Processo Civil (Herzliya) 52139-06-23 Avichai Bar Or v. Shmuel Cohen - parte 2

Em 5 de março de 2025, foi realizada a audiência probatória sobre o método de gravação.  As partes apresentaram resumos por escrito.

Daqui até o julgamento.

17. Conceitos básicos são que um contrato é celebrado por meio de oferta e aceitação (seção 1 da Lei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973). O principal é examinar a finalização das partes do contrato e a existência de um encontro de desejos entre elas.  O elemento de "finalização" é uma condição principal e fundamental para a criação de um contrato, e na sua ausência um acordo vinculativo entre as partes não é aperfeiçoado.  O teste para a existência de finalização é como uma regra objetiva-externa, de modo que a ênfase é colocada na divulgação externa do consentimento de forma compreensível para uma pessoa razoável, e conforme se aprende a partir da totalidade das circunstâncias do caso, incluindo a conduta e as palavras das partes antes e depois da celebração do contrato.  Isso é feito, entre outras coisas, para proteger a confiança do empreiteiro e manter a segurança comercial e a segurança empresarial (Gabriela Shalev e Effi Zemach, Contract Law (Quarta Edição 2019) 159-163).
18. Assinar o contrato é uma indicação significativa da intenção das partes de celebrar um contrato, mas não é uma condição sem a qual não exista ninguém. Mesmo quando estamos lidando com um contrato de venda de imóveis, é possível concluir a existência de uma decisão final por meio de outras provas, se ela indicar claramente a intenção de estabelecer uma relação jurídica vinculativa e se atesta objetivamente a intenção das partes de celebrar um contrato (para uma visão geral da questão, veja Caso Civil (Distrito Central) 13887-06-19 Meir Sassi Iniciation and Investments in a Tax Appeal v.  Yona Egozi [Nevo] (27 de fevereiro de 2025), parágrafos 76-89 da decisão).
19. A Seção 12(a) da Lei de Contratos (Parte Geral) 5733-1973 estabelece o dever da pessoa de agir de maneira aceitável e de boa-fé nas negociações antes da celebração de um contrato. A jurisprudência observou vários casos cuja existência, em certas circunstâncias, pode indicar que uma parte das negociações violou o dever de boa-fé imposto a ela, mesmo que não seja uma lista fechada.  Esses casos incluem a não divulgação dos fatos, conduzir negociações paralelas com um terceiro sem informar a outra parte, conduzir negociações sem intenção de engajar ou desistir de negociações por motivos irrelevantes de forma que prejudique a expectativa razoável da outra parte (Recurso Civil 8143/14 Halfon v.  Mortgage Discount Bank, [Nevo], 29 de janeiro de 2017).

Do general ao indivíduo

20. Após analisar as provas e os depoimentos, cheguei à conclusão de que as partes haviam decidido firmar um acordo vinculativo para a venda do imóvel, e que todos os requisitos específicos para o vencimento da transação foram cumpridos. Os réus se retiraram das negociações de má-fé, sem justificativa razoável, bem à beira de assinar formalmente o acordo.
21. Não há uma disputa real entre as partes que, desde a fase de negociação até a chegada dos acordos finais, e mesmo depois, os contatos foram realizados entre os autores e seus advogados, o advogado Balaish, e entre o réu 1 e o advogado Lapid do outro lado. Os outros réus não estiveram diretamente envolvidos nas negociações (veja o depoimento do réu 1 na p.  82 da transcrição).
22. As evidências mostram que, em 19 de dezembro de 2022, às 11h01, o advogado Balaish encaminhou ao advogado Lapid uma versão final do acordo (todos os e-mails estão no Apêndice 2 da declaração juramentada do autor 1). Ele enfatizou que os comentários dos vendedores (os réus) foram aceitos e incorporados ao acordo.
23. No mesmo dia, às 12h02, o advogado Lapid respondeu que os vendedores estavam "dispostos a assinar o contrato imediatamente e pedir que os compradores também assinassem, quando os vendedores me pediram para anunciar que, se os compradores não concordassem em fechar a transação imediatamente, se considerariam livres do envolvimento com eles."
24. O advogado Balaish respondeu por e-mail naquele dia às 20h34 e pediu para coordenar uma data para a assinatura do acordo já naquela semana. O e-mail foi enviado na segunda-feira e sugeria que o acordo fosse assinado já na quinta-feira daquela semana, embora os autores tenham observado que preferiam que a assinatura fosse no início de janeiro de 2023, por seus próprios motivos.
25. No mesmo dia, às 21h11, o advogado Lapid enviou um e-mail ao advogado Blaish com as seguintes palavras: "O vendedor pediu para anunciar que, para ele, e cito, 'a transação é nula e sem efeito.' Infelizmente, não tenho nada a acrescentar além de sugerir que as partes tentem conversar entre si" (Apêndice 3 às declarações juramentadas dos autores).
26. O advogado Tal Or, do escritório do advogado Balaish, respondeu à mensagem do advogado Lapid enviada por e-mail às 00:13 e escreveu, entre outras coisas, que a transação é válida e existe, e que uma data para assinatura deve ser marcada no dia seguinte (Apêndice 4). O autor 1 afirmou que enviou ao advogado dos réus uma cópia assinada do acordo e cheques pelo primeiro pagamento em conta da contraprestação para recurso criminal do acordo (parágrafo 12 de sua declaração juramentada).
27. No dia seguinte, 20 de dezembro de 2022, o advogado Lapid enviou um e-mail ao advogado Balaish às 20h18 e confirmou que seu escritório havia recebido o acordo assinado pelos compradores, bem como os cheques (Apêndice 5).
28. O autor 1 conversou com o réu 1 e esclareceu que nenhuma reunião havia sido marcada entre as partes, conforme alegado pelos réus, e que o primeiro pagamento já havia sido transferido e não havia preocupação quanto à capacidade financeira dos autores (Apêndices 6-7 à declaração juramentada do autor 1).
29. Em 21 de dezembro de 2022, o réu 1 enviou uma carta manuscrita, na qual estabeleceu duas condições para o cumprimento do acordo. A primeira condição é uma confirmação válida pelo banco empréstimo, e a segunda condição é que uma reunião entre as partes seja realizada (Apêndice 8).  Desde então, as partes trocaram mensagens de texto adicionais (veja o Apêndice 10 do depoimento do autor).
30. O advogado Balaish observou em seu affidavit, entre outras coisas, que as negociações entre as partes demoraram e incluíram 22 rascunhos de um contrato de venda. Em 19 de dezembro de 2022, uma versão final e acordada foi transmitida entre as partes, que foi enviada por ele ao advogado Lapid.  O advogado Balaish confirma que recebeu a mensagem do advogado Lapid de que as partes queriam fechar o negócio imediatamente, mas, como foi dito, o advogado ficou surpreso e anunciou que os vendedores haviam retirado o acordo, conforme detalhado acima.
31. Assim, os autores apresentaram com provas um quadro claro de tudo o que era o texto do contrato acordado entre as partes, representando a discricionariedade dos vendedores, pelo advogado Lapid, seu agente, bem como certos aspectos do contrato, em vista de uma redação final e acordada, na qual as partes trabalharam por vários meses. Como dito, a proposta e a aceitação pelas partes foram concluídas, mas o advogado Lapid informou inesperadamente o advogado Blachim sobre o cancelamento dos acordos.  Dois dias após a retirada dos réus, eles exigiram, por meio do réu 1, que duas condições adicionais fossem cumpridas para o aperfeiçoamento da transação, e essas condições (abaixo) também não foram violadas pelos autores compradores.
32. Os argumentos dos réus e os argumentos de que o acordo não foi aperfeiçoado e que os réus se retiraram das negociações enquanto apresentavam argumentos justificados não podem ser aceitos.
33. O réu 1 alegou em seu affidavit, entre outras palavras, que esteve envolvido em negociações com os autores. O advogado Lapid agiu contra as instruções dos réus, e o rascunho que ele encaminhou não era vinculativo (parágrafo 7 de sua declaração juramentada).  Ele alegou que o advogado Lapid não se encontrou com os outros réus (que são irmãos).  O réu 1 anunciou que o advogado Lapid concordou em receber um cheque em nome dos compradores, mesmo que os irmãos o tivessem informado de que a transação era nula e sem efeito, e que ele não podia receber os cheques em nome dos compradores.
34. No entanto, essa versão do réu 1 não é sustentada por nenhuma evidência adicional, além da alegação, e até contradiz a troca de argumentos entre os advogados apresentada nas provas do autor.
