(St) 387/23 Terceiro caso Iris v. Representante do Condomínio na 3 Tzipora Tov Street, Rehovot

Estado de Israel

Ministério da Justiça

Rehovot

Julgamento

A questão da reivindicação diante de mim diz respeito a uma moção para cobrar ao réu, o representante do condomínio, o custo do trabalho de vedação no telhado do condomínio que o autor carregava sozinho.  Vou começar dizendo que o processo deve ser arquivado.

Contexto factual e o curso do processo:

1. Estamos lidando com o condomínio na Rua Tzipora Tov, 3 Rehovot, localizado em um terreno conhecido como Bloco 3648, Lote 307 (doravante: "o Condomínio"). O autor era proprietário do apartamento conhecido como sublote 154 no condomínio, no último andar do condomínio, e o réu é o representante legal do condomínio.  Vale ressaltar que, de acordo com as regulamentações acordadas do condomínio, a casa é dividida em duas alas, com os proprietários dos apartamentos em cada ala arcando com os custos de manutenção da propriedade comum da ala onde moram.  A questão da reivindicação diante de mim está no Anexo 2 (a Ala Oeste).  As partes concordam que a questão da reivindicação se refere apenas a esta seção.  Dado o exposto acima, e para evitar confusão, referir-me-ei no julgamento à ala oeste como a "casa comum".
2. Vale ressaltar que o escritório de representação não foi representado no processo por um advogado, e a pessoa que o representou foi um membro da delegação, Sr. Amir Sela (doravante: " Sela").
3. Na verdade, os fatos, em sua maioria, são indiscutíveis. Por muitos anos, um defeito na impermeabilização do telhado do condomínio causou umidade no apartamento do autor.  O representante reconheceu sua responsabilidade por um defeito na impermeabilização do telhado do condomínio e, consequentemente, realizou uma vedação com chapas por um empreiteiro em seu nome, que também concedeu uma garantia de dez anos, que ainda está em vigor, embora o escopo da garantia não tenha sido totalmente esclarecido.  A vedação realizada pelo escritório de representação não foi boa o suficiente, e todo ano o autor sofria umidade devido à vedação defeituosa.  O escritório de representação reconheceu que a umidade foi causada e que foi responsável por isso,  e de tempos em tempos realizou reparos na vedação, por meio do mesmo empreiteiro que realizou a vedação inicialmente, e que hoje estamos no período de garantia que ele concedeu.
4. No verão de 2023, a autora decidiu tentar vender seu apartamento, e não estava interessada em vendê-lo quando estava sofrendo danos ativos por Assim, o autor entrou em contato com profissionais, solicitando orçamentos para vedar o telhado do condomínio.  Munida de dois orçamentos, a autora, por meio de seu advogado, entrou em contato com o escritório de representação e exigiu que o lacramento fosse realizado por uma das empresas oferecidas por ela.  O escritório de representação rejeitou o pedido da autora, alegando que não estava interessada em realizar um reparo por um profissional que não fosse o empreiteiro responsável pela vedação, mas a autora recebeu uma de duas alternativas: (1) realizar o reparo ela mesma e às suas custas; e (2) realizar o reparo às suas próprias custas e, em troca, conceder uma isenção do pagamento das taxas representativas por um período de dez anos, isenção que totaliza NIS 60.000.  Vale ressaltar que, durante a audiência, o Sr. Sela afirmou que essas propostas foram feitas com o desejo de ajudar a autora e, mesmo que tivessem a intenção de prejudicar o período de garantia concedido ao trabalho de vedação, em reconhecimento ao sofrimento da autora e ao desejo dela de vender o apartamento o mais rápido possível.
5. O autor não demonstrou interesse nas propostas feitas pelo escritório de representação e contratou de forma independente a Windows 2003 Tax Works (doravante: "Windows 2003"), que ofereceu a proposta mais barata entre as apresentadas. Durante o mês de julho de 2023, foram realizados trabalhos para selar o telhado e, em troca do trabalho, o autor pagou às janelas de 2003 um valor total de NIS 58.500.
