Além disso, foram impostas sanções para violações fundamentais, incluindo o descumprimento do cronograma de construção e entrega dos apartamentos, estipulando que o Estado teria o direito de cancelar o contrato em caso de violação fundamental. Embora também tenham sido estabelecidas sanções para o pagamento de uma indenização acordada de NIS 450.000 pela violação, mesmo segundo os depoimentos das testemunhas do réu – o pagamento da compensação acordada não concede ao recorrente o direito de manter os apartamentos além da data estabelecida pelo Estado, e o Estado teria agido com todos os meios legais ao seu alcance para fazer cumprir o contrato de construção e a entrega dos apartamentos aos inquilinos. Portanto, a recorrente estava sujeita, desde a data em que ganhou a licitação do "Preço do Comprador", ao poder do Estado de instrui-lo a vender os apartamentos em um curto período de tempo, o mais cedo possível, para aqueles elegíveis segundo as loterias.
- O sistema contratual assinado entre o apelante e o Estado estabeleceu um cronograma detalhado que o recorrente era obrigado a cumprir, bem como um compromisso do recorrente de vender os apartamentos de acordo com as regras a serem determinadas pelo Estado. Como parte do cronograma estabelecido pelo Estado, por meio da empresa de controle, o recorrente comprometeu-se a convocar os vencedores da loteria para escolher um apartamento e assinar um contrato de venda com os inquilinos entre 5 e 14 dias após as pessoas elegíveis escolherem o apartamento.
Além disso, de acordo com o contrato de construção, o recorrente comprometeu-se a emitir um Formulário de Aprovação de Ocupação (doravante – Formulário 4) em aproximadamente 40 a 48 meses a partir da data de vencer a licitação. A recorrente também se comprometeu a assinar um contrato de venda entre ela e os vencedores da loteria para um apartamento no "Preço do Comprador" dentro de 101 dias a partir da data de recebimento da licença de construção ou da permissão condicional.
- Portanto, o período de tempo entre a data de vitória na licitação do "Preço do Comprador" até a data de celebração dos acordos com os inquilinos varia de alguns meses até no máximo três anos e meio, dependendo do andamento da emissão das licenças. A compreensão e a intenção das partes, conforme fundamentado no sistema contratual das propostas de "Preço do Comprador", é que, no máximo, o recorrente manterá o terreno por um período de alguns anos para realizar o propósito do projeto do "Preço do Comprador". Portanto, havia certeza de que o apelante não teria direito legal aplicável de possuir a terra por mais de 25 anos.
- A recorrente não recebeu o status de arrendatária da terra, mesmo durante o curto período em que a possuiu.
De acordo com a lei, nem toda posse e uso da terra equivalem a um arrendamento, e para que a posse e o uso da terra sejam considerados arrendamento, é exigido que o máximo de aproveitamento econômico e controle da terra esteja nas mãos do arrendatário, que terá direito de realizar ações a seu critério, desfrutar das oportunidades e assumir riscos a seu critério.
- À luz do escopo e da qualidade das restrições impostas pelo Estado ao Recorrente, em termos de planejamento, construção, determinação da identidade dos compradores, preço máximo, especificações dos apartamentos, cronograma de venda, supervisão e envolvimento do Estado na determinação das disposições do contrato de venda entre o Recorrente e os compradores do apartamento, mecanismos de supervisão e todas as outras restrições à posse e uso do terreno, a conclusão óbvia é que o Recorrente não recebeu plenos direitos de usufruto ou controle sobre o terreno. Essas restrições são exclusivas da licitação "Preço do Comprador" e não são típicas das licitações regulares da ILA.
Além disso, no contrato de venda assinado entre o recorrente e os ocupantes, o Estado estabeleceu uma sanção segundo a qual, se os inquilinos desejarem vender os apartamentos antes de se decorrerem 5 anos a partir da data de recebimento do Formulário 4 para o apartamento, eles terão que pagar uma indenização no valor de NIS 450.000 a ser pago ao Estado. Portanto, fica claro que o Estado permanece parte na transação imobiliária.
- O Estado não concedeu direitos ao apelante sobre a terra nesse sentido Direito de Tributação de Imóveis, e de fato o recorrente forneceu ao Estado serviços de planejamento, construção e construção para projetos residenciais e serviu como um "canal" pelo qual o estado vendia seus direitos sobre a terra aos moradores.
