(Telavive) 1728/22 Sheinman Nava v. Agmon Israela - parte 4

Escalar em pisos irregulares

100. De acordo com o acordo, os apartamentos de consideração do proprietário estarão localizados dois andares acima da sua localização atual. De acordo com o calendário de consideração, os apartamentos de consideração de Poliker e Sheinman não mantêm o mecanismo de aumento de andares conforme determinado no acordo, conforme detalhado na tabela abaixo:
101. Conforme indicado pelos dados da tabela, um dos 2 apartamentos pertencentes a Sheinman beneficia de um aumento de 3 andares (um aumento de 5 andares em vez de 2 andares). Quanto a Poliker, um dos 5 apartamentos que possui é afetado por um aumento de menos de um piso (em vez de 2 andares),
     e outros 3 apartamentos que são consolidados num só apartamento (o apartamento do telhado) beneficiam do excedente da seguinte forma: 6 andares em relação ao apartamento do rés-do-chão (um aumento de 8 andares em vez de 2), 3 andares em relação a um apartamento no segundo andar (aumento de 5 andares em vez de 2 andares) e 2 andares em relação a um apartamento no terceiro andar (aumento de 4 andares em vez de 2 pisos).
102. No que diz respeito ao apartamento Poliker no piso do rés-do-chão (uma 'sala de aquecimento' segundo a licença de construção que é efetivamente usada como 'sala de sal'), considero que não há aumento no número de pavimentos devido ao deslocamento desta área (18 metros quadrados) do piso do rés-do-chão em favor da área total de um apartamento residencial que constitui um apartamento de consideração Poliker, devido ao excesso de consideração.

Vou explicar esta conclusão:

103. Não há contestação de que o apartamento de uma divisão na cave pertencente a Poliker difere nas suas características dos apartamentos residenciais do condomínio, conforme referido acima. Por esta razão, e de acordo com o acordo, Poliker não tem direito às considerações de estacionamento e armazenamento a que os proprietários têm direito relativamente a cada um dos apartamentos residenciais do condomínio.
104. Além disso, a Poliker não pode beneficiar de um aumento relativo da área do apartamento de uma divisão na cave como unidade independente e separada, de acordo com o aumento da área dos apartamentos residenciais (os apartamentos de consideração), mesmo que todos os apartamentos do condomínio tenham uma quota relativa (diferente) nos direitos de construção e de acordo com os planos que se aplicam ao condomínio. Isto deve-se a uma limitação no plano que se aplica ao condomínio.  Como o perito expressou no acórdão, "No plano A/1 para caves, existe um limite de 12 metros quadrados por arrecadação, adjacente ao apartamento, sem possibilidade de um armazém independente como unidade separada que possa ser registada como subparcela no futuro" (parágrafo 2.11.12, páginas 9-10 do parecer pericial; ver também: testemunho pericial, atas da audiência de 18 de setembro de 2024, páginas 3, páginas 21-25).
105. Tendo em conta tais limitações de planeamento relativamente à adição de espaço para um apartamento de uma divisão no piso do rés-do-chão, que não foram contrariadas pelos réus, as considerações habituais para um apartamento de uma divisão no piso do rés-do-chão que não é um apartamento residencial, como parte da implementação de um projeto TAMA 38, são compensações financeiras que refletem o potencial de aumento de acordo com a quota relativa dos direitos de construção ou uma melhoria dos direitos do proprietário para um apartamento residencial acima do solo, que calcule o valor do apartamento no piso do rés-do-chão como crédito financeiro em relação ao valor do apartamento residencial (opinião pericial, ibid.; parágrafo 4.1 na página 7 da resposta do perito a perguntas de esclarecimento; testemunho do pericial, atas da audiência datadas de 25 de julho de 2024, páginas 5, linhas 38-41; ata da audiência de 18 de setembro de 2024, página 8, linhas 31-39). Ver também: Recurso Diverso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 5233-11-22 Dermer v.  Bronfman, parágrafo 27 da decisão, publicado em Nevo (3.  2023) (doravante - o caso Bronfman); Caso do Supervisor do Registo Predial (Telavive) 5/645/2022 Bar Israel v.  Espólio do falecido Terem Michael, publicado em "Nevo" (24 de setembro de 2024) (doravante - o caso Bar Israel); relativamente à diferença entre a contraprestação a que tem direito o proprietário de uma unidade de armazenamento no rés-do-chão de um condomínio e a contraprestação a que os proprietários de apartamentos residenciais no condomínio têm direito - Recurso Diverso - Civil (Distrito de Tel Aviv) 48996-10-18 Kaleb v.  Ben Uri (1973) Public Works and Building Company Ltd., parágrafo 19 da decisão, publicado em Nevo (9 de dezembro de 2018).
106. Assim, na ausência de viabilidade planeística para a atribuição de uma unidade independente e separada relativamente a um apartamento de uma divisão na cave pertencente a Poliker (que inclui a adição de uma área que reflita a quota relativa do apartamento nos direitos de edifício de acordo com os planos aplicados ao condomínio), além da falta de direito a consideração de 'espaço adicional' para estacionamento e armazenamento relativamente a este apartamento, considero que a transferência dos direitos do apartamento na cave propriedade de Poliker em favor de um apartamento de consideração residencial relativamente a outro apartamento que ele possui no condomínio - de acordo com as alternativas aceites estabelecidas na jurisprudência relativas aos direitos do proprietário de uma unidade de armazém no piso do rés-do-chão de um condomínio no âmbito da execução de um projeto TAMA 38 - constitui uma contraprestação excessiva para efeitos de elevação dos pisos (ver também: testemunho do perito, atas da audiência de 18 de setembro de 2024, páginas 10, linhas 37-41 e páginas 11, linhas 1-3).
107. Resumo Intermédio: No que diz respeito às considerações para 'outras ampliações' do tipo de aumento de pisos, Scheinman tem consideração excessiva devido a um aumento de 3 andares em relação a um dos dois apartamentos que possui no condomínio. Poliker tem menos consideração por uma diminuição de um piso, bem como uma consideração excessiva devido a um aumento de 3 andares e um aumento de 2 andares em relação aos apartamentos que possui no condomínio.  O valor dos danos será discutido abaixo no capítulo "O Montante da Compensação Financeira".

