Comitê de Apelações (Haifa) 26310-08-21 Ashdar Construction Company Ltd. v. Administração de Tributação Imobiliária de Haifa - parte 17

No nosso caso, o apelante não trouxe testemunhas para provar o suposto erro, e até se absteve de trazer testemunhas relevantes.  Na prática, ela nem cometeu um erro, mas agiu de acordo com o conselho de consultores dado antes da submissão de seus relatórios ao réu.

79. Deve ser feita uma distinção entre uma alteração de avaliação solicitada pelo contribuinte e uma emenda de avaliação realizada pelo réu. Isso ocorre porque existem lacunas de informação entre o contribuinte, que examina os documentos da transação em tempo real, os conhece em profundidade e consulta especialistas ao relatar a transação, e o réu, que recebeu a declaração do contribuinte com base nos documentos submetidos a ele.

O Recorrido não alega que um contribuinte não possa solicitar uma alteração de avaliação sob Seção 85(a)(3) devido a um erro legal, e pode haver circunstâncias que justifiquem tal pedido.  No entanto, no caso em questão, quando todas as informações relevantes estavam disponíveis para o recorrente em tempo real, e à luz do fato de que expressaram sua interpretação legal sobre o sistema contratual no âmbito da autoavaliação, e não houve mudança no sistema contratual, o pedido de alteração da autoavaliação não deve ser concedido, pois se baseia em novos conselhos recebidos pelo recorrente.

80. Artigo 85 A lei tem como objetivo equilibrar o propósito da finalização da avaliação, estabilidade e certeza com o propósito de pagar imposto real. Aceitar a posição do recorrente de que qualquer "erro" sempre constituirá motivo para corrigir a avaliação ampliará o leque de casos que se enquadrarão Artigo 85 a ponto de um desequilíbrio entre seus propósitos devido a um aumento desproporcional da incerteza em relação à finalização da avaliação.
81. Os argumentos sobre o mérito:
82. Recursos devem ser rejeitados de imediato devido à estoppel judicial. O recorrente atuou após vencer as propostas do "Preço do Comprador" como proprietário de um "direito sobre a terra", Na prática, em relação às autoridades estatais, aos bancos que acompanham os projetos e a terceiros, são os inquilinos que compram os apartamentos.

A recorrente vendeu a um grande número de compradores o direito de arrendamento dos apartamentos residenciais que construiu, e em cada um dos contratos de venda, dos quais a ILA não é parte, o direito de arrendamento em venda é mencionado.  A recorrente continuou constantemente apresentando aos compradores de apartamentos uma representação segundo a qual ela estava vendendo a eles um direito sobre o terreno.  As obrigações do recorrente nos contratos de venda e venda aos compradores de apartamentos são as obrigações do vendedor de um "direito sobre o terreno", e são idênticas às obrigações em contratos de venda com inquilinos que compraram apartamentos do apelante no projeto Kiryat Ono dentro do quadro do livre mercado.

82. O recorrente apresentou ao recorrido um relatório sobre as aquisições de um direito sobre o terreno no âmbito de cada uma das propostas que são objeto dos recursos, fez um cálculo da autoavaliação e pagou o imposto de compra correspondente.

Em alguns casos, a apelante chegou a apresentar moções para alterar uma avaliação, solicitando o reembolso de um sexto do imposto sobre compras, repetindo sua alegação de que havia realizado uma transação imobiliária.

