as alegações do autor;
- Segundo a autora, a ação girava em torno de uma violação flagrante e fundamental dos compromissos da ré de transformar seu apartamento em um apartamento de jardim com área de jardim de pelo menos 128 metros quadrados, pelo qual a autora pagou uma quantia adicional de ILS 950.000. Na prática, perto da data de entrega do apartamento em 3 de novembro de 2022, ficou claro para a autora que a faixa do jardim havia sido reduzida em favor da propriedade comum e que a área do jardim dela havia sido reduzida para apenas 77 metros quadrados. Nessas circunstâncias, o autor solicita antes de tudo a execução do contrato como uma liminar para o registro e anexação do jardim, e alternativamente o pagamento da quantia de ILS 706.000 pela queda no valor do apartamento e pela grave violação de sua privacidade. Segundo o autor, a defesa do réu acabou sendo uma defesa absoluta de tecidos, após se descobrir a partir das provas que o réu nunca havia apresentado um pedido ao comitê local para anexar o jardim como privado, e, de qualquer forma, não recebeu nenhuma recusa da prefeitura. Além disso, argumentou-se que a alegação do réu de que a contraprestação adicional foi dada pelas diferenças nas áreas do apartamento e não pela realização do sonho do autor de receber o jardim perimetral prometido foi completamente contradita. Foi ainda argumentado que a recusa do réu em convocar testemunhas substanciais em seu favor, juntamente com a ausência de opinião do avaliador contrária à opinião profissional do avaliador Amit Ziv, em nome do autor, fortalece a versão do autor e exige que a reivindicação seja aceita integralmente.
- Em mais detalhes, o autor começa argumentando que a reivindicação do réu, e consequentemente a contraprestação paga pelo autor no âmbito da primeira ampliação, não é para o jardim, mas para a adição de áreas ao apartamento do autor - que acabou sendo proteção de tecido. Assim, o autor explica que uma análise do primeiro adendo mostra que ele não menciona nem um pouco a adição de espaço ao apartamento. No entanto, tudo o que é mencionado é uma melhoria devido à adição de um jardim e à abertura de uma janela. A autora ainda se refere ao seu testemunho, que indica que o aumento da área do apartamento foi secundário para ela, e que "a essência era um apartamento de jardim com área de jardim de cerca de 128 metros quadrados", evidência que, segundo sua abordagem, permaneceu sólida mesmo no contra-interrogatório. Foi argumentado que, em contraste com a redação do primeiro adendo e o depoimento do autor do "Kli Rishon". Os argumentos da defesa baseavam-se apenas no depoimento do CEO do réu, Sr. Zvika Rubinstein, que admitiu em seu contra-interrogatório que não tinha informações sobre a pergunta de quem redigiu a primeira adição e, além disso, não conseguiu apontar um documento que sustentasse sua versão de que a contraprestação foi paga pelas diferenças nas áreas dos apartamentos, mas apenas alegou que o acordo sobre a ampliação da área decorre dos documentos e, consequentemente, o autor tinha um apartamento de 97 metros quadrados e ele foi elevado para um apartamento de 130 metros quadrados."R. O autor ainda destaca que, durante a investigação, o CEO do réu tentou explicar que a origem da redação do primeiro adendo veio das instruções dos consultores fiscais - que não foram chamados para testemunhar. Além disso, foi alegado que, durante seu depoimento, o CEO do réu referiu-se a uma tabela de áreas anexada ao acordo da TAMA. No entanto, segundo o autor, não é possível confiar nessa tabela de áreas, pois ela não é mencionada no primeiro adendo, mas foi anexada ao acordo TAMA assinado dois anos depois.
Portanto, o autor argumenta que a versão do réu, e consequentemente o pagamento que é objeto da primeira adição é para a melhoria de uma área adicional no apartamento do autor, é uma proteção de tecido destinada a permitir que o réu evite suas obrigações inequívocas para com o autor.
