Recurso Civil 24/07 Moshe Levy vs. Propriedades da Rainha de Sabá-Eilat

766 Recurso Civil 24/07

Juiz Alex Stein:

Introdução a Milin: Como devemos responder à proposta do tribunal ao final da audiência do procedimento?

1. A resposta de um litigante à proposta do tribunal, que é proposta ao final do processo judicial, após todos os argumentos das partes terem sido ouvidos, deve afirmar apenas uma coisa: a proposta do tribunal é aceita ou rejeitada?
2. No caso diante de nós, em 27 de outubro de 2025, emitimos uma decisão que fala por si só:

Decisão

"Ao final da audiência, após ouvir os argumentos das partes e revisar os textos, o tribunal propôs o seguinte:

1. Os apelantes retirarão seu recurso, sem ordem de custas financeiras, já que o tribunal estava convencido de que não houve defeito na rescisão do contrato com a Hilton e sua substituição por outra parte, e como a rescisão do contrato, como mencionado acima, acionou a cláusula 4 do acordo de administração e, consequentemente, levou ao cancelamento do mecanismo de cálculo das taxas de administração estabelecido na cláusula 8 desse acordo.
2. Isso preservando o direito dos apelantes de reivindicar direitos proprietários de todos os tipos relacionados às unidades habitacionais que compraram no hotel, sem que seja feita uma alegação sobre a existência de um ato judicial, bem como em relação à contabilidade financeira junto à empresa administradora.
3. Nas questões acima, que permanecem em aberto, cada parte manterá seus direitos e reivindicações.
4. Observamos diante de nós que essa proposta do tribunal é aceitável para os réus.
5. Os recorrentes nos informarão se a proposta acima for aceitável para eles, até 4 de novembro de 2025.
6. O tribunal proferirá sua sentença após receber a notificação dos apelantes."
7. Além dessa decisão, os apelantes apresentaram a nós - em flagrante violação das regras da audiência - uma declaração de argumentos distribuída em 5 páginas densas, acompanhada de um apêndice, na qual nos informam que nossa proposta é apenas parcialmente aceitável para eles (R.L.: inaceitável) e que "acharam adequado" detalhar sua posição, entre outras coisas, devido à sua "sensação" de que "a audiência do recurso não se esgotou". Isso, como foi dito, foi após a audiência do recurso - durante a qual examinamos os textos e ouvimos longamente os argumentos dos apelantes - ter terminado.
8. O Assentamento Otomano [Versão Antiga] 1916 Essa conduta é fundamentalmente falha. Os apelantes (como qualquer litigante) tinham todo o direito de não aceitar a proposta do tribunal e de solicitar que fosse dado um julgamento fundamentado em seu caso.  Os apelantes não tinham o direito de submeter para nossa análise, sem obter a devida permissão, um suplemento ao argumento.  Por essa razão, acredito que devemos ignorar a conclusão deste argumento e atribuir sua submissão à obrigação dos apelantes de conceder custas financeiras.
9. 12-34-56-78 Chekhov v. Estado de Israel, P.D.  51 (2) Depois de observar diante de mim que os apelantes não aceitam nossa proposta, considerarei o recurso deles pelo mérito.

O Apelo

6. Este recurso é dirigido contra a decisão do Tribunal Distrital de Tel Aviv-Jaffa (Juiz Geifman), proferida em 20 de julho de 2023 no âmbito do Tribunal Distrital de Tel Aviv-Jaffa.  58683-12-19 [Nevo] e que rejeitaram a reivindicação dos apelantes - detentores de direitos em várias unidades habitacionais do Queen of Sheba Hotel em Eilat (doravante: o hotel), preservando seus direitos de apresentar reivindicações independentes sobre as disputas proprietárias que surgiram entre eles e os réus (por conveniência, os réus serão referidos coletivamente como proprietários do hotel).  As reivindicações rejeitadas focaram principalmente em duas questões: (a) a nomeação de uma empresa de gestão adequada para o hotel ao final do contrato de administração com a Hilton; e (b) o direito dos proprietários do hotel - mais precisamente, o direito da ré 1, Queen of Sheba Properties - Eilat (doravante: a empresa administradora) - de aumentar a taxa das taxas de administração, que os apelantes, juntamente com os outros proprietários dos direitos sobre as unidades habitacionais do hotel, devem pagar.
7. Outra questão sobre a qual há disputa entre as partes está relacionada à contabilidade financeira que os apelantes exigem que seja mantida junto aos proprietários dos hotéis de acordo com o sistema contratual entre as partes. Essa questão, assim como as disputas de proprietário, não foi discutida, e em qualquer caso não foi decidida, na decisão do julgamento.  Como resultado, também deixaremos essas duas questões abertas para futuras disputas entre as partes.  No âmbito deste futuro litígio, se ocorrer, as partes não estarão sujeitas a bloqueios processuais na forma de estoppel de causa de ação e estoppel da empresa; Cada parte manterá seus direitos e reivindicações até que sejam decididos por um tribunal.  Isso, é claro, está sujeito às determinações que serão determinadas em nosso julgamento atual.
8. Nossa decisão, portanto, se concentrará nas duas questões que mencionei acima: (a) a questão da empresa de gestão que deveria substituir a empresa Hilton; e (b) a questão das taxas de administração.  Essas duas questões serão discutidas por mim em sua ordem, à luz do sistema contratual entre as partes.
9. Antes disso, vou excluir da nossa agenda três questões de importância secundária que surgiram no âmbito do apelo.

