"E se você disser, é possível que um atraso na execução de projetos do tipo em questão continue sem
qualquer sanção? É possível que a resposta esteja no direito contratual. Como em qualquer contrato no qual nenhuma sanção especial foi estabelecida para uma determinada violação, a parte prejudicada pela violação tem o direito de provar seus danos e de compensar a parte infratora."
Essa resposta é insatisfatória. Não há base – dentro do escopo do contrato do programa – para supor que essa questão central tenha sido deixada apenas à aplicação da lei geral de compensação. Qual é a base para deixar a sanção de atraso na execução de apartamentos em áreas de desenvolvimento para litígios (prolongados) nos tribunais e, por outro lado, para regular uma "sanção civil" – que tem um tipo de elemento de "autoajuda" – para o atraso na execução dos apartamentos nas áreas desejadas? Essa distinção não tem lógica comercial, contradiz o propósito (objetivo) do contrato do programa e não deve ser determinada como o propósito do contrato.
- De fato, uma análise do contrato do programa de acordo com o significado dado a ele pelo juiz Matza leva à conclusão de que há uma deficiência (lacuna) neste contrato em relação à sanção (civil) em caso de atraso na execução nas áreas solicitadas (tipo A). Como vimos (parágrafo 16 acima), o contrato do programa distinguia entre dois tipos de projetos: a construção de apartamentos em áreas desejadas (tipo A) e a construção de apartamentos em áreas de desenvolvimento (tipo B). Para cada um desses tipos, datas de execução foram estabelecidas e datas para a realização do compromisso do estado de comprar apartamentos que não serão vendidos no mercado livre. Um mecanismo de incentivo foi estabelecido para acelerar a construção de ambos os tipos. Um mecanismo de aprovação também foi estabelecido no caso da realização da obrigação de compra após a data de execução em ambos os tipos. Agora, no que diz respeito à sanção (civil) em caso de atraso na execução, foi feito um acordo sobre o atraso nas áreas solicitadas (tipo A), e nenhum acordo foi feito quanto ao atraso na execução nas áreas de desenvolvimento (tipo B). Meu colega também observou – dentro do quadro do argumento alternativo – que ele tende a opinar que essa situação é inconsistente com o propósito comercial e a lógica comercial do contrato do programa. De fato, no carrinho de contratos, o programa não tem uma quarta roda. O contrato – de acordo com a interpretação dada a ele – é desequilibrado. Não tem lógica interna. Não faz sentido nenhum para o mercado comercial. As linhas de pensamento desenvolvidas nele, de acordo com sua continuação natural, deveriam ter levado à existência de uma sanção civil mesmo (e principalmente) em caso de atraso na execução da construção em áreas de desenvolvimento (tipo II). O silêncio do contrato do programa em relação à sanção (civil) em caso de atraso na construção em áreas de desenvolvimento certamente não indica um acordo negativo. Da mesma forma, não atesta a ausência de um arranjo, o que deixaria a questão para o direito geral. Essa conclusão é inconsistente com a determinação de uma sanção (civil) em caso de atraso na construção em áreas desejadas. De fato, o silêncio do contrato do programa – segundo a interpretação do meu colega, o juiz Matza – em relação ao atraso na execução da construção em áreas de desenvolvimento contradiz o propósito do contrato do programa; O contrato do programa fica incompleto sem esse acordo, e essa inconclusão é contrária ao propósito do contrato do programa. Temos diante de nós uma deficiência no contrato do programa.
- Como serão preenchidas as lacunas no contrato do programa? Nenhuma prática foi comprovada nesse sentido. Portanto, o preenchimento das lacunas será feito de acordo com o princípio da boa-fé. A questão é qual acordo as partes justas do contrato do programa determinariam, de acordo com a estrutura interna, lógica interna e pressupostos básicos do contrato do programa. Parece-me que a resposta é que o arranjo natural e necessário a partir da estrutura interna do