- O autor ainda argumenta que o documento conhecido como notificação (mencionado acima no parágrafo 6 da sentença e anexado como Apêndice 2 à declaração juramentada do réu), no qual foi detalhado que, caso algum dos inquilinos quisesse melhorar seu apartamento, a contraprestação por cada metro quadrado de um apartamento adicional seria de ILS 21.000 - nunca foi enviado ao autor ou a qualquer outro proprietário dos direitos do prédio. Segundo o autor, este é um documento roubado, preparado apenas para o propósito desta reivindicação. Foi ainda alegado que, quanto ao envio do documento, foi ainda alegado que, a partir do interrogatório cruzado do CEO do réu, Rubinstein, surgiu que ele não tinha conhecimento pessoal ou evidência real sobre o envio dessa mensagem, incluindo que admitiu não saber quando a mensagem foi enviada, para quem foi enviada ou quem realmente a redigiu. Foi ainda argumentado que o réu não apresentou nenhuma referência ao envio do aviso por correspondência regular, por correio registrado ou por meio de confirmação de recebimento - o que é intrigante, considerando que, segundo o réu, o documento foi enviado a todos os inquilinos e, portanto, à primeira vista, seria esperado que documentação indicando que foi enviado e qual dos arquivos dos inquilinos fosse renunciada. Nessas circunstâncias, argumentou-se que as alegações do réu de que o documento foi enviado deveriam ser rejeitadas - dado que a entrega dessa carta em tempo real não foi comprovada.
- A autora acrescenta ainda que apoio adicional para suas reivindicações, e de acordo com elas, a ré comprometeu-se a atualizar seu apartamento para um apartamento com jardim de 128 metros quadrados, pode ser encontrado no segundo adendo ao acordo TAMA. Foi argumentado que a cláusula 4 deste adendo mostra claramente que a ré se comprometeu a anexar o apartamento da autora, condenou-o conforme descrito nos planos anexos, e os inquilinos deram seu consentimento para qualquer acordo de registro que garantisse seus direitos. Segundo o autor, uma análise das datas das assinaturas dos inquilinos na segunda ampliação mostra que eles assinaram a segunda ampliação em dezembro de 2018 e durante 2019, quando a licença de construção foi concedida já em abril de 2018. Foi argumentado que, nessas circunstâncias, o réu continuou a apresentar ao autor uma representação segundo a qual a anexação da ampliação era possível mesmo após a concessão da licença de construção. Nesse contexto, o autor se refere ao interrogatório do CEO do réu, no qual lhe foi perguntado como, após receber uma licença de construção, da qual ela se devende, segundo a alegação do réu de que o jardim não pode ser anexado, a ré fez com que os proprietários do apartamento assinassem o compromisso de anexar o jardim, o que ela alegava ser impossível. Segundo o autor, em resposta a essa pergunta, o CEO do réu deu uma resposta gagueja e alegou que não se lembrava dos detalhes - um depoimento que também prova que a versão do réu é uma defesa de tecido absoluto que não tem verdade. Nessas circunstâncias, a autora argumenta que o segundo adendo constitui uma prova adicional direta por escrito do compromisso irrevogável da ré de conceder seus direitos a esse direito, mesmo no caso de uma negação de registro, e contradiz a alegação de incerteza que já era conhecida em estágio inicial.
- Além disso, segundo a autora, a partir das provas apresentadas ao tribunal, fica claro que a ré não provou de forma alguma que ela apresentou um pedido de permissão no qual anexou o apartamento ao qual se comprometeu a ser anexado, e além disso, ficou claro que - ao contrário de suas alegações - não estava provado de forma alguma que anexar o apartamento não fosse possível segundo a política do município nas datas relevantes. Assim, e primeiro, alegou-se que no depoimento do CEO do réu, Rubinstein, ele tentou atribuir a falha em anexar o jardim à decisão do comitê local de 2014. No entanto, uma análise dessa decisão (que foi anexada como Apêndice B ao certificado do servidor público) revela que ela não diz nada sobre a rejeição de um pedido de anexação de um apartamento, mas que tudo o que menciona é uma restrição geral apenas à construção de cercas frontais. O autor ainda se refere ao depoimento contínuo do CEO do réu, no qual admitiu não possuir nenhum documento, pedido original ou correspondência com a prefeitura que atesta sua recusa em anexar o jardim ao apartamento, e alegou que "essas são coisas que não guardamos e não " Além disso, segundo o autor, a conclusão que decorre do depoimento do CEO do réu, e consequentemente de que nenhum pedido de permissão foi apresentado solicitando a anexação do jardim, também foi apoiada pelo depoimento de um representante do município, que esclareceu explicitamente que não encontrou nenhum documento no arquivo do edifício em que o município recusasse o pedido de anexar o jardim como jardim privado adjacente ao apartamento do autor. Além disso, segundo o autor, em seu depoimento o representante da prefeitura chegou a acrescentar e confirmar que a licença de construção concedida na prática inclui uma área de 135, 8 metros quadrados para o apartamento do autor, que inclui um jardim, em completa contradição às falsas alegações do réu (em apoio a essa alegação, o autor se refere ao depoimento do representante da prefeitura na página 25, linhas 1-9 da transcrição).