Submissão de novas provas no âmbito do recurso

10. Os apelantes solicitaram que permitíssemos que apresentassem para nossa revisão como nova evidência um parecer especialista, um contador de profissão, que foi apresentado em outro processo (que está sendo conduzido perante o Supervisor de Condomínios). Segundo os apelantes, essa opinião analisa os lucros da empresa de administração hoteleira.
11. Além do fato de estarmos lidando com testemunhos de terceiros e depoimentos razoáveis, que não se enquadram no escopo de nenhuma exceção às regras que desqualifiquem tais provas (ver: Yaniv Vaki, Evidence Law, Vol. 1, 334-336 (2020)), esta opinião não atende às condições estabelecidas no Regulamento 144 do Regulamento de Processo Civil, 5779-2018, que só podem ser aceitas e consideradas como novas provas no âmbito de um recurso.  Primeiro, os apelantes poderiam ter apresentado um parecer profissional sobre a questão das taxas de administração em um processo que ocorreu perante o Tribunal Distrital.  Em vez disso, optaram por um caminho diferente, cujo principal objetivo era tentar convencer o tribunal de que as taxas de administração que deveriam pagar estavam sujeitas ao teto contratual de $3 por metro quadrado durante um mês (ver: parágrafo 5 da decisão do julgamento ("De acordo com a empresa definida, nesta ação o tribunal não discute o valor das taxas de administração que foram levantadas e a forma como foram determinadas").  Segundo, uma opinião privada de outro processo, que não trate de disputas entre as partes diante de nós, não é necessária para evitar uma injustiça.  Além disso, como é uma prova inadmissível no litígio aqui, esta opinião não pode, em nenhum caso, alterar o resultado do litígio.  O caso diante de nós não é, portanto, um daqueles casos excepcionais em que há uma justificativa especial para permitir a apresentação de provas adicionais no âmbito de um recurso (ver: Civil Appeals Authority 985/24 Eliyahu v.  Representation of the Condominium na rua Zvi Shatz, 14-16, Holon, parágrafo 11 [Nevo] (26 de março de 2024)).
12. Mais do que o necessário, acrescento e observo que os apelantes não estão impedidos de apresentar à decisão judicial alegações relativas à contabilidade financeira com a empresa gestora em litígios futuros - se houver.
13. O pedido dos apelantes para apresentar novas provas é, portanto, negado.

Remoção da representação temporária dos proprietários das unidades dentro do banco de dados do hotel Queen of Sheba em Eilat da lista de autores

14. O Tribunal Distrital removeu da lista de autores a "representação temporária dos proprietários das unidades no banco de dados do hotel Queen of Sheba em Eilat" (doravante: o representante temporário). Os apelantes reclamam sobre isso com base no fato de que a representação temporária representa um grupo definido de pessoas com interesse comum e, portanto, deveria ter sido reconhecida como parte no presente caso.
15. Não há fundamento nessa reclamação. É evidente que apenas uma entidade jurídica reconhecida na forma de uma pessoa, uma sociedade registrada ou uma corporação pode processar e ser processada (ver: Autoridade de Apelação Civil 2735/99 Associação da Sinagoga Sefardita no Bairro Abu Tor de Jerusalém v.  Orenstein, IsrSC 55(3) 433, 441 (2001)).  Há uma justificativa clara para essa regra.  Vamos supor que a Representação Temporária tenha recebido e exercido permissão para conduzir uma ação contra os recorridos aqui e, nesse contexto, tenha sido obrigada a fazer conclusões que levassem ao arquivamento da reivindicação e à cobrança de despesas legais.  Após esse desenvolvimento, um dos réus procurou o proprietário de uma unidade no banco de dados do hotel que não participou do litígio, informou-o, com grande alarde, que estava vinculado pelas conclusões da sentença, exigiu que ele pagasse parte das despesas concedidas a seu favor, e este último respondeu: "Você não é o dono das coisas." Não há dúvida de que essa resposta é a certa que vai satisfazer o tribunal.  Depois que os membros da delegação se dispersarem - um a um - a vitória dos Recorridos no litígio não trará nenhum benefício e ninguém os compensará pelas despesas que tiveram para fins de litígio.
16. Portanto, o Tribunal Distrital correto ao decidir remover a representação temporária do processo.

Um contrato de relacionamento?

17. O Tribunal Distrital classificou o sistema contratual entre as partes aqui como um "contrato de relacionamento" - pois é um noivado de longo prazo que durará décadas. Os apelantes buscam ampliar essa classificação apresentando argumentos que levantam considerações de justiça para o bar-contract.
18. Acredito que o Tribunal Distrital errou ao classificar o sistema contratual em questão como um "contrato de relacionamento". A grande maioria dos contratos de relacionamento passa a regular relacionamentos que deveriam durar períodos muito longos, mas nem todo contrato de longo prazo é um "contrato de relacionamento".  O que caracteriza um "contrato de relacionamento" é que ele está aberto a mudanças e atualizações em questões que as partes contratantes optaram por não resolver antecipadamente - com o entendimento de que terão que resolver qualquer questão desse tipo, quando surgir, formulando um acordo ad hoc separado; E se tal acordo não for alcançado, eles recorrerão a um tribunal (ou a um árbitro acordado) para encontrar uma solução justa que equilibre os interesses conflitantes e alcance o propósito do compromisso.
19. Essa questão foi explicada por outros pedidos municipais 7649/18 Bibi Dirt Roads and Development em um Recurso Fiscal v. Israel Railways in a Tax Appeal [Nevo] (20 de novembro de 2019) (doravante: o caso Bibi Roads), da seguinte forma:

"O nível de detalhe das obrigações e direitos não é o mesmo em todos os contratos.  Em um extremo do espectro está um contrato de relação aberta que é formulado apenas em termos gerais - isso porque os signatários do contrato, que concordaram com seu propósito e assumiram o compromisso básico de progredir, não poderiam, não querem ou não conseguiram determinar nele um esboço preciso de etapas nas quais cada um deles deve tomar medidas para alcançar o mesmo objetivo comum.  Normalmente, embora nem sempre, tais contratos são feitos para atender a relacionamentos de longo prazo.  [...] Os contratos de relacionamento aberto autorizam o tribunal a invocar novos termos e obrigações, que não foram acordados antecipadamente, com base em amplos princípios jurídicos como boa-fé, justiça e razoabilidade, todos eles adaptados aos propósitos do contrato.  [...] Os contratos abertos, portanto, devem ser gerenciados por juízes, já que seguir um caminho diferente - concluir um contrato fechado com uma estipulação total ou quase completa - é caro ou impraticável, enquanto as partes não estão dispostas a abrir mão do próprio envolvimento entre elas.  [...] O papel de um juiz, que é obrigado a interpretar um contrato de relacionamento aberto e preencher suas lacunas adicionando condições e obrigações criadas por ele, portanto, não se limita a determinar conclusões factuais.  Esse papel inclui a determinação de obrigações e direitos com base em considerações morais reconhecidas pelo direito contratual e pelo sistema jurídico como um todo." (Veja ibid., parágrafos 12-17 da minha decisão; referências a referências omitidas - A.S.).

20. Como será explicado abaixo, o sistema contratual estabelecido entre os apelantes e os réus inclui um acordo formal exaustivo, detalhado em cada caso; Portanto, não seria correto classificar isso como um "contrato de relações". Felizmente, a classificação equivocada feita pelo Tribunal Distrital não causou distorção, já que o tribunal decidiu com base no que estava declarado nos acordos escritos entre as partes, sem introduzir nesses acordos suplementos ou mudanças por razões não contratuais.

O Tribunal Distrital interpretou mal os acordos firmados entre as partes?