83. A apelante chegou a apresentar relatórios em cada data em que vendeu um apartamento para os elegíveis, segundo os quais ela era a vendedora (e não a ILA). Além disso, o recorrente solicitou aprovação do avaliador fiscal conforme Artigo 50 da Lei de Tributação de Imóveis, para cada uma das vendas mencionadas.  Essa é uma enorme gama de declarações, para as quais nenhuma emenda de avaliação foi solicitada.  Os direitos adquiridos pelo recorrente constituem inventário em sua posse, cuja natureza é vendida de forma contínua; caso contrário, isso levará a apartamentos construídos pelo recorrente e não serão vendidos em curto período a partir da conclusão da construção – do inventário para a propriedade permanente.
84. Nas demonstrações financeiras da apelante também, ela declarou explicitamente que havia adquirido um direito de locação nas propostas de "Preço do Comprador". Uma análise das demonstrações financeiras mostra que o apelante não vê diferença entre a compra dos direitos sobre o terreno nas propostas do "Preço do Comprador" e qualquer outra compra de direitos sobre o terreno.  O recorrente também classificou em suas demonstrações financeiras os projetos de "Preço do Comprador" como um ativo do tipo "inventário de edifícios à venda" – ou seja, mesmo segundo as regras contábeis aceitas, é um ativo e não um serviço.  Ao descrever o negócio da corporação nas demonstrações financeiras, o recorrente descreve sua atividade como incluindo a aquisição de direitos sobre imóveis, entre outros projetos de "Preço do Comprador".  O perito em nome do recorrente, o CPA Marco, testemunhou que, se fosse um contrato para a prestação de serviços de construção, não teria sido refletido nos livros contábeis.

As declarações do recorrente, incluindo suas demonstrações financeiras, são de 2019, após já ter ocupado a nova posição reivindicada no pedido de alteração da avaliação, e contradizem a posição apresentada nos recursos em questão.

85. O recorrente deu garantias aos moradores em virtude das disposições A Lei da Venda (Apartamentos) (Garantia de Investimentos de Compradores de Apartamentos) 5735 - 1974 (doravante - A Lei de Venda de Apartamentos), que são concedidos apenas pela pessoa que vende um direito sobre a terra. O recorrente foi definido nessas garantias como um "vendedor" e, portanto, certamente deve ser considerado o proprietário de um direito sobre a terra.
86. No âmbito dos projetos "Preço do Comprador", Mishkana recorre de seu direito à terra em favor de vários bancos, com base na declaração de que é proprietário dos direitos sobre a terra. Foi provado que não há diferença material entre os acordos de financiamento e acompanhamento bancário assinados pelo recorrente em relação aos projetos que são objeto dos recursos, em oposição aos acordos de financiamento e acompanhamento bancário em outros projetos nos quais adquiriu direito sobre imóveis da ILA.

Os bancos não prepararam nenhum relatório antes da concessão de financiamento para examinar a viabilidade econômica dos projetos, e esses relatórios foram baseados nos dados segundo os quais o apelante capitalizou arrendamentos em relação ao imóvel por um período de 98 anos, com opção por mais 98 anos.  Os relatórios zero mencionados não são diferentes dos relatórios zero em qualquer outro projeto empreendedor do apelante que não faça parte do "preço do comprador".