Além disso, segundo o autor, na permissão original concedida em 30 de abril de 2018, e em cada um dos pedidos de permissões de alteração, há um esboço com uma tabela de áreas anexada, e em cada uma das tabelas de áreas a área aparece a área do jardim disputado que se espera que fique adjacente ao apartamento do autor - em uma área de cerca de 135 metros quadrados. Segundo o autor, durante seu depoimento, o CEO do réu alegou que o pedido de permissão corrigiu o anexo no desenho - que é o fator determinante, mas devido a um erro, a tabela de áreas também não foi alterada. No entanto, segundo o autor, não foi apresentado nenhum esboço em que o jardim do autor fosse marcado como jardim privado, e a marcação acima mencionada foi alterada à luz da recusa do município em classificar o jardim como privado.
- Além disso, segundo o autor, numa tentativa de desviar a atenção do fato de que o réu não apresentou um pedido de licença com a anexação do jardim, o réu tentou alegar que a política do município não permite a anexação do jardim. No entanto, nenhuma dessas alegações foi comprovada. Assim, o autor refere-se, nesse contexto, ao depoimento de um representante do município, que confirmou, conforme declarado em seu depoimento, que a licença foi efetivamente concedida incluía uma varanda coberta com jardim "em uma área de 135, 8 metros quadrados para o autor"; essa testemunha ainda afirmou que não estava interessada no que foi aprovado na própria licença específica, e finalmente afirmou que não trouxe nenhum documento indicando a política do município nos momentos relevantes, mas que seu depoimento se baseou apenas em um documento de política de 2021 - ou seja, em uma data que não é relevante para esta alegação.
- Segundo o autor, as conclusões exigidas de tudo isso são que não há decisão do comitê local que negue a anexação do jardim ao apartamento do autor, nem direta nem indiretamente; O réu não apresentou qualquer prova da existência de uma recusa do município a qualquer pedido; e a alegação do réu sobre "política" é completamente impedida.
- A autora ainda alega que tem o direito de fazer cumprir o compromisso de anexar o apartamento, bem como de receber uma liminar que exerça esse direito perante os réus 2-107. Isso ocorre em circunstâncias em que esses réus não apresentaram declarações de defesa (exceto por uma única declaração de defesa que foi abandonada), não apresentaram nenhuma prova e não compareceram às audiências, e, portanto, o autor tem direito a um julgamento completo contra eles na ausência de defesa e comparência. A autora enfatiza ainda que, no contexto desses réus, os proprietários dos apartamentos originais até assinaram o segundo adendo, que dá consentimento total para o remédio de execução solicitado e qualquer arranjo que garanta a ela direitos exclusivos em relação a ele. Em resumo, o autor argumenta que, na ausência de uma objeção comprovada por parte dos réus 2-107 e que nenhuma decisão do comitê local negou essa ligação proprietária, as condições para a emissão de uma liminar instruindo a execução da aplicação são atendidas.
- Sem se afastar de todos os seus argumentos detalhados e em apoio deles, a autora ainda argumenta que os argumentos da ré neste processo constituem essencialmente "alegações de admissão e rejeição", que transferem para a ré o ônus da prova e da persuasão, que o réu não cumpriu completamente. Assim, argumentou-se que o réu admite a existência de uma obrigação contratual de conceder propriedade ao autor em relação a isso, mas alega que o comitê local se recusou a fazê-lo - uma alegação que constitui um "impeachment" que não lhe foi apresentada nem um pingo de prova. Além disso, argumentou-se que a alegação do réu de que a maior parte do pagamento pago pelo autor estava relacionada à área do apartamento também constitui uma alegação de admissão e demissão, o que foi contradito diretamente na redação do primeiro adendo, que não menciona esse componente de forma alguma.
- Além disso, a autora se refere - como prova da existência de uma presunção probatória que atua contra a versão do réu - à falha da ré em testemunhar diante de testemunhas relevantes que podem depor diretamente em apoio às suas alegações e à sua escolha de depor em seu favor, o CEO Rubinstein - que admitiu que a maioria dos fatos não era de seu conhecimento pessoal e levantou alegações de que eram apenas testemunhos de ouvir dizer. Nesse contexto, o autor refere-se ao fato de que o réu deliberadamente se absteve de convocar testemunhas essenciais que pudessem esclarecer a disputa: o Sr. Sagi Klein, que conduziu as negociações diretas com o autor e, segundo o réu, redigiu o "aviso sobre as melhorias"; os consultores fiscais da empresa e, finalmente, o arquiteto Gidi Bar Orian, que preparou os pedidos de permissão. Foi ainda alegado que o réu se absteve de apresentar os documentos originais do arquivo do projeto. Segundo o autor, a recusa do réu em trazer testemunhas e os documentos originais do arquivo do projeto falam por si só, indicando sua tentativa de enganar o tribunal.