21. O recurso apresentado pelos apelantes começa com uma acusação pesada. Segundo os apelantes, o Tribunal Distrital "errou ao compreender o sistema contratual em todos os seus componentes, da base ao fundo."
22. A esse argumento vou responder simplesmente: não como ela gritou (literalmente). O Tribunal Distrital decidiu com base nas disposições explícitas dos acordos escritos assinados pelas partes.  Apesar disso, os apelantes não veem os Escritos, que assinaram, como o fim do versículo.  Eles têm uma variedade de reivindicações baseadas nos "entendimentos" formulados fora do acordo; "representações" que, segundo eles, foram feitas pelos recorridos; e justiça distributiva e equidade, como eles - os apelantes - as veem; e "reivindicações atmosféricas" semelhantes para as não contratuais.
23. Esses argumentos devem ser rejeitados.
24. Os recorrentes compraram unidades habitacionais (também conhecidas como "unidades de verão") em um hotel de luxo em Eilat por um preço acordado e em troca da assinatura de um sistema contratual, detalhado em dezenas de cláusulas e subcláusulas, que define a totalidade de seus direitos e obrigações em suas relações com os proprietários do hotel. Esse sistema inclui um contrato de compra, um acordo de gestão e um acordo opcional relativo à adição da unidade de compra à piscina de apartamentos do hotel nos termos especificados nesse acordo (doravante: o acordo de entrada no banco de dados) e contra o recebimento de 35% dos pagamentos recebidos pela pernoite dos hóspedes na unidade (menos taxas de administração e participação no fundo para reforma dos equipamentos do hotel, que o comprador deve pagar conforme o acordo de gestão).  Esses três acordos são "contratos fechados", em oposição a "contratos de relacionamento" e similares (ver: Bibi Roads, parágrafos 13-15 da decisão).  Como declarado, cada um dos acordos é redigido com alto nível de detalhe, contendo disposições sobre o esgotamento de todos os termos do contrato em suas instruções escritas e uma disposição que anula a validade de qualquer alteração no acordo que não seja feita por escrito e aprovada pelas assinaturas das partes.
25. Assim, o Contrato de Compra afirma que as suas disposições "esgotam definitiva e totalmente o acordo acordado e condicional entre as partes" - junto com a declaração do Comprador de que "ele não é afetado, para fins de celebrar este Contrato, por qualquer publicação, declaração, promessa, representação ou declaração, oral ou escrita, que não tenha sido incluída neste Contrato" (cláusula 21.2 do Contrato de Compra). O Contrato de Compra também estipula que "qualquer alteração, cancelamento ou adição a este Contrato não será feita ou efetiva exceto por escrito e assinado pelas partes" (Seção 21.3 do Contrato de Compra).  Disposições idênticas foram estabelecidas no contrato de administração (ver: cláusulas 15.2 e 15.4 do acordo de gestão) e no acordo para ingressar em um pool de apartamentos (ver: cláusulas 13.1 e 13.2 do acordo para ingressar em um pool de apartamentos).  Com relação a tais acordos fechados, determinamos que a redação do contrato terá status de prioridade (ver: Bibi Roads, parágrafos 11-17 da decisão e parágrafos 5-7 da decisão do juiz   Grosskopf (20 de novembro de 2019); Audiência Civil Adicional 8100/19 Bibi Dirt Roads and Development no Tribunal Tributário v.  Israel Railways Ltd., parágrafo 17 da decisão do Presidente E.  Hayut [Nevo] (19 de abril de 2020)).  Também esclarecemos, em linguagem clara, que "cada parte de um contrato comercial deve saber que seu propósito e intenções devem ser expressamente expressos no contrato que assina; e que não serão ouvidos argumentos de que o acordo assinado não reflete, por assim dizer, a intenção ou propósito das partes" (ver: Civil Appeal 1521/21 Bloomgreen Water Technologies em Tax Appeal v.  Oris Advanced Materials Ltd., Parágrafo 32 [Nevo] (8 de março de 2023)).

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26. Esses são os conceitos básicos. Na medida em que os apelantes buscarem se desviar deles, após assinarem um conjunto de contratos comerciais detalhados, não permitiremos isso.
27. Essa adesão à linguagem do contrato não foi determinada por nós para promover o formalismo por si só. Arranjos estabelecidos em acordos detalhados e explícitos, como os que temos diante de nós, refletem a natureza de "troca e receita" da transação - uma troca que expressa uma reunião autônoma das partes de um acordo que define seus direitos e obrigações mútuos (ver: Gabriela Shalev e Effi Zemach Contract Law 9 (4ª ed., 2019); Daniel Friedman e Nili Cohen Contracts 164 (Vol.  1, 2ª ed., 2018)).  Nenhuma emenda ou alteração material pode ser imposta a tal acordo devido a considerações externas que possam parecer ao juiz que está em uma lei justa e válida.  Um juiz que faz tal correção ou alteração transfere o que o acordo concede a Reuven para o bolso de Shimon, ou vice-versa, sem qualquer justificativa legal para isso.  A transferência desses direitos não é permitida, e isso até cria um efeito inibidor que estará na mente de indivíduos e empresas que consideram investir seus recursos no âmbito de um acordo ou outro.  Uma pessoa ou entidade empresarial que espere que o tribunal altere o acordo em seu prejuízo devido a considerações éticas, que o tribunal considera corretas e boas, pode se abster do compromisso originalmente planejado.  Alternativamente, essa pessoa ou entidade empresarial aumentará a consideração financeira que receberá da outra parte do acordo ou reduzirá os pagamentos que terá que pagar à outra parte.  Esses resultados são moralmente injustos e obviamente ineficazes do ponto de vista socioeconômico.  Os tribunais, portanto, devem-se abster de qualquer interferência em acordos detalhados e explícitos (sujeitos à proteção de direitos especiais que a lei não permite serem renunciados ou condicionados por razões de proteção ao consumidor ou por outros motivos: veja o caso Bibi Roads, parágrafo 17 da decisão).  Na minha opinião, tal emenda ou alteração material não pode ser feita nem mesmo com base no princípio da boa-fé, consagrado nos artigos 12 e 39 da Lei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973 (doravante: a Lei dos Contratos).  Isso ocorre porque o princípio da boa-fé opera dentro dos limites dos três interesses protegidos pelo direito contratual: o interesse de confiança, o interesse de expectativa e o interesse de restituição (veja as palavras do juiz M.  Alon Other Municipal Applications 391/80 Laserson v.  Shikun Ovdim Ltd., IsrSC 38(2) 237, 263 (1984)).  Uma pessoa que não criou uma confiança ou expectativa legítima em seu amigo e não tomou posse de qualquer propriedade pertencente ao amigo no âmbito de uma relação contratual ou no contexto das negociações entre os dois - não deverá nada ao amigo em virtude do princípio da boa-fé (ver ibid.).
28. O cumprimento das regras mencionadas, que garantem a estabilidade do contrato, traz uma vantagem adicional. A adesão a essas regras dissipa os temores de empresas e investidores estrangeiros que estão considerando fazer negócios e investir seu dinheiro em Israel.  Essas empresas e investidores - em particular, aqueles localizados e operam nos Estados Unidos - hesitarão em ser expostos a litígios em Israel, a menos que tenham a certeza de que o tribunal que ouvirá seu caso decidirá com base no contrato.  Esse requisito, chamado de "quatro cantos do contrato", é um dos pilares do direito contratual americano que serve para garantir a certeza do contrato (veja, entre outros: Gallo v.  Moen Inc., 813 F.3d 265, 273 (6º Cir.  2016) ("A primeira e melhor maneira de adivinhar a intenção das partes é pelos quatro cantos do contrato ...")).  Esse requisito reconhece a possibilidade de que um contrato possa não ser suficientemente detalhado e explícito e precise de interpretação.  Nesses casos, o tribunal é obrigado a fundir a redação do contrato com as circunstâncias de sua celebração em um quadro factual abrangente e a deduzir, a partir disso, a intenção das partes (ver: Lawrence A.  Cunningham, Interpretação do Contrato 2.0: Não é o vencedor leva tudo, mas a melhor ferramenta para o trabalho, 85   Lave.  L.  Rev.  1625 (2017)).
29. Essa abordagem é consistente com a lei israelense conforme foi formulada após a alteração do artigo 25(a) da Lei dos Contratos e nossa decisão no caso Bibi Roads. Nesse contexto, é importante reiterar que a "intenção das partes" que o tribunal é obrigado a localizar pode ser provada e pode ser provável - tudo como um fato empírico.  Em cada um desses casos, o tribunal é obrigado a cumprir os fatos e não pode cumprir o contrato ditando normas de conduta derivadas do mundo dos valores (ver: caso Bibi Roads, parágrafo 55 da minha decisão).
30. Nesse contexto, discutirei as duas questões que ainda restam para nós decidirmos.

Os respondentes são obrigados a transferir a administração do hotel para uma entidade com marca e reputação internacional, como a Hilton?

