A segunda forma de alcançar uma solução de um por cento, como a taxa das taxas de corretagem em grandes transações, está no artigo 26 da Lei dos Contratos (Parte Geral) - ou seja, "de acordo com a prática aceita em contratos do mesmo tipo..."
Essas são as duas formas possíveis. A segunda forma me parece ser a correta. Pode-se determinar que a taxa de um por cento em grandes transações é a taxa aceita no mercado."
- A Suprema Corte, no caso da integração vertical, observou as diferenças entre corretagem imobiliária e corretagem comercial/comercial, e decidiu que "a atividade dos corretores empresariais pode, de fato, diferir em natureza e requisitos da atividade dos corretores imobiliários cujo assunto é regulado pela Lei dos Corretores de Imóveis... Portanto, há um grau de justiça no argumento do apelante de que é apropriado traçar distinções apropriadas entre os vários tipos de corretagem e, como resultado, também podem haver distinções quanto às condições relativas à relação corretor-cliente no campo comercial."
- No caso Civil Appeal (Distrito de Tel Aviv) 2089/05 Aryeh Ben Mayor v. Elie Tahari Ltd (Nevo, 7 de setembro de 2010), o tribunal discutiu a determinação do salário adequado para um corretor de negócios e decidiu que, à luz das diferenças entre corretagem imobiliária e corretagem empresarial, o salário de um corretor comercial, em geral, é maior do que o de um corretor imobiliário.
- No nosso caso, as partes apresentaram pareceres de especialistas. Enquanto o perito em nome do autor, Shalom Sofer, CPA, determinou que o salário adequado em transações do tipo de corretagem em questão deveria ser cerca de 4, 8% do valor da contraprestação, o perito em nome da Shahar and Liberty (réus 4-5), Prof. Hadas Glander, determinou que o salário adequado em transações desse tipo é de apenas cerca de 1, 8%.
- Os especialistas foram questionados sobre suas opiniões, e surgiram dificuldades em relação às duas opiniões. Em seu interrogatório, o perito admitiu que não realizou um exame quanto ao escopo de cada transação para a qual foi avaliada uma comparação (p. 31 da transcrição, parágrafos 27-28, p. 32, parágrafos 10-11), e que às vezes os dados que ele usava eram apenas os valores exigidos e não os valores reais (p. 49, parágrafos 13-14). A perita admitiu em seu interrogatório que não sabia se a comissão que aparece na opinião do perito à taxa de 5% se refere apenas à comissão de corretagem, ou inclui serviços adicionais (p. 379 da transcrição nos parágrafos 14-15), porque não examinou como o destinatário da comissão é definido (p. 380 da transcrição nos parágrafos 16-17) e não examinou cada transação que consta no relatório do perito (p. 388 da transcrição nos parágrafos 5-7).
- Nessas circunstâncias, cheguei à conclusão de que o salário adequado, de acordo com o salário estabelecido no contrato de corretagem, deve ser determinado a uma taxa de 2, 25% do valor da consideração da venda. Esse salário reflete autenticamente o salário devido nessa transação específica em relação àquela propriedade, e equilibra todas as considerações, conforme detalhado acima, especialmente quando, no acordo de corretagem da Pitkit, o autor também não foi encarregado de auxiliar nas negociações. Deve-se notar que esse resultado é consistente com a opinião pericial do autor, que observou em seu depoimento que geralmente as taxas de corretagem pagas pelo vendedor são idênticas às taxas pagas pelo comprador (p. 60 da transcrição nos parágrafos 3-6).
- O valor da transação do qual as taxas de corretagem devem ser derivadas é de ILS 45 milhões, o que reflete a contraprestação recebida pelas partes interessadas na Pitkit, na prática. O fato de parte ter sido paga por meio de fundos que estavam no fundo Pitkit é irrelevante para este assunto, pois diz respeito ao meio de pagamento e não ao valor da contraprestação em si.
A autora deve ser privada de seu direito às taxas de corretagem (na medida em que ela determinar) devido a uma violação de seu dever de boa-fé?
- Os réus alegam que a autora deveria ser privada de seu direito às taxas de corretagem devido à violação do dever de boa-fé, pois, segundo eles, ela não divulgou à Unima a existência do contrato de corretagem com a Pitkit.
- Esse argumento foi contradito por Matan, que testemunhou que já havia aprendido com Haimi na fase inicial de um acordo de corretagem de mina (p. 76 da transcrição, parágrafos 20-21 e p. 77, parágrafos 4-5). Esse fato foi confirmado por Firon em seu interrogatório nas páginas 460 da transcrição nos parágrafos 3-10.
- Considerando que Matan é o acionista controlador da Unima, e que o contrato de corretagem era com a Unima, o fato de Matan saber da existência de um acordo de corretagem é suficiente para rejeitar a alegação de que o autor não divulgou esse fato.