35. Os réus não trouxeram o advogado Lapid para testemunhar, mesmo ele estando na lista de testemunhas deles. Esta é uma omissão fundamental, já que o advogado Lapid pôde confirmar ou negar a correção da versão do réu 1, independentemente de ele agir em desvio da autorização, e esclarecer todas as circunstâncias da transação.  De acordo com a jurisprudência, essa omissão deve ser atribuída ao dever dos réus "...  Isso está de acordo com a regra segundo a qual, quando uma parte se abstém de apresentar provas em sua posse, surge a presunção de que, se a prova tivesse sido apresentada, ela teria agido contra ela" (Civil Appeal 548/78 Sharon v.  Levy, IsrSC 35(1) 736, 760 (1980); Autoridade de Apelação Civil 3489/09 Migdal Insurance Company em Apelação Fiscal v.  Emek Zevulun Metal Coating Company em Apelação Fiscal [publicado em Nevo] (11 de abril de 2013)).
36. O réu 1 alegou que o advogado Lapid "nos vendeu", mas não apresentou uma razão convincente para não ter trazido o depoimento para completar o quadro, nem por que o advogado Lapid agiria contra a permissão de seus clientes, e qual é seu interesse em fazer isso. Se ele realmente tivesse agido em violação da licença, esperava-se que os réus o processassem ou pelo menos apresentassem um aviso contra ele a um terceiro.
37. Os réus não deram uma explicação satisfatória sobre por que o advogado Lapid anunciou o cancelamento do acordo para assinar o acordo naquela noite. Os réus confirmaram que, no mesmo dia (19 de dezembro de 2022), deveriam se reunir com o advogado Lapid para receber uma explicação sobre o acordo.  Eles alegaram que o advogado Lapid não compareceu à reunião, mas conversou com o réu 1 por telefone e disse que os autores não tinham dinheiro para a transação, e nessa conversa foi decidido encerrar as negociações (declarações juramentadas dos réus 1, 2 e 5; p.  93 da transcrição).
38. O argumento não deve ser aceito. Primeiro, essa conversa não foi mencionada na declaração de defesa, e é uma versão que foi mencionada pela primeira vez na declaração da testemunha principal.  Quando uma certa versão que é ouvida pela primeira vez no julgamento não é apresentada na primeira oportunidade, quando a testemunha poderia tê-la dado, presume-se que a pessoa que aceita seu depoimento na ausência de uma explicação satisfatória é suspeita de sua veracidade.  Outros Pedidos Municipais 8650/08 Binyamin Rafalov v.  Estado de Israel Israel Prison Service (Nevo, 17 de julho de 2013), o tribunal decidiu que era suficiente que uma parte do processo apresentasse uma ação pela primeira vez apenas na declaração juramentada de sua principal testemunha para justificar a rejeição de sua reivindicação.  Da mesma forma, em outros Pedidos Municipais 78/04 HaMagen Insurance Company em Tax Appeal v.  Shalom Gershon Moving Ltd., 61(3) 18 (2006), entendeu-se que era suficiente que uma reivindicação estivesse ausente da carta de reclamação e da carta de resposta, e que ela aparecesse pela primeira vez na declaração juramentada da principal testemunha para justificar sua rejeição.  Segundo, também não há menção a isso na mensagem de e-mail do advogado Lapid para o advogado Balaish.  Terceiro, o advogado Lapid não foi chamado para testemunhar, como declarado, o que poderia ter esclarecido as circunstâncias do aviso de cancelamento por parte dos réus (depoimento do réu 1 em p.  94, parágrafos 9-15).  À luz do exposto, determino que esta é uma alegação suprimida que não deve receber qualquer peso probatório.
39. Além disso, a versão do réu 1 é contradita pela própria carta que ele enviou aos compradores em 21 de dezembro de 2022 (Apêndice 8 ao depoimento do autor 1), na qual ele de fato confirma que a transação não foi cancelada, mas apenas condicionada a duas condições adicionais; Na prática, parece por essa carta que ele está interessado no acordo. Além disso, na própria carta, o réu 1 admite que o acordo deveria ter sido assinado em 19 de dezembro de 2022, mas que os autores violaram o acordo ao não transferir o pagamento, ou seja, não cumpriram os termos do acordo, segundo ele.  Na verdade, isso é uma admissão explícita de que o réu 1 considerou o acordo alcançado pelas partes como um acordo vinculativo, mas os réus o violaram, segundo ele.  No entanto, foi provado que os autores não violaram o acordo.  O advogado Lapid anunciou o cancelamento dos acordos, e, portanto, a reunião pretendida não ocorreu, mas os autores imediatamente enviaram o acordo assinado com o primeiro adendo de pagamento (Apêndice 5 ao depoimento juramentado dos autores) sem qualquer reserva ou condição, expressando assim sua opinião de que o acordo existia e até agiram para cumpri-lo em espécie.  A adição de condições pelo réu 1 depois disso é a adição de novas condições após tudo já ter sido acordado.