31. O argumento dos apelantes de que os réus devem entregar a administração do hotel a uma entidade com marca e reputação internacional, como a empresa Hilton, depende dos freios. A quinta cláusula do "porquê" do acordo de administração afirma que os proprietários do hotel firmaram um "acordo com a Hilton International Co.  De acordo com as disposições do referido acordo, a Hilton gerenciará e concentrará, exclusivamente, os serviços de manutenção e gestão de todo o projeto", mas, conforme declarado nesse parágrafo, esse empreendimento está sujeito a um acordo feito pelos proprietários com a Hilton, que foi encerrado após cerca de 20 anos de gestão.
32. Além disso, nos parágrafos sexto e sétimo "por quê", foi explicitamente declarado que os apelantes, assim como os outros compradores das unidades habitacionais do hotel, eram obrigados a "assinar um contrato de administração com a empresa administradora" - Queen of Sheba Eilat Properties - "para fins de prestar serviços de manutenção e gestão por sua parte"; e que "o comprador concorda que a gestão e execução exclusivas dos serviços do projeto serão realizadas exclusivamente pela empresa administradora" (ênfase adicionada - A.S.).
33. Junto com o que está declarado nos parágrafos "Por quê" (que são os mesmos que as demais disposições do Acordo, conforme estabelecido na Cláusula 2.1 do Acordo de Gestão), a Cláusula 5.1 do Acordo de Administração afirma explicitamente que "a empresa gestora [Queen of Sheba Eilat Properties - A.S.] terá direito a contratar, a seu critério exclusivo, com subcontratados e qualquer outra parte, para a finalidade de prestar um de seus serviços que a Empresa Gestora tenha realizado e/ou realizado sob este Acordo" e que "a Administradora terá total discricionariedade para determinar os termos do contrato com esses empreiteiros e/ou outras partes" (ênfase adicionada - A.S.).
34. Os apelantes alegam que, contrariando as disposições explícitas do acordo de gestão, citadas acima, os proprietários do hotel lhes apresentaram uma declaração de que o hotel, com suas unidades, seria administrado pela Hilton Company ou por outra empresa com reputação e marca internacional reconhecidas. No entanto, esse argumento é negado pelas disposições do acordo de administração sobre o esgotamento dos termos e obrigações, que, conforme declarado, estavam previstas nas cláusulas 15.2 e 15.4 do acordo.
35. Portanto, ao contrário das alegações dos apelantes, os réus não se comprometeram a transferir a administração do hotel a uma entidade com marca e reputação internacionais após o término do contrato com a Hilton. Esse argumento dos apelantes é, portanto, rejeitado.

Os respondentes têm direito a aumentar as taxas de administração?

36. Os recorrentes alegam que a taxa mensal de administração foi fixada em USD 3 por metro quadrado, conforme estabelecido na cláusula 8.2 do acordo de administração, e que esse valor não poderia ser atualizado para cima.
37. Primeiramente, observo que essa alegação é imprecisa, pois a cláusula 8.7 do acordo contém um mecanismo de ligação que declara explicitamente que a taxa de administração nunca deve ser inferior a US$3 por metro quadrado. Esse mecanismo não operou por cerca de 20 anos, período em que o hotel foi administrado pela Hilton Company.
38. Maior do que isso, e isso é decisivo em nosso caso: a cláusula 4 do contrato de administração afirma explicitamente que "o comprador declara e confirma que foi informado de que, devido ao longo período de contrato [com a empresa Hilton, A.S.] Foi estabelecida uma fórmula para calcular os honorários máximos de administração para todo o período de gestão, conforme detalhado abaixo [na cláusula 8 do acordo - A.S.], e que "fica claro que este acordo será válido enquanto o acordo entre a empresa [Rainha de Saba Eilat - A.S.] e Hilton em vigor" (ênfase adicionada - A.S.).
39. Portanto, constatou-se que, após a saída da Hilton, após cerca de 20 anos de gestão, o acordo contratual que fixava a taxa mensal de administração em US$3 por metro quadrado expirou. Como resultado, o valor das taxas de administração deve ser determinado de acordo com o "princípio da economia fechada", estabelecido na cláusula 8.1 do acordo de gestão da seguinte forma:

"A empresa administradora, às custas dos detentores dos direitos das unidades residenciais do projeto, pagará todos os pagamentos e despesas necessários relacionados à prestação de serviços e ao cumprimento de todas as suas obrigações sob este acordo" (ênfase adicionada - A.S.).