Processo Civil 40447-12-22 Gil Zeitan v. Florida Israel Luxury Towers Ltd. - parte 2

A partir do agregado, resulta que as principais questões que exigem uma decisão são as seguintes:

39. A questão da representação e engano (contrato-ilícito) - se as promessas do réu na televisão e nas reuniões foram um "compromisso contratual" ou "palavras de elogio" e uma expectativa puramente comercial. O autor procura determinar que há margem para confiar na experiência dos réus e em publicações mediáticas que criaram uma representação de uma "saída" segura.  Os réus referem-se à assinatura de um contrato que inclui uma cláusula que cancela qualquer representação oral feita antes da assinatura.
40. A promessa de recompra - isto é uma clara disputa factual. Por um lado, as provas que sustentam o autor são o seu próprio testemunho, o testemunho do seu irmão (o meu pai) e as mensagens de WhatsApp que supostamente implicam tal consentimento.  Por outro lado, a prova que sustenta os réus é a ausência de uma cláusula no contrato escrito e o facto de a família do autor (a mãe e os irmãos) estar envolvida e não ter insistido em ancorar a promessa por escrito.
41. Responsabilidade Pessoal e Levantar o Véu - É necessário examinar se o réu agiu de má-fé pessoal que justifica impor-lhe responsabilidade, ou se o "véu corporativo" que protege os membros da empresa deve ser mantido.
42. E, finalmente, a questão do dano e da sua redução - por parte do autor argumentou-se que o dano era a diferença entre o preço de compra e o valor real de mercado, mais despesas e sofrimento mental, enquanto que, por parte dos réus, o aumento da taxa em dólares "compensava" a perda, e o autor recusou ofertas de assistência na venda, não reduzindo assim o seu dano.

00A Alegação de Representação e Engano

43. No cerne da disputa está a diferença entre as apresentações televisivas e de frente e a realidade legal e física dos lotes. O autor afirma que os réus criaram uma "representação de sucesso garantido", prometendo retornos fenomenais de 100%-150% num curto espaço de tempo e vendendo os lotes como uma "oportunidade única numa geração" a um preço descontado de 75% do valor de mercado - uma representação que se revelou falsa face aos baixos preços de compra dos réus e ao estado da área (floresta sem infraestruturas).  Por outro lado, os réus alegam que nunca foi prometido um "retorno garantido", mas apenas uma "expectativa potencial" baseada em dados anteriores, e que o autor, acompanhado pelos seus familiares, assinou conscientemente um acordo que incluía uma cláusula de renúncia (cláusula 6.2) que cancela qualquer representação feita oralmente.  Segundo eles, a alegação de engano é uma tentativa do autor de ser libertado de uma transação que lamentou antes do tempo adequado de investimento, enquanto o autor vê isto como um "método de trabalho" destinado a capturar investidores desprevenidos.
44. As partes em negociações, e em particular os vendedores de imóveis, são obrigadas a agir de boa-fé e de forma aceitável ao abrigo da secção 12(a) da Lei dos Contratos (Parte Geral). Este dever inclui um dever acrescido de divulgação, especialmente no que diz respeito à venda de um apartamento "em papel" ou de um terreno que não está disponível para construção, e a falta de divulgação de informações relevantes pode ser considerada uma violação deste dever.  O padrão de boa-fé é objetivo e não exige intenção de induzir em erro.  Recurso Civil 2274/21 Neta Mor v.  Elad Israel Residences em Recurso Fiscal (Nevo 1.1.2023), Recurso Civil 4697/05 Gabbao Establishment v.  David Dudai (Nevo 27.8.2012), Processo Civil (Distrito de Nevo) 4532-02-12 Tuglili Properties in Tax Appeal v.  Yaakov Tessler (Nevo 14.8.2014).
