso Civil 62146-11-15 Abu Saleh v. Abu Raya et al., [Nevo] (18 de maio de 2021); Recurso Civil 21123-03-16 Sach v. Nassar et al., [Nevo] (21 de maio de 2018); Recurso Civil (Hai) 15200-05-21 Nader Fahmawi v. Sa'id Fahmawi, [Nevo] (9.3.23); Ceasel (Tel Aviv) 5332-11-20 Psagot Israel Ltd. v. Comissário de Processos de Insolvência e Reabilitação Econômica, [Nevo] (5 de junho de 2023).
- Não há disputa de que os autores não registraram uma nota de advertência sobre os direitos de Ali em relação à transação de doação, apesar de terem passado 34 meses até a data do engajamento na transação contrária. Também não pode haver contestação de que um relatório da transação não aparece no registro público de terras. Não foi alegado, e em todo caso não foi provado, que havia impedimento para o registro de tal nota. Os direitos herdados por Ali foram transferidos para seu nome em março de 2022, e não foi alegado que não poderiam ter sido transferidos para seu nome ainda antes, nem houve qualquer alegação de dificuldade objetiva em registrar uma nota de advertência, certamente não após essa data. O autor foi questionado em seu interrogatório por que não tiveram o cuidado de registrar uma nota de advertência, e sua resposta foi que não acreditava que tal coisa aconteceria (p. 3). Essa resposta, é claro, não é suficiente.
- Na decisão proferida no CA 8559/15 Suleiman Abbas v. Oven Falls Ltd., parágrafo 53 [Nevo] (27 de maio de 2018), a Suprema Corte observou o período razoável durante o qual o primeiro comprador deve registrar uma nota de advertência, após o qual parece que afalha em registrar uma nota, negligência ou culpa por parte do proprietário da primeira transação, que pode constituir justificativa para a aplicação da exceção prevista na regra Ganz. No mesmo caso, foi decidido:
"...Determinar o prazo razoável para que uma advertência seja apresentada pelo primeiro comprador depende das circunstâncias e pode variar de caso para caso. No entanto, a prática é que o comprador escreva uma nota de cautela muito rapidamente. No entanto, na minha opinião, uma certa desvio - não acentuada, em relação ao grau de agilidade - não deve ser vista como negligência que bloqueia a prioridade do primeiro comprador, e nesse contexto o Prof. M. Deutsch observou o seguinte: 'Dada a prática aceita, segundo a qual é costume tomar uma nota muito rapidamente, pode-se presumir que o 'tempo razoável' é medido em termos de alguns dias ou semanas" (ver: Miguel Deutsch, "Discricionariedade Judicial no Direito das Transações Conflitantes - Tendências e Reflexões," Sefer Or - Artigos em Honra ao Juiz Theodore Orr, Direito e Negócios 305 (2013); Miguel Deutsch 'O ônus do registro de uma nota de advertência no mercado imobiliário - A Regra de Ganz e suas Implicações, Hapraklat 47 181 (5764-2004;...')".
- Os próprios autores argumentaram nos resumos que, se não fosse pela negligência e negligência do advogado que representou as partes na transação de doação, ao não registrar uma nota de advertência, a reivindicação não teria surgido, pois a nota de advertência teria impedido o registro da propriedade em nome de Mu'taz. As reivindicações dos autores contra a pessoa que os representou na transação de doação não os salvarão na relação entre eles e os réus (e eu não determino a questão da negligência do advogado). Pelo contrário, isso constitui uma admissão de negligência própria ao não registrarem a nota.
- Essas declarações reforçam a determinação de que o ônus de provar a falta de consideração e boa-fé é dos autores. Como mencionado, eles não levantaram a carga.
- Até agora, mencionei o acordo contraditório entre Ali e Mu'taz. Mesmo que queiramos examinar a transação de doação em relação à transação entre Mu'taz e Sa'id (a terceira transação), acredito que a transação de doação está no fundo.
- Disse que deu uma versão consistente e confiável. Ele não tentou dar detalhes que não sabia e não fingiu saber todos os detalhes. Este é um trabalhador independente de reforma, que comprou várias terras na região e vendeu algumas delas. Sa'id disse que não teve contato com Ali e que não sabia de nenhum problema que impedisse a compra da terra (Ali também afirmou não ter contato com Sa'id). Ele testemunhou que Mu'taz o procurou e o interessou pelos imóveis, explicando que era um terreno que ele estava prestes a receber de seus primos. Sa'id entregou os dados da terra, um lote e um lote, ao advogado Naamneh, que o representa regularmente em outras transações também, e ele verificou os direitos no cartório para ele e redigiu os contratos de compra após garantir que não havia impedimento para a compra da terra.
- Essa conduta de Sa'id, que desejava se basear nos exames realizados por seu advogado, não era falha. A versão de Sa'id de que ele não sabia de nenhum problema com a terra ou sobre a transação contraditória é confiável para mim. Sa'id testemunhou, e sobre esse assunto também, aceito sua versão, de que se ele soubesse da "bagunça nesta terra" não teria entrado nela (p. 49 da transcrição). Não foi alegado, e em todo caso não provado, que havia um interesse econômico claro ou uma oportunidade de negócio especial para Said, que justificasse a compra de terras que servissem de base para uma contra-transação. Não tive a impressão de que havia uma necessidade especial de Said comprar especificamente essa terra, de uma forma que o levasse a entrar em um acordo problemático. Durante a audiência, Sa'id também expressou sua disposição em abrir mão da terra se o dinheiro que havia pago fosse devolvido a ele (e isso também foi dito em relação à proposta feita pelo tribunal). Em outras palavras, não havia razão lógica para Sa'id fazer um acordo com Mu'taz quando ele sabia ou fechava os olhos para dados suspeitos sobre uma transação contraditória sobre o mesmo imóvel.