6. Em 19 de setembro de 2023, a autora entrou com a ação diante de mim, alegando que, devido à recusa do escritório de representação em realizar o reparo necessário no telhado do condomínio, ela deveria indenizar a autora pelo valor que ela incorreu em conexão com a impermeabilização do telhado do condomínio. Assim, a autora buscou alívio de compensação monetária no valor de NIS 57.740, que constitui o pagamento que ela suportou, menos sua parte relativa das despesas da propriedade comum, apenas no valor de NIS 760.  O autor também buscou obrigar o réu a pagar despesas legais, incluindo honorários advocatícios e um recurso fiscal legal, além de diferenças de ligação e juros.
7. Na declaração de defesa, o réu alegou que o autor recebeu isenção do pagamento de impostos do comitê residencial por longos períodos, em troca da responsabilidade do autor de realizar trabalhos de vedação no telhado do condomínio. Também foi alegado que a autora realizou o trabalho na propriedade comum sozinha, sem a aprovação do réu, e assim, de fato, causou danos econômicos ao condomínio, já que o condomínio tem uma garantia de 10 anos para impermeabilização do telhado concedida pelo empreiteiro que realizou o trabalho de vedação.  Em 8 de janeiro de 2024, o escritório de representação apresentou um documento intitulado "Confirmação de Ausência de Dívidas", no qual se alegava que o autor havia recebido anteriormente uma isenção do pagamento de honorários de representante no valor de NIS 60.000, em troca da melhoria do telhado do edifício.
8. Na resposta datada de 18 de janeiro de 2024, a autora referiu-se à reivindicação relativa à isenção de pagamento de impostos até que ela lhe fosse concedida. A autora alegou que nunca recebeu uma isenção no valor de NIS 60.000, e que a única isenção concedida foi em 2017, no total de apenas NIS 6.000, para realizar um reparo específico no telhado do condomínio, e não para a vedação, que foi realizada pelo próprio escritório representativo.  Nesse contexto, foi observado que a autora paga as taxas do comitê normalmente, exceto em 2017, quando recebeu uma isenção, e se ela realmente tivesse recebido isenção do pagamento de honorários de NIS 60.000, isso a isentaria do pagamento por um período de dez anos.
9. Vou começar dizendo que o Sr. Sela admitiu durante a audiência probatória que o autor não recebeu nenhuma isenção do pagamento de impostos do comitê da Câmara, exceto pela isenção específica em 2017, no valor de NIS 60.000. Em outras palavras, as declarações do representante sobre esse assunto, que posteriormente também foram feitas na declaração juramentada do Sr. Sela, não são verdadeiras.
10. Em 23 de setembro de 2024, foi realizada diante de mim uma audiência pré-julgamento no caso, durante a qual sugeri que as partes chegassem à conclusão do processo por meio de uma sentença por meio de um acordo. Minha proposta não foi aceita pelas partes e, consequentemente, o caso foi preparado como prova.
11. Para provar sua alegação, a autora apresentou uma declaração juramentada em seu nome, bem como uma declaração do Sr. Yuval Maimon, proprietário e gerente do Windows 2003 (doravante: " Maimon"). O réu apresentou a declaração juramentada do Sr. Sela em apoio às suas alegações.
12. Em 20 de março de 2025, foi realizada diante de mim uma audiência probatória, na qual as testemunhas foram questionadas sobre suas declarações. Ao final da discussão, sugeri novamente que as partes chegassem a um acordo sobre o grau em que uma decisão seria tomada por meio de um compromisso, mas as partes não conseguiram chegar a um termo acordado.  Assim, instruí as partes a resumirem seus argumentos oralmente.
13. No início de seus resumos, a autora argumentou que os argumentos profissionais do representante sobre a necessidade de selar o telhado do condomínio ou a qualidade da vedação realizada pela autora deveriam ser rejeitados, já que essas alegações foram feitas com referência à opinião, sem que os autores da opinião parecessem testemunhar. No mérito, argumentou-se que não há disputa de que a responsabilidade de selar o telhado comum recai sobre o escritório representativo; Também não há disputa de que, embora a missão tenha feito reparos no telhado do condomínio de tempos em tempos, esses reparos não resolveram o problema; Por fim, não há contestação de que o escritório representativo recusou a exigência do autor para realizar reparos no telhado do condomínio.