- Além disso, Katz testemunhou que informou Firon sobre um acordo de corretagem da Pitkit (p. 198 da transcrição nos parágrafos 10-20) e alegou que a alegação de Firon de que não sabia desse acordo não é verdadeira (p. 199 da transcrição no parágrafo 25).
- Além disso, segundo a jurisprudência, o dever de divulgação aplica-se a um contrato de corretagem com a outra parte quando o corretor possui um interesse oculto, por exemplo, em um caso em que o corretor recebe contraprestação excepcional de uma das partes (ver: Processo Civil (Distrito Central) 15706-01-14 Amit Mizrahi v. Ehud Markovich (Nevo, 16 de março de 2016)). Neste caso, o autor não tem direito a taxas excepcionais de corretagem de nenhuma das partes. Há motivos para supor que o fato de a taxa de taxas de corretagem definida no contrato de corretagem da Pitkit ser de 2, 25% e no contrato de corretagem da Yonima na taxa de 4%, está enraizado no poder de negociação da Pitkit em relação ao autor, e não indica taxas excepcionais de corretagem no acordo de corretagem da Yonima. Além disso, como mencionado acima, as taxas de corretagem de 4% não eram excepcionais em relação ao negócio da Unima, que, como mencionado, assinou contratos adicionais de corretagem com taxas semelhantes.
- Além disso, há uma razão falha no fato de que esse argumento foi levantado por Piron, depois que ele mesmo não revelou à Unima o acordo, que segundo ele foi feito entre ele e Katz, para receber metade das taxas de corretagem.
- À luz do exposto, o argumento de que a autora deveria ser privada de seu direito às taxas de corretagem devido a uma violação de seu dever de boa-fé é rejeitado.
A Reivindicação do Offset
- Firon argumentou que, se fosse decidido cobrar qualquer valor contra o autor, ele teria direito de deduzir dessa quantia sua parte das taxas de corretagem que o autor recebeu das partes interessadas na nota, bem como as taxas de corretagem concedidas nesta ação. Isso, ele afirma, ocorre porque ele e Katz concordaram oralmente que, em qualquer empreendimento conjunto, se as taxas de corretagem forem recebidas, elas serão divididas entre eles em partes iguais.
- Katz negou veementemente a existência desse acordo (p. 247 da transcrição, parágrafo 27, p. 260, parágrafos 10-12).
Portanto, existem duas versões contraditórias neste assunto, sem que Firon apresente provas para apoiar sua versão, mesmo que o ônus da prova seja ele para provar a alegação de compensação.
- Além disso, Piron testemunhou que o suposto acordo foi firmado entre ele e Katz (p. 439 da transcrição S. 2), enquanto o direito às taxas de corretagem neste processo pertence ao autor, que é uma empresa com personalidade jurídica separada. Quando Firon foi questionado sobre isso em seu interrogatório, ele alegou que havia assumido que Katz havia agido legalmente em nome do autor e que, para ele, o compromisso havia sido transferido para o autor (pp. 439, parágrafos 14-15), sem dar uma explicação satisfatória sobre o que essa suposição se baseava, especialmente quando era alegada por um advogado.
- Deve-se acrescentar que Piron testemunhou que, se a Liberty tivesse pago ao autor, além da letra da lei, uma taxa de corretagem de certo valor, ele não teria insistido em receber metade das taxas de corretagem pagas (p. 471 da transcrição nos parágrafos 18-19).
- Nessas circunstâncias, e à luz do exposto acima, Firon não provou a alegação de compensação no âmbito deste processo. No entanto, Firon reserva-se o direito de esclarecer essa reivindicação em um processo separado, no tribunal competente, sem que uma sentença constitua um ato judicial neste caso.
O Resultado
- À luz de tudo o que foi dito acima, a reivindicação contra os réus é parcialmente aceita.
- Os réus pagarão ao autor, em conjunto e solidário, taxas de corretagem à taxa de 2, 25% do valor da transação (ILS 45 milhões), ou seja, um total de ILS 1.012.500 mais IVA e mais diferenças de vinculação e juros a partir de 30 dias a partir da data da assinatura do contrato de compra (referente a 0, 5% do valor da contraprestação) e dos 180 dias a partir da data da assinatura do contrato de compra (referente ao saldo) até o pagamento efetivo. O valor referido será pago em até 30 dias a partir de hoje (os dias de férias estarão incluídos no número de dias).
- Os réus arcarão com as despesas do réu, conjunta e separadamente, no valor de ILS 200.000.
- Os réus reservam-se o direito de determinar uma divisão entre eles do valor da sentença e das despesas, de acordo com as relações internas entre eles, e suas reivindicações a esse respeito são preservadas.
- A garantia depositada pela autora para garantir as despesas dos réus 4 a 6, de acordo com minha decisão de 17 de abril de 2024, será devolvida à autora por meio de seu advogado.
- O direito de recorrer à Suprema Corte, legalmente.
Dado hoje, 30 de julho de 2026, na ausência das partes.