Como alguém que lida com transações para a compra e venda de apartamentos e outros bens imóveis, frequentemente me deparo com a pergunta de por que não estou registrado no Registro de Imóveis (Tabu) como proprietário, mas "apenas" como arrendatário, e o que isso significa? É difícil para a pessoa comum entender, por exemplo, por que ao comprar uma casa em Ramat Poleg em Netanya, ela deve arrendar (um arrendamento é um aluguel de longo prazo) o imóvel da Administração em vez de receber a propriedade dele.
A Administração de Terras de Israel detém a maior parte das terras no país, e o comprador de terras registradas como propriedade da Administração efetivamente adquire um direito de arrendamento sobre a terra por um longo período, enquanto teoricamente a propriedade da terra permanece com o estado através da Administração de Terras de Israel. Em contraste, um comprador de propriedade privada pode registrá-la como propriedade sua no Registro de Imóveis (o Tabu).
Do ponto de vista legal, o direito de propriedade privada é obviamente preferível. O comprador desse direito garante maior flexibilidade na construção e venda da propriedade e geralmente pode fazer o que desejar com o imóvel sem a necessidade de obter a aprovação da Administração de Terras de Israel e enfrentar a burocracia toda vez que desejar realizar qualquer ação no terreno. Em contraste, quando se trata de propriedades pertencentes à Administração de Terras de Israel, o direito é apenas um arrendamento, em troca de taxas de arrendamento, e qualquer ação (por exemplo, venda ou construção) requer aprovações da Administração e frequentemente envolve pagamento. Hoje em dia é possível capitalizar a terra (isto é, pagar as taxas de arrendamento antecipadamente até o final do período) e receber um direito que não está longe do direito de propriedade, já que a aprovação da Administração não será mais exigida até o final do período de arrendamento (que geralmente é por períodos de 49 anos).
Embora teoricamente exista uma diferença entre um direito de arrendamento capitalizado e um direito de propriedade, na prática a diferença hoje não é material e se resume principalmente ao fato de que a Administração está registrada como proprietária.
É importante notar que os novos apartamentos ou casas são em sua maioria registrados em um terceiro e informal registro conhecido como "empresa de habitação". Quando uma construtora (uma empresa de habitação) constrói um projeto, o processo de "registro de condomínio" no Tabu pode levar muito tempo, e até lá, o registro de propriedade (ou arrendamento) estará em nome da construtora, e tudo o que os compradores das unidades habitacionais terão é o registro de uma nota de advertência no Tabu sobre seu direito ao apartamento. A construtora gerenciará um registro das propriedades e administrará as transferências de propriedade e hipotecas, e mediante a regularização do registro no Tabu, esses detalhes serão transferidos para o Registro de Imóveis. Como muitas vezes não há incentivo para os advogados da construtora (que receberam seu dinheiro adiantado) finalizarem o registro do imóvel em nome dos compradores, muitas casas em Israel estão registradas na empresa de habitação há décadas. Um dos riscos nisso é que, no caso da empresa de habitação deixar de existir, o registro de propriedade no Tabu em nome dos compradores dos apartamentos pode exigir um pedido a um tribunal para obter uma ordem judicial determinando o registro de propriedade no Tabu em nome do comprador do apartamento. Portanto, é importante garantir que os direitos na propriedade que você comprou serão de fato registrados em seu nome no Tabu.
Em conclusão, ostensivamente, em muitos casos, a diferença entre a maneira de registrar os direitos em uma propriedade (arrendamento, arrendamento capitalizado, empresa de habitação e propriedade) não se reflete na vida diária até que busquemos realizar certas ações na propriedade. É importante que o advogado que lida com a transação imobiliária esteja familiarizado com os diferentes tipos de registro de direitos e saiba como lidar com eles corretamente.