Processo Civil (B.Y.) 14446-07-22 Amir Ben Hamo vs. Madonna Efron - parte 2

Em nome da ré, a ré e seu marido, Sr.  Avraham Efron, testemunharam.  O réu apresentou uma declaração juramentada em nome do advogado Lior Bazov, mas não compareceu para testemunhar, e, consequentemente, o advogado do réu anunciou que ele estava renunciando ao depoimento (p.  2 da transcrição da audiência de 12 de março de 2024, parágrafo 27).  Além disso, foi apresentada uma declaração em nome do Sr.  Eliezer Flint, um corretor de imóveis que teria acompanhado o casal na compra do apartamento.  O Sr.  Flint não compareceu para seu depoimento.  A testemunha teve a oportunidade de comparecer para seu depoimento por meio de uma conferência visual (também a pedido do advogado do réu, e veja a moção de 11 de março de 2024), mas a testemunha não compareceu para seu depoimento e a petição não pôde ser realizada.

13. As partes resumiram seus argumentos por escrito, e agora resta decidir a questão contestada.

Discussão e Decisão

14. A Seção 14 da Lei dos Corretores de Imóveis, 5756-1996 (doravante: a "Lei dos Corretores de Imóveis") estabelece que:

“)a) Um corretor imobiliário terá direito a taxas de corretagem de um cliente se todos os seguintes requisitos forem atendidos:

• Ele estava licenciado sob esta Lei na época em que atuava em corretagem ou estava sujeito a uma isenção temporária conforme as disposições da seção 20 naquela época;
• Ele cumpriu as disposições do artigo 9;
• Ele foi o fator efetivo que levou as partes a firmarem um acordo vinculativo."

15. Como já foi decidido mais de uma vez, para decidir a questão da identidade da parte efetiva na transação, o tribunal deve levar, entre outros, em consideração o grau de intensidade das ações do corretor, o escopo dos contatos com as partes, o número de reuniões e o envolvimento do mediador nas negociações e na formulação dos termos da transação. Além disso, o tribunal deve examinar a existência de fatores adicionais que ajudaram as partes a chegar a um acordo e a extensão de sua assistência.  É dado peso significativo ao grau de envolvimento e à intensidade das ações do corretor (ver: Civil Appeal 2144/91 Moskowitz v.  Estate of the late Beer, IsrSC 48(3) 116, 123 (1994); Recurso Civil 7247/97 Yitzchakov v.  Mordechai Aviv Construction Enterprises Ltd., IsrSC 56(1) 842, 847 (2001); Recurso Civil 2708/14 Israeli v.  Aharoni, parágrafo 8 [Nevo] (6 de dezembro de 2015), adiante: "O Caso Aharoni" e Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 39433-03-12 Israeli v.  Aharoni [Nevo] (12 de março de 2014) adiante "O Caso Aharoni no Tribunal Distrital").
16. Como decidido nocaso Aharoni no Tribunal Distrital:

"O teste é um teste de causalidade...  Mas o corretor não cumpre seu dever provando apenas a causalidade factual; não basta que o corretor seja um certo fator na cadeia de causalidade, no sentido de uma razão sem a qual não há transação.  A demanda é por um fator que seja eficiente.  A ênfase não está na multiplicidade de ações possíveis e diferentes, nem mesmo em sua natureza, mas na eficácia da atividade.  O corretor deve ser o fator causal na relação entre vendedor e comprador e, como é bem conhecido, as principais características da operação de corretagem são o início de uma reunião entre o desejo do comprador de vender e o desejo do comprador de adquirir o imóvel, a conclusão da transação como resultado desse encontro e a condição de pagamento na execução da transação de forma que, sem transação, não haja remuneração mesmo que o trabalho tenha sido investido." (ibid., parágrafo 9).

