Pedido de Permissão para Recorrer 1975/24 Pedido de Permissão para Recorrer 25226-04-25 Comitê Local de Planejamento e Construção de Tel Aviv vs. Leviathan Adiv Shmuel (Edwin Samuel) - parte 8

"Uma  avaliação imobiliária, como o nome indica, é uma avaliação e não uma teoria.  Uma avaliação imobiliária é uma descrição profissional dos fatos referentes ao comportamento de indivíduos e instituições que vendem, compram, alugam e alugam propriedades no mercado imobiliário.  Essa descrição foca em uma troca real e uma disposição real – não normativa, nem hipotética ou teórica – de um comprador ou inquilino em pagar uma certa quantia por uma compra [...] de um ativo imobiliário no momento dado.  Tal descrição baseia-se no princípio econômico de 'falar dinheiro'" (ver: Recurso Civil 8717/17 Estado de Israel Israel Israel Land Authority v. Espólio do falecido Ismail Muhammad Ismail Ahmad, parágrafo 32 da decisão [Nevo] (23 de julho de 2019)); Ênfase adicionada – A.S.).

82. Em seus argumentos, a Procuradora-Geral observou que sua posição de que a contribuição do TAMA 38 para o valor de imóveis específicos não deve ser neutralizada não impede de levar em conta a contribuição do TAMA para o aumento de preços no mercado imobiliário como um todo. Diante da conclusão a que cheguei, não vejo necessidade de fazer essa distinção.
83. Os apelantes também alegaram a existência de uma dificuldade prática para avaliadores em avaliar o valor dos direitos condicionais em virtude do TAMA 38. Quanto a mim, não vejo isso como uma grande dificuldade, dado que o método aceito de avaliação é o método de comparação por meio de transações semelhantes, cujo preço, de qualquer forma, incorpora o valor desses direitos condicionais.  De qualquer forma, este avaliador não pode alterar o resultado exigido por lei, pois "a avaliação segue a lei.  Os princípios normativos devem ser determinados pelo tribunal, e a partir disso será derivada a computação" (ver: O  caso Deli Dalia, parágrafo 4 da decisão do juiz Vogelman; ênfase adicionada – A.S.).

A Questão Lusternik

84. Outro julgamento ao qual as partes se referiram extensamente foi o julgamento no caso Lusternik. No  caso Lusternik, foi estabelecida a "regra de neutralização  ", segundo a qual, a partir da totalidade dos  dados objetivos que afetam o valor de mercado do  imóvel "no estado anterior", o aumento de valor causado  pelo ien das expectativas para a aprovação do plano de melhoria para o qual a taxa foi arrecadada deve ser excluído (veja também: caso Femini, no parágrafo 8; Recurso Civil 8736/04 Cohen v. Comitê Local de Planejamento e Construção de Ra'anana, parágrafo 4 [Nevo] (24 de janeiro de 2006)).   Como foi dito, o juiz  Levy distinguiu entre uma expectativa geral de uma mudança de planejamento  (por exemplo, uma expectativa derivada do potencial inerente ao tipo ou localização da propriedade) e uma expectativa específica para a aprovação de um determinado plano – que deve ser neutralizada do valor do terreno "no estado anterior".
85. O juiz Levy explicou sua conclusão de que a expectativa específica deve ser neutralizada da seguinte forma:

"Por sua natureza, muitas das etapas de planejamento são exaustivas e, portanto, levam um tempo considerável.  Esse fato faz com que o conhecimento da existência dos procedimentos de planejamento se torne comum para muitos e, como resultado, há uma expectativa e até uma disposição para investir entre os interessados, e daqui até o aumento dos preços dos terrenos, o caminho é curto.  A aprovação do plano, que torna a expectativa realidade, causa um aumento adicional no valor do terreno, embora pareça que a maior parte desse aumento já ocorreu nas fases de antecipação à aprovação do plano.  Disso fica claro que, se, para fins de avaliação do valor do terreno antes da aprovação do plano, o mesmo aumento de preço causado pelo plano de melhoria e pelos procedimentos envolvidos nele for levado em conta, ele desaparecerá como se não existisse toda a valorização esperada desse plano, e assim o propósito para o qual a taxa de melhoria foi destinada será completamente frustrado" (ver:  Lusternik, p. 537).