87. Por ser o proprietário dos direitos sobre o terreno, o recorrente apresentou os pedidos de alvará de construção para todos os edifícios dos projetos que são objeto de recursos e recebeu as licenças de construção. Além disso, o recorrente apresentou cerca de 20 pedidos de concessão ao comitê de planejamento para maximizar seus lucros: no projeto Kiryat Ono, o recorrente recebeu pedidos para adicionar 84 investigações jurídicas, algumas delas no mercado livre, como adição de andares, redução da altura dos edifícios, etc.  No projeto em Tirat Carmel, foi aprovado o pedido para adicionar 10 investigações jurídicas, e no projeto de Kiryat Eliezer, o recorrente solicitou mudanças na anexação das áreas de jardim.  Portanto, mesmo nos projetos em Tirat Carmel e Kiryat Eliezer, que são apresentados como meras propostas de "preço de comprador", o recorrente atuou como proprietário dos direitos de terra para maximizar seus lucros com o projeto.  Os pedidos foram apresentados apenas pelo recorrente, sem qualquer envolvimento da ILA, e até mesmo investiram consideráveis esforços nesses pedidos.  Os pedidos mencionados contradizem o argumento de que o recorrente atuava apenas como prestador de serviços, mas sim que essas foram ações de uma pessoa que detém direito sobre a terra para aumentar seus lucros.
88. Se não se tratasse de comprar um "direito sobre imóveis", então a recorrente teria adquirido outro direito de capital e, portanto, teria sido obrigada a relatar a aquisição desse direito ao avaliador fiscal e a pagar um adiantamento de ganho de capital, conforme Seção 91(d) à Portaria do Imposto de Renda. Não foi alegado nem provado que a recorrente agiu dessa forma e, à luz de seus relatos, está claro que ela não agiu dessa forma e, portanto, recebeu vários benefícios, como não impor multas por não apresentar o prazo de apresentação, cobrar diferenças de ligação e juros, etc.  Por essa razão, o apelante também é silenciado por estoppel judicial de argumentar o contrário nos recursos em questão.
89. As transações que são objeto dos recursos são claramente transações imobiliárias sob Direito de Tributação de Imóveis. Na licitação do "Preço do Comprador", o vencedor é o empreiteiro que ofereceu o menor preço final por metro quadrado de um apartamento, e ele paga à ILA um pagamento significativamente reduzido pela compra dos direitos do terreno.  A contraprestação pela venda dos apartamentos é recebida diretamente pelo empreiteiro vencedor dos compradores residenciais.  Além disso, em alguns projetos do programa "Preço do Comprador", foi concedida aprovação ao empreiteiro, conforme seus pedidos, para adicionar várias unidades habitacionais que seriam oferecidas para venda no mercado livre a fim de maximizar seus lucros com o projeto.  Com relação a esses apartamentos, o recorrente alega que se trata de comprar um direito sobre a terra e que disso deriva o pagamento do imposto de compra.
90. No sistema contratual entre a ILA e o recorrente, foi determinado que o apelante estava adquirindo um direito de arrendamento da ILA por um período de 98 anos, com possibilidade de extensão de mais 98 anos.

Não há contrato entre a ILA e os compradores residenciais, mas apenas entre eles e o recorrente, e em qualquer sistema contratual, entre a ILA e o apelante, e entre o apelante e os compradores residenciais, foi observado que se tratava de uma venda de um direito sobre a terra de acordo com a lei.  A recorrente assinou uma variedade de acordos nos quais foi definida como "arrendatária e até como detentora de direitos sobre a terra".

91. Não há diferença significativa entre as propostas de "Preço do Comprador" e outras propostas publicadas pela ILA para incorporadores ou empreiteiros para a compra de direitos de arrendamento de imóveis. Os argumentos da recorrente, no âmbito dos presentes recursos, contradizem e negam os muitos acordos que assinou, e aceitar essa posição afetará os direitos de terceiros, como os compradores de apartamentos, a quem a recorrente apresentou uma declaração de que é a proprietária dos direitos de locação dos apartamentos que vendeu a eles.
92. A posição do Recorrido de que, nas propostas de "Preço do Comprador", se trata de uma "venda" de um "direito imobiliário" segundo a Lei, reflete-se na conduta contínua do Recorrido em relação aos contribuintes que declararam as transações, bem como em várias decisões fiscais de 2018, e essa posição era conhecida pelo Recorrente e pelos outros licitantes nas licitações até aquele ano.
93. A recorrente foi registrada como proprietária dos direitos de arrendamento do terreno e foi ela quem transferiu o direito de arrendamento para os compradores. O argumento do recorrente de que se trata de um registro técnico temporário não deve ser aceito, já que essa reivindicação não é mencionada no sistema contratual.
94. O argumento da recorrente de que ela não pode deter a terra por um período superior a 25 anos não deve ser aceito. O recorrente envolve dois aspectos diferentes e distintos: um, o tipo de propriedade que o recorrente adquiriu nas propostas de "Preço do Comprador", que é o direito de arrendamento por 98 anos com opção de prorrogação por mais 98 anos, e o segundo – o período de posse efetiva do imóvel, como resultado dos acordos das partes para um propósito contratual comum.

