Processo Civil 40447-12-22 Gil Zeitan v. Florida Israel Luxury Towers Ltd.

Julgamento

1. Antes de uma reclamação monetária no valor de ILS 230.000, que incluía reparação adicional (habeas corpus), tudo relacionado com alegações de engano, fraude e deturpações numa transação para compra de terrenos para investimento na Florida, EUA. Segundo o processo, o autor comprou dois lotes em Port Charlotte em novembro de 2021 ao custo de ₪22.900 cada (antitrust aproximadamente ILS 140.000).  Segundo o autor, os réus fizeram falsas representações na televisão e na Internet sobre uma "oportunidade única numa geração", prometeram retornos de 100%-150% dentro de um ano e alegaram que os lotes foram vendidos com um desconto de 75% do preço de mercado.  Apesar destas representações, o autor alegou que descobriu que os lotes tinham sido vendidos ao dobro do seu valor real.  Os réus tinham-nos comprado pouco antes por apenas 12.000 e 14.700 dólares.  Alegou ainda que, ao contrário da afirmação de que os lotes estavam aprovados e prontos para construção com infraestrutura, afinal estavam cheios de vegetação e árvores sem infraestrutura pronta.  O autor alegou ainda que o réu 2 (doravante: o réu ou Bar Oz) tinha prometido verbalmente recomprar os terrenos ao autor após um ano, mas no momento relevante recusou-se a fazê-lo, e que os réus esconderam ao autor a possibilidade de verificar o histórico de transações no site do Zillow, onde se podem ver os verdadeiros preços de compra.
2. O autor requereu obrigar os réus a recomprar os terrenos pelo preço que ele pagou, bem como para o compensar com a quantia adicional de 90.000 ILS para despesas, diminuição do valor do dinheiro e sofrimento mental.
3. Os réus, por outro lado, alegaram que esta era uma alegação infundada apresentada de má-fé, e que o autor comprou os lotes após um exame abrangente e com pleno conhecimento dos termos do investimento. Como argumento preliminar, argumentaram que a reclamação pessoal contra o réu deveria ser rejeitada de imediato, com base no facto de ele ter atuado como órgão da empresa e que o princípio da personalidade jurídica separada deveria ser respeitado.  Argumentou-se que o autor não apresentou fundamentos para levantar o véu.  Foi ainda argumentado que o réu 1 (doravante: o réu) servia apenas como entidade de comercialização, e que o contrato de compra foi assinado com uma empresa americana separada ("Florida Israel Properties Ltd.") que detém o terreno.
4. Os réus negam veementemente que tenham prometido um "retorno garantido". Segundo eles, foi apresentada uma previsão estimada e potencial de lucro com base em dados e estatísticas anteriores, e não um compromisso com o resultado.  Alegam que foi deixado claro ao autor que este investimento foi destinado a um período de pelo menos 3 anos, e que a reclamação foi apresentada antes mesmo de metade do período recomendado ter passado.
5. Argumenta-se ainda que o autor assinou um acordo que inclui uma cláusula que clarifica que as partes não têm obrigações ou representações para além do que está expressamente declarado no próprio acordo. Os réus enfatizam que, antes da compra, os dois irmãos do autor - um dos quais (Avi Zeitan) é apresentado na declaração de defesa como especialista em marketing - foram aos seus escritórios, verificaram os detalhes e autorizaram o autor a avançar com a transação.  A mãe do autor também esteve envolvida no processo.
6. Segundo os réus, ofereceram ao autor (para além da letra da lei) ajudá-lo a vender os lotes no mercado americano para devolver o seu dinheiro, mas ele e o seu advogado recusaram-se. Os réus acrescentam que os preços dos lotes na área são superiores ao preço pago pelo autor e anexam capturas de ecrã do site da Zillow como prova do valor real do mercado.  Além disso, alega-se que, devido ao aumento da taxa de câmbio em dólares desde a data da compra (ILS 3,09) até à apresentação da defesa (ILS 3,71), o autor já obteve mais de 20% do seu investimento apenas com as diferenças cambiais.
7. O autor apresentou uma resposta na qual se referia às reivindicações relativas ao valor de mercado e apontava contradições na sua posição e nas alegações dos réus. Rejeitou também a alegação de que lhe tinha sido oferecida assistência na venda dos lotes.
8. Quando as partes não conseguiram chegar a acordos, foram apresentadas declarações juramentadas da principal testemunha e realizou-se uma audiência probatória, após a qual foram apresentados resumos.