45. Uma determinação abrangente de que, a partir do momento em que um contrato é celebrado, as representações pré-contratuais deixam de ter qualquer significado, é incompatível com a lei. A declaração pré-contratual errada pode ser base para um defeito de vontade (erro ou engano) ou para falta de boa-fé nas negociações.  Em alguns casos, as representações pré-contratuais podem até ser consideradas parte dos termos do próprio contrato, especialmente em contratos de consumo.  Uma cláusula de renúncia no contrato de venda, que nega a validade das representações pré-contratuais, não invalida necessariamente essas alegações, uma vez que os tribunais usam princípios como a boa-fé para proteger a parte fraca.  Processo Civil (Distrito de Hai) 67265-05-18 Merom Bar v.  Yuval Alon Building Company em Recurso Fiscal (Nevo 4.6.2025), Autoridade de Recurso Civil 1103/17 Ópera sobre o Mar em Recurso Fiscal v.  Yania Litvak (Nevo 6.3.2017), Processo Civil (Shalom App) 24396-09-09 Moshe Bustan v.  A.P.  Larom-Israel Company em Recurso Fiscal (Nevo 31.1.2016).
46. Engano refere-se geralmente a um facto factual ou jurídico passado ou presente. Uma promessa relacionada com o futuro é uma expressão de intenção e não constitui base para uma alegação de engano, a menos que a parte que fez a promessa soubesse na altura que não pretendia cumprir.  Nesse caso, a promessa contém uma declaração factual falsa sobre o estado de espírito do fiador.  A apresentação de uma "expectativa potencial" baseada em dados falsos ou enquanto se oculta informação material pode ser considerada uma deturpação.  (G.  Shalev e A.  Zemach, Contract Law (2019) capítulo 13 deturpação).
47. O autor deve provar uma ligação causal entre a falsa declaração ou falta de boa-fé e o seu envolvimento no contrato. Se tal ligação for provada, o autor terá direito a uma indemnização.  Os danos habituais por falta de boa-fé nas negociações são danos por confiança, cujo objetivo é colocar a parte lesada na situação em que teria estado se não tivesse entrado nas negociações.  Em casos de falsa representação, quando o contrato não foi cancelado, a parte lesada pode ter direito a uma compensação calculada subtraindo o preço contratual pago pelo imóvel, pela proporção entre o valor do bem e o seu valor sem o defeito.  Embora o comprador seja obrigado a realizar inspeções, prevalece o dever de divulgação do vendedor, especialmente quando a informação diz respeito a um assunto relevante.  Em casos de engano significativo, mesmo que o comprador tenha sido negligente ao não realizar inspeções, isso não diminui a responsabilidade do vendedor que o enganou.  No entanto, em alguns casos, o tribunal pode atribuir culpa contributiva ao comprador que não verificou o estado legal e de planeamento da propriedade.  Processo Civil (Shalom Tel Aviv) 22116-04-22 Shmuel Sudri v.  Kuds in Tax Appeal (Nevo 7.8.2024) (Sec.  75 e referências), Civil Appeal 2642/19 Har Adar Local Council v.  David and Yonatan Shopping Center em Recurso Fiscal (Nevo 20.5.2019).
48. No que diz respeito à alegação dos réus de que o réu é ninguém menos que a entidade de comercialização, deve notar-se que a lei israelita reconhece a responsabilidade pela declaração negligente falsa, que se baseia no delito civil de negligência, mesmo quando a informação é fornecida por uma parte diferente do proprietário da propriedade ou uma parte direta do contrato. Esta responsabilidade foi estendida para além dos peritos profissionais e inclui qualquer transferência negligente de informação ou informação enganosa, por escrito ou por conduta, para outra parte que se espera que confie na informação.  Para impor esta responsabilidade, é exigido que a pessoa que fornece a informação tenha uma competência especial na área ou que a informação tenha sido fornecida no curso normal dos negócios, e que tenha pretendido que a parte lesada confie na informação.  No caso dos comercializadores imobiliários, estas condições são geralmente cumpridas.  Recurso Civil 7440/19 Emblaze em Recurso Fiscal v.  Double U Trading Fund Inc.  (Nevo 27.4.2021), Processo Civil (Distrito de Tel Aviv) 45111-01-12 M15 Consultants Ltd.    Verint Systems em Recurso Fiscal (Nevo 2.2.2020).
