Na prática, não foram registadas penhoras a favor de empresas detidas por Debret sobre os ativos imobiliários dos projetos. Um penhor de terceiro grau foi registado numa data posterior a favor da empresa criada para efeitos do Projeto Persistente, mas era inferior a dois ónus no valor de ILS 20.000.000 cada, que foram registados a favor de Walthstone. Por isso, não apreendeu bens reais.
- Embora os projetos não fossem garantidos com garantias, e pelo menos não com garantias proprietárias, a Ancona recebeu dois prospectos de outros projetos em que esteve envolvida outra empresa detida por Debret (projetos na Rua HaTayasim em Holon e na Rua Bialik em Bat Yam). A primeira delas estava anexada a um email enviado por Fine a Ancona com o objetivo de explicar a natureza da TAMA 38, enquanto apresentava um projeto semelhante (o email de Fine para Ancona datado de 26 de dezembro de 2019, na página 17 da declaração juramentada de Ancona). Não foi esclarecido como e quando Ancona obteve o prospecto do outro projeto do mesmo empreendimento. Estes dois prospectos incluíam uma afirmação idêntica de que o projeto objeto do prospecto tem excelente garantia colateral ("Os projetos têm excelente garantia") e que os investidores receberão garantia pelos direitos sobre os novos apartamentos ("Os nossos credores têm uma garantia sobre os direitos dos novos apartamentos"). Também afirmaram que a empresa investidora investiria no máximo 35% dos fundos, e o restante seria financiado por um banco ou por um investidor institucional (o prospecto foi anexado como Apêndices B e C à declaração jurada de Ancona). Pode-se, portanto, assumir-se que o envio do prospecto para Ancona também poderia ter criado uma representação relativamente ao empreendimento empresarial alvo do processo - embora não tenha sido incluído no prospecto enviado - incluindo uma representação relativa à garantia oferecida aos investidores, e até sobre a solidez financeira apoiada por um investidor institucional.
O prospecto não indica quando foram preparados. Como referido, tratavam de projetos que não eram geridos pela Schopenhauer e que não estavam incluídos no acordo com a Schopp.
- Relativamente ao empreendimento empresarial alvo do processo, foram preparados outros prospectos, apresentando apenas três dos cinco projetos de renovação urbana incluídos no acordo entre Schopp e Schopenhauer. Um deles, datado de março de 2018, foi enviado para Corrie a 17 de maio de 2018 (Apêndice B à declaração juramentada de Corrie). Este prospecto não inclui promessas relativas a garantias ou sobre um investidor institucional. Outro folheto, que não tem data, foi enviado para Ancona a 6 de julho de 2020 (Apêndice H à sua declaração sob juramento). Esta edição do prospecto incluía uma referência a garantias, mas não à solidez financeira apoiada por um investidor institucional.
Não há evidências de que os folhetos que apresentam uma representação relativa à garantia tenham sido enviados a Guyut. Como referido, o prospecto enviado à Corrie não incluía uma declaração sobre a existência de uma garantia. Por isso, deve considerar-se que uma declaração relativa à garantia, criada através da transferência do prospecto, foi feita apenas relativamente a Ancona. Mais tarde, será esclarecido que não foi provado que essa declaração fosse anterior à sua decisão de investir e, em todo o caso, não foi provado que Fine pudesse ou devesse ter esclarecido esta questão de forma completa.
- Infelizmente, todos os projetos falharam. Isto apesar dos grandes esforços de Debret e Kestenbaum, nos quais ele e a sua família investiram muito dinheiro. Os réus alegaram na declaração de defesa que alguns dos projetos não foram realizados devido ao facto de os inquilinos terem optado por não continuar com eles ou por outras razões (parágrafos 38-41 da declaração de defesa). Quanto ao projeto permanente, que era "o único projeto que estava em fase de construção propriamente dita", verificou-se que muitos custos foram incorridos no âmbito do mesmo que não eram necessários, a construção não foi feita corretamente e isso não foi bem-sucedido mesmo através de um novo empreiteiro, tornando o projeto pouco rentável (parágrafo 42 da declaração de defesa). Deve notar-se que o relatório final apresentado pelo administrador no processo de liquidação da sociedade indica que os acordos TAMA relativos aos quatro projetos que não começaram a construção expiraram porque a condição de suspensão para obtenção de licenças de construção não foi cumprida (p. 7 do relatório).
- Como referido, o único projeto que chegou à fase de construção é o Projeto Persistente. É também o projeto que foi apresentado a alguns dos autores, quando lhes foi dito que o seu dinheiro seria investido nele, pois está em fases avançadas e, portanto, constitui um investimento mais seguro. No entanto, esta declaração não refletia a situação tal como estava. Um documento que Debret anexou à sua resposta ao pedido de alívio temporário indica que, já a 27 de junho de 2019, estimou que o projeto Mutmid não geraria lucros (o documento é um acordo entre a empresa e uma nova empresa de gestão de projetos, e também diz respeito à rentabilidade esperada de cada um dos projetos).