9. O Acordo Otomano [Versão Antiga] 1916 Em nome do autor, foram apresentadas declarações juramentadas pelo próprio autor e pelo seu irmão, Avi Zeitan. O autor, na sua declaração sob juramento, repete as alegações de fraude e detalha a sequência dos acontecimentos do seu ponto de vista.  Declara que comprou os lotes com base em publicações que prometiam um retorno de 200-300% em poucos anos e nas declarações do réu na televisão sobre um lucro de 100-150% dentro de um ano ou um ano e meio.  Ele testemunha que o réu lhe disse explicitamente na altura da compra: "Compra os lotes, guarda-os durante um ano e vende-os a mim...  Eu compro sempre lotes." Segundo o seu testemunho, um ano depois, descobriu através do site Zillow (cuja existência lhe foi ocultada) que os lotes lhe tinham sido vendidos pelo dobro do preço de compra dos réus dois meses antes.  Ele observa que os lotes são uma "área florestal" sem infraestrutura pronta, ao contrário da apresentação original.
10. 34-12-56-78 Chekhov v. Estado de Israel, P.D.  51 (2) O autor acrescentou na declaração jurada uma alegação que não constava em detalhe na declaração de ação - segundo a qual uma pessoa chamada Eyal Ankori (que alegou ter defraudado investidores no passado) esteve presente na reunião de venda, embora os réus a tenham negado numa declaração suplementar.
11. A declaração de Avi pretende apoiar a versão do irmão e contradizer a alegação dos arguidos de que ele serviu como "consultor profissional". Avi declara que não tem conhecimento de imobiliário e que não está envolvido na área.  Ele enfatiza que não aconselhou Gil a comprar, mas simplesmente acreditou nas declarações dos arguidos de que a transação valia a pena.  Avi testemunha que foi ele quem contactou o arguido um ano depois com um pedido para que ele recomprasse os terrenos.  Segundo ele, Keinan inicialmente respondeu afirmativamente (via WhatsApp), mas na própria reunião recusou-se a fazer a compra.  Avi reforça a alegação de que Gil agiu com base nos relatórios e acreditava nas promessas de um grande retorno.
12. Em nome dos réus, foi apresentada uma declaração jurada da principal testemunha do réu, que declarou ser co-proprietário e diretor-geral do réu (que, como referido, não possui terrenos, é apenas uma empresa de marketing). O réu alega que Eyal Ankori não tem qualquer ligação à transação ou à empresa; ele é ex-mulher do seu sócio (Liat) e vai aos escritórios apenas para a ajudar devido à sua deficiência.  Segundo o réu, o contacto inicial foi feito através do irmão do autor, Avi Zeitan, que se apresentou como especialista em marketing e estratégia.  O meu pai era muito dominante, fazia perguntas profissionais e negociava o preço.  Alegou-se que o autor só veio assinar depois de os seus dois irmãos já terem se reunido com Keinan e examinado a transação para ele.  A mãe do autor também esteve presente na cerimónia de assinatura, e juntos examinaram os lotes por satélite e escolheram-nos eles próprios.  O réu nega a alegação de que "retirou" um acordo; afirma que o acordo foi preparado antecipadamente a pedido do autor, lido por ele e pela mãe, e assinado por sua própria vontade.
13. O réu reiterou a sua negação de que era prometido um retorno garantido. Afirma que apresentou um "potencial de lucro estimado" com base em dados anteriores, e enfatizou que se trata de um investimento por um período de pelo menos 3 anos.  Refere-se à cláusula 6.2 do acordo, que estabelece que as partes não têm obrigações ou representações para além do que está expressamente escrito no contrato (no qual não há garantia de devolução).  O réu declara que nunca prometeu ao autor (nem a qualquer outro cliente) que recompraria o lote.  O réu acrescentou que o preço pago pelo autor não é exorbitante e que inclui os custos de compra, corretagem, inspeções, seguros e impostos.  Ele afirma que os preços dos terrenos na área são ainda mais altos do que o preço pago pelo autor.  Segundo a sua versão, ao contrário das alegações do autor, existe toda a infraestrutura necessária para uma construção imediata.  A presença de árvores no lote não contradiz o facto de este estar aprovado para construção, e os empreiteiros de construção até concedem crédito financeiro pelo seu corte.