40. Fui convencido de que havia discricionariedade de ambos os lados de que o acordo já era válido em 19 de dezembro de 2022, mas que, segundo os réus, os autores o violaram, o que foi provado falso. As partes se deram ao trabalho de chegar a acordos contratuais por meio de seus representantes e, quando chegaram a isso, com a aprovação dos advogados em notificações por escrito, os réus se retiraram repentinamente e não concordaram em assinar o acordo de sua parte, sem avisar os autores de que o progresso nas negociações até a assinatura não significa que estão comprometidos com o acordo ou que estão negociando com outras partes.  O acordo é assinado pelos autores, mas também 'finalizado' pelos réus por meio de notificações escritas do advogado Lapid em seu nome.  Não há contestação de que o acordo inclui todos os termos comerciais de uma transação do tipo em questão.  Com relação à alegação de que a transação não foi comunicada às autoridades fiscais, e que uma procuração irrevogável não foi assinada, e afins, está claro que não há nada a relatar até que a transação seja tecnicamente assinada por ambas as partes, e isso não prejudica a alegação dos autores de discricionariedade e, no mínimo, a retirada das negociações de má-fé.

Se sim, todas as evidências levam à conclusão de que as partes chegaram a um acordo vinculativo.

41. O anúncio do advogado Lapid de que "a transação é nula e sem efeito", em circunstâncias em que o rascunho é final e que os réus exigem a assinatura dos autores, constitui uma clara falta de boa-fé. Como declarado, a versão dos réus de que os autores não cumpriram os termos do acordo foi provada incorreta.  Os autores apresentaram provas de que haviam recebido aprovação em princípio para a hipoteca (Apêndice 7 da declaração juramentada).  Além disso, essa questão não surgiu como princípio em nenhuma etapa das negociações entre as partes por um período de nove meses, e nenhuma prova foi apresentada a esse respeito.
42. Nesse sentido, é apropriado remoer a declaração do advogado Lapid, como mencionado acima, e o espírito que dela surge. Isto é o que ele escreveu ao advogado Balaish:
43. Pelas palavras dessas palavras, pode-se certamente entender que, para o advogado Lapid, a transação já estava em estágio avançado, aparentemente "fechada e pronta" para execução, e então foi cancelada. Ele coloca nas palavras: "Ele me pediu para anunciar isso e, no que lhe diz respeito"; Em outras palavras, para ele, essa não é mais uma etapa aberta de negociação.
44. O uso das palavras "transação nula e sem efeito" mostra que o advogado Lapid, como a pessoa que representou os réus, via a situação no momento da redação como um acordo existente em que ele era obrigado a anunciar seu cancelamento, e não apenas como negociações que fracassaram. A expressão usada indica que o consentimento vinculativo já foi alcançado.  Se o acordo estivesse apenas em negociações preliminares, é mais provável que ele tivesse escrito "as partes não chegaram a acordos" ou "as negociações acabaram." Aqui há uma cláusula de cancelamento de contrato, não de falha nas negociações.
45. A afirmação de que "não tenho nada a acrescentar" também mostra que não há outros tópicos abertos para discussão, uma situação que geralmente ocorre apenas quando uma das partes do acordo considera o acordo como concluído em princípio. Isso indica que não restam cláusulas para negociação ou discussão, o que significa que tudo já foi acordado, e apenas a ação de execução (assinatura real) não está em andamento.  Caso contrário, esperava-se que Lapid apontasse quais obstáculos restavam ou quais ainda não havia sido acordado.
46. Em outras palavras, o espírito do anúncio indica que a transação estava pronta para ser executada, mas foram os vendedores que pediram para cancelá-la surpreendentemente e sem explicação. A carta comunica que o acordo já passou pela fase de negociação, chegou a acordos vinculativos e que apenas a fase de assinatura permanece, mas foi cancelada pouco antes da assinatura.  Nesta fase, portanto, pode-se determinar que isso não é uma negociação de fracasso, mas sim um cancelamento real de um compromisso por parte dos réus.  No espírito da questão, está claro que o advogado Lapid permanece impotente e que as coisas não dependem mais dele, em termos do serviço jurídico profissional, e que, na prática, tudo já estava fechado e acordado e ele não tinha nada a acrescentar.
47. Quando ocorre uma negociação intensiva e avançada, a parte que deseja rescindi-la deve notificar a outra parte de sua intenção, especificar o motivo da interrupção das negociações e apresentar uma chance justa de reparar o obstáculo para cumprir o contrato. Um aviso unilateral sem informar a outra parte, que começou a desenvolver expectativas razoáveis para a celebração do contrato, não atende ao padrão de conduta esperado (ver, por exemplo, Processo Civil (Distrito de Hai) 10103-11-13 Shani Uliel v.  Talia Zehava Adler [Nevo] (9 de dezembro de 2013)); Processo Civil (Distrito de Hai) 28877-03-16 Gidi Barber v.  Eran Amor [Nevo] (20 de abril de 2017)).
48. Como mencionado, o e-mail enviado pelo advogado Lapid não deu aos autores uma explicação de que os réus haviam retirado seus acordos, após a aprovação do acordo.
49. No entanto, em seu interrogatório e em resposta à pergunta sobre o que aconteceu naquele dia que impediu os réus de prosseguir com a transação, ou se foi um mal-entendido, ele respondeu claramente: "Vou dizer por que não achei que não houve mal-entendido? Porque havia outros clientes em andamento, então eu disse: 'Se eles forem embora, mais vão vir', entende, o medo de não receber o dinheiro não era tão sério para mim quanto me meter em encrenca depois, entendeu?" (p. 109, parágrafos 8-10).
50. Primeiro, este é um depoimento contrário ao interesse do réu 2 e dos outros réus. A regra é que o testemunho ou confissão de um litigante, incluindo um réu, que seja dado contra seu interesse, terá mais peso do que o testemunho que atende a esse interesse.  A lógica por trás dessa determinação é que, no caso de depoimentos contrários ao interesse, o depoimento só pode ser explicado pelo desejo da testemunha de dizer a verdade, enquanto no caso de depoimentos que servem a um interesse, há a preocupação de que a testemunha distorça seu depoimento para servir à sua causa.  A suposição básica é que uma pessoa não admite assuntos contrários ao seu interesse pessoal e, portanto, suas palavras contêm um núcleo de verdade (ver: Yaniv Vaki, The Law of Evidence, Vol.  1 (2020), p.  444).  Portanto, deve ser atribuído um alto peso probatório às palavras do réu 2.
51. Segundo, segundo o réu 2, havia outros potenciais compradores para o imóvel. Em um momento em que as partes já estavam prestes a assinar, é irrazoável se retirar das negociações apenas porque havia compradores potenciais adicionais, e isso equivale a falta de boa-fé na condução das negociações.  Embora desistir das negociações devido a outros compradores potenciais não seja considerado má-fé por si só, pois o vendedor pode maximizar lucros e escolher a melhor oferta.  No entanto, tal retirada pode ser considerada má-fé se ocorrer em uma fase avançada das negociações, sem uma razão substantiva justificável, ou sem informar a outra parte sobre a existência de negociações paralelas ou uma oferta maior, impedindo assim que ela possa melhorar sua oferta.  Enquanto nos estágios iniciais não há obrigação de exigir a divulgação de negociações paralelas, nos estágios avançados tal divulgação é exigida para permitir regras justas do jogo e evitar danos à confiança da outra parte.  Se o único motivo para desistir for aceitar uma oferta maior, e isso não for divulgado ao comprador para permitir que ele melhore sua oferta, isso pode ser considerado má-fé.  No entanto, se a decisão de se aposentar foi baseada em outro motivo significativo, mesmo que uma oferta maior tenha sido feita, a retirada não será necessariamente considerada má-fé.  Processo Civil (Shalom Chai) 29919-12-11 Gilit Menchel Sharon v.  Uriel Heiman [Nevo] (01.02.2015); Processo Civil (Shalom Rishon LeZion) 11938-06-18 Shani Meira Sacks v.  Yaniv Moshe Efrati [Nevo] (20 de janeiro de 2020)).
52. Nas circunstâncias do caso, quando o advogado dos vendedores, advogado Lapid, informa o advogado dos compradores por e-mail que o contrato pode ser assinado, isso significa que a fase de negociação terminou e tudo o que resta é assinar o acordo. À luz das palavras do réu 2, não há escolha a não ser concluir que a verdadeira razão para não assinar o contrato foi que havia outros compradores no caso.

Os réus são todos responsáveis perante os autores?

53. Os réus alegam em seus resumos que o advogado Lapid agiu sem sua autorização em relação aos autores e que eles não deveriam ser responsáveis por suas ações. Os autores admitem que se comportaram apenas com o réu 1 e o advogado Lapid, mas alegam que os réus 2-6 autorizaram o advogado Lapid e o réu 1 a representá-los nas negociações, e que, de acordo com as leis do emissário, eles são solidários e solidariamente responsáveis.
