A combinação e acumulação das estipulações e restrições impostas ao Recorrente como resultado do arcabouço legal contratual que ele assinou após vencer a licitação do "Preço do Comprador" – leva, segundo a lei, à conclusão de que o Recorrente não adquiriu um "direito imobiliário" no sentido Direito de Tributação de Imóveis.
- Além disso, acredito que também deve ser considerada o fato de que o contrato de construção foi assinado Ainda que o contrato de locação foi assinado. Na verdade, se examinarmos os contratos relacionados à licitação da Tirat HaCarmel, veremos que o contrato de construção foi assinado em 16 de novembro de 2016, enquanto o contrato de locação foi assinado em 9 de janeiro de 2017.
No contrato de construção do projeto "Preço do Comprador" em Tirat HaCarmel, foi explicitamente declarado no preâmbulo deste contrato que:
"Já que o Ministério e a ILA decidiram Como pré-condição para a alocação do complexo ao incorporador e como pré-condição para assinar um contrato de locação da ILA com o incorporador, o incorporador deve firmar esse contrato com o Ministério e comprometer-se com ele em todos os compromissos ali especificados."
Nesse sentido, veja também a cláusula 2 do capítulo A do contrato de construção, que trata do "cronograma", que estabelece que o recorrente deve assinar o contrato de construção dentro de 170 dias a partir da data de determinação, que é a data de vencemento da licitação, enquanto a assinatura do contrato de locação ocorre dentro de 210 dias a partir da data de determinação.
- A ordem em que os contratos são assinados também atesta a verdadeira essência de todos os contratos contratuais, pois fica claro que o contrato de construção é o principal documento legal, cuja assinatura e o cumprimento de seus termos são pré-requisitos para a assinatura de um contrato de locação. Parece-me que, por qualquer padrão legal, é aceito que primeiro o documento legal é assinado pela razão do qual o direito sobre a terra é concedido – o arrendamento – e somente depois são definidas as ações que podem ser realizadas sobre a terra em relação à qual os direitos foram concedidos, como a construção. No nosso caso, o "arrendamento" é concedido apenas com a condição de que o contrato de construção tenha sido assinado e executado, e esse fato é uma camada adicional para determinar a verdadeira essência legal e o conteúdo para fins fiscais de todos os acordos aos quais o recorrente foi assinado.
- Como mencionado acima, Os riscos e chances que o recorrente enfrenta ao entrar no sistema contratual legal no qual entrou, após vencer as licitações de "Preço do Comprador" que são objeto dos recursos, são tais que caracterizam um contratado-executor, um projetor, e não caracterizam uma pessoa que deveria ter direito de "arrendamento" sobre o imóvel. O recorrente não está exposto, na situação da licitação do "Preço do Comprador", ao risco de queda nos preços dos apartamentos ou ao risco de não vendê-los e ficar com um estoque de apartamentos que não poderá vender. Além disso, e como já mencionado, o recorrente está exposto apenas ao risco de que suas despesas de construção excedam o valor do metro quadrado de um apartamento ao qual assumiu na licitação, bem como a riscos padrão aos quais o empreiteiro-executor está exposto, como defeitos de construção, etc.
Da mesma forma, a capacidade do recorrente de aumentar seus lucros existe apenas se conseguir reduzir e diminuir os custos de planejamento e construção dos apartamentos "Preço do Comprador".
- Neste ponto, deve-se notar que a decisão do réu, que é objeto dos recursos, sobre o pedido de alteração da avaliação, determinou que o recorrente havia sido vendido um "direito sobre a terra" de acordo com a primeira alternativa da definição de "venda".
Como mencionado acima, minha posição é que, como que o recorrente não recebeu – do ponto de vista material e em termos de conteúdo – um direito de "arrendamento" do Estado, de qualquer forma, a primeira alternativa na definição de "venda" não existe segundo Seção 1 à Lei de Tributação sobre Imóveis, e por esse motivo os recursos devem ser aceitos e a posição do réu deve ser rejeitada.
- Também deve ser reiterado que, se o Estado não tivesse direitos de arrendamento restantes em sua posse em relação ao terreno que está sujeito às propostas de "Preço do Comprador" – ele não teria exigido e determinado que os compradores elegíveis são obrigados a assinar contratos de locação com a ILA – veja a cláusula 4.4 do contrato de venda – e não teria exigido que o recorrente incluísse uma cláusula estabelecendo a obrigação do comprador elegível de assinar um contrato de locação. Também não teria estipulado que uma procuração irrevogável seria anexada ao contrato de venda, permitindo que o recorrente assine Em nome do comprador elegível Em um contrato de locação com a ILA em relação a uma "venda" conforme definido no contrato de venda.
- Deve-se também dizer que, embora na decisão de alterar a avaliação haja referência às segunda e terceira alternativas da definição de "venda", a referência não é fundamentada, mas apenas na forma de negar a posição da recorrente, segundo a qual essas alternativas não se aplicam em seu caso.
Vou esclarecer brevemente que, no caso em questão, não há aplicação nem mesmo para a segunda e terceira alternativas na definição de "venda".