49. O dever de boa-fé nas negociações, estabelecido na secção 12 da Lei dos Contratos (Parte Geral), aplica-se a uma "pessoa" que conduza negociações, e não se limita apenas às futuras partes do contrato. Aplica-se também a uma pessoa que participe em negociações em nome de um dos empreiteiros, mesmo que não seja parte do contrato assinado no final das negociações.  Uma violação deste dever pode ser expressa na falta de divulgação de factos materiais ou em falsas declarações.
50. Após examinar os argumentos das partes e o material de provas, cheguei à conclusão de que o autor cumpriu o ónus de provar que os réus fizeram falsas representações a ele e violaram o dever de boa-fé nas negociações. Fui convencido de que os réus criaram uma "narrativa de sucesso seguro e sem risco", tanto através das aparições do réu nos media como nas reuniões em frente, usando expressões como "uma oportunidade única numa geração" e prometendo retornos excecionais em curtos períodos de tempo.  Estas representações revelaram-se longe da realidade: na prática, os réus ocultaram um facto material segundo o qual os lotes tinham sido adquiridos pouco antes por cerca de metade do preço a que tinham sido vendidos ao autor - um facto que torna a sua declaração de "preço de desconto" ou "preços de mercado" sem sentido.  Além disso, provou-se que os lotes foram vendidos como "prontos para construção", quando na realidade eram terrenos florestais que necessitavam de desenvolvimento significativo, facto que constitui uma falsa representação factual e não apenas uma "expectativa futura".
51. Não aceito o argumento dos réus de que a cláusula de renúncia no contrato os isenta de responsabilidade. Como mostra a análise jurídica, o dever de boa-fé e o dever acrescido de divulgação que se aplica aos comercializadores imobiliários percebidos como "especialistas" prevalecem sobre as restrições contratuais formais, especialmente quando se trata de engano ativo e de uma clara disparidade de poder entre as partes.  O facto de o autor não ter realizado inspeções independentes em locais como o Zillow não diminui a responsabilidade dos réus, uma vez que o dever de divulgação do vendedor é absoluto e não depende da vigilância do comprador.  Assim, o autor provou uma ligação causal direta entre as deturpações extremas e o seu envolvimento na transação, tendo assim direito a uma indemnização pelos seus danos.

A Questão da Recompra

52. Outra disputa factual substantiva relaciona-se com a alegação do autor de que o réu lhe prometeu pessoalmente e oralmente, no momento da compra, que recompraria os terrenos após um ano, se assim o desejasse. O autor e o seu irmão, Avi, testemunharam que o réu se apresentou como alguém que "compra sempre lotes" e proporcionou uma total sensação de segurança na transação, confiando também na correspondência do WhatsApp, que segundo estes atestan a disposição do réu em fazer a compra em tempo real.  O autor explicou a ausência de uma cláusula no contrato escrito dizendo que tinha total confiança no réu e que "não há necessidade de registar isto." Por outro lado, os réus negam categoricamente qualquer promessa desse tipo e alegam que se trata de uma alegação infundada destinada a criar um "certificado de seguro" retroativo para um investimento cujo valor não aumentou como esperado.  Os réus sublinham que não há menção a tal compromisso no acordo escrito, que contém uma cláusula explícita de renúncia a declarações anteriores, e argumentam que as mensagens do WhatsApp foram uma demonstração de cortesia e serviço para com um cliente sob pressão e não uma obrigação legal.  Além disso, atribuem à obrigação do autor de não levar a mãe a testemunhar, o que, segundo eles, poderia ter refutado a sua versão relativamente às promessas alegadamente feitas no momento da assinatura.
53. Como regra, um compromisso oral de recompra de terrenos, mesmo que tenha sido dado no momento da compra dos lotes, não é válido por si só devido ao requisito escrita substancial estabelecido na secção 8 da Lei Imobiliária. No entanto, em casos excecionais e excecionais, quando surge o "grito de justiça" e há uma violação flagrante do princípio da boa-fé, o tribunal pode suavizar o requisito escrito e fazer cumprir o compromisso, examinando ao mesmo tempo o grau de confiança da parte lesada e o grau de culpa da parte renegada.