54. De fato, a pessoa que se apresentava diante dos autores (diante de seu advogado, advogado Balaish) era o advogado Lapid, com o réu 1 sendo a figura dominante e ativa entre os réus. O réu 1 foi a pessoa envolvida na transação do início ao fim, segundo seu depoimento.  Assim, em sua declaração juramentada, ele afirma, entre outros, no parágrafo 6, que esteve envolvido em negociações com os autores e que manteve correspondência com eles de várias formas.  Ele também afirmou no parágrafo 7 de sua declaração que o advogado Lapid agiu em nome dos réus e acompanhou a transação, mas agiu em violação das instruções.  Ele também afirmou no parágrafo 12 de sua declaração que conduziu as negociações diretamente com os autores e também por meio do advogado Lapid.  Com relação à carta em sua caligrafia (Apêndice 8), ele observou que ela foi escrita apenas em sua opinião e não em uma carta dos outros irmãos réus (assim como no parágrafo 43 de sua declaração juramentada; seu depoimento nas páginas 91, parágrafos 33-34).  Portanto, é claro que o próprio réu 1 certamente é responsável perante os autores.
55. Com relação aos outros réus 2-6, não há disputa de que nenhum deles teve contato com os autores. A questão é se, nas circunstâncias do caso, eles também são responsáveis perante os autores.  Na minha opinião, a resposta é sim, e isso é por virtude do princípio da missão previsível.
56. Esta é uma transação imobiliária em que vários vendedores, com o réu 1 dominando enquanto os outros réus estão menos envolvidos. De acordo com as provas, o advogado Lapid agiu contra os autores e seus advogados em nome de todos eles.  Essa conduta estabelece impedimentos a favor dos compradores - os autores - em virtude da conduta dos réus que criou uma representação de autorização.
57. Tal situação, também conhecida como "autorização externa" ou "objetivo", foi criada em virtude da seção 3(a) da Lei da Missão, 5725-1965. Esta seção afirma que o mensageiro recebe não apenas autorização explícita (por escrito ou oral) do remetente para enviar, mas também "pela conduta do remetente em relação a um deles" (o remetente ou o terceiro).  É uma regra estabelecida que a autorização objetiva pode criar uma relação vinculativa de missão entre o remetente e o terceiro, mesmo que nenhuma autorização interna tenha sido concedida entre o remetente e o remetente, ou mesmo que o remetente tenha excedido sua autoridade interna.  Este emissário é considerado um "verdadeiro" emissário, e não apenas uma alegação de estoppel (ver: Processo Civil (Distrito de Hai) 32857-04-16 Sana Mushlav v.  Salim Hassan Abbas [Nevo] (01.10.2020); Processo Civil (Shalom J.M.) 34727-09-12 Brent Rotenberg v.  Serge Tartur [Nevo] (4 de maio de 2022); Processo Civil (Shalom Tel Aviv) 3978-08-18 Hadar M.A.I.A.  Empreendedorismo em Apelação Tributária v.  Kfar Chabad Moshav dos Trabalhadores dos Hassidim de Lubavitch por Acordo Cooperativo Agrícola em Apelação Fiscal [Nevo] (04.12.2023)).
58. O fato de todos os vendedores serem representados pelo mesmo advogado, mesmo que apenas um deles seja dominante e os outros menos envolvidos, pode criar uma representação objetiva de autorização por parte deles em relação aos compradores. As ações e declarações do advogado, que representa todos os vendedores, são percebidas como ações vinculativas para todos os remetentes.  Nesse caso, mesmo que na relação interna entre os vendedores e o advogado o advogado tenha ultrapassado os limites de sua missão em relação a alguns deles, o terceiro (os compradores) ainda pode criar uma representação de uma missão presumida.  Não é supérfluo observar que uma missão para executar uma transação imobiliária não requer documento escrito e pode ser feita oralmente ou pela conduta do remetente (ver: Processo Civil (Distrito de Jerusalém) 58201-12-20 Nabil Muhammad Morad v.  Maged Hamdan [Nevo] (29 de fevereiro de 2024); Processo Civil (Distrito de Tel Aviv) 60603-01-12 David Shemesh v.  Afridar Iniciativa e Investimentos em Apelação Tributária [Nevo] (04.01.2018); Recurso Civil 2159/19 Aharon Diva v.  Uri Saban [Nevo] (09.03.2020)).