14. Quanto à conduta após a compra, o réu testemunhou que, cerca de um ano após a compra, voltou a encontrar-se com o autor e a sua mãe. Segundo ele, depois de lhes explicar novamente o prazo do investimento (3 anos), o próprio autor decidiu não vender os lotes nessa fase para esperar um aumento de valor.  Foi alegado que os réus ofereceram ajudar o autor a vender os lotes no mercado livre para além da letra da lei, mas o autor e o seu advogado recusaram-se e insistiram em receber uma compensação excessiva.
15. Citado de NevoNa audiência probatório, três testemunharam - o autor, o seu irmão (o meu pai) e o réu.
16. Avi testemunhou primeiro. No seu testemunho e interrogatório, confirmou que era o elo de ligação entre o seu irmão Gil (o autor) e o réu.  Foi ele quem fez o contacto inicial após receber o número de telefone de Keinan através de um amigo em comum no setor imobiliário.  Avi testemunhou que ele e outro irmão (Nir) se reuniram com o réu antes de o autor se encontrar com ele.  O objetivo da reunião era "preparar o terreno" para Gil, pois disse que Gil sofre de "fobia social" e sente pressão por conhecer pessoas que não conhece.  Embora os réus o tenham apresentado como um perito que analisou a transação, Avi enfatizou que, apesar dos seus 30 anos de experiência em marketing, não tem qualquer conhecimento de imobiliário.  Afirmou que não consultou Gil profissionalmente, mas apenas teve a impressão de que Keinan "parece bem" e que o acordo parece valer a pena à primeira vista, com base nas representações.
17. Avi testemunhou que Keinan lhes apresentou um retorno muito elevado na reunião. Confirmou também que um homem chamado Eyal Ankori esteve presente na primeira reunião realizada com o arguido.  Testemunhou ainda que, um ano depois, quando perceberam que os lotes não davam o retorno prometido, pediu a Keinan que recomprasse os lotes.  Referiu-se à correspondência apresentada como prova e afirmou que se podia entender que Keinan tinha concordado em princípio em discutir uma recompra, o que mais tarde foi ocultado na reunião.
18. No seu contra-interrogatório, Avi foi confrontado com uma mensagem de WhatsApp que enviou ao arguido dias após o contacto inicial, afirmando que o irmão queria "chegar ao fim". Avi explicou isto dizendo que Gil já tinha decidido avançar com base na informação dos sites e na televisão, e que a reunião era apenas para "fechar fisicamente".  Ele testemunhou que não se lembrava de ter visto o acordo em si na primeira reunião, apenas recebeu informações gerais que transmitiu ao irmão.
19. O autor testemunhou em segundo lugar. Segundo o seu testemunho, foi exposto ao réu através de entrevistas televisivas e publicações na Internet.  Enfatizou que estava convencido pelas promessas de um lucro rápido ("saída") de 100%-150% num curto espaço de tempo, e reiterou que confiava completamente no réu.  O autor insistiu que o réu lhe tinha prometido verbalmente que, se quisesse vender após um ano, Keinan recompraria os terrenos.  Quando questionado no contra-interrogatório por que razão essa promessa não constava no contrato escrito, o autor respondeu que não compreendia os contratos, que confiava na palavra do réu de que não havia necessidade de os registar.  Quando questionado sobre porque recusou a oferta dos arguidos de tentar vender o terreno por ele no mercado livre após o início da disputa, Gil respondeu que tinha perdido completamente a fé neles e não queria que continuassem a "brincar com o seu dinheiro." .
20. O autor negou que lhe tivessem dito que se tratava de um investimento de 3 anos ou mais. Segundo ele, todas as representações falavam de prazos muito mais curtos.  Admitiu durante o interrogatório que não realizou verificações independentes (como uma verificação de avaliação) antes da compra.  Explicou isto dizendo que nem sequer sabia da existência dessas ferramentas na altura, e que os réus apresentavam-se como peritos que tratavam de tudo.  Confirmou também que pediu ao irmão (Avi e Nir) para irem à primeira reunião porque era um "tipo nervoso", mas afirmou que não eram "consultores", mas que só tinham ido para obter uma ideia do escritório e das pessoas.  Relativamente à presença da mãe na cerimónia de assinatura, afirmou que ela veio "pelo ambiente" e não como consultora imobiliária.
21. Segundo o seu testemunho, cerca de um ano após a compra, quando tentou concretizar a "saída", descobriu que os réus tinham comprado os terrenos por cerca de metade do valor que lhe tinham vendido. Repetiu a alegação de que o lote se revelou uma floresta sem estrada de acesso organizada ou infraestrutura pronta a construir, ao contrário do que lhe foi apresentado nos mapas e no escritório.
