Pedido de Permissão para Recorrer 1975/24 Pedido de Permissão para Recorrer 25226-04-25 Comitê Local de Planejamento e Construção de Tel Aviv vs. Leviathan Adiv Shmuel (Edwin Samuel) - parte 2

Juiz Alex Stein:

O Assentamento Otomano [Versão Antiga] 1916Nossa Questão

34-12-56-78 Tchekhov v. Estado de Israel, P.D. 51 (2)

1. No coração de um bairro da cidade está um prédio antigo (doravante: o prédio ou o imóvel). O edifício está sujeito ao "Plano Nacional Esboçado para o Reforço de Edifícios Existentes contra Terremotos" – conhecido por todos como "TAMA 38" (doravante: TAMA  38 ou TAMA  38).  Um pedido de permissão de construção em virtudeda TAMA 38 não foi apresentado em relação ao mesmo edifício antigo.  Posteriormente, o órgão local de planejamento aprova outro plano, que também se aplica ao edifício (doravante: o outro plano).  Esse plano é um plano de melhoria que aumenta o valor do edifício e estabelece a obrigação de pagar uma taxa de melhoria à autoridade local que implementou o plano.  O proprietário do edifício exerce seus direitos sobre o edifício por meio de venda.  Essa constatação estabelece a responsabilidade pela taxa de melhoria e, portanto, o valor da taxa que o proprietário do edifício deve pagar deve ser determinado.  A taxa do imposto geralmente é de 50% do valor de melhoria (ver:  seção  3 do Terceiro Adendo à Lei de Planejamento e Construção, 5725-1965 (doravante, respectivamente:  reivindicações  de arbitragem e o adendo).  "Melhoramento" significa a diferença financeira entre o valor do imóvel no novo estado após o outro plano e o valor do imóvel antes da aprovação do outro plano (doravante: "a situação anterior").

           É mesmo? A avaliação do imóvel "no estado anterior" deve incluir a contribuição do TAMA 38 para a elevação do Valores (sem obter uma permissão de construção por conta disso), ou deveria ser neutralizada? O Impacto da TAMA 38 e calcular o valor de O imóvel está em seu estado anterior de acordo comמצב O Planejamento o que se aplica a eles antes da aprovação de um TAMA 38?

Essa é a questão jurídica que surge no âmbito dos pedidos de autorização para apelar perante nós.

O Marco Normativo

2. Antes de entrar nos fatos dos casos em nossa frente e nos argumentos das partes, vou detalhar a legislação e a jurisprudência que tratam da taxa de responsabilidade por melhoria – uma revisão que servirá de base para nossa discussão neste caso.

A Taxa de Melhoria

3. Uma taxa de melhoria é um pagamento obrigatório coletado por um comitê local de um proprietário cujas terras foram melhoradas como resultado de uma ação de planejamento (que está incluído na lista de casos listados no adendo). Na base da obrigação de pagar imposto sobre melhorias está a justiça distributiva.  O objetivo da taxa é participar das despesas da autoridade local e compartilhar com o público o enriquecimento do contribuinte que resultou dos esforços investidos pela autoridade no planejamento e desenvolvimento da área (ver: Civil Appeal 1341/93 Sea & Sun Beach Hotels in Tax Appeal v. Tel Aviv-Yafo Local Planning and Building Committee, IsrSC 52(5) 715, 720 (1999)); Recurso Civil 1321/02 Neve Building and Development in Tax Appeal v. Residential and Industrial Construction Committee, Central District, IsrSC 57(4) 119, 128-130 (2003)).
4. A base legal queconcede ao comitê local a autoridade para cobrar a taxa de melhoria está encontrada na seção 196A do Crédito Fiscal, onde o valor da taxa, os termos de sua cobrança e os métodos de pagamento são regulados no adendo.
5. A Seção 1(a) do Adendo define o termo "melhoramento" da seguinte forma:

"Um aumento no valor de um imóvel devido à aprovação de um plano, à concessão de alívio ou à permissão de uso excessivo."

6. Assim, e em princípio, um proprietário pode ser responsável pelo imposto de melhoria se duas condições cumulativas forem atendidas: uma – houve aumento no valor da terra; ea segunda – o aumento de valor é causado por uma das ações de planejamento  listadas na seção 1(a) do adendo (ver: Licença de Recurso Administrativo 168/20 Barkol v.Comitê Local de Planejamento e Construção de Holon, parágrafo 5 [Nevo] (15 de fevereiro de 2023) (doravante: o caso Barcol)).  A primeira condição, portanto, é enriquecer no mercado imobiliário.  A segunda condição incorpora a exigência de uma conexão causal entre a ação de planejamento e o enriquecimento conforme referido acima.  Se essas condições forem atendidas, surge a cobrança de imposto; Em outras palavras: ocorre um evento fiscal.
7. Uma das ações de planejamento que pode estabelecer a taxa de taxa de melhoria é a "aprovação do plano". "Plano" é definido na Seção 1(a)  do Adendo como "um  plano local ou plano detalhado".  No entanto, ao longo dos anos, a jurisprudência reconheceu que um plano nacional de linha também   pode ser uma base para cobrar uma taxa de melhoria quando  o plano  nacional levou a uma mudança em um plano local (ver:  Civil Appeals Authority 384/99 Assessed in Tax Appeal v. Tiberias Local Planning and Building Committee, parágrafos 4-5 [Nevo] (19 de outubro de 1999)), ou quando O Plano Nacional Esboçado permite a emissão de permissões de construção por meio dele (ver: Petição de Apelação/Reivindicação Administrativa 8600/15 The Local Planning and Building Committee Kiryat v. Paz Gas Ltd., parágrafo 54 [Nevo] (1º de novembro de 2018)).
8. Nesse contexto, entendeu-se que, quando estamos lidando com um plano nacional que não é suficientemente concreto e que deixa a discricionariedade de sua implementação para a instituição local de planejamento, de modo que o proprietário não tem "direitos investidos nele" – então a data do evento fiscal, a data em que a melhoria ocorreu, será a data em que o plano nacional recebeu concretização específica na forma de obtenção de uma licença de construção (ver: Pedido de Permissão Administrativa para Recurso 505/15 Opel Kardan Investments in Tax Appeal v. Comitê Local de Planejamento e Construção, Ashkelon, parágrafo 16 [Nevo] (20 de abril de 2016)).  Essa situação foi referida na jurisprudência como "direitos abstratos" (ver: o caso Barkol, no parágrafo 15).

TAMA 38

9. O TAMA 38 é um plano nacional que visa incentivar o reforço de edifícios antigos  contra terremotos.  Apesar de ser um plano nacional, o TAMA 38 estipula as disposições de um plano detalhado de forma que permite à instituição local de planejamento conceder permissões de construção diretamente por meio dele (ver: seção 21 do TAMA 38; Micha Gidron e Aharon Namdar, TAMA 38,  42 (2012) (doravante: Gidron e Namdar)).  A TAMA 38 concede  à instituição local ampla discricionariedade quanto à concessão de uma licença de construção, incluindo o poder de recusar conceder a licença ao requerente (ver: seção 22 da TAMA 38; Gidron e Namdar, pp. 338-339).  Além disso, a TAMA 38 autoriza a instituição local de planejamento a aprovar um plano detalhado com o objetivo de reforçar edifícios contra terremotos cujas condições divergam das estabelecidas na TAMA (ver: seção 23 da TAMA 38; Gidron e Namdar, p. 309).
10. A jurisprudência determinou que, como os direitos sob a TAMA 38 são "direitos abstratos" – direitos cuja realização depende de uma decisão concreta da instituição local de planejamento a seu critério – o evento fiscal relacionado a ela só tomará forma com a emissão de uma licença de construção.  A cobrança do imposto nesse caso está sujeita à isenção estabelecida pelo legislador na seção 19 do adendo, segundo a qual a obrigação de pagar imposto de melhoria  para melhoria do imóvel devido ao recebimento de uma licença de construção concedida em virtude do TAMA 38 ou por meio de um plano detalhado preparado de acordo com as disposições do TAMA não se aplicará.
11. Assim, foi decidido em Civil Appeal Authority 3002/12 Givatayim Local Planning and Building Committee v. Ron [Nevo] (15 de julho de 2014) (doravante: o caso Ron) que a taxa de melhoria não deve ser cobrada em virtude do TAMA 38 ao exercer direitos por meio de venda, mas apenas após a emissão de uma licença de construção:

"O TAMA 38 se aplica a todos os imóveis dentro dos limites do estado e, ostensivamente, cria um aprimoramento teórico para todos os edifícios do país [...] Portanto, parece que, desde o início, a aprovação do TAMA 38 não poderia ser vista como um evento de melhoria que desencadeia a cobrança tributária e exija uma taxa já no momento da venda.  Nesse sentido, o TAMA 38 é comparado a um tipo de plano que paira sobre todo o território do país e, por analogia a um "ônus flutuante" que se forma quando um determinado evento ocorre, assim como a cristalização do melhoramento ocorre no momento da emissão da permissão de construção [...] Portanto, aceito a posição do ilustre Namdar de que, em relação ao TAMA 38, o legislador viu a data de emissão da licença de construção como a data que desencadeia a obrigação de pagar o imposto de melhoria [...] e não a data de aprovação do plano [...] Para resumir essa questão,  Como a TAMA 38 é geral e se aplica a todo o país, não foi possível cobrar a taxa de melhoria a respeito dela desde o início na época da venda da terra" (ver: ibid., nos parágrafos 56-57; Ênfase adicionada – A.S.).

12. Vale destacar que a decisão no caso Ron tratou  da lei dos direitos condicionais incluída em um plano local para cobrar imposto de aprimoramento, e a referência ao TAMA 38 foi feita nas margens.  No entanto, atualmente não há contestação à determinação de que a taxa de melhoria não deve ser cobrada em virtude do TAMA 38 no momento da venda; De qualquer forma, não nos esqueçamos que, de acordo com as disposições da lei em sua forma clara, não é possível cobrar a taxa de melhoria por meio de tal plano nacional.

O valor da taxa

13. Depois de percebermos qual é o evento fiscal que consolida a taxa de imposto de melhoramento, faremos uma breve referência às regras que se aplicam ao cálculo da taxa.  Em grande parte, essa questão está no centro da nossa discussão.
14. A seção 3 do adendo afirma, conforme declarado, que "a taxa do imposto é metade do valor de melhoria". A seção 4(7) do adendo estabelece que a avaliação de melhoria será feita "levando em conta o aumento do valor da terra e como se fosse vendida em um mercado livre".  Em outras palavras, o melhoramento será calculado de acordo com o preço pelo qual o imóvel teria sido vendido em uma transação entre um vendedor disposto e um comprador disposto em um mercado livre.  Para determinar o valor da taxa de melhoria, o avaliador deve  realizar duas avaliações do imóvel: uma, o valor do terreno "em seu novo estado" de acordo com os direitos concedidos no âmbito do plano de melhoramento; e segundo, o valor do terreno "em seu estado anterior" de acordo com os direitos existentes antes da aprovação do plano de melhoramento.  Como regra, adiferença entre   as avaliações representa o valor   do valor melhorado e metade dele é obrigada a pagar uma taxa (ver:  Autoridade de Recursos Cíveis 147/14 Comitê Local de Planejamento e Construção de Tel Aviv-Yafo v. Abramovich, parágrafo 11 [Nevo] (31 de dezembro de 2014)).
15. A última vez que este Tribunal foi tratado de uma questão relacionada à avaliação de imóveis para fins de avaliação do imposto de melhorias foi no Civil Appeal 4487/01  Local Planning and Building Committee, Rehovot v. M.  Lusternik & Son Engineering & Construction Company Ltd., IsrSC 57(5) 529 (2003) (doravante: o caso Lusternik).  Na mesma questão, foi discutida a questão se, no âmbito de uma avaliação de taxa de melhoria após a aprovação de um plano de construção municipal, há espaço para levar em conta o fato de que uma das partes do terreno melhorado está localizada em uma rua movimentada e no coração de um bairro residencial de construção, de modo que, apesar da designação agrícola anterior dessa parte do terreno, as expectativas para o planejamento futuro afetavam seu valor mesmo antes da preparação do plano de melhoramento (o plano de zoneamento).
16. O Falecido Juiz A. Levy, z"l, declarado da seguinte forma:

"O valor de mercado dos imóveis pode ser afetado por uma grande quantidade de fatores [...] No entanto, parece que as autoridades de planejamento têm uma influência decisiva, pois determinam o potencial do solo e as possibilidades de exploração inerentes a ele.  O valor da terra destinada à construção não é o valor da terra agrícola, e o valor dessa terra não é o mesmo que o valor da terra destinada a fins públicos.  No entanto,  o valor do imóvel pode mudar em resposta às expectativas de uma mudança de planejamento, e não necessariamente à própria mudança estatutária de planejamento.  Em outras palavras, o próprio conhecimento da possibilidade de preparar um plano pode afetar o valor da terra, e a questão é, portanto, se é correto atribuir peso a tais expectativas, e a quais delas, e para ser preciso: as expectativas para uma mudança na designação do planejamento podem surgir de um grande número de fatores, e não necessariamente da esperança de aprovação de um plano específico" (ver: Lusternik, p. 537; ênfase adicionada  ).

17. Portanto, o juiz Levy distinguiu entre uma expectativa geral de uma mudança de planejamento  (por exemplo, uma expectativa derivada do potencial inerente ao tipo ou localização do imóvel) e uma expectativa específica para a aprovação de um determinado plano.  Diante desse contexto, determinou-se que a avaliação do valor do terreno pode incluir as expectativas gerais para o desenvolvimento do terreno, mas as expectativas específicas derivadas diretamente do plano de melhoria (doravante: a regra de neutralização) não devem ser levadas em consideração.  Na ausência da regra de neutralização, a expectativa de melhoria que virá como resultado da preparação do plano aumentará o valor do terreno em seu estado pré-plano e, como resultado, reduzirá a melhoria a ponto de cancelá-la completamente, e diminuirá, ou até mesmo reduzirá, a taxa mesmo que o plano observado tenha causado parte da melhoria – daí a conexão causal entre a melhoria geral da terra e o plano.  Assim, o juiz Levy decidiu  que "é necessária uma conexão causal direta entre o plano de melhoria e o aumento de valor, e disso se aprende que qualquer expectativa em que não haja conexão desse tipo, o avaliador tem o direito de levá-la em consideração" (ibid., p. 539; Ênfase adicionada - A.S.).
18. Este é o lugar para fazer uma anotação terminológica que nos servirá durante todo o meu julgamento. Quando se busca "neutralizar" qualquer componente do valor imobiliário "no estado anterior", refere-se a uma redução de um certo valor em relação ao valor de mercado do imóvel.  Em contraste, quando se solicita que se "inclua" um determinado componente no valor do imóvel, a intenção não é separar o componente em questão do valor de mercado do imóvel.  Em outras palavras, estamos lidando com a avaliação dos imóveis no mercado como eles são (sem neutralização).  Por exemplo: se, como em nosso caso, o componente que deve ser neutralizado for a contribuição da aprovação do TAMA 38 (X) para o valor do terreno (V), então, após a neutralização, o valor do terreno "no estado anterior" será V menos X (V-X).  Em contraste, inclusão significa a assimilação da contribuição do TAMA 38 ao valor do terreno conforme estava na data anterior ao plano de melhoria (V).  A neutralização, portanto, aumenta a melhoria e, consequentemente, a taxa.

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