14. Segundo a autora, dado o recuso do escritório representativo em cumprir o dever imposto por lei de lidar com a propriedade comum, ela tem o direito de exigir de si o custo da realização do trabalho realizado na propriedade comum. Neste argumento, o autor baseia-se na decisão proferida no caso Civil Appeal Authority 4984/17 Haim v. Representation of the Condominium 48 Sokolov [Nevo] (14 de dezembro de 2017) (doravante: o "Caso de Vida"), na qual foi determinado que o proprietário do apartamento pode exigir indenização do representante do condomínio em conexão com trabalhos realizados na propriedade comum, sujeito ao cumprimento de seis condições: (1) o defeito tratado é um defeito da propriedade comum, que o representante do condomínio foi obrigado a reparar às suas custas; (2) foi feita uma solicitação preliminar ao representante do condomínio, que se recusou a realizar o reparo; (3) um atraso na execução do reparo teria agravado significativamente os danos; (4) A necessidade do reparo deve ser comprovada para que a falha em realizar o reparo o mais rápido possível prejudique clara e severamente a capacidade do autor de usar seu apartamento; (5) É exigido que o defeito corrigido pelo proprietário do apartamento seja devidamente corrigido; e (6) o custo do reparo deve ser considerado em dois sentidos: primeiro, quanto mais significativo for o custo, maior será o ônus do proprietário do apartamento para conceder indenização a seu favor.  e segundo, um proprietário de apartamento não terá direito a compensação por despesas irrazoáveis (ver: ibid., parágrafo 7).
15. Foi argumentado que todas as condições estabelecidas na Regra de Vida são cumpridas em nosso caso: quanto às primeira e segunda condições, a questão não está em disputa; quanto às terceira e quarta condições, argumentou-se que uma solicitação antecipada ao Inspetor teria causado um atraso significativo na execução dos reparos, e pelo menos alguns meses de atraso, o que nos teria colocado no período de inverno, sem que os reparos fossem resolvidos. Isso teria causado sofrimento à autora e até mesmo impedido que ela vendesse seu apartamento.  Também foi alegado que, segundo o depoimento do Sr. Maimon, a umidade até causa danos estruturais ao condomínio, que pioram a cada ano.  Por isso, era importante e urgente realizar os reparos o quanto antes.  Foi argumentado que o desejo de vender o apartamento é um fator importante em termos de urgência; Quanto à quinta condição, alegou-se que o selamento foi realizado por um profissional qualificado, e de forma adequada; Finalmente, em relação à sexta condição, alegou-se que o autor procurou dois profissionais para receber ofertas e contratou o licitante mais barato.  Também foi argumentado, nesse contexto, que o escritório de representação não apresentou nenhuma outra opinião sobre o pagamento e a natureza da execução da obra, e que mesmo que seja determinado que o pagamento foi maior do que o razoável, o autor ainda deveria receber o valor razoável.
16. A autora se referiu a decisões que aplicaram a regra Haim e que, em sua posição, também são relevantes para o nosso caso.
17. O escritório de representação se contentou com o seguinte: "Não deve ser estabelecido um precedente em que um inquilino decida por conta própria reformar uma propriedade comum sem obter aprovação prévia do comitê da câmara e depois exija reembolso. Especialmente quando a mesma propriedade conjunta está sob responsabilidade de um empreiteiro por um período de 10 anos.  Como foi declarado na audiência legal anterior, e hoje foi repetido dezenas de vezes, não houve nenhum evento urgente para realizar a obra, exceto o desejo do autor de vender o"