17. E isso nos leva ao nosso caso. O contato inicial entre as partes foi criado pelo réu após a publicação do apartamento na rede do Facebook na página do autor.  Em resposta ao seu pedido, a autora apresentou detalhes preliminares e gerais - que o apartamento estava sendo vendido em administração judicial e que seria possível vê-lo uma semana depois.  Também foi proposto transferir avaliações.  O réu foi informado de que o preço seria determinado após a apresentação de propostas por outras partes interessadas, e que um processo de licitação também poderia ocorrer (Apêndices B e E à declaração juramentada do autor).
18. Após essa correspondência inicial, o acordo foi transferido ao réu para assinatura digital. Não há contestação de que o réu assinou o acordo.  A ré alega que não lhe foi explicado o que estava assinando e que não entendeu sua essência e significado, mas essa alegação foi feita de forma mera e sem grande convicção, e de qualquer forma não foi provada.  A transcrição da conversa que ocorreu entre as partes após a assinatura mostra que o autor explicou ao réu uma explicação geral do contrato de corretagem (p.  23 do Apêndice E à declaração juramentada do autor, parágrafos 3-11).  Presume-se que a pessoa que assina um documento entende o que assinou (ver: Recurso Civil 6055/04 Landau v.  Bank Leumi Le-Israel em Apelação Fiscal [Nevo] (12 de julho de 2006); Recurso Civil 6645/00 Arad v.  Even Piskei Din N.  (5) 365 (2002)).  Portanto, não constatei que havia defeito no acordo ou nas circunstâncias que levaram à sua conclusão.  De qualquer forma, o réu não argumentou que o acordo deveria ser anulado, mas sim que seu principal argumento era sobre o envolvimento do autor e o fato de ele ser o fator efetivo na transação.
19. Após a assinatura, outra conversa telefônica ocorreu entre as partes (Apêndice E ao depoimento do autor, p. 21).  Durante essa conversa, o autor forneceu ao réu detalhes adicionais sobre o apartamento relacionados a uma oferta anterior feita por seu cliente, que apresentou uma oferta pelo apartamento no valor de ILS 3.120.000, que não foi aceita (p.  22 do Apêndice E).  O autor sugeriu ao réu que apresentasse uma proposta em valor não superior a ILS 3.200.000 (ibid., p.  24, s.  2).  O autor instruiu o réu a coordenar uma data para a visita ao apartamento com o receptor e, a pedido dela, ele disse que também viria à data da visita (ibid., p.  28, parágrafos 13-14).
20. O autor alegou que várias conversas adicionais foram feitas (parágrafo 4 da declaração juramentada do autor) e anexou como prova uma mensagem de voz datada de 12 de janeiro de 2022 (p. 29 do Apêndice E à declaração juramentada do autor).  No entanto, a linguagem do aviso indica que se trata de uma formulação masculina, de modo que esse aviso aparentemente se destinava a outro cliente que não o réu.  De qualquer forma, este aviso não contém dados adicionais além do que já foi fornecido ao réu na conversa.
21. O autor forneceu ao réu documentos relacionados ao apartamento, que incluíam um livreto de convite para fazer propostas preparado pelo administrador judicial, que incluía uma avaliação - sem valores ou cálculos (Apêndice F à declaração juramentada do autor). Esses documentos também não são documentos que o réu não poderia ter recebido do próprio receptor, e não oferecem assistência significativa para concluir a transação no final.
22. Após essa conversa, a autora entrou em contato com a ré via WhatsApp em 15 de janeiro de 2022, para ser atualizada sobre se ela havia agendado uma visita ao apartamento (Apêndice C à declaração juramentada da autora).
23. Desde essa correspondência em 15 de janeiro de 2022 até 11 de abril de 2022, não houve contato entre o autor e o réu (parágrafo 9 da declaração juramentada do autor). Não há disputa de que o autor não visitou o apartamento com o réu (parágrafo 14 do depoimento juramentado do autor; ibid., p.  7, parágrafo 18).  O autor testemunhou que não conversou com o administrador judicial sobre a transação do réu (p.  10, parágrafos 1-2).  Isso também é evidente nas transcrições das conversas que ele anexou (Apêndice 13 à declaração juramentada do autor).  Não fica claro a partir dessas transcrições quando foram feitas e, de qualquer forma, conversas gerais surgem delas.  Nesse contexto, observo que as transcrições foram submetidas sem uma opinião legal e, portanto, não podem ter peso.
24. O réu também testemunhou que, além dessas conversas, nada foi feito pelo autor (pp. 14, parágrafos 27-28).  Ela também testemunhou que , conforme informada pelo administrador judicial, este não era um imóvel que estivesse sob domínio exclusivo de um corretor ou outro.
25. Assim, o depoimento tanto do autor quanto do réu indica que o envolvimento do autor na transação foi publicar a oferta em seu site no Facebook, transmitir detalhes sobre a propriedade ao réu e fornecer contexto e detalhes sobre uma oferta anterior que foi submetida ao administrador. O autor não participou do processo de apresentação da oferta, definição do preço e assinatura do acordo.
26. Como pode ser visto pelo conjunto de provas, as ações do autor no máximo deram ao réu acesso ao processo de administração, mas não havia certeza de que o réu venceria o processo de licitação. Nesse contexto, o preço da transação também era diferente do preço que o autor pediu ao réu que oferecesse.  No final das contas, o preço da transação foi maior do que o preço que o autor disse oferecer, sendo superior a ILS 300.000.
27. Nesse contexto, não foram trazidas testemunhas adicionais que pudessem esclarecer a extensão da vitalidade do autor para que a transação ocorresse. o receptor, que poderia testemunhar sobre o processo de licitação e fornecer detalhes adicionais sobre o benefício dos detalhes fornecidos pelo autor ao réu; e se esses fatores realmente contribuíram para a formação do acordo; Ele não foi chamado para testemunhar.
28. Assim, não concluí que o autor fosse o fator efetivo que levou à transação. Com relação ao envolvimento de um corretor em um processo de licitação em regime de administração judicial, o Honorável Juiz Sohlberg já comentou no caso Aharoni:

"A título de observação, direi que, devido a esse ponto em si, não há necessidade de discutir a questão levantada pelo réu, a saber, se é possível determinar que um corretor, que mediou entre um cavaleiro e um procedimento de licitação (como informá-lo da existência da licitação) ou um processo de licitação em regime de falência, é considerado o 'fator efetivo' para o engajamento entre as partes.  Na minha opinião, haverá situações em que tal intermediário será considerado a parte efetiva do contrato, tanto porque o processo de licitação é divulgado ao público, quanto porque o próprio processo poderá ser considerado como uma parte estrangeira intervindo na transação..." (ibid., parágrafo 15).

29. Embora essas palavras tenham sido ditas de forma marginal, elas também são relevantes para o nosso caso. No nosso caso, o autor não foi o fator efetivo no engajamento e o processo de licitação constitui uma parte estrangeira intervindo na transação.  Seus resultados não estão sob o controle do corretor, mas sim do administrador judicial, e, portanto, o próprio processo de licitação em administração judicial impede que o autor seja o "fator efetivo" no acordo entre comprador e vendedor (veja também, a esse respeito, no Caso Civil (Shalom Tel Aviv) 24727-11-19 Daniel Properties (D.D.) em Tax Appeal v.  Meshulam Levinstein Engineering and Contracting in Tax Appeal [Nevo] (20 de março de 2023)).
30. À luz do exposto, o processo deve ser arquivado. Mais do que o necessário, vou me relacionar com o argumento levantado sobre o rompimento do relacionamento à luz das ações de outro mediador.
31. A ré alegou que, diante da falta de envolvimento da autora, ela recorreu a outro corretor, que auxiliou e conduziu à transação. Em apoio a essa alegação, o réu anexou um documento intitulado "Solicitando Serviços de Corretagem" de Albert Elchildiev (Apêndice B à declaração juramentada do réu), bem como um documento intitulado "Declaração Juramentada" assinada por Eliezer Flint, que indica que ele foi quem acompanhou o réu na transação (Apêndice A à declaração juramentada do réu).  Ela também anexou uma fatura de imposto de recibo emitida ao marido da ré, Sr.  Avraham Efron, em 9 de novembro de 2022.
32. O depoimento do réu sobre o envolvimento do outro intermediário não estabelece a base probatória necessária:
33. O documento para a solicitação de serviços de corretagem não é assinado, não especifica detalhes necessários, como os dados do cliente, os imóveis oferecidos ao cliente e o preço solicitado. O Sr.  Alchilidayev não foi chamado para testemunhar, então não encontrei qualquer peso probatório a ser dado a este documento e não é possível fundamentar uma constatação factual sobre o engajamento do réu em serviços adicionais de corretagem.
34. A "declaração juramentada" do Sr. Flint não é legalmente verificada e, portanto, não pode ser aceita como depoimento.  O Sr.  Flint foi convocado para testemunhar, mas não compareceu.  O Sr.  Flint teve a oportunidade de testemunhar em uma conferência visual, mas, como os requisitos mínimos exigidos para testemunhar dessa forma não foram atendidos, seu depoimento não foi permitido.  Assim, a versão de que foi o Sr.  Flint quem acompanhou o réu na transação não foi comprovada.

• A fatura anexada como prova do pagamento das taxas de corretagem ao Sr. Albert Alchildiev está datada de 9 de novembro de 2022.  Isso enquanto o acordo com o administrador judicial está datado de 27 de fevereiro de 2022, e a aprovação do tribunal foi dada no final de março.  O réu não forneceu uma explicação para o considerável atraso na emissão da fatura.  Levando em conta as dificuldades probacionais detalhadas e a diferença de tempo entre a realização da transação e a fatura emitida, achei a versão do autor de que essa fatura foi emitida como defesa após o envio da carta de advertência em seu nome mais razoável do que a versão do réu.

33. Portanto, não achei possível aceitar a versão do réu sobre o envolvimento de outro corretor na transação, uma versão criada para o propósito deste processo legal e que não está ancorada em provas.
34. No entanto, como já foi dito, isso não muda minha conclusão. O autor é quem deve provar sua reivindicação, levantar o ônus e convencer o equilíbrio das probabilidades de que foi ele quem foi o fator efetivo para estabelecer a transação.  Ele não o fez, e portanto o processo deve ser arquivado.
35. Diante de tudo isso, a reivindicação é rejeitada.

Em vista da conduta da ré durante a audiência - tanto em relação à versão que não foi comprovada quanto ao envolvimento de outro corretor (o que levanta dúvidas sobre a veracidade dos documentos anexados por ela a esse respeito), quanto quanto à intimação do Sr.  Flint, não achei necessário emitir uma ordem de custas e cada parte arcará com seus próprios custos.