O primeiro passo ao comprar um apartamento é verificar no Registro de Imóveis (Tabu) a situação dos direitos do apartamento (por exemplo, se há uma hipoteca ou uma nota de advertência registrada). No entanto, muitos apartamentos no país ainda não foram registrados no Tabu, seja porque foram construídos recentemente ou porque o advogado da construtora (que recebeu seus honorários adiantados) não tem tanta pressa em concluir o registro. Nesse caso, o extrato do Tabu não mostrará um detalhamento dos apartamentos e seus anexos (estacionamento, quintal, depósito, etc.), dos detentores dos direitos de cada apartamento ou das restrições aplicáveis a cada apartamento. O que deve ser feito nesse caso?
Normalmente, no contrato de compra do apartamento, a construtora se compromete a concluir o registro do condomínio e a destinação dos apartamentos (registro no Tabu de apartamentos específicos em nome de proprietários específicos) dentro de um determinado período a partir da data de assinatura do referido contrato. No entanto, muitas vezes nos deparamos com edifícios que, mesmo após a data estipulada no contrato (e às vezes até muitos anos depois), ainda não foram registrados no Tabu como condomínio e, portanto, os compradores não estão registrados no Tabu como proprietários dos apartamentos, mas, no máximo, há apenas uma nota de advertência registrada a seu favor, e tudo isso quando às vezes eles nem têm conhecimento disso até que tentem vender o apartamento.
Um potencial comprador de um apartamento em um prédio que ainda não foi registrado como condomínio e cuja destinação do apartamento ainda não foi registrada no Tabu, não apenas precisa ter cuidado e verificar se o apartamento realmente pertence a quem reivindica a propriedade, mas também pode encontrar dificuldades em obter uma hipoteca por esse motivo. Além disso, o processo de transferência de direitos de um apartamento assim é mais caro e demorado, e isso também pode ter um impacto no preço do apartamento.
Por esse motivo, é recomendável que os proprietários de apartamentos cujos anos se passaram desde a compra e ainda não foram registrados como condomínio ajam para nomear um funcionário que conclua o registro (e, assim, repare os danos causados pela omissão da construtora e de seu advogado). Em uma decisão recente da Suprema Corte, por exemplo, tratou-se de um caso em que havia o compromisso da construtora de registrar o prédio como condomínio no prazo de 4 anos, mas mesmo 15 anos depois o registro ainda não havia sido concluído. Diante disso, o tribunal determinou a nomeação de um síndico em nome dos donos dos apartamentos que registrará o prédio como condomínio.
Assim, por parte do comprador, antes de comprar um apartamento, deve-se verificar a situação do registro dos direitos do apartamento e, na medida em que um condomínio e a destinação dos apartamentos ainda não foram registrados, deve-se esclarecer os motivos para isso, inclusive se será possível registrar o prédio como condomínio (às vezes, por exemplo, são os desvios de construção que atrasam isso) e qual é a expectativa para a conclusão do registro, tanto em termos de prazo quanto em termos dos custos envolvidos. Também é aconselhável obter uma carta do advogado responsável pelo registro para que ele esclareça a situação e as aprovações da construtora e de seu advogado que administra o registro de direitos no edifício a fim de verificar a situação dos direitos.Por parte dos donos dos apartamentos, é importante verificar por que o condomínio ainda não foi registrado e, caso a data de registro já tenha passado, vale a pena considerar recorrer à justiça tanto para obter indenização pelos danos quanto para a execução efetiva do registro.
Por parte dos donos dos apartamentos, é importante verificar por que o condomínio ainda não foi registrado e, caso a data de registro já tenha passado, vale a pena considerar recorrer à justiça tanto para obter indenização pelos danos quanto para a execução efetiva do registro.
É importante enfatizar novamente que a compra e venda de um apartamento não é uma transação simples e é importante estar acompanhado de um advogado especializado na área e com seguro profissional adequado.