Discussão e Decisão:

18. A Seção 3(a) dos Regulamentos no Apêndice da Lei da Terra, 5729-1969 (doravante: "a Lei da Terra") afirma que:

"O proprietário do apartamento tem o direito de exigir que o escritório representativo faça qualquer reparo na casa ou propriedade comum, cujo incumprimento possa danificar seu apartamento ou seu valor."

19. O que deve fazer um proprietário de apartamento que, apesar de sua exigência, se recusa a fazer um reparo na propriedade do condomínio, cuja falha pode danificar seu apartamento? A essa pergunta, o Honorável Justice Hendel respondeu no caso Haim que "o inquilino individual deve reconhecer o status do representante do condomínio. Se não, esse mecanismo será esvaziado de conteúdo.  Nesse contexto, não se deve aceitar uma situação em que um homem que é bom aos seus olhos seja corrigido.  O caminho, então, é entrar em contato com o representante do condomínio exigindo que ele corrija o defeito.  Se o escritório de representação se recusar a corrigir o defeito, o inquilino pode contatar o supervisor para uma decisão sobre a disputa." (Interesse Vida, parágrafo 4).
20. No entanto, o juiz Hendel reconheceu a exceção à regra mencionada e decidiu que, em casos excepcionais, o proprietário do apartamento pode corrigir o defeito por conta própria, após o representante se recusar a corrigir o defeito, e entrar com uma ação de indenização.  No entanto, esses são casos excepcionais que devem ser usados "apenas em casos em que caminhar na estrada principal cause grandes danos", quando o autor deve provar que as condições da exceção foram atendidas, que são: um defeito que o representante era obrigado a corrigir; Entrar em contato com o escritório de representação e se recusar a corrigir; a urgência crescente da possibilidade de encaminhamento ao supervisor; grave prejuízo de sua capacidade de usar a propriedade; a correção do defeito de maneira apropriada; e como dito, há peso no custo do reparo" (Ma'ad Chayim, parágrafo 7).
21. Embora a decisão no caso Haim tenha sido proferida por um único juiz, no âmbito de uma decisão que rejeitou um pedido de permissão para recorrer em uma terceira versão, ela foi amplamente citada e, de fato, constitui a decisão orientadora sobre reivindicações de indenização apresentadas por proprietários de apartamentos contra um representante de condomínio em conexão com a execução de reparos na propriedade comum (ver: Recurso Diverso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 34810-10-18 Rabin v. Representação Representativa na Rua Remez, 35, Tel Aviv, Parágrafo 17 [Nevo] (15 de abril de 2019); Recurso Diverso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 34162-05-19 Tzvani v. Representante do Condomínio, Rua Shalom Aleichem, 18 Shalom Aleichem, Holon, parágrafo 13 [Nevo] (31 de outubro de 2019); Recurso Diverso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 60770-06-20 Kirschenbaum v. Aviv Building Management and Maintenance [Nevo] (A.N.O.M.) Ltd., parágrafo 24 (17 de janeiro de 2021); Recurso Civil (Distrito de Hai) 6298-03-24 Comitê da Câmara (Representante do Condomínio) Agnon 7 Nahariya v. Elishkov [Nevo] (9 de maio de 2024);  A Regra Haim  foi mencionada e implementada em dezenas de decisões de Supervisores de Registro Prediário, incluindo: (Supervisor de Terras de Haifa) 78/20 Hayoun v. In Good Hands, Assets and Entrepreneurship M.L.  em um recurso fiscal [Nevo] (2 de dezembro de 2020); (Supervisor de Terras Petah Tikva) 535/16 Stern v. Okan [Nevo] (6 de novembro de 2019)).
22. e aplicado ao nosso caso, para provar sua alegação, a autora deve provar que atende às seis condições estabelecidas na questão da vida para receber indenização pela execução de obras feitas por um proprietário de apartamento na propriedade comum.  Como declarado, as seis condições são: (1) o defeito tratado é um defeito na propriedade comum, que o representante do condomínio foi obrigado a reparar às suas custas; (2) foi feita uma solicitação preliminar ao representante do condomínio, que se recusou a realizar o reparo; (3) um atraso na execução do reparo teria agravado significativamente os danos; (4) A necessidade de realizar o reparo deve ser comprovada, de modo que a falha em realizar o reparo o mais rápido possível prejudicará clara e severamente a capacidade do autor de usar seu apartamento; (5) É exigido que o defeito corrigido pelo proprietário do apartamento seja devidamente corrigido; e (6) a razoabilidade do custo do reparo deve ser examinada.
23. Antes de analisar o cumprimento das condições em nosso caso, observo que esta é uma emenda que envolve um custo considerável. Nessas circunstâncias, o autor deve atender a um padrão mais elevado de prova da existência das condições cumulativas (ver: Haim, parágrafo 7).
24. Após revisar todo o material apresentado a mim, cheguei à conclusão de que o autor conseguiu provar quatro das seis condições. Duas das condições, na verdade, não são controversas: o escritório de representação admite que o defeito corrigido pertence à propriedade comum e que é responsável por corrigi-lo, mesmo que acredite que a forma de corrigi-lo é esgotando a responsabilidade e não entrando em contato com outros profissionais; O escritório de representação também admite que recusou o pedido prévio do autor para realizar o reparo.  Portanto, não há disputa quanto ao cumprimento das duas primeiras condições.
