Tributação de Investimentos Imobiliários nos Estados Unidos

Nos últimos anos, a popularidade entre os investidores israelenses em relação à compra de imóveis residenciais nos EUA tem crescido. No passado, o campo era dominado principalmente por empresas imobiliárias com filiais nos EUA e hoje, como resultado da profunda crise imobiliária nos EUA e da baixa taxa de câmbio do dólar, muitos investidores privados podem ser vistos no jogo operando por meio de empresas cujo negócio principal é localizar e administrar a propriedade para o investidor privado (para fins de total transparência, deve-se notar que o escritório de advocacia Afik Turgeman tem acompanhado tais projetos da SB Capital há vários anos, tanto projetos para compra de casas por investidores quanto investimentos de grandes somas em uma corporação que compra um grande número de casas e as administra em conjunto).
Primeiro, é importante garantir que a compra seja feita de uma empresa conceituada e experiente no ramo, visto que também existem charlatões no mercado (como em qualquer mercado). Também é importante certificar-se de que a questão do aluguel do imóvel e sua futura manutenção sejam tratadas adequadamente, para que o investidor não tenha que lidar com o assunto sozinho. Além disso, é importante enfatizar a questão da tributação.
Quando um investidor privado deseja comprar uma única propriedade, ou algumas propriedades, é provável que ele escolha fazer isso de duas maneiras: registrar a propriedade em seu nome ou comprá-la abrindo uma corporação do tipo LLC. Uma LLC tem várias vantagens, incluindo a limitação da responsabilidade legal, a possibilidade de deduzir uma variedade maior de despesas contra os lucros da propriedade e ainda aproveitar a tributação pessoal do investidor, uma vez que para fins fiscais a corporação pode ser desconsiderada em uma corporação do tipo LLC. Manter a propriedade pessoalmente não permite obter um número de identificação fiscal imediatamente, mas apenas mediante a apresentação do relatório, e limita a variedade de despesas que podem ser reconhecidas. No entanto, em certos casos, é correto investir pessoalmente e isso requer um exame por um especialista na área.
Deve-se enfatizar que mesmo com uma LLC, o investidor é obrigado a abrir um processo fiscal nos Estados Unidos ao apresentar o relatório anual e a relatar a renda nos Estados Unidos e em Israel de forma contínua. O tratado fiscal entre Israel e os EUA regula essa questão e permite o reconhecimento em Israel do imposto pago nos Estados Unidos para evitar a dupla tributação.
Quando o investidor vai vender a propriedade, um ganho ou perda de capital é gerado. Em Israel e nos EUA, a alíquota do imposto sobre ganhos de capital é de 20%. Nos Estados Unidos, o imposto estadual também pode ser aplicado e uma venda no ano da compra pode ser considerada como renda ordinária.
A renda ordinária (por exemplo, aluguel) pode ser compensada por despesas diretas decorrentes da operação e manutenção da propriedade (por exemplo, seguro, administração, etc.) e em alguns casos também por despesas indiretas, como um voo para visitar a propriedade e despesas relacionadas. Nos Estados Unidos, também será possível reconhecer a depreciação de uma propriedade e a alíquota de imposto varia de 10% a 39%, ao qual é adicionado, em certos estados, o imposto estadual e é importante verificar o seu valor antes de escolher uma propriedade para investimento.
Em Israel, existem duas vias de tributação sobre a renda ordinária, à escolha do investidor. Pode-se escolher uma via de imposto marginal que leva em consideração as despesas diretas sobre a propriedade ou uma via de imposto fixo de 15% na qual não será permitida a dedução de despesas indiretas ou um crédito contra o imposto pago nos Estados Unidos. Em qualquer caso, a tributação que se aplicará em última análise ao investidor israelense estará de acordo com o país cujos impostos são mais elevados, com consideração para a prevenção da dupla tributação. A escolha entre as vias requer planejamento adequado e consulta a um contador especializado na área.
Em conclusão, antes de investir é importante não só garantir que se investe através de uma empresa de confiança e que haverá alguém para cuidar do aluguel do imóvel e da sua manutenção, mas também é importante examinar cuidadosamente as implicações fiscais do investimento e a escolha da via fiscal correta.