Em outras palavras, a recorrente confunde o fato de ter adquirido um direito legal exigível de receber um direito de arrendamento por gerações na terra, com o período de posse efetiva desse direito, que corresponde aos objetivos das partes no compromisso, para os quais foram estabelecidas sanções contratuais no máximo.  Isso é semelhante a qualquer outro sistema contratual entre proprietários de terras e um incorporador ou empreiteiro, no âmbito de uma transação de contraprestação ou transação combinada, no qual não há disputa de que o proprietário vende um direito sobre o imóvel (arrendamento ou propriedade) a esse incorporador, e este último se compromete a construir e vender os apartamentos, total ou parcialmente, de acordo com o sistema contratual entre as partes.  A consideração para o imóvel pode ser serviços de construção, parte dos apartamentos ou uma porcentagem dos lucros provenientes dos apartamentos que serão vendidos, mas, em qualquer caso, está claro que o empreiteiro/incorporador adquiriu um "direito sobre o terreno".

95. Mesmo que seja determinado de forma factual que a apelante foi limitada durante sua posse da terra, a limitação contratual não prejudica seu direito de arrendamento, que é um direito legal de arrendamento por 98 anos com possibilidade de extensão por mais 98 anos. O teste para a existência de um "direito imobiliário" segundo a lei não é o teste da posse efetiva do direito, mas sim o período máximo que está sujeito ao direito adquirido, e neste caso é um período de 98 anos com opção adicional de 98 anos.  Assim, estamos claramente lidando com um "direito à terra".  Ao contrário do argumento da apelante, deve-se fazer uma distinção entre o direito em si e o período de sua posse efetiva, e, em todo caso, o período da posse efetiva se deve a uma obrigação contratual que a recorrente assumiu e que não lhe foi imposta.  Também foi provado que a apelante pode registrar os direitos de arrendamento em seu nome no Cartório de Registro imediatamente após a assinatura do contrato de locação.
96. De acordo com Direito Imobiliário "Propriedade" é o direito de possuir e usar imóveis, bem como de fazer qualquer coisa e transação com eles, sujeito a restrições legais ou de acordo. Portanto, em um acordo contratual, é possível estabelecer condições quanto à aquisição do direito, incluindo limitações sobre o período efetivo de posse e que não prejudicem a existência do direito sobre a terra.

Em outros contratos com a ILA, que não são no formato de "Preço do Comprador", existem muitas restrições ao incorporador no contrato de locação, por exemplo, a conclusão da construção dentro de um prazo especificado, mas essas limitações fazem parte do direito de arrendamento, que não é propriedade, e derivam de acordos contratuais entre o locador e o locatário, que não prejudicam a determinação de que se trata da compra de um "direito sobre o terreno".

97. A recorrente também exerceu o direito sobre o terreno que adquiriu vendendo os apartamentos para aqueles com direito mediante contraprestação monetária. Os compradores de apartamentos até receberam um direito de arrendamento por gerações sobre os apartamentos do recorrente, e não há disputa de que a compra dos direitos pelos beneficiários constitui uma "compra de um direito imobiliário" nos termos da lei.

Portanto, o argumento da recorrente de que ela recebeu um direito de arrendamento limitado e "limitado" cria uma falácia lógica – tanto porque foi a recorrente quem assinou os contratos de venda dos apartamentos com os compradores do apartamento, quanto porque também foi ela quem transferiu o direito de locação dos apartamentos para os compradores do apartamento.

98. Isso é uma prova de que nenhuma restrição contratual impediu o apelante de transferir o direito de locação para os compradores do apartamento. E mesmo que o argumento fosse aceito de que o Estado transferiu ao recorrente a capacidade de transferir o direito de locação para os compradores do apartamento sem restrição, isso é, no mínimo, um direito de ordenar uma concessão, que é uma "venda" segundo a lei.
99. Não há nenhuma estipulação no sistema contratual que estipule que o apelante não possa manter os apartamentos por mais do que alguns anos.