59. Para que uma missão previsível vincule o remetente ao terceiro, o terceiro deve confiar de boa-fé e razoavelmente na representação apresentada, e não deve saber, ou deveria saber, como pessoa razoável, da falta de autorização do remetente. Se os compradores soubessem ou deveriam saber que o advogado estava agindo sem autoridade em relação a alguns dos vendedores, então não teriam direito de exclusão em virtude do princípio da missão previsível (Hadar A.I.A., supra; caso Kfar Chabad, supra; Recurso Civil 10489/09 A.  Netz Management and Holdings in Tax Appeal v.  Hari Aluf [Nevo] (06.09.2011); Recurso Civil 480/90 Moshe Agadi v.  Yosef Ben-Shlosh [Nevo] (9 de julho de 1991))
60. É importante notar que a ideia de missão previsível é determinada pela forma como ela é prevista ou percebida pelo terceiro, e isso se baseia no comportamento objetivo do remetente; essa representação pode ser criada pelo ato ou omissão do remetente, e qualquer representação da qual o terceiro tenha direito a concluir que o agente age com autorização, concede a missão e vincula o remetente em sua relação com o terceiro (Recurso Civil 1286/90 Bank Hapoalim em Tax Appeal v. Vered Clothing [Nevo] (29 de dezembro de 1994); Recurso Civil 3526/11 Karadi Avraham v.  Censor - Empresa de Importação de Grãos e Forragem em Recurso Fiscal [Nevo] (06.05.2013) Caso Civil (Shalom Hertz) 7563-09-15 Shlomo Avshalom v.  Oded Weksler [Nevo] (08.05.2018)).
61. Como mencionado acima, o advogado Lapid lidou com o advogado Blaish durante todo o processo ao longo de vários meses, trocando muitos rascunhos, dezenas no total. Uma leitura do longo depoimento do advogado Balaish mostra que em nenhum momento o advogado Balaish soube, deveria saber ou suspeitar, em tempo real, que o advogado Lapid agiu sem a autorização de todos os réus ou que se desviou dessa autorização, conforme alegado.  Isso fica claramente evidente no e-mail datado de 19 de dezembro de 2022, às 12h02, que o advogado Lapid envia ao advogado Balaish em nome dos vendedores dispostos a assinar a transação.  Este e-mail é, na verdade, a linha final da fase de negociação, que indica que o acordo está pronto para ser assinado.  Portanto, em termos da apresentação do caso conforme percebido pelo advogado Balaish, e também pelos autores, o advogado Lapid atuou em nome de todos os réus.
62. Como se pode lembrar, o advogado Lapid não foi convocado para testemunhar (mesmo estando na lista de testemunhas dos réus!) para provar que agiu de maneira incomum ou sem permissão, e que os autores ou seus advogados sabiam disso em tempo real, na medida em que isso realmente aconteceu. Essa omissão cabe aos réus, pois é uma reivindicação importante do ponto de vista deles (pelo menos em relação aos réus 2-6, que alegaram falta de envolvimento), e a regra é que uma parte que faz uma reivindicação importante sobre sua posição jurídica tem o ônus de apresentar provas para provar essa alegação ( Shalom Gershon Moving, supra).
63. O autor confirmou em seu depoimento que estava em contato com o réu 1 e não com os outros réus (pp. 70, 26-32) e que, no que diz respeito ao réu 1 e ao advogado Lapid, o réu 1 era o representante da família com quem mantinha contato (p.  70, s.  1).  No entanto, não se descobriu de sua declaração ou depoimento que ele sabia ou deveria saber que o réu 1 agia por iniciativa própria, ou que o advogado Lapid não estava agindo em nome de todos os réus, na medida em que isso realmente fosse verdade.
64. O réu 1 confirmou em seu depoimento que os réus o designaram para vender a propriedade e se envolver (p. 82, parágrafos 21-26).  No Apêndice 8 do depoimento juramentado dos autores, que é uma carta enviada pelo réu 1 ao advogado Lapid, o advogado Lapid é coroado como "representante dos vendedores" e está redigido inteiramente em uma linguagem que não deixa dúvida de que o réu 1 agiu em nome dos outros e que tal representação foi criada externamente.  O Apêndice 161 às provas dos réus, que é uma folha de princípios, também é redigido de forma que o réu 1 atua e representa em nome dos outros réus, e quando questionado sobre isso, ele respondeu: "...  Eu represento meus irmãos, não sou procurador, não sou reconhecido por eles, ninguém é meu paciente, todo mundo vem como 6, como se eles tivessem 2, nós temos 6, eu era, eu anotei para não perdermos tempo e, mais ou menos, para eu ir a algum lugar,.." (p.  86, parágrafos 12-14).  Mais tarde, em seu depoimento, tentou evitar a questão de agir e cometer em nome dos outros réus ou apenas por conta própria, mas suas respostas foram evasivas.  De qualquer forma, não há dúvida de que esse documento criou uma declaração aos autores de que o réu 1 agiu com a permissão dos outros réus, e não foi provado que os autores soubessem ou deveriam saber de uma disputa ou falta de autorização por parte do réu 1 por parte dos outros réus, ou desvio da autorização na medida em que foi.  De qualquer forma, de acordo com a jurisprudência acima, mesmo que a relação interna entre os vendedores e o advogado Adv. Lapid, ou o próprio réu 1, tenha ultrapassado os limites da missão em relação a alguns dos vendedores, o terceiro (os compradores) ainda pode criar uma representação de uma missão presumida.