- A autora conclui que foi provado que a ré violou seu compromisso de anexar um jardim de cerca de 128 metros quadrados ao seu apartamento. Naprática, apenas 77 metros quadrados foram anexados ao apartamento segundo uma medição gráfica, ou seja, uma enorme área de cerca de 51 metros quadrados foi subtraída. Segundo a autora, pelas provas, deu-se claro que não havia impedimento para ordenar o remédio de execução solicitado por ela, no qual um jardim seria anexado ao seu apartamento. Alternativamente, a autora alega que, como o acordo entre ela e a ré foi violado, ela tem direito de restaurar a situação ao seu estado anterior e a uma decisão alternativa de depreciação para aplicação. Argumentou-se que, sem derrogar a isso, quando o réu cobrou do autor a quantia de ILS 950.000 por uma área de jardim de 128 metros quadrados, mas na verdade fornecia um jardim muito pequeno, a ré enriqueceu-se e não às custas do autor, e mesmo por esse motivo a autora tem direito a recuperar a lacuna que pagou pelo jardim que não estava anexada.
A autora ainda alega que a taxa de depreciação é apoiada por uma opinião de avaliação do avaliador Amit Ziv em seu nome. Segundo ela, pela opinião, parece que a diminuição do valor causada ao apartamento do autor se divide em dois níveis interligados: a redução da área do jardim e sua transformação de uma área perimetral contínua para dois pequenos e isolados pátios, e uma violação severa e extrema de sua privacidade. Quanto à infração mais recente, é detalhado que a conversão do jardim privado em propriedade comum expôs as janelas dos quartos e banheiro do autor para transeuntes, sem a possibilidade de instalar uma barreira física contra a rua. O parecer também detalhou que a depreciação devido à perda da área do jardim e à grave violação da privacidade foi de ILS 706.000 em 10 de agosto de 2022. Segundo o autor, o avaliador Amit Ziv defendeu sua opinião em um contra-interrogatório detalhado e explicou a determinação dos valores de valor de acordo com ILS 34.800 por metro quadrado construído e um coeficiente de 25% para uma área de jardim. Segundo o autor, o réu optou por não apresentar uma opinião de contraavaliação em seu nome e se contentou apenas com reivindicações, e, portanto, as determinações do avaliador não foram contraditas e devem ser aceitas integralmente. Com base nessa avaliação, o autor solicita - como alternativa ao remédio de aplicação - receber uma compensação monetária integral no valor de ILS 706.000, juntamente com diferenças de vinculação e juros desde a data de apresentação da ação até o pagamento efetivo.
- À luz de tudo o que foi dito acima, a autora argumenta que sua reivindicação deve ser concedida e que a medida de aplicação proprietária deve ser ordenada como uma liminar contra o réu e contra os réus 2-107. Alternativamente, na medida em que a execução for determinada que a execução não é possível, o tribunal foi solicitado a conceder em favor do autor a compensação monetária pela incapacidade no valor de ILS 706.000, juntamente com diferenças de ligação e juros exigidos por lei a partir da data do protocolo da ação.
Argumentos do réu
- O réu argumenta que a reivindicação deve ser rejeitada na totalidade, já que sua obrigação em relação à área do jardim era apenas a obrigação de fazer um esforço, que está sujeito à aprovação da prefeitura, e não uma obrigação absoluta de observar o resultado. Segundo ela, a autora estava bem ciente das limitações do planejamento e da incerteza, e embora a situação tenha sido esclarecida para ela, ela recusou uma oferta explícita para cancelar a atualização e receber seu dinheiro de volta na reunião de 17 de janeiro de 2018. Foi argumentado que essa conduta da autora estabelece estoppel e impedimentos contra ela, e sua tentativa de ignorar os fatos que lhe foram apresentados em tempo real equivale a falta de boa-fé. Além disso, alegou-se que a reforma do apartamento deu ao autor um apartamento significativamente maior, de 130 metros quadrados, em vez de um apartamento de consideração regular de 97 metros quadrados. Segundo o réu, a maior parte da consideração para a atualização, no valor de ILS 950.000, foi paga pela área adicional construída e não pelo jardim. Além disso, o réu aponta que, de qualquer forma, a área relevante do jardim, segundo os documentos posteriores, é no máximo 90 metros quadrados e não 128 metros quadrados. Por fim, o réu alega que a opinião do avaliador em nome do autor é fundamentalmente falha e não aplica o método de "compensação de ajuste" determinado na jurisprudência.