Períodos fixos para a execução de obras de construção também são fixados em outras licitações da ILA.  Não é à toa que a apelante não se refere a nenhuma disposição específica do sistema contratual para sustentar sua reivindicação.  As cláusulas do contrato de construção referem-se à obrigação de vender aos que têm direito, mas não à data da venda.  No depoimento do CEO do recorrente, ele não conseguiu se referir a nenhuma cláusula da licitação que exija a venda dos apartamentos dentro de vários anos e, no final, admitiu que essas eram regras estabelecidas após a licitação pela empresa controladora.  A responsabilidade tributária é examinada no momento do evento fiscal, e eventos externos à transação que ocorrem após sua formação não afetam retroativamente a responsabilidade tributária.

100. Não há diferença entre a proposta de "Preço do Comprador" e outras propostas publicadas pela ILA em relação aos cronogramas definidos para a construção, e isso não diminui a existência do direito ao terreno. Além disso, em toda licitação da ILA, tem o direito de impor sanções a um incorporador que viole as disposições da licitação ou do contrato de locação, seja financeiramente ou cancelando um contrato.
101. Mesmo que o argumento seja aceito de que o recorrente é obrigado a vender os apartamentos dentro de alguns anos, isso é uma limitação contratual, cuja sanção é monetária e não o cancelamento do contrato, e não anula o fato de que, na proposta de "Preço do Comprador", o recorrente adquiriu um "direito sobre o terreno". De qualquer forma, um representante da ILA chamado para testemunhar pelo réu testemunhou que a sanção do cancelamento de um contrato de locação é feita em casos excepcionais e extremos.
102. Não há diferença entre as propostas de "Preço do Comprador" e outras propostas da ILA para venda de direitos imobiliários no caso de cancelamento de um contrato devido a violação. O argumento do recorrente de que a violação de uma cláusula contratual que possa levar ao cancelamento futuro do contrato pode prejudicar o próprio acordo de venda de um direito sobre a terra em qualquer proposta da ILA.
103. Os prazos estabelecidos na licitação são, de qualquer forma, estendidos na prática para solicitações dos desenvolvedores, como uma questão rotineira. Portanto, a conclusão da recorrente de que uma possível infração significa que ela não detém o direito ao arrendamento por mais de alguns anos é equivocada e infundada.
104. De acordo com as disposições da licitação, alguns dos apartamentos com "Preço do Comprador" são vendidos por períodos mais longos para incorporadoras ou sem restrições. Tal situação ocorreu na prática em várias áreas e, claro, levou à extensão dos prazos reivindicados pelo recorrente.
105. O recorrente foi obrigado a vender os apartamentos em poucos anos devido às exigências do banco empréstimo, e não por qualquer cláusula da proposta de "Preço do Comprador".

Essa é a única razão pela qual a apelante realmente possui os apartamentos por apenas alguns anos, devido ao seu compromisso com o banco empréstimo e à natureza de seu negócio como proprietária de um inventário de apartamentos, semelhante a qualquer empreiteiro que compra imóveis para construir e vender apartamentos.

