Nos últimos anos, temos testemunhado uma tendência crescente de investidores israelenses direcionando seu olhar e capital para os mercados imobiliários nos países da bacia do Mediterrâneo, principalmente Chipre e Grécia. No entanto, com muita frequência, esses investidores são cegados pelo preço atraente do apartamento ou pelo rendimento garantido apresentado a eles por empresas de marketing, e se esquecem de examinar profundamente a infraestrutura legal e tributária sobre a qual a transação se baseia (e na medida em que a verificam, o fazem sem um escritório internacional experiente).
Quando se trata do mundo ocidental, ele é geralmente dividido em dois sistemas jurídicos e conceitos legais: a "Common Law" (Direito Comum) versus a "Civil Law" (Direito Civil/Continental). Semelhante a Israel, o sistema jurídico em Chipre é amplamente baseado na Common Law, que coloca uma forte ênfase na estabilidade contratual, precedentes jurídicos e proteção rígida da propriedade e dos direitos do comprador. Semelhante a Israel, Chipre também tem uma história otomana e, portanto, há um registro oficial de terras do governo organizado, onde a transferência de direitos é feita por um acordo no qual atuam os advogados que realizam o registro no registro de imóveis. O conceito é que um "contrato deve ser cumprido" estritamente, e os contratos são redigidos em profundidade e detalham muitos cenários, o que reduz a margem de interpretação dos tribunais. Em contraste, na Grécia o sistema jurídico é o sistema Continental, baseado na codificação romana - um sistema abrangente de leis escritas e codificadas, semelhante ao sistema jurídico na Alemanha, Itália e outros países europeus. Os tribunais confiam principalmente na análise da linguagem da lei e do código civil, e não em precedentes. Isso pode criar processos burocráticos mais complexos, mas fornece uma estrutura legal uniforme e clara. Existe um registro central de imóveis, mas a transferência de direitos imobiliários na Grécia deve ser feita por meio de um acordo público assinado perante um notário (Escritura Pública).
Em Chipre, após a assinatura de um contrato de compra e venda de imóveis, o contrato é depositado no registro de imóveis do distrito apropriado e o simples ato de seu depósito cria proteção para o comprador, uma vez que o vendedor fica totalmente bloqueado de realizar transações conflitantes, revenda ou hipotecar a propriedade em favor de um terceiro, e qualquer nota/penhor/ônus estará subordinado ao depósito do acordo se registrado posteriormente. Se o vendedor se recusar a concluir a transação, o tribunal pode emitir uma ordem de execução específica que determina a transferência de propriedade no registro, mesmo sem a cooperação do vendedor. No entanto, em casos de construção nova, a questão é mais complexa, uma vez que ainda não existe um Título de Propriedade (Title Deed) e a questão da conclusão da construção deve ser regulamentada. Em contraste, a Grécia tem estado nos últimos anos no meio de um projeto nacional para o registro digital de propriedades, mas até a sua conclusão total, existem propriedades (principalmente fora das cidades) que ainda estão registradas nos registros antigos exigindo uma devida diligência extremamente rigorosa por parte do advogado em relação à cadeia de propriedade e à ausência de dívidas/penhoras históricas. A transferência de propriedade requer o envolvimento de um notário público, que atua em nome do Estado e verifica a validade da transação e da tributação. As partes da transação reúnem-se no cartório para assinar um acordo notarial que constitui um ato de transferência de propriedade após cada parte ter pago os seus impostos e cumprido as suas obrigações. O acordo constitui apenas um direito contratual e pode ser facilmente violado pelo vendedor sem penalidades significativas. Nesses casos, muitos compradores optam por executar um acordo pré-notarial, ou um acordo notarial preliminar que ancora o seu direito à propriedade antes da conclusão da transação e impede que o vendedor desista.
Como afirmado, a natureza do investimento em cada lugar é diferente, e é importante que, além de uma análise profunda de custos e rendimentos e da estrutura de investimento apropriada, haja o acompanhamento de um advogado com experiência na cultura e na lei locais (e também não se contentar apenas com um advogado local) sendo recomendável que o acompanhamento seja através de um escritório internacional com presença em Israel, que esteja acostumado a trabalhar nos países onde se planeja investir.