- Em mais detalhes, o réu começa argumentando que, como base para examinar os argumentos neste caso, a natureza e o conteúdo do envolvimento entre as partes devem ser analisados. Nesse contexto, e primeiro, o réu se refere à transação de melhoria - objeto da primeira adição - e afirma que ela claramente incluía dois componentes principais: aumentar a área construída do apartamento em 33 metros quadrados e receber um apartamento com um jardim adjacente, cuja área será o maior possível, sujeito à aprovação do município. O réu enfatiza que qualquer tentativa de atribuir a consideração total de ILS 950.000 apenas ao componente do jardim, ignorando a enorme melhoria física e econômica da área do próprio apartamento, é artificial e carece de base probatória. Com relação à transação de melhoria, a ré especifica que não há disputa de que a autora recebeu uma área adicional de 33 metros quadrados para seu apartamento, pois, de acordo com o acordo TAMA assinado em 28 de maio de 2015, os proprietários dos antigos apartamentos tinham direito a apartamentos de consideração regular com uma área de cerca de 97 metros quadrados, mas, na prática, a autora recebeu um apartamento melhorado com área de 130 metros quadrados. Foi ainda argumentado que, ao contrário da alegação do autor, o centro de gravidade da melhoria está na adição da área ao apartamento e não na ampliação da área do jardim. Segundo o réu, o suporte disso pode ser encontrado em uma análise das disposições do primeiro adendo. Isso vem antes de tudo da disposição da seção 7, que declara explicitamente que a ampliação do jardim está sujeita à aprovação do município - já que o contrato foi feito em estágio inicial, antes da assinatura do acordo TAMA e da apresentação do pedido de permissão, e naturalmente antes de receber a resposta do município. Foi argumentado que a estipulação desta seção é semelhante, em essência, à estipulada na seção 6, que também exige a abertura de uma janela adicional na sala segura com a aprovação do Conselheiro de Defesa e do Comando da Frente Interna. Foi argumentado que, a partir do acima referido, pode-se concluir que as duas seções não tratam de um compromisso absoluto, mas sim de obrigações contingentes ao recebimento de aprovações. O réu ainda se refere à disposição da seção 8 e, portanto, a falta de obtenção de certificados não constituirá motivo para cancelamento ou compensação. Com relação a essa seção, inicialmente argumentou-se que havia um erro clerical quando a palavra "apartamento" foi escrita em vez da palavra "jardim". Argumentou-se que esse erro surge claramente do fato de que as seções anteriores discutem a abertura de uma janela e a ampliação do jardim, sem mencionar a questão do tamanho do apartamento. Além disso, argumentou-se que está claro que a cláusula 8 não se aplica à mudança no tamanho do apartamento - já que reduzir a área do apartamento em dezenas de metros constitui uma mudança drástica no plano do edifício, e, portanto, é inconcebível que uma alteração não permita o reembolso ou o cancelamento do contrato. Como apoio adicional a essa alegação, a ré se refere ao depoimento da autora, no qual ela confirmou que, em tempo real, não deu atenção nem atribuiu importância à diferença entre as palavras "apartamento" e "jardim" nesta seção, testemunho que omite sua alegação de que ela se baseou nessa redação no momento do noivado.
Foi ainda argumentado que o argumento da autora de que ela não atribuiu e não atribui qualquer significado ao enorme abismo econômico e funcional de cerca de 33 metros quadrados entre o apartamento de consideração regular e seu apartamento melhorado não deveria ser aceito, como se essa adição fosse concedida gratuitamente à autora. Nesse sentido, argumentou-se inicialmente que, no contexto de seu depoimento, a própria autora admitiu que deveria ter recebido um apartamento de 97 metros quadrados e que sabia que havia recebido um apartamento grande de 33 metros quadrados. Nesse contexto, argumentou-se que não havia razão para chamar Sagi Klein, que assinou a primeira adição da autora, para testemunhar, já que não há contestação de que a autora admite ter recebido um apartamento em uma área maior do que o apartamento em contraprestação ao qual tinha direito, mas que ela alega que, subjetivamente, esse não é o motivo pelo qual pagou pela ampliação. No entanto, segundo a ré, a alegação da autora, e consequentemente ela recebeu uma área adicional para seu apartamento sem qualquer pagamento, é inconsistente com a linha lógica e, além disso, o desrespeito da autora ao valor da ampliação construída, ao focar no jardim, constitui falta de boa-fé e uma tentativa de enriquecimento às custas da ré.