Na verdade, parece que Debreth tinha conhecimento prévio da possibilidade de lucrar com o Projeto Perpétuo. De facto, no relatório zero dos avaliadores preparado para o projeto HaMatmid a 19 de dezembro de 2018 (Apêndice H à declaração de reivindicação), foi referido que o promotor pretende concluir o projeto até maio de 2019 (p. 26 do relatório) e foi dada uma estimativa de que o projeto maximizará lucros no montante aproximado de ILS 4.200.000 (p. 30 do relatório). No entanto, no contra-interrogatório de Kestenbaum, foi-lhe apresentado um relatório do administrador judicial datado de 31 de agosto de 2022 (N/1), no qual criticava as estimativas irrealistas do relatório e o facto de, embora este afirmasse que 90% do projeto tinha sido concluído, a taxa de execução era de 70% no momento da liquidação. O administrador expressou a sua opinião sobre a existência de uma "lacuna muito significativa no montante superior a 3 milhões de NIS" de custos irrecuperáveis que não foram incluídos na avaliação do avaliador. Esta suposição foi confirmada por Kestenbaum, que respondeu que ele e Debret já sabiam, mesmo antes de entrarem no projeto, que "havia dinheiro investido num projeto que os avaliadores não reconheceram", no valor de pelo menos ILS 3.000.000, e que sabiam que esse montante tinha de ser devolvido (p. 18 da transcrição, linhas 25-30).
- Apesar de tudo isto, Debret enviou aos investidores relatórios mensais otimistas a partir de setembro de 2020 (Apêndice D à declaração do autor 3). Descreveu o progresso da construção no projeto em curso, afirmou que o projeto estava quase concluído (a data de conclusão foi adiada de relatório em relatório e mês para mês) e relatou que a maioria dos apartamentos tinha sido vendida. Só em junho de 2021 é que Debret informou aos investidores (Apêndice T à declaração jurada de Corrie) que se espera que o projeto perca aproximadamente 4.500.000 ILS. Nessa altura, revelou pela primeira vez aos investidores que, quando a empresa assumiu o projeto Constant a Schopenhauer, esperava que o projeto não perdesse nem gerasse lucros, e que, no máximo, gerasse um pequeno lucro ("Prevíamos que iria equilibrar ou obter um pequeno lucro"); Afirmou que, no que toca à geração de lucros, a corporação tinha depositado as suas esperanças nos outros quatro projetos incluídos no empreendimento.
Responsabilidade de Debrett pelos Danos dos Autores
- A conclusão de tudo isto é que Debret aparentemente já sabia, no final de 2018, que o projeto Matmid não seria lucrativo. Já no início de 2019, e no máximo em março de 2019, Debreth concluiu que Schopenhauer era incapaz de gerir os projetos. Mesmo depois de a empresa ter assumido o projeto Bat Yam em fevereiro de 2019, não conseguiu levá-lo a uma situação em que uma licença de construção fosse concedida. Poucos meses após assumir o projeto Matmid em março de 2019, verificou-se que eram necessárias despesas adicionais significativas, incluindo as resultantes da substituição da empresa de gestão do projeto. Em maio de 2019, Debret e Kestenbaum souberam que não foi possível obter financiamento externo para os projetos devido ao passado financeiro problemático de Or. Nessa altura, um montante próximo de ILS 5.000.000 já tinha sido transferido para a Or como empréstimo para qualquer fim, que não tinha sido investido em projetos e aparentemente era usado para as necessidades pessoais da Or. A transferência da quantia para este fim prejudicou a possibilidade de remover as penhoras e, aparentemente, também as hipóteses de alcançar a rentabilidade dos projetos. A substituição da empresa gestora em junho de 2019 também trouxe custos adicionais para os projetos, quando se sabia antecipadamente que o projeto Matmid não seria rentável.
Como na prática não foi obtida licença de construção para nenhum dos outros projetos, a abordagem aos investidores após junho de 2019 foi feita quando a empresa tomou conhecimento de que a Schopenhauer não o tinha gerido; depois de assumir projetos que dificilmente seriam geridos nas suas áreas de especialização; quando avançou na execução de um projeto que era conhecido por não gerar lucros, e manteve acordos relativos a outros quatro projetos nos quais não havia sido feito progresso até então; E embora estivesse bem ciente de que não tinha garantia do seu investimento nos projetos.
- Como Debret optou por não apresentar provas e não testemunhar, é difícil pregar se as suas ações foram feitas com a intenção de enganar os investidores ou se foram feitas por uma esperança subjetiva e crença de que os projetos em que a empresa investiu um enorme capital de 24.000.000 de ILS iriam realmente conseguir maximizar os lucros no final. Há, portanto, dificuldade em determinar que as suas ações constituíram fraude.
Uma dificuldade semelhante não existe relativamente ao ato ilícito de representação negligente, cujos fundamentos serão analisados abaixo. A ocultação de factos relevantes aos potenciais investidores relativamente ao estado do projeto e o facto de parte do dinheiro do empréstimo ter sido desperdiçado devido às ações de Or, de forma a prejudicar as hipóteses de sucesso de todos os projetos, são suficientes para estabelecer as bases factuais da declaração negligente falsa. No mínimo, tinha a tarefa de divulgar completamente e corretamente os riscos, e não apresentar como se o empreendimento tivesse uma hipótese garantida de sucesso.