22. O autor foi questionado sobre a presença de Eyal Ankori na reunião. Insistiu que Ankori estava presente, apresentou-se como parte da equipa e até participou na conversa, o que pretendia contradizer a alegação dos réus de que Ankori não estava ligado à empresa.
23. No que diz respeito ao testemunho do réu, deve notar-se que se tratou de uma tentativa de se distanciar das promessas feitas verbalmente e de se focar na linguagem do contrato escrito, impondo responsabilidade ao autor como alguém que escolheu voluntariamente celebrar a transação e não esperou tempo suficiente para ver lucros. O réu insistiu que nunca prometeu um "retorno garantido".  Alegou que as representações que fez (quer na televisão quer em reuniões) eram "potenciais" ou "expectativas" baseadas em dados passados de imóveis na Florida, e não um compromisso contratual.  Enfatizou repetidamente que se tratava de um investimento a longo prazo (pelo menos 3 anos) e que o autor agiu de forma apressada e impaciente quando pediu para vender após apenas um ano.  No seu contra-interrogatório, foi obrigado a explicar como as suas declarações na televisão sobre "saídas rápidas" eram consistentes com a alegação de que se tratava de um investimento de três anos.  Alegou que a televisão fala de casos específicos e bem-sucedidos e que cada transação é examinada pelo seu mérito.  O réu negou categoricamente que tivesse prometido ao autor comprar os terrenos após um ano.  Alegou que o seu modelo de negócio era comercializar terrenos, e não recomprá-los aos clientes.  O réu alegou que o autor e a sua família (especialmente o irmão, o meu pai e a minha mãe) estavam muito envolvidos, faziam perguntas e examinavam os mapas.  Sublinhou que não os impedia de realizar qualquer exame independente e que assinaram o acordo depois de o lerem e compreenderem os riscos.
24. No contra-interrogatório, o réu foi questionado sobre a discrepância entre o preço pelo qual comprou os lotes (cerca de 12.000 dólares) e o preço a que os vendeu ao autor (cerca de 23.000 dólares). Explicou que a discrepância resultava dos elevados custos de marketing, das despesas operacionais dos escritórios em Israel, do pagamento de comissões aos vendedores e das inspeções profissionais realizadas na propriedade.  Segundo o seu testemunho, o preço pago pelo autor foi um preço justo de mercado para um lote que foi inspecionado e examinado por uma empresa israelita que acompanhava o comprador.
25. Uma parte significativa do contra-interrogatório do réu tratou da questão da participação e presença de Eyal Ankori. O réu testemunhou que Ankori é o ex-marido da sua parceira Liat, e que por vezes está nos escritórios para a ajudar devido à sua deficiência, mas que não tem posição oficial na empresa e não fez parte do processo de venda ao autor.  O réu foi também confrontado com mensagens que enviou à Avi Zeitan, que supostamente implicavam que ele concordava em examinar uma recompra.  Keinan alegou que isto foi uma tentativa de ser orientado para o serviço e cortês para com um cliente (e o irmão) que estavam sob pressão, mas que isso nunca constituiu uma obrigação legal de comprar os terrenos ao preço de compra.
26. As partes apresentaram resumos.
27. O autor, nos seus resumos, tenta provar que a versão dos réus colapsou no contra-interrogatório e que todos os elementos da fraude foram provados. Apontou para discrepâncias, segundo a sua versão, que foram descobertas em tempo real no banco das testemunhas - no caso de Eyal Ankori: Os resumos enfatizam que Keinan negou qualquer ligação a Ankori na sua declaração sob juramento, mas no contra-interrogatório foi forçado a admitir que estava regularmente nos escritórios.  O autor afirma nos resumos que esta negação tem implicações para a credibilidade do réu como um todo; com base na condição do terreno: alega-se que o réu admitiu que se tratava de uma "área florestal" e não de um terreno desenvolvido como anunciado.
28. O autor referiu-se às provas para reforçar as suas alegações. Referiu-se às palavras do réu em entrevistas televisivas e pediu para as ver como uma promessa vinculativa e não apenas como uma "expectativa", alegando que o réu não podia repudiar em tribunal o que disse diante das câmaras.