106. O argumento da apelante de que ela não recebeu o status de "locadora" no terreno e que estamos, de fato, lidando com um acordo para a prestação de serviços de construção e planejamento, é um argumento que contradiz a linguagem e o conteúdo dos acordos. A análise do conjunto contratual permite apenas uma interpretação linguística, segundo a qual o envolvimento das partes é em uma transação de venda de um direito de arrendamento por gerações.
107. Aceitar a reivindicação da recorrente agora, vários anos após vencer a licitação, de que ela não foi transferida de um direito sobre a terra, também viola o princípio da igualdade em relação a outros licitantes da licitação, que o entenderam da única forma possível – como um acordo para a compra de um direito de arrendamento sobre a terra. O recorrente está tentando melhorar suas posições e melhorar sua situação mudando as condições estabelecidas na licitação.  Se os outros licitantes da licitação soubessem que não estamos lidando com a compra de um direito imobiliário e que não estariam sujeitos ao imposto de compra, é razoável supor que teriam levado isso em conta em sua proposta e calculado seus passos de acordo.
108. Um exame material do sistema contratual revela que as obrigações que o recorrente assumiu no âmbito da licitação constituem compromissos que vão além da prestação apenas de serviços de construção, e caracterizam claramente as obrigações do titular do direito sobre o terreno, que o vende a vários compradores. Assim, o pagamento à ILA do valor do terreno e das despesas de desenvolvimento; pagamento de impostos aplicáveis a ela, como imposto sobre compra e taxa de melhoria; registro dos direitos de arrendamento em seu nome e, posteriormente, em nome dos compradores dos apartamentos a partir dele; Publicação do projeto, bem como aplicação das instruções A Lei da Venda (Apartamentos) (Garantia de Investimentos de Compradores de Apartamentos) Isso inclui o consentimento com a obrigação de depósito de garantias aplicadas em virtude da Lei de Venda de Apartamentos para garantir a correção de defeitos na venda durante o período de inspeção.  O recorrente chegou a solicitar permissões de construção relativas a todos os edifícios do projeto e chegou a apresentar aos comitês de planejamento e construção dezenas de pedidos de alívio nos projetos que são objeto dos recursos.
109. A autoridade para classificar uma transação de acordo com sua essência é um poder concedido ao réu, quando ele considera que a apresentação formal da transação tem a intenção de evadir o pagamento parcial ou total de impostos. De acordo com a lei, o contribuinte não poderá reclassificar suas transações para fins fiscais, exceto em casos excepcionais.  No presente caso, o recorrente busca reclassificar os acordos nas propostas de "Preço do Comprador" e de forma que contradiga o que está estabelecido nos contratos, o que não deve ser aceito.  O ônus sobre o contribuinte que deseja convencer que a transação, conforme declarada, não reflete a verdadeira vontade das partes é um ônus muito pesado e o recorrente não o cumpre.
110. Os argumentos do recorrente de que várias características da licitação do "Preço do Comprador" significam e sua essência são a prestação de serviços de construção são errôneos. Esta é uma licitação regular da ILA para a venda de direitos sobre o terreno, com a única característica diferente relacionada à identidade dos compradores de apartamentos, que são encaminhados ao apelante pelo Estado.  O direito de arrendamento, por definição, não é propriedade do terreno e está sujeito às limitações estabelecidas no acordo entre o comprador e o locador (ILA).  Essas limitações existem em muitas propostas da ILA e não levam à conclusão solicitada pelo apelante, como se cancelassem o direito de locação do vencedor da licitação do "Preço do Comprador".
111. Os licitantes nas licitações de "Preço do Comprador" definem o preço pelo qual um apartamento será vendido, já no âmbito da licitação na licitação, e após ponderar o desconto recebido pelo preço do terreno, o que não está em disputa. Isso não leva à conclusão de que este é um acordo para a prestação de serviços de construção e/ou planejamento, nem leva à conclusão de que o preço do apartamento não foi determinado pelo recorrente.
112. O argumento do recorrente de que a natureza única dos riscos e perspectivas na licitação do "Preço do Comprador" leva à conclusão de que se trata de um acordo para a prestação de serviços de construção e planejamento e não de um acordo para a compra de um "direito imobiliário" no sentido da lei. Quaisquer que sejam os riscos e chances nas propostas de "Preço do Comprador", elas não diminuem o fato de que o recorrente adquiriu um direito sobre a terra de arrendamento por gerações, por 98 anos, com opção por mais 98 anos.  Além disso, o argumento do recorrente exigia um parecer especializado sobre o modelo de lucro, riscos e perspectivas – e tal não foi apresentado ao comitê de apelação.  De qualquer forma, o Estado não aprovou os planos ou planejamento do apelante e não pagou ao recorrente qualquer consideração pelos serviços de construção e planejamento, mas sim os compradores do apartamento pagaram ao recorrente uma contraprestação pelos apartamentos.
113. A recorrente é quem determina seu lucro e o preço pelo qual venderá os apartamentos de acordo com o cálculo econômico que faz, e não de acordo com a contraprestação pelos serviços de construção que supostamente presta. O preço por metro quadrado de um apartamento foi determinado de acordo com o cálculo econômico da recorrente, com base na suposição que recebeu pelo preço do terreno, nos custos esperados de construção e planejamento, e no lucro que esperava receber em tal projeto.

