4 questões essenciais que os novos imigrantes devem verificar antes de comprar um apartamento em Israel

Para muitos novos imigrantes, a compra de um apartamento em Israel é a realização de um sonho. No entanto, o processo de compra do apartamento em Israel é acompanhado por complexidade burocrática e jurídica, que pode ser fundamentalmente diferente daquela a que estão familiarizados no país de origem. Existem quatro questões principais que vale a pena levar em consideração antes de entrar em uma transação.
A primeira questão é o problema do registro e propriedade. Em contraste com os diferentes métodos de registro no exterior, em Israel o sistema pode ser complexo: certos apartamentos não estão registrados no "Tabu" (Departamento de Registro de Imóveis), mas são administrados em registros paralelos sob uma "empresa habitacional" ou na Autoridade de Terras de Israel. Em certas situações, é possível que o vendedor não esteja registrado como o proprietário do imóvel nos registros oficiais, às vezes devido a uma cadeia histórica de transferências que não foi concluída adequadamente. Também existem propriedades que sofrem de parcelamento incompleto (divisão de terras) ou de registro complexo do condomínio, uma situação que pode afetar os prazos da transação e o processo de contratação da hipoteca.
A segunda questão diz respeito a dívidas e penhoras anteriores. É importante verificar antes da transação se existem dívidas passadas do vendedor com o município, como taxas de melhoria ou dívidas contínuas de imposto predial (Arnona). Da mesma forma, recomenda-se verificar se não há penhoras, ordens judiciais ou ônus impostos à propriedade registrados em favor de terceiros, o que pode levantar complexidades jurídicas e financeiras na conclusão da compra.
A terceira questão é a compatibilidade com a licença de construção e a lei. Às vezes, são oferecidos apartamentos para venda nos quais existem desvios de construção que foram realizados sem uma licença legal, como fechar uma varanda, dividir um apartamento ou infrações históricas de construção. Essas situações podem expor o proprietário a processos perante a autoridade local. Além disso, uma situação de incompatibilidade com a licença pode dificultar o recebimento da avaliação e aprovação da hipoteca pelo banco.
A quarta questão refere-se ao documento chamado "Memorando de Entendimento" (Zichron Devarim). Embora em muitas culturas de negócios a assinatura de um memorando inicial de entendimento possa ser vista apenas como uma declaração de intenções, na lei israelense, um memorando de entendimento pode, de acordo com seu conteúdo e as circunstâncias de sua assinatura, levantar questões sobre sua validade e a extensão de sua obrigação legal. Portanto, recomenda-se evitar assinar antes de receber aconselhamento adequado.
À luz da complexidade legal e das lacunas de idioma e cultura entre os novos imigrantes, que se expressam com frequência também no ritmo de gestão da transação e na percepção diferente de tempo entre Israel e os países de origem, recomenda-se realizar verificações preliminares abrangentes antes do compromisso contratual. A assistência de um advogado especialista em direito imobiliário é essencial para localizar esses pontos focais de complexidade com antecedência e para garantir a conclusão do processo de compra de forma segura e informada.