54. A lei israelita estabelece que um compromisso para realizar uma transação imobiliária requer um documento escrito, e este requisito é substantivo (constitucional) e não puramente probatório. Isto significa que, na ausência de um documento escrito, o compromisso é inválido e "se um documento não for feito, as partes não fizeram nada e nada." Este requisito destina-se a garantir a gravidade da transação, a evitar compromissos precipitados e frívolos, e a garantir a certeza do conteúdo da transação.  Recurso Civil 1463/22 O Patriarcado Ortodoxo Grego de Jerusalém v.  Himanuta em Recurso Fiscal (Nevo, 14 de julho de 2025), Processo Civil (Distrito de Hai) 13723-03-18 Omer Gadir v.  Late Goat Muhammad Gadir (Nevo, 28 de janeiro de 2020) (e referências aí incluídas).
55. No caso em questão, a promessa de recompra dos lotes foi dada (também segundo a versão do autor) oralmente e não foi incluída no contrato escrito e, por isso, segundo a regra estrita, não tem validade legal vinculativa.
56. Ao longo dos anos, a jurisprudência suavizou o requisito estrito por escrito, especialmente em casos em que há uma violação flagrante do princípio da boa-fé. Outros Pedidos Municipais 986/93 Kalmar v.  Guy, IsrSC 50(1) 185 (1996) Foi decidido que, em casos "especiais e excecionais" em que surge o "grito de justiça", é possível ultrapassar o requisito escrito em virtude do artigo 12 da Lei dos Contratos (Parte Geral), que exige boa-fé nas negociações.  O uso desta exceção será feito com grande cautela, especialmente quando o contrato foi efetivamente cumprido ou houve uma confiança significativa nele, e também se analisa o grau de culpa da parte que incumpriu o compromisso.
57. Mesmo quando o requisito escrito é suavizado, continua a ser necessária prova da intenção das partes de celebrar um contrato vinculativo e especificidade suficiente dos seus termos. O tribunal examinará o comportamento das partes antes, durante e depois do noivado.  É possível preencher detalhes em falta num documento escrito através de disposições legais ou provas externas, e até confiar em vários documentos em conjunto.  Em casos em que há total ausência de um documento escrito, provas externas, como mensagens de WhatsApp, podem servir como indicação de discricionariedade, mas o seu conteúdo e contexto devem ser cuidadosamente examinados.  No caso em questão, o autor deve provar que as mensagens de WhatsApp, juntamente com outros testemunhos (como o testemunho do seu irmão), atestan a discricionariedade do réu em comprometer-se com a recompra, e que isso não é apenas uma "demonstração de cortesia e serviço".  A cláusula de renúncia das representações anteriores no contrato escrito reforça a posição do réu, mas não bloqueia necessariamente alegações de má-fé extrema.
58. Um elemento central no "grito de justiça" é se houve uma alteração na situação após a promessa oral, como o cumprimento parcial do contrato ou uma confiança significativa na parte lesada. Se o autor confiou na promessa do réu e alterou a sua situação para pior (por exemplo, comprou os terrenos com base na promessa de recompra), isso reforçará a sua alegação de má-fé por parte do réu.  A recusa em levar a mãe a testemunhar, sem diminuir a explicação dada a este respeito, enfraquece a posição do autor neste assunto.
59. Após examinar os testemunhos do autor e do seu irmão contra as negativas dos réus, cheguei à conclusão de que o autor não cumpriu o ónus de provar a existência de uma obrigação legal vinculativa de recomprar os lotes. O ponto de partida é o requisito escrita substantivo ao abrigo da secção 8 da Lei da Terra; No caso em questão, não só tal compromisso não estava fundamentado num documento escrito, como o contrato de venda inclui uma cláusula explícita de renúncia que anula qualquer representação ou promessa feita oralmente antes da assinatura.  Embora a lei israelita permita, em casos extremos, suavizar o requisito escrito com base no "grito de justiça", não estou convencido de que as circunstâncias do caso perante mim constituam essa rara exceção.  Embora as mensagens de WhatsApp apresentadas atestem uma certa disposição por parte do réu em discutir o assunto, elas não constituem "específicas" ou "discricionárias" ao nível necessário para criar um contrato vinculativo de compra de imóveis, podendo ser interpretadas como mera demonstração de serviço, tal como alegado pelo réu.