- O mesmo vale para o advogado Na'amneh, que representou Sa'id e trabalhou para providenciar tudo o que é legalmente necessário para a compra e transferência dos direitos por Sa'id. Os autores alegaram que o advogado Naamneh sabia, ou deveria saber, sobre a transação de doação, e que essa informação deveria ser atribuída a Sa'id, mas a alegação não foi comprovada nem comprovada em nível factual, pois nenhum conhecimento suspeito ou indicação da existência de uma transação contrária foi provado, e eu não encontrei razão para que o advogado Naamneh fosse suspeito de tal transação. Quando se trata de imóveis regulados, é suficiente examinar o documento de registro de terras (veja, a esse respeito, CA 839/90 Raz Building Company Ltd. Ehrenstein, PD 45 (5) 739 e Cell (Chai) 61147-12-15 Faraj Salman v. Espólio do falecido Habib Samaan, [Nevo] (26 de junho de 2019)). Também não há razão lógica para que o advogado Naamneh conduza conscientemente seu cliente (regular) a uma transação problemática.
- Portanto, acredito que, seja analisando a transação contraditória entre Ali e Sayid, se consideramos a segunda e terceira transações como uma única transação, e as examinamos como uma transação contrária, ou se examinamos a transação entre Mu'taz e Sa'id (a terceira transação), os autores não demonstraram que os direitos de Ali foram adquiridos sem contraprestação ou falta de boa-fé.
- Quando cheguei aqui, reitero que estamos lidando com uma concorrência entre uma transação de doação e uma transação de venda. Essa competição, segundo a jurisprudência, não é uma competição entre transações de peso igual. O interesse do comprador é mais forte do que o do destinatário do presente, já que o comprador pagou contraprestação pelo direito adquirido, em vez do destinatário do presente. No caso Civil Appeal (Hai) 297/04 Diab v. Diab, [Nevo], o Honorável Justice Amit, sentenciado no Tribunal Distrital, decidiu que há espaço para preferir uma transação de venda que ocorra tardiamente, se ela tenha sido feita de boa-fé e em contraprestação, mesmo que a transação tardia não tenha terminado em registro. Veja também Recurso Civil (Hai) 56946-05-20 Hamad Mahmoud Gadir v. Ibrahim Ben Ali Hujairat [Nevo] (8 de junho de 2021).
O Honorável Justice Amit reiterou essa opinião na Suprema Corte, na decisão proferida no CA 1405/19 [Nevo], mencionada acima, dizendo: "... Quanto à classificação do primeiro acordo no prazo como transação de doação, isso leva ao fato de que o direito da primeira pessoa que não registrou uma nota de advertência é rejeitado devido ao direito do segundo ao tempo, mesmo que o segundo não inclua seu direito ao registro" (parágrafo 8 da sentença).
- Veja também as palavras do Honorável Justice Amit em CA 3684/15 Espólio do falecido Nadim Kamal z"l v. Espólio da falecida Anisa Nahas z"l, [Nevo], onde foi escrito: "Na minha opinião, quando o primeiro compromisso a tempo é para um presente, deve-se dar preferência ao falecido comprador enquanto ele agiu de boa-fé e em troca, mesmo que a transação com ele não tenha terminado em registro. Isso também se deve a considerações de justiça e várias considerações de política jurídica" (seção 7).
- Sob essa perspectiva e uma visão geral da cadeia de transações aqui, é impossível não atribuir peso ao fato de que a competição real hoje é entre os autores e Said. entre uma transação de doação para a qual não foi registrada uma nota de advertência, e uma transação de venda que terminou com registro, e até mesmo o comprador do direito segundo o qual vendeu parte de seus direitos em outra transação (a venda para Basileia). Diante de tudo o que foi dito acima, inclusive no que diz respeito à consideração e boa fé, acredito que considerações de política jurídica e de justiça também justificam dar prioridade aos direitos de Said e de todos aqueles que compraram dele.
Conclusão
- À luz do resumo, determino que o contrato de venda datado de 1º de dezembro de 2022, entre Ali (e seu irmão) eMu'taz prevalece sobre o acordo de doação entre Ali e os autores, e, portanto , ordeno a rejeição da reivindicação em todos os seus componentes.
Como a nota de advertência registrada a favor dos autores sobre os direitos de Mu'taz foi registrada para 'garantir' o suposto direito dos autores, sobre o qual a audiência na sentença girou em torno dela, e depois que determinei que os direitos de Ali foram transferidos para Sa'id em transações válidas que prevalecem sobre a transação de doação entre Ali e os autores, não há mais espaço para a nota de advertência registrada em favor dos autores sobre os direitos de Mu'taz, e ela está cancelada (nota datada de 9 de novembro de 2023, De acordo com a escritura nº 60114/2023/1).