Especificações técnicas dos apartamentos dos proprietários

108. De acordo com o acordo, o condomínio existente, construído no início dos anos 1960, será demolido e um novo edifício será construído no seu lugar, incluindo novos apartamentos que serão atribuídos ao proprietário e à empresa empreendedora. De acordo com as disposições da alínea 5.6 do acordo, "o nível das especificações técnicas dos apartamentos do proprietário estará de acordo com as especificações técnicas anexas (Apêndice G) e, em qualquer caso, o seu nível não será inferior ao nível das especificações técnicas padrão dos apartamentos do promotor (excluindo apartamentos de jardim e apartamentos com telhado), mas fica claro que, se o promotor melhorar qualquer parte das especificações técnicas padrão nos apartamentos do promotor de acordo com a exigência dos compradores de unidades do promotor e em troca de um pagamento separado que o promotor receberá do requerente pela alteração da melhoria das especificações padrão, então os proprietários não terão direito a receber as mesmas especificações melhoradas do promotor." 1 do acordo, que os proprietários de apartamentos podem solicitar à empresa promotora que faça alterações internas nos novos apartamentos que sejam "viáveis do ponto de vista da engenharia" (mover divisórias e paredes interiores, cancelá-las, mover eletricidade, água, canalização, comunicações, localização de portas interiores, localização de disjuntores), que não incluam adição em relação às especificações técnicas que serão aprovadas.  Isto é gratuito e dentro do prazo estabelecido nesta secção.  Para efeitos de planeamento e ordenação das alterações, os proprietários do apartamento têm direito a reuniões de consulta com um designer de interiores em nome da empresa promotora, conforme detalhado na cláusula 11.2 do acordo.
109. Quanto ao Poliker, que receberá 3 apartamentos residenciais em vez dos 5 que possui atualmente, foi estipulado na cláusula 9 do Acordo Poliker, com referência ao apartamento com telhado unificado, que seria construído "com a sala de sal que existe hoje no apartamento atual do proprietário [Poliker], que está localizado no perímetro do edifício, uma sauna húmida e parquet de madeira verdadeira em todas as divisões, exceto nas casas de banho. Apesar do que está estipulado na cláusula 11 do acordo, fica esclarecido que, relativamente ao apartamento no telhado do proprietário, este terá direito a ordenar alterações gratuitamente, conforme previsto na cláusula 11.1 do acordo, até à data de inauguração do referido apartamento [alteração da data do direito de efetuar as alterações]."
110. Segundo os réus, o financiamento da empresa empreendedora, a construção de uma sala de sal e de uma sauna húmida no apartamento no telhado de Poliker, e o revestimento do chão do apartamento com parquet de madeira, constituem uma contraprestação excessiva dada a Poliker, o que constitui uma violação material da igualdade de contraprestação.
111. A lei com os réus. Como referi acima, o princípio da igualdade de consideração deve também ser mantido em relação a 'outras considerações adicionais' que se relacionem com um benefício económico concedido aos proprietários de apartamentos no âmbito da implementação de um projeto TAMA 38 no condomínio.  Isto inclui a disponibilização de especificações técnicas uniformes para todos os apartamentos residenciais existentes no condomínio, de acordo com o mecanismo estabelecido no nosso caso nas cláusulas 11.2-11.1 do acordo.  Uma sala de sal, uma sala de sauna e o revestimento do chão em parquet de madeira não estão entre os componentes das especificações técnicas estabelecidas no acordo, mas constituem acréscimos únicos que se desviam delas.  Entretanto, considero que o proprietário de um apartamento num condomínio, cujo apartamento possui sistemas e instalações únicas (que não são adequados para uma pessoa com deficiência), como uma sauna, um jacuzzi, um sistema de 'casa inteligente', um estudo acústico e uma cozinha de luxo com eletrodomésticos integrados avançados, não tem direito a financiar a sua instalação no seu novo apartamento.  Na minha opinião, tal financiamento, que é concedido individualmente a um proprietário de apartamento num condomínio, não é uma das considerações aceitáveis na execução de um projeto TAMA 38, uma vez que não é exigido pela natureza do projeto, e por isso é considerado uma consideração excessiva que constitui uma violação da igualdade de consideração.
112. Nas circunstâncias em questão, o compromisso da empresa empreendedora de construir uma sala de sal e uma sauna húmida no apartamento no telhado de Poliker, bem como de cobrir o chão do apartamento com parquet de madeira verdadeira, constitui uma contraprestação excessiva que constitui uma violação material da igualdade de contraprestação. O valor dos danos será discutido abaixo no capítulo 'O Montante da Compensação Financeira'.