60. Além disso, a recusa do autor em levar a mãe a testemunhar - alguém que esteve presente na reunião crítica em que a promessa alegadamente foi feita - atua de acordo com a sua obrigação ao nível das provas. A explicação do autor relativamente à idade avançada da mãe não constitui justificação suficiente para não apresentar uma declaração jurada em seu nome e, de acordo com a presunção probatória vigente, pode assumir-se que, se ela tivesse testemunhado, o seu testemunho não teria apoiado a sua versão.  Portanto, mesmo que palavras deste género fossem feitas numa "conversa de vendas" de marketing, elas não se tornaram um compromisso contratual exequível, e o autor, como alguém que participou numa transação comercial acompanhado por familiares que compreendem de assuntos de marketing, não pode ser ouvido a alegar que se baseou numa promessa oral que contradiz os documentos de noivado que assinou.

Responsabilidade Pessoal

61. O autor argumenta que o réu e a empresa não devem ser separados, tendo em conta a alegação de que o réu é o "espírito vivo", o proprietário, o gestor e a única figura dominante que esteve diante dele. Todas as representações, tanto na televisão como nas reuniões em frente, foram feitas pessoalmente pelo réu.  O réu é o cérebro e o motor de toda a atividade, e a empresa é apenas uma "cobertura legal" para as suas ações.  O autor acrescenta que o réu lhe fez uma promessa pessoal que não estava apenas relacionada com uma obrigação contratual de uma empresa, mas também com uma deturpação pessoal destinada a induzi-lo em erro.  De acordo com a posição do autor, o réu apresentou-se como um "perito" e aproveitou-se da inocência do autor, sendo assim pessoalmente responsável por danos (em virtude do ilícito de fraude ou negligência) quenão dependem da existência de um contrato com a empresa.  Segundo a autora, trata-se de um caso de abuso de personalidade jurídica - os réus utilizam uma estrutura corporativa complexa (uma empresa israelita a negociar contra uma empresa americana que detém ativos) para evitar a responsabilidade e deixar os compradores a enfrentar uma "crise de depressão" durante os processos legais.
62. Por outro lado, o réu pretende arquivar a reclamação pessoal contra si e ordenar a sua rejeição, com base nos princípios do direito societário. O réu enfatiza que a empresa é uma entidade jurídica separada dos seus proprietários.  Agiu em todos os momentos como órgão (representante) da empresa e não como pessoa privada.  Segundo ele, o contrato de venda foi assinado com a empresa, e todas as ações que realizou ocorreram no âmbito do seu papel de gestor.  Segundo os réus, o autor não cumpriu o pesado ónus da prova exigido para levantar o véu ao abrigo da Lei das Sociedades (como prova da mistura de bens pessoais, fraude deliberada da sociedade ou microfinanças).  Foi argumentado que, mesmo que haja uma disputa comercial, isso não justifica atribuir dívidas pessoais ao gestor.
63. O réu enfatiza que o autor assinou documentos com uma empresa e estava ciente de que estava a entrar numa transação comercial com uma empresa. Não foi apresentada qualquer prova escrita que indicasse que o réu assumiu qualquer garantia pessoal pelas dívidas da empresa ou pelo sucesso do investimento.
64. A disputa pode ser resumida da seguinte forma - enquanto o autor tenta convencer o tribunal de que a conduta pessoal do réu (especialmente as representações nos meios de comunicação) exige a imposição de responsabilidade pessoal para evitar injustiças, o réu agarra-se ao formalismo jurídico do direito societário, argumentando que um colapso de investimento ou alegações de má conduta contratual devem ser esclarecidas apenas com a empresa, e não com o gestor pessoalmente.
