"A forma aceita de determinar o valor de mercado dos ativos em geral, e dos ativos imobiliários em particular, é o método de comparação (ou, pelo outro nome – o método do valor de mercado), ou seja, o valor do imóvel é estimado por meio de transações comparativas pelas quais o preço pago por ativos semelhantes em uma transação voluntária no mercado livre é examinado [...] Naturalmente, esse método leva em conta todas as características da propriedade, incluindo características que não possuem uma ancoragem legal, ou seja, que não refletem necessariamente direitos legais concedidos ao proprietário da terra por meio de um plano vinculativo, como sua localização geográfica, o nível de demanda por imóveis na área onde a propriedade está localizada, a densidade de construções em suas proximidades, a rede viária e o transporte público nas proximidades. a visão a partir dela, etc." (ver: Pedido de Autorização Administrativa para Recurso 10212/16 Deli Dalia v. Comitê Local de Planejamento e Construção de Herzliya, parágrafo 10 da decisão do juiz Vogelman [Nevo] (1º de abril de 2020); Ênfase adicionada - A.S.).
O Juiz A. Grosskopf, ele também esclareceu no mesmo assunto que "O valor real dos bens não é produto apenas de direitos legais, mas de um conjunto de características, algumas das quais estão ancoradas na lei e outras não(Veja: Matéria Delia Bucket, no parágrafo 13 da decisão do juiz Grosskopf; Destaque adicionado - A.S.).
- O juiz Grosskopf acrescentou ainda que "quando instruímos o avaliador a neutralizar componentes do valor de mercado, devemos justificá-lo com um argumento normativo" (ibid.; Ênfase adicionada - A.S.).
No nosso caso, na medida em que a própria aprovação do TAMA 38 levou a flutuações no mercado imobiliário que aumentaram o valor de um determinado ativo, e levando em conta o fato de que nenhum evento fiscal foi formado na aprovação do TAMA 38, não há justificativa para neutralizar essa contribuição na avaliação da "situação anterior".
- A questão de saber se a própria aprovação da TAMA 38 realmente contribuiu para o valor do terreno é uma questão clara de avaliação, que deve ser determinada pelos avaliadores certificados.
Como tive oportunidade de esclarecer no contexto das expropriações: