Como referido, esta determinação aplica-se a partir de junho de 2019, no máximo. Aplica-se, portanto, ao segundo investimento da Cory (em março de 2020) e aos investimentos da Guyot (em setembro de 2019) e da Ancona (em julho de 2020).
- Parece que foi possível chegar a um resultado que exigisse o regresso de Debret mesmo devido à condução de negociações de má-fé, o que se refletiu na falha em divulgar os factos exigidos. Não há necessidade de abordar este problema, pois os autores optaram por focar as suas reclamações no nível da responsabilidade civil, baseando-se nos delitos de fraude e representação negligente.
O processo contra Fine
- A natureza da apresentação sobre a experiência de Fine
- Não há contestação de que foi Fine quem interessou os autores no empreendimento empresarial relacionado com os projetos promovidos pela corporação detida por Debret, e que foi ele quem o apresentou. Os autores alegaram que foram persuadidos a investir no empreendimento devido à sua personalidade cativante e às suas descrições da transação como prometendo um elevado retorno a baixo risco. A estrutura da transação oferecida aos autores incluía a concessão de um retorno garantido superior a 10% à medida que passava um ou dois anos (a percentagem de retorno variava consoante o montante do investimento e a duração do empréstimo).
- Também não há contestação de que Fine não era empregado da sociedade nem da Debret, e não ocupava qualquer posição na Shop Corporation ou em qualquer outra corporação detida por Debret (como alegado pelos próprios autores na resposta). O testemunho de Fine indica que Debret lhe ofereceu "investidores/credores para projetos na área da renovação urbana em troca de uma comissão entre 2% e 4%" (parágrafo 4 da sua declaração juramentada). Segundo ele, o seu papel limitava-se ao facto de "eu ser mediador. Fui consultor" (p. 37 da ata, linha 1) "Eu sou o corretor e trago os investidores" (p. 40 da ata, linha 9). Isto também ficou evidente pelo testemunho de Kestenbaum, que afirmou que o próprio Fine o levou a investir na empresa numa fase anterior. Segundo ele, Fine estava "a trazer investidores para Aryeh, para que Aryeh apresentasse tudo" (p. 15 da transcrição, linhas 11-13). Fine alegou que, em virtude da sua posição, interessava os autores a investir em projetos através de um empréstimo, ao mesmo tempo que lhes apresentava as vantagens deste canal de investimento, especialmente numa altura em que o retorno do dinheiro era muito baixo nos canais sólidos.
- Os autores alegam que Fine se apresentou como tendo experiência em investimentos em transações imobiliárias em Israel. No entanto, uma análise dos seus testemunhos mostra que esta representação é relevante, se é que alguma vez, para a alegação de Ancona. Os outros autores tinham uma impressão ligeiramente diferente. Corey testemunhou que Fine "era um bom amigo da família e um amigo pessoal meu" e que o consultou porque o via como um "corretor imobiliário" que se apresentava como versado em transações imobiliárias (parágrafo 6 da declaração juramentada; Na verdade, Fine não detinha licença de corretagem imobiliária nas datas relevantes do processo, e só emitiu a licença posteriormente). Guyut não fez qualquer referência à experiência que atribuiu a Fine e descreveu conversas que teve com Fine e Debrett sobre questões de investimento iniciadas em 2014 (parágrafos 9-12 da sua declaração juramentada).
A alegação de representações relativas à experiência de Payne foi, de facto, ouvida apenas de Ancona, que é a única dos queixosos que não teve amizade prévia com Payne. Ancona contactou Fine através do LinkedIn porque este se apresentava como um agente imobiliário em Israel (parágrafos 7-8 da sua declaração juramentada; na declaração foi feita uma tentativa de criar a impressão de que Fine tinha contactado Ancona, embora na verdade tenha sido Ancona a contactar Fine - p. 27 da transcrição, linhas 24-25). Testemunhou que Fine se apresentou como perito na execução de transações de compra no mercado israelita e até o convidou a participar num webinar que está a realizar sobre a compra de imóveis em Israel (parágrafo 50 da declaração jurada de Ancona). Fine confirmou no seu testemunho que, nessa altura, tinha um blogue sobre imobiliário em Israel e que tinha publicado atualizações sobre investimentos em Israel na Internet (p. 41 da transcrição, linhas 22-27). Parece que Ancona é o único dos queixosos que esteve exposto à existência destas publicações.
- Parece, portanto, que deve fazer-se uma distinção entre a representação de Corey e Guyot e a de Ancona:
Corey consultou Fine por iniciativa própria, devido à amizade próxima entre ambos e sabendo que ele tinha conhecimento do campo dos investimentos. Guyut fez amizade com Fine numa viagem de bicicleta a Israel em 2014 (parágrafo 4 da sua declaração juramentada), os dois começaram a falar sobre a possibilidade de investir em imobiliário em Israel, e depois Fine apresentou-o a Debrett. A partir daí, houve conversas conjuntas entre os três, e por vezes apenas entre Guyot e Debrett, sobre vários projetos (parágrafos 4-12 do affidavit de Guyot). A relação entre Corey e Guyot baseia-se na amizade e não na abordagem de Fine enquanto se apresenta como um especialista em investimentos imobiliários. O método de comunicação, que não se baseia numa representação de especialização única e numa campanha de vendas em nome de Fine, tem um certo peso na discussão sobre o âmbito das expectativas e negligência na conduta de Fine relativamente à disponibilização de informação.