25. Na minha opinião, o autor também conseguiu provar o cumprimento das quinta e sexta condições. Segundo o Representante, o reparo realizado pelo Windows 2003 foi mal feito, e seu custo é injusto, dado que a Representação poderia ter realizado o reparo gratuitamente, dentro do âmbito da garantia concedida.  No entanto, quanto à execução ideal do reparo, a autora testemunhou que, desde que o reparo foi realizado, o problema da umidade em seu apartamento foi resolvido, enquanto, por outro lado, a alegação do escritório de representação de que o reparo foi feito de maneira não ideal foi feita em vão, fazendo várias alegações sem referência.  Mesmo quanto ao custo do reparo, acredito que o autor conseguiu provar que o custo é razoável.  Primeiro, a alegação do Representante sobre a responsabilidade que tinha foi ocultada durante o contra-interrogatório, quando o Sr. Sela não apresentou totalmente a aplicabilidade da responsabilidade a ele e não provou seu escopo.  Segundo, o autor procurou duas empresas e firmou um acordo com a empresa que era a mais barata entre seus membros, e nenhuma reivindicação real foi feita quanto ao custo razoável.  Certamente nenhuma opinião foi apresentada sobre o custo razoável, nem qualquer outra prova.  Nessas circunstâncias, entendo que o autor conseguiu provar que as condições relativas à natureza da emenda e seu custo foram atendidas (as quinta e sexta condições).
26. No entanto, acredito que o autor não conseguiu provar a existência das terceira e quarta condições, quanto à necessidade urgente de reparo, e quanto aos danos materiais que serão causados ao apartamento caso o reparo não seja realizado imediatamente.  A esse respeito, observo que, no caso do Honorável Haim, o Honorável Justice Hendel justificou a exceção – que permite a execução de um reparo na propriedade comum por um proprietário de apartamento, sem o consentimento prévio do representante do condomínio – entre outras coisas, por meio da seção 31(a)(2) da Lei Imobiliária, que estabelece que um sócio tem o direito de "tomar qualquer ação urgente e imprevista antecipadamente necessária para a manutenção e gestão adequadas do terreno".  Acredito que esses requisitos também devem ser aplicados em nosso caso, e deve ser determinado que essa definição deve ser vista como auxiliadora na interpretação das terceira e quarta condições.  Em outras palavras, para ser incluído no escopo da exceção, o autor deve provar antecipadamente que o reparo feito foi urgente e imprevisível, quando as condições se acumulam.
27. Nesse contexto, gostaria de destacar os seguintes fatos, que não são contestados. A autora tem lidado com umidade em seu apartamento há vários anos, durante todo o qual a autora morou no próprio apartamento.  De fato, há fundamento na alegação da autora de que, se ela tivesse apresentado uma ação ao Inspetor durante o mês de julho de 2023, é duvidoso que teria sido possível concluir o processo e realizar os reparos em poucos meses, antes da iminente estação chuvosa.  No entanto, dado que o autor sofre de umidade há vários anos, há dificuldade em argumentar que há uma urgência especial em realizar o reparo antes que outro inverno chegue, o que pode agravar a situação.  Em qualquer caso, a emenda não pode ser considerada uma "ação inesperada", conforme estabelecido na seção 31(a)(2) da Lei Imobiliária.
28. Além disso, aceitar o argumento do autor de que fazer um reparo antes da estação chuvosa constitui uma necessidade urgente que justifica a existência da exceção, levará à exceção a se tornar uma regra, já que, em muitos casos, os defeitos na propriedade comum estão relacionados a uma falha na vedação relevante para a estação chuvosa. Aceitar o argumento de que há desejo de concluir o reparo antes da chegada da estação chuvosa levará à regra de que será possível esperar perto da estação chuvosa, realizar o reparo e então solicitar indenização.  Nesse sentido, também deve ser lembrado que, embora a autora tenha optado por realizar o reparo em julho, quando talvez não houvesse tempo suficiente para concluir o processo judicial antes da estação chuvosa,  a autora não tem uma explicação satisfatória para não ter apresentado a ação com muito tempo de antecedência, em um estágio que permitiria o fim do processo, dado que ela estava ciente do defeito há vários anos.
29. O acima referido também é relevante para a alegação da autora sobre seu desejo urgente de vender seu apartamento, quando ela não sofre de defeitos. Com todo respeito, não acredito que o desejo de vender o apartamento constitua uma necessidade urgente de acordo com o que é declarado na questão da vida.  Acredito que a necessidade urgente na vida  é uma necessidade objetiva e urgente, no sentido dos danos que serão causados ao apartamento caso o reparo não seja realizado imediatamente, como um vazamento ativo significativo, que pode, Deus nos livre, causar grandes danos  Não acredito que o desejo de um proprietário de apartamento de vender seu apartamento justifique um desvio do caminho real em direção à exceção.
30. Por fim, deve-se determinar que a quarta regra também não é cumprida, segundo a qual abster-se do tratamento imediato do defeito resultaria na inutilização do apartamento. Nesse sentido,  deve-se mencionar que a autora tem morado em seu apartamento por vários anos, período em que ano após ano há umidade no apartamento, enquanto, apesar da umidade, a autora continua morando em seu  Acredito que isso é suficiente para determinar que a umidade que o apartamento teria sofrido, caso o autor tivesse evitado reparar o defeito no apartamento, não teria levado ao fato de que era impossível morar no apartamento.  Deve-se notar que o autor não alegou claramente que os danos impediam o uso do apartamento para residência, e pelo menos não apresentou provas a esse respeito.
31. A autora argumentou em seus resumos que, de acordo com a opinião do Sr. Maimon, abster-se de manusear a vedação teria agravado os danos causados à construção do edifício. No entanto, mesmo que seja descrito que há fundamento nessa alegação, não se argumenta que o dano requer tratamento imediato, e que não é possível esperar o tratamento até que o autor abra um processo contra o escritório de representação esgotado.  Nessas circunstâncias, esse argumento não contribui para a posição do autor.
32. No fim das contas, o autor não conseguiu provar o cumprimento das seis condições estabelecidas na questão da vida e, portanto, a ação deve ser rejeitada.