- O modelo de lucro, os riscos e as perspectivas na licitação do "Preço do Comprador" não são característicos da compra de um "direito imobiliário". O modelo de lucro é substancialmente semelhante aos contratos nos quais serviços de planejamento e construção são fornecidos.
Em propostas padrão de arrendamento imobiliário, o cálculo do lucro é baseado na precificação máxima do lucro dos incorporadores, que também é afetada pelas flutuações nos preços do imóvel. Por outro lado, na licitação de "Preço do Comprador", a consideração é pré-determinada para serviços de planejamento e construção, com os empreiteiros competindo pelo menor preço de venda por metro quadrado de um apartamento que será oferecido ao residente, e não pelo preço mais alto oferecido à ILA pelo terreno, e o estado até define o preço máximo por metro quadrado de um apartamento.
- Em relação aos riscos e chances – em uma licitação regular, o empreiteiro está exposto aos riscos e chances de flutuações de preço de mercado de uma forma ou de outra, existe a possibilidade de agir para maximizar lucros, e ele tem controle sobre o planejamento e o ritmo das vendas, bem como a possibilidade de alugar apartamentos e similares.
Por outro lado, na licitação de "Preço do Comprador", os riscos do empreiteiro estão na execução da construção e no aumento do custo de planejamento e construção, e as únicas chances são se o empreiteiro conseguir reduzir os custos de planejamento e construção e, assim, maximizar seus lucros. Todos esses elementos caracterizam um sistema contratual de serviços de planejamento e construção e não um sistema contratual de aquisição de um "direito imobiliário". O recorrente não se beneficia das chances de aumento do valor do terreno ou dos preços dos apartamentos no mercado, e os riscos aos quais o recorrente está exposto são mínimos.
- O propósito da proposta de "Preço do Comprador" também apoia a posição de que o recorrente não adquiriu um "direito sobre a terra". O programa "Preço do Comprador" é o principal programa do estado para resolver a crise habitacional dos sem-teto e, para esse fim, o estado investiu muitos recursos para que possam comprar um apartamento a um preço reduzido, o mais rápido possível. Pela natureza do projeto e seus objetivos, pode-se concluir que nunca houve intenção de conceder ao recorrente o direito de possuir a terra por um período superior a 25 anos.
- Nenhuma das alternativas à definição de "venda", que é fixa Na Seção 1 A Lei de Tributação sobre Imóveis não se aplica ao caso em questão. A primeira alternativa diz respeito à concessão de um "direito sobre o terreno", que, como esclarecido, não foi concedido ao recorrente à luz da essência do sistema contratual assinado entre o Estado e o recorrente, e em particular do apêndice às condições especiais, que estipula que o Estado não concederá ao incorporador a propriedade do terreno, e à luz do fato de que as disposições do apêndice às condições especiais e do contrato de construção prevalecem sobre as disposições do contrato padrão de arrendamento.
- A referência à segunda alternativa está além do necessário, já que a decisão do réu no pedido de alteração da avaliação se referia apenas à primeira alternativa da definição de "venda". A segunda alternativa diz respeito à concessão de um direito contratual e obrigatório de receber um direito sobre a terra, e isso não existe no caso em questão. Pois, assim como o apelante não recebeu um direito legal executável de arrendar a terra por um período superior a 25 anos, também não recebeu o compromisso de receber direito de arrendamento sobre a terra.
- A referência à terceira alternativa também está além do necessário, pois que a posição do recorrido na decisão do pedido de alteração da avaliação foi que o terreno foi comercializado pela própria recorrente e transferido diretamente dele para os compradores - Em outras palavras, o recorrido alegou apenas a existência da primeira alternativa de "venda". A terceira alternativa trata da concessão do direito de ordenar a concessão, transferência ou transferência de um direito sobre imóveis, e isso não ocorre no caso em questão, pois sua aplicação na jurisprudência ocorreu em situações em que um direito legal vinculativo era concedido de encaminhar compradores aos proprietários da terra. No nosso caso, o apelante não tinha direito de escolher as partes para quem os apartamentos seriam vendidos. Esse direito estava nas mãos do Estado e não do recorrente.
De acordo com os termos da proposta de "Preço do Comprador" e o sistema contratual assinado posteriormente, o recorrente não recebeu o direito legal vinculativo de instruir o Estado a conceder o "direito sobre a terra" aos compradores a quem o recorrente se requereria, mas, pelo contrário – o Estado deixou em suas únicas mãos o poder de determinar a identidade dos inquilinos.