86. No nosso caso, argumentou-se que a regra de neutralização estabelecida no caso Lusternik deveria ser aplicada a qualquer expectativa derivada de uma ação regulatória de planejamento, e não apenas a uma expectativa de planejamento relacionada ao plano concreto de melhoria, pois ele é um plano "em maturação".  Acredito que a tentativa de aprender um decreto igual  de Lusternnik para nossos propósitos está fadada ao    A justificativa subjacente à regra da neutralização é a estreita conexão entre essas expectativas específicas que devem ser neutralizadas e o plano de melhoria, em termos de expectativa e sua realização.  Por outro lado, as expectativas que surgem em decorrência do TAMA 38 são mais semelhantes, em  essência, à expectativa geral de uma mudança de planejamento, que, segundo  a regra Lusternik, não deve ser neutralizada.

Frustrando o propósito da taxa – isso é verdade?

87. Ao final, gostaria de abordar brevemente a preocupação expressa pelos apelantes e pelo consultor de que a implementação da abordagem de inclusão pode levar a frustrar o propósito da cobrança e prejudicar os cofres públicos devido à completa sobreposição entre a "situação anterior" (que inclui o aumento de valor já surgido após a aprovação do TAMA 38) e a "nova situação" (após a aprovação do outro plano). Esta é uma situação em que o outro plano realmente melhorou o terreno em relação à sua condição original (antes da aplicação da TAMA 38), mas seu valor não aumentou em relação à situação após a aplicação da TAMA 38 (este é o caso que ocorreu no caso Kalmanovich, objeto do pedido de autorização para apelar neste caso).  Nesse caso, segundo a abordagem de inclusão, uma taxa de melhoria não será cobrada e as despesas do comitê local que trabalhou na preparação do outro plano não serão devolvidas aos seus cofres.
88. De fato, a importância do propósito subjacente à cobrança da taxa de melhorias não deve ser subestimada. No entanto, esse propósito, por mais importante que seja, não deve ser realizado a nenhum custo, e certamente os limites da lei não devem ser ultrapassados para esse fim.  Quando o órgão local de planejamento age e investe recursos na aprovação de um plano, mas, infelizmente, seus esforços não dão frutos nem melhoram a propriedade do contribuinte (além da melhoria que já surgiu para ele em virtude dos direitos condicionais sob a TAMA 38) – o  comitê local não deveria ter direito à taxa.  Pelo contrário, parece que a cobrança da taxa de melhoria sobre a melhoria que surgiu em conexão causal com a TAMA 38 é aquela que não se encaixa no propósito da taxa, já que a aprovação de um plano nacional não envolve o investimento de recursos pelo comitê local, mas sim pelo governo central, que por suas próprias razões optou por não cobrar a taxa por isso.
89. Com relação ao propósito subjacente à cobrança da taxa de melhoria, foi declarado que "o comitê local deu – o comitê local aceitará" (ver: discussão adicional sobre os cidadãos de Beit HaKerem, no parágrafo 63). De acordo com o mesmo princípio, disseram que a partir de agora: O comitê local não deu - o  comitê local não aceitará.