65. Impor responsabilidade pessoal a um órgão de uma empresa e levantar o véu societário são duas doutrinas jurídicas distintas, onde a responsabilidade pessoal se foca nas ações pessoais do órgão e preserva o princípio da personalidade jurídica separada da empresa, enquanto levantar o véu ignora este princípio e atribui as dívidas da empresa aos seus acionistas em casos excecionais de abuso da personalidade jurídica. No caso em questão, as alegações do autor de responsabilidade pessoal em responsabilidade civil (fraude ou negligência) exigem prova dos elementos do ato ilícito pessoalmente contra o réu, sem ligação direta à existência de um contrato com a empresa, em contraste com as alegações de levantar o véu que exigem o cumprimento de condições rigorosas daLei das Sociedades.
66. A lei distingue essencialmente entre impor responsabilidade pessoal a um órgão de uma empresa e levantar o véu societário. Embora a responsabilidade pessoal seja imposta ao próprio órgão pelas suas ações pessoais, preserva o princípio da personalidade jurídica separada da empresa.  Em contraste, levantar o véu é um remédio mais extremo, que essencialmente ignora o princípio da personalidade jurídica separada da empresa e cria uma relação jurídica direta entre um terceiro e os seus acionistas.  A vantagem da responsabilidade pessoal é a sua capacidade de expandir o círculo de rivalidades e contribuir para o desenvolvimento de normas para a responsabilidade pessoal dos dirigentes, sem corroer a generalidade do princípio da personalidade jurídica separada.
67. Um órgão de uma empresa não está imune a uma ação por responsabilidade civil pessoal, mesmo que tenha agido no âmbito da sua posição na empresa. Se o órgão cometeu pessoalmente os elementos do alegado ilícito (como negligência ou fraude), pode ser considerado pessoalmente responsável.  A empresa não pode servir como uma "cidade de refúgio" para os infratores, e toda pessoa deve assumir a responsabilidade pelos seus atos.  O autor que pretende impor responsabilidade pessoal em responsabilidade civil a um órgão deve apontar para uma causa específica de ação contra si e apresentar uma base probatória que indique que o órgão cumpriu pessoalmente os elementos do ilícito.
68. A jurisprudência distingue entre um credor contratual e um credor de responsabilidade civil. Um credor contratual é um credor voluntário, que escolheu colaborar com a empresa e pode impor o preço do risco envolvido.  Portanto, como regra, um órgão não assume responsabilidade pessoal por uma violação de contrato da empresa, exceto em casos raros de fraude ou má-fé extrema nas negociações.  Em contraste, um credor de responsabilidade civil é um credor involuntário, que não escolhe o autor da responsabilidade ilícita.  Nesse caso, se o organista cometeu pessoalmente o ilícito, pode ser considerado pessoalmente responsável.  As alegações do autor de deturpação pessoal e engano relacionam-se com o nível de responsabilidade civil e não dependem da existência de um contrato com a empresa.  Recurso Civil 407/89 Tzuk Or in Tax Appeal v.  Car Security Ltd., 48(5) 661 (1994), Processo Civil (Shalom Net) 42129-09-20   Nir Shapak v.  Ronen Feldhammer (Nevo 22.4.2025).
69. Levantar o véu societário é um remédio excecional e extremo, destinado a prevenir o uso indevido da personalidade jurídica separada da empresa. O artigo 6 da Lei das Sociedades estabelece as condições para levantar o véu societário, incluindo o uso da personalidade jurídica separada para defraudar uma pessoa ou privar um credor, ou de forma que prejudique o propósito da empresa e assuma um risco irrazoável à sua capacidade de pagar as suas dívidas, desde que o acionista estivesse ciente disso.  A jurisprudência enfatiza que esta ferramenta deve ser usada com grande cautela, pois mina o princípio da entidade jurídica separada.  As alegações do autor de "cobertura legal" ou "abuso" podem ser analisadas neste quadro, mas exigem prova das condições rigorosas da lei.
70. O autor que pretende impor responsabilidade pessoal em responsabilidade civil sobre um órgão está obrigado a apontar uma causa específica de ação contra o órgão e a estabelecer uma base probatória que ateste que o órgão cumpriu os elementos do delito. Não basta determinar o seu estatuto na empresa ou na responsabilidade da própria empresa.  Em reclamações fraudulentas, mesmo que o ónus seja de um equilíbrio de probabilidades, o padrão de prova exigido é mais elevado e exige que o tribunal examine as provas com muito cuidado, devido ao aspeto criminal inerente à reclamação.