Este é um modelo que, de fato, é idêntico ao modelo em projetos regulares em que o recorrente atua como uma empresa empreendedora.  Além disso, mesmo em termos do modelo de lucro, o próprio recorrente assumiu que estava comprando e vendendo um direito de arrendamento de longo prazo.

114. As chances e riscos do recorrente nas propostas de "Preço do Comprador" derivam de atividades comerciais contratuais e constituem uma característica da aquisição de um direito sobre o terreno. O recorrente recebeu a chance de obter um lucro substancial nessas licitações e, além disso, há a possibilidade de aumentar o lucro com a possibilidade de apresentar um pedido de alívio e um aumento dos direitos de construção sem pagar consideração adicional à ILA.

Além disso, o recorrente está garantido a um determinado preço de mercado, ou seja, mesmo que os preços dos apartamentos caiam da data da licitação até a data da venda efetiva, o recorrente não será prejudicado.  Riscos adicionais, como a remoção de incômodos, são riscos que caracterizam a aquisição de um direito sobre imóveis e, quanto ao risco do aumento das despesas de planejamento e construção, o risco não é exclusivo da licitação do "Preço do Comprador".

115. Em algumas das licitações de "Preço do Comprador", há a opção de vender alguns apartamentos sob as condições do mercado livre e outros sob as condições do "Preço do Comprador" - veja a licitação do Kiryat Ono. A tentativa de separar apartamentos vendidos para aqueles elegíveis sob o quadro do "Preço do Comprador" e apartamentos vendidos para "não elegíveis" nas condições do livre mercado é errônea, forçada, irrazoável e até artificial, já que esta é uma única licitação que apresenta uma série de riscos e chances e suas partes não devem ser separadas.  Não há diferença entre os riscos e chances a que o recorrente está falando, e em particular no que diz respeito à aquisição de um direito imobiliário nos apartamentos "Preço do Comprador" e apartamentos vendidos no mercado livre.  Não é possível separar a construção, marketing, especificações, etc. em projetos mistos, já que o projeto começa e termina juntos.
116. O argumento de que o sistema contratual não se enquadra no quadro da definição de "venda" de um direito imobiliário conforme definido na Lei de Tributação sobre Imóveis está incorreto. O sistema contratual claramente atende à primeira alternativa da definição de "venda", já que o recorrente recebeu um "direito sobre a terra".  O recorrente recebeu o direito de arrendamento por gerações mesmo antes da loteria ser realizada, o que determina a identidade dos elegíveis.  Na fase de assinatura do contrato de locação entre a ILA e o recorrente, o ocupante não está em cena alguma.

O recorrente mistura a fase de engajamento entre a ILA e o vencedor da proposta de "Preço do Comprador" com a fase de engajamento entre o apelante e os compradores do apartamento.

117. À luz do fato claro sobre a existência da primeira alternativa à definição de "venda", não há necessidade de examinar a segunda alternativa, mas, mais do que o necessário, deve-se dizer que a apelante recebeu, desde o momento em que venceu a licitação, um direito contratual de receber um direito proprietário sobre a terra.
118. Quanto à terceira alternativa da definição de "venda", a própria apelante alegou que recebeu um direito limitado de arrendamento do Estado e recebeu do Estado a capacidade de transferir o direito de arrendamento, mas sem restrições aos ocupantes. Portanto, parece que o recorrente também se enquadra no escopo da terceira alternativa da definição de "venda" na seção 1 da Lei de Tributação de Imóveis.

Discussão e Decisão:

1. A infraestrutura normativa relevante:
2. Seção 1 A Lei de Tributação de Imóveis, que é a seção de definições, define um "direito sobre imóveis" conforme definido nesta lei, da seguinte forma:

"Direito sobre Imóvel" – posse ou arrendamento por um período superior a vinte e cinco anos, seja por lei ou por lei, incluindo autorização para usar o terreno, que pode ser considerado em termos de conteúdo como propriedade ou arrendamento por tal período; e sobre autorização em terras israelenses – mesmo que a autorização tenha sido concedida por um período inferior a vinte e cinco anos; Para esse propósito –