29. Além disso, argumenta-se que o dever acrescido de divulgação aplica-se a alguém que se apresenta como "especialista" perante uma pessoa privada, e argumenta que, mesmo que tenha assinado um contrato, o dever moral e legal do réu prevalece sobre o que está escrito. Os resumos tentam pintar um quadro mais amplo do método.  O autor afirma que os réus estão a agir num método de "caçar" investidores inocentes através dos media, e que o caso de Gil não é um erro isolado, mas parte de um modelo de negócio baseado em engano.  Os resumos enfatizam a alegação de que os réus compraram os terrenos a metade do preço duas semanas antes de os venderem ao autor.  O autor define isto nos resumos como "opressão" e "má-fé extrema" que não pode ser justificada como uma "taxa de marketing".
30. O autor detalhou ainda porque acredita que o réu deve ser considerado pessoalmente (e não apenas a empresa), usando o facto de ser o principal e único porta-voz perante o autor.
31. Semelhante aos resumos do autor, os resumos dos réus não eram apenas uma "repetição técnica" das alegações na declaração de defesa, mas uma análise das provas à medida que surgiam na fase probatório. Os réus usam os resumos para destacar a "falha" do autor em provar as suas alegações durante os contra-interrogatórios.  Os réus enfatizam que o autor optou por não testemunhar com a mãe, mesmo estando presente nas reuniões de vendas críticas.  Segundo eles, abster-se de apresentar uma testemunha relevante prejudica o litigante (uma presunção de que, se ela tivesse testemunhado, o seu testemunho teria contradito a versão do filho).
32. Quanto à própria versão do autor, os réus alegam que esta desabou. Enfatizam que o autor admitiu que não fez qualquer verificação, embora afirmem que é uma pessoa instruída.  Apresentam isto como negligência por parte do autor e não como fraude deles.  Segundo eles, no contra-interrogatório, o autor não conseguiu apresentar qualquer documento ou prova sólida da promessa de recompra dos lotes, apresentando o seu testemunho como o único testemunho de um litigante sem assistência.  Para reforçar a sua posição, os réus referiram-se ao testemunho do irmão do autor, Avi.  Alegou-se que o irmão era um homem astuto, um profissional de marketing experiente, profundamente envolvido na transação.  Ao fazê-lo, tentam neutralizar a alegação do "autor inocente" e apresentam a transação como uma transação entre pessoas que compreendem a situação.
33. Foi ainda alegado que, mesmo que o autor não estivesse satisfeito, os réus ofereceram-lhe ajuda para vender a propriedade no mercado livre, e ele recusou. Alegam que essa recusa constitui uma violação do dever de "minimizar os danos" imposto a cada autor.
34. Nos resumos, os réus também reiteraram o argumento contra "levantar o véu". Alegam que não foi provada qualquer fraude pessoal por parte do réu e que todas as suas ações estiveram no âmbito da sua posição na empresa.  Pretendem rejeitar a reclamação pessoal contra ele de imediato, enfatizando que, mesmo que tenha havido um erro comercial, isso não constitui uma "fraude" que justifique uma acusação pessoal.
35. Os resumos de resposta do autor são, por natureza, mais curtos e focados, e foram apresentados para responder aos resumos dos réus. O autor referiu-se ao argumento dos réus sobre a falha em trazer a mãe a testemunhar e argumentou que a importância probatória não deveria ser atribuída à sua falha em apresentar devido à sua idade avançada, e que o seu próprio testemunho e o do seu irmão Avi eram suficientes para estabelecer a base factual.  Segundo ele, se os réus acreditassem que o seu testemunho era tão crucial para provar a sua versão, poderiam tê-la convocado como testemunha de defesa.
36. Em resposta à alegação dos réus de que ofereceram ajuda e o autor recusou, argumentou-se que a oferta do réu para "ajudar na venda" foi uma oferta vazia, proferida verbal e externamente.
37. Quanto à alegação de responsabilidade pessoal do réu, o autor acrescentou que era claro, pelo testemunho do réu, que ele era o "espírito vivo" e o único responsável pelas representações, e que a empresa era apenas uma cobertura legal para a sua atividade pessoal. Portanto, o autor insiste nos resumos de resposta que não deve ser permitido "esconder-se" atrás da personalidade jurídica da empresa.
38. Os resumos procuravam reforçar o ponto de que o autor é um "investidor inocente e inexperiente" e que este é o seu primeiro investimento, em relação aos réus que são "profissionais qualificados" que aparecem na televisão. O autor afirma nos resumos de resposta que os réus estão a tentar "culpar a vítima" por não verificar, enquanto foram eles que o enganaram ativamente.

Discussão e Decisão