Outros Tópicos

33. Gostaria de observar, após comentários surgidos durante a audiência de prova, que, segundo a autora, a umidade em seu apartamento causou vários danos. Deve-se esclarecer que este processo não trata dos alegados danos da autora, que em qualquer caso não estão sob a autoridade do Supervisor de Registro de Terras, e as reivindicações da autora neste caso são reservadas a ela (ver: Audiência Adicional 20/73, Shema v. Sadowsky PD 28 (1) 730 (1974); Recurso Civil (Distrito de Tel Aviv) 2295/01 Menachemi Bonei David Towers Ramat Gan no caso Apelação Fiscal v. Representante do Condomínio na Rua Jabotinsky, parágrafo 4 [Nevo] (30 de junho de 2002)).
34. Quanto aos custos do processo, após considerar o assunto, acredito que, apesar do rejeito da reivindicação, deve-se determinar que cada uma das partes arcará com suas próprias despesas. A razão para isso é que o escritório de representação optou por apresentar um documento, preparado para os fins deste procedimento, no qual se alegava que o autor recebeu isenção do pagamento de honorários representativos no valor de NIS 60.000.  Como mencionado, o representante do representante da missão admitiu que este documento não é verdadeiro.  Além disso, durante o procedimento, o escritório de representação tentou criar uma representação segundo a qual o autor recebeu isenção do pagamento das taxas representativas por um período de um ano, devido à responsabilidade pela impermeabilização do telhado.  Nesse sentido, também foi provado que essa era uma representação incorreta, mas que a isenção foi concedida devido ao reparo específico e limitado do telhado do condomínio pelo autor.  Diante da conduta acima referida do escritório de representação, e do fato de que o escritório de representação não foi representado, exceto por sua representação nas audiências pelo Sr. Sela, determino que, mesmo que a reivindicação tenha sido rejeitada, cada parte arcará com suas próprias despesas.

Conclusão:

35. O processo é arquivado; Não há ordem para custos.

Dado hoje, 24 de março de 2025, 24 Adar 5785, na ausência das partes.