Uma transação imobiliária é uma transação que pode levar muito tempo para ser concluída, principalmente devido à necessidade de aprovações das autoridades fiscais para a transação e, muitas vezes, à necessidade de cooperação com o banco para financiar a compra ou com o banco do vendedor, que tem uma hipoteca sobre a propriedade. No entanto, o comprador frequentemente transfere fundos nos estágios iniciais. O que acontece se o vendedor vender o ativo novamente? Se ambos os compradores transferiram fundos ao vendedor em relação à mesma propriedade, o direito de qual deles prevalecerá?
A Lei de Terras de Israel estabelece que a transação de terras deve ser concluída com o registro no Registro de Imóveis e, até esse registro, é considerada apenas uma obrigação contratual. Se uma pessoa se comprometeu a fazer uma transação imobiliária e, antes que a transação fosse concluída por meio de registro, esse vendedor se comprometeu novamente com outra transação que contradiz a primeira transação, o direito do primeiro comprador prevalecerá, a menos que o segundo comprador tenha pago uma contraprestação e a segunda transação tenha sido concluída (ou seja, com registro no Registro de Imóveis), desde que o segundo comprador aja de boa-fé.
Os tribunais decidiram que a boa-fé exige o desconhecimento da primeira transação e o segundo comprador não pode fechar os olhos e negligenciar a verificação de uma transação anterior para a propriedade. Por exemplo, como um comprador razoável deve verificar o registro de imóveis antes de fazer uma transação, uma nota de advertência devidamente registrada evitaria a possibilidade de venda a outro comprador de boa-fé. Embora a lei exija boa-fé por parte do segundo comprador, os tribunais decidiram que o requisito de boa-fé também se aplica ao primeiro comprador que, a fim de salvaguardar seus direitos, deve tomar todas as medidas para evitar futuras transações contraditórias. Por exemplo, um primeiro comprador que não registrou uma nota de advertência será considerado como não agindo de boa-fé, pois esse comprador poderia ter evitado o "acidente legal". Nem sempre é possível registrar uma nota de advertência no Registro de Imóveis, por exemplo, quando um apartamento é comprado de um empreiteiro (às vezes chamado de "empresa de habitação") e a terra está sob procedimentos de regulamentação e registro. Nesse caso, exige-se, no mínimo, o registro da transferência de direitos na empresa de habitação que opera como um "Registro de Imóveis temporário" e esse registro será considerado "uma advertência", pois nesse caso um comprador razoável deveria verificar os direitos sobre a propriedade na empresa de habitação.
Os tribunais israelenses decidiram que o requisito de contraprestação exige mais do que um valor simbólico, mas os tribunais decidiram que não há necessidade de demonstrar o pagamento do valor total de mercado.
As transações imobiliárias contraditórias são uma questão legal complexa que frequentemente exige que o tribunal analise questões de fato e de direito relacionadas, inter alia, à natureza da transação, momento, boa-fé das partes, comportamento das partes e muito mais. Assim, em qualquer transação para a compra de bens imóveis é vital ser acompanhado desde o primeiro estágio por um advogado com conhecimento na área e realizar todas as verificações necessárias para evitar tais tipos de acidentes legais. Quando surge a suspeita de que a propriedade foi vendida novamente, é importante agir imediatamente por meio de um advogado que esteja familiarizado com essa questão complexa.