65. Os depoimentos dos outros réus também levam à conclusão sobre a existência da autorização. O réu 5 disse: "Não faço ideia, e pelo que me diz respeito, nomeei meu irmão para examinar todas as nossas opções, o que significa que não faz sentido seis conversar com esse comprador, outro comprador, que deveria reunir todos os dados." (p.  104, parágrafos 13-15) e posteriormente "...  Desde que não surgissem coisas que estivéssemos prestes a fechar, que tivéssemos algo para expressar uma opinião, não interviéramos, não sabíamos o que ele estava fazendo, nem quando ele se conheceu, nem quem conheceu, nem quanto custou, nem da divisão, nada, pelo que me diz respeito, posso testemunhar sobre mim mesmo que não sabia..." (Q.  26-29) Depois: "...  Não adianta fazer comentários desde que nada tenha avançado, pelo menos para mim, até que o advogado Lapid veio explicar que não é nada, mesmo que tivessem me dado 10 milhões de shekels naquele dia, eu não teria assinado (p.  105, parágrafos 22-24).  Dessas palavras, parece que o réu 1 agiu com a permissão dos outros réus e que eles escolheram não se envolver, deixando para ele conduzir o caso; Também se descobre que o advogado Pi foi de fato quem representou todos na transação.
66. O depoimento dos réus 2 e 6 e seus depoimentos também não levantam um argumento de que o advogado Lapid ou o réu 1 agiram por conta própria. Embora fique claro, pelo depoimento dos réus 2-6, que eles não estavam familiarizados com os detalhes e não sabiam onde as coisas estavam em nenhum momento, fica claro pelas declarações que os autores não tinham motivo para saber ou suspeitar que o réu 1 e/ou o advogado Lapid estavam agindo por iniciativa própria.  Pelo contrário, fui convencido de que agiram em nome de todos os réus.  Dessa forma, os outros réus devem ser vistos como criando uma representação de que o advogado Lapid está agindo com sua permissão.

Remuneração

67. Mesmo que o acordo não tenha sido assinado no final, a conduta dos réus, que conduziram longas negociações, trocaram muitos rascunhos e marcaram datas para assinatura, ao apresentar uma declaração clara aos autores de que a transação seria assinada e depois anunciar seu cancelamento, equivale a conduzir negociações de má-fé. Apenas o comportamento de má-fé impediu a melhoria do acordo, e foi ela que impediu a assinatura do acordo.  A violação do dever de boa-fé dá direito à parte lesada a uma indenização pelo dano causado em decorrência das negociações sobre o valor acordado no acordo (Processo Civil (Distrito de Tel Aviv) 8967-07-18 Boaz Gross v.  Aryeh Gottlieb [Nevo] (28 de julho de 2019); Processo Civil (Shalom Bat Yam) 43068-09-22 Ira Vinitsky v.  Ilana Shirazi (Nevo 14.1.2025)).
68. A taxa da compensação acordada é de 10% do valor da transação, e essa taxa é aceita em contratos de venda de imóveis, e não a considerei intervir, além disso, os tribunais deram validade à compensação acordada mesmo em valores mais altos (ver: Yitzhak Amit, Concordância - Questões e Aspectos, Din Ve-Devarim, Vol. 10, 2, Faculdade de Direito, Universidade de Haifa, p.  22; o caso Gross, supra, parágrafo 10 da decisão).
69. À luz da totalidade do exposto acima, a reivindicação é aceita.
70. Ordeno que os réus paguem aos autores a quantia de ILS 790.000 mais as taxas judiciais pagas, além das despesas e honorários advocatícios, no total de ILS 60.000.

Os valores serão pagos em até 30 dias.