Do general ao indivíduo

90. Os planos que são o tema da nossa discussão – o plano do terceiro trimestre (caso Leviathan) e o plano 9988 (caso Kalmanovich) – são planos detalhados e, portanto, se enquadram no escopo das ações de planejamento listadas na seção 1(a) do adendo , que podem estabelecer uma taxa de taxa de emendamento. Além disso, esses planos concedem direitos concedidos (Trimestre 3) e direitos quase concedidos (Plano 9988).  Para completar a formulação da taxa de emendamento, o elemento de enriquecimento deve ser examinado em relação a cada um dos planos, com base na comparação entre a "situação anterior" e a "nova situação", isolando o aprimoramento que surgiu em conexão causal direta com os referidos planos, e onde a avaliação da "situação anterior" deve incluir a contribuição do TAMA 38 para o valor do terreno, se houver.
91. Esse método de cálculo foi o que guiou os tribunais distritais: o Tribunal Distrital de Tel Aviv-Jaffa , no caso Levitan, instruiu o avaliador consultor a realizar a avaliação, entre outras coisas, de acordo com o exposto acima; e o Tribunal Distrital de Jerusalém, no caso Kalmanovich,  concluiu que, dado o acima referido – quando a contribuição do TAMA 38 para o valor do terreno "no estado anterior" é incluída – o  elemento de enriquecimento não é cumprido e não há melhoria separada em virtude do Plano 9988.  Ao decidir isso, os tribunais distritais estavam certos – cada um à sua maneira.
92. O consultor argumentou que o fato de o plano do terceiro trimestre ser um plano de acordo com a seção 23 mostra que estamos lidando com um único processo de planejamento, ao qual a "regra de neutralização" estabelecida no caso Lusternik deve  ser aplicada e as expectativas derivadas do TAMA 38 devem ser neutralizadas, pois estão relacionadas ao próprio plano de melhoramento.  Eu penso diferente.  Na minha opinião, o fato de o "outro plano" ser um plano sob a seção 23 não muda minhas conclusões.  De qualquer forma, na decisão de primeira instância, o Tribunal Distrital de Tel Aviv-Jaffa considerou, como constatação factual, que o TAMA 38 não faz parte dos procedimentos de planejamento após os quais o plano do terceiro trimestre foi preparado (ver: parágrafo 72 da sentença; e, nesse contexto, veja também uma determinação semelhante na decisão do Comitê de Apelações de Jerusalém no caso Kalmanovich: Recurso (Jerusalém) 403/17 Barak v. Comitê Local de Planejamento e Construção de Jerusalém, parágrafo 88 [Nevo] (5 de setembro de 2022)).
93. Reitero que o método de cálculo determinado nas decisões da primeira instância foi determinado  de acordo com a lei.  Quanto às determinações factuais relativas à natureza dos planos, não há espaço para intervir em conclusões desse tipo "em uma "terceira encarnação"; e, de qualquer forma, permissão para recorrer a respeito delas não foi concedida (ver, entre muitas: Civil Appeals Authority 28427-10-24 Anonymous v. El-Kiyan, parágrafo 7 [Nevo] (19 de novembro de 2024)).

Conclusão

94. Acredito que, ao avaliar a "situação anterior" do imóvel para fins de cobrança do imposto de melhoria, não há razão para deduzir do valor de mercado do terreno a contribuição do TAMA 38 para os valores, caso haja tal coisa, segundo decisão do avaliador. O aumento de valor derivado do TAMA 38 como tal, sem a emissão de uma licença de construção, não constitui um evento fiscal definido na lei como taxa de melhoramento.  Assim, sua inclusão na avaliação da "situação anterior" não leva ao enriquecimento que o proprietário deve compartilhar com o público.  O oposto é verdadeiro: a neutralização do efeito derivado pela aprovação do TAMA 38 sobre o valor da terra, de forma que implica uma cobrança de taxa de melhoria em relação a esse aumento de valor, é o que excede os limites da lei diante da ausência de uma conexão causal entre o enriquecimento do proprietário e o plano de melhoramento.
95. Portanto, sugiro aos meus colegas que consideremos os pedidos diante de nós como recursos e rejeitemos os recursos com base no mérito. Na totalidade das circunstâncias e levando em conta a contribuição dos litigantes para o esclarecimento da importante questão jurídica, que  foi discutida e decidida em nosso julgamento,  nenhuma ordem de custas foi emitida.