71. As alegações do autor de que o réu é o "espírito vivo" e o "cérebro e motor" por trás da atividade, e que a empresa é apenas uma "cobertura legal", podem ser relevantes para a análise do levantamento do véu, especialmente se apontarem para a falta de justificação económica legítima para a criação das empresas ou para o abuso da personalidade jurídica. No entanto, o simples facto de uma pessoa controladora ou um gestor dominante na empresa, ou o facto de a empresa ser uma empresa em nome individual, não é suficiente por si só para levantar o véu ou impor responsabilidade pessoal, a menos que se prove que a personalidade jurídica foi usada indevidamente ou que foi cometido um ato ilícito pessoal.  Processo Civil (Distrito de Telavive) 33474-06-10 Almog (c.  A.  Juiz) no caso Tax Appeal v.  Dalton Aluminum Works num Recurso Fiscal (Nevo 28.4.2016), Processo Civil (Shalom Ram) 5302-11-12 Grandes Ferramentas num Recurso Fiscal v.  Construção de Telhados e Empreendedorismo num Recurso Fiscal (Nevo 21.6.2016).
72. Em resumo, o autor procura impor responsabilidade pessoal ao réu em duas áreas principais: responsabilidade pessoal em responsabilidade civil (fraude ou negligência) e levantar o véu. A responsabilidade pessoal em responsabilidade civil centra-se nas ações pessoais do réu, como deturpações e enganos, e exige prova de que o réu cometeu pessoalmente os elementos do ilícito.  Esta via preserva o princípio da personalidade jurídica separada da empresa.  Em contraste, levantar o véu é um remédio excecional que permite atribuir as dívidas da empresa aos seus acionistas e exige prova de abuso da personalidade jurídica separada da empresa, como fraude, privação de credores ou assunção de um risco irrazoável.  As alegações do autor de que o réu é o "espírito vivo" e a sociedade como "cobertura legal" podem ser relevantes para o exame de levantar o véu, mas não são suficientes por si só para impor responsabilidade pessoal ou levantar o véu sem provar as condições específicas de cada doutrina.
73. Após examinar a base probatória, cheguei à conclusão de que existe margem para impor responsabilidade pessoal em responsabilidade civil ao réu, Sr. Kenan Bar-Oz, pelas deturpações e enganos do autor.  Como resultou dos testemunhos e publicações apresentados, o réu era o "espírito vivo", o principal e exclusivo motor e porta-voz que se apresentava perante o autor.  Não há dúvida de que as representações pré-contratuais enganosas - tanto as publicadas nos meios de comunicação como as feitas nas reuniões presenciais - provinham diretamente da boca do réu.  Neste caso, a empresa (o réu) serviu quase exclusivamente como plataforma técnica para comunicação, enquanto a total confiança do autor era depositada no réu pessoalmente como um reputado "perito".  De acordo com a regra do "Tzuk Or", o facto de uma pessoa atuar como organizador na empresa não lhe confere imunidade da responsabilidade civil pelos seus atos pessoais.  Como concluí que o réu existe pessoalmente os elementos do delito ilícito de fraude ou representação negligente, é responsável por compensar o autor em conjunto e solidária com a empresa.
74. Quanto ao caminho para levantar o véu societário ao abrigo do artigo 6 da Lei das Sociedades, não considero necessário conceder este remédio extremo. O levantamento do véu societário destina-se a casos em que a personalidade jurídica é abusada para defraudar credores ou criar financiamento reduzido.  Embora tenha sido provado que o réu utilizou uma estrutura societária complexa (uma empresa de marketing versus uma sociedade holding), o recurso da responsabilidade pessoal em responsabilidade civil proporciona uma resposta plena e adequada aos danos do autor sem "quebrar" o princípio da entidade jurídica separada da empresa.  É suficiente que o réu tenha cometido pessoalmente o ato ilícito para o obrigar a indemnização, sem necessidade de provar as condições rigorosas exigidas para levantar o véu.  Portanto, a reclamação pessoal contra o réu é aceite em virtude da sua responsabilidade civil pessoal.

Os danos e a sua redução

75. A questão dos danos e da sua redução é uma parte central da disputa, com as partes a discordarem tanto quanto à própria existência do dano económico como sobre as tentativas de o reduzir. O autor alega que o seu dano foi consolidado assim que comprou os lotes pelo dobro do valor real na altura, e que o "lucro" prometido (100%-150%) revelou-se uma dívida enorme.  Ele exige uma "compensação de restituição" que o devolva à condição pré-transação, além de sofrimento mental e despesas.  Por outro lado, os réus apresentam uma linha de defesa "contabilística": alegam que, devido ao aumento da taxa de câmbio do dólar a partir da data da compra, o valor do investimento em termos de shekel aumentou na verdade mais de 20%, pelo que o autor não sofreu uma desvantagem real no bolso.  Além disso, os réus apresentaram capturas de ecrã do site da Zillow para provar que o valor dos ativos no mercado norte-americano atualmente é superior ao preço pago pelo autor.
76. Quanto à obrigação de reduzir os danos, os réus alegam que o autor agiu de má-fé ao recusar a oferta de o ajudar a vender os lotes no mercado livre, violando assim o seu dever legal de minimizar os seus danos. O autor, por sua vez, rejeitou este argumento nos resumos da resposta, chamando-o de "cínico".  Segundo ele, a oferta de assistência era vazia e, após a descoberta da fraude, não se podia esperar que continuasse a confiar o seu destino financeiro à pessoa que o enganou inicialmente.
77. Quanto à questão dos danos, estou convencido de que o autor sofreu uma verdadeira desvantagem de bolso, incorporada na diferença entre o preço pago pelos lotes e o seu valor real no momento da compra. Não aceito o argumento dos réus de que o aumento da taxa do dólar "curou" o dano; este é um valor externo ao mercado imobiliário que não diminui o facto de o autor ter sido induzido em erro quanto à viabilidade da transação e ter comprado um imóvel a um preço exorbitante em relação ao seu valor real na altura.  O prejuízo neste caso não foi medido apenas pelo valor nominal do dinheiro, mas pela perda de oportunidade e pela confiança em falsas representações relativamente a um "desconto" fictício de 75%.  Assim, os réus devem compensar o autor num montante que reflita a restituição do preço excedente que lhe foi cobrado de má-fé, mais alguma compensação pelo sofrimento mental causado pela quebra de confiança.
78. Relativamente à reclamação relativa à falta de redução dos danos, considerei que deveria ser rejeitada. É certo que a lei impõe à parte lesada o dever de minimizar os seus danos, mas uma oferta do autor do ato ilícito para "ajudar" na venda do imóvel após a descoberta da fraude não é uma oferta que a parte lesada possa razoavelmente esperar aceitar.  Em circunstâncias em que o autor perdeu completamente a confiança nos réus, e tendo em conta o testemunho do réu de que o objeto da venda "não lhe interessa realmente", a recusa do autor em continuar o negócio com ela para fins de venda dos lotes é razoável e compreensível.  Uma vítima de falsa representação não deve ser esperada que, mais uma vez, confie os seus bens à pessoa que a enganou inicialmente, e, portanto, essa recusa não constitui negligência por parte do autor nem violação do seu dever legal de reduzir os danos.

Conclusão

79. À luz de tudo o acima exposto, aceito a reivindicação de tal forma que obrigo os réus a recomprar do autor os terrenos que lhe venderam, pelo mesmo preço pago pelo autor (ILS 143.277), mais juros shekel desde a data da apresentação da reclamação até ao pagamento total efetivo. Além disso, ordeno que os réus paguem ao autor uma compensação monetária no valor de ILS 30.000 (juntamente com ILS 143.277 de juros desde a data da apresentação da reclamação até ao pagamento total efetivo), despesas legais de acordo com as custas judiciais efetivamente pagas (incluindo meio segundo) e honorários advocatícios no valor de ILS 12.000.  As despesas totais e honorários serão acompanhados por um juro shekel a partir de hoje até ao pagamento efetivo da totalidade.

O direito de recurso por lei.