Serviços de Consultoria Arquitetónica

113. Segundo os réus, Poliker goza de consideração excessiva devido ao recebimento de serviços arquitetónicos que não são prestados aos outros proprietários de apartamentos, o que constitui uma violação da igualdade de consideração.
114. De acordo com a cláusula 11.2 do acordo, os proprietários dos apartamentos do condomínio têm direito a reuniões de consulta com um designer de interiores em nome da empresa promotora, para efeitos de planear e ordenar as alterações interiores dos apartamentos a que têm direito ao abrigo do acordo. De acordo com esta cláusula, foi estabelecido um limite para o âmbito das reuniões de consulta "até três sessões de duas horas cada".  O acordo Poliker estipula, com referência a esta cláusula: "Fica esclarecido que, para efeitos de planeamento, o promotor suportará os custos dos serviços do arquiteto Maoz Price."
115. Como afirmado na opinião do perito, que não foi contradita pelos réus, "a alegação dos autores de que o arquiteto Maoz Price é o designer de interiores em nome do promotor ... é uma clarificação e não uma adição especial ao apartamento no telhado" (parágrafo 2.15.7 na página 20 da opinião).  Nas palavras do perito, "Como esclarecido na resposta às alegações dos réus, o arquiteto de Maoz Price é o arquiteto do projeto, pelo que não é um arquiteto externo ao projeto, e o aconselhamento real é geralmente dado pelos funcionários da firma e não necessariamente pelo próprio gestor da firma" (parágrafo 4 na página 4 da resposta do perito às perguntas de esclarecimento).
116. Portanto, não encontrei apoio para a alegação dos réus de que, neste caso, Poliker goza de consideração excessiva. Acrescento, mais do que o necessário, que, em circunstâncias em que Poliker tem 5 apartamentos no condomínio que estão prestes a tornar-se 3 apartamentos residenciais, a prestação de serviços arquitetónicos adicionais a Poliker não indica uma violação material da igualdade de consideração.  Isto deve-se à diferença substancial que existe neste caso entre Poliker (proprietário de 5 apartamentos no condomínio) e os outros proprietários de apartamentos.

Serviços de Consultoria Jurídica

117. Quanto aos argumentos dos réus de que a empresa empreendedora suporta apenas o custo do aconselhamento jurídico dado à Poliker, o que constitui contraprestação excessiva, rejeito-os na ausência de apoio ao que está declarado no acordo, incluindo o acordo de Poliker (ver também: secção 2.15.6 na página 20 do parecer pericial; parágrafo 3 na página 4 da resposta do perito a perguntas de esclarecimento; o testemunho do perito, ata da audiência de 18 de setembro de 2022, página 5, linhas 32-36).
118. Mais do que o necessário, acrescentaria que um compromisso de uma empresa empreendedora de suportar o custo do aconselhamento jurídico ao proprietário de mais do que um apartamento num condomínio, para efeitos de dar o seu consentimento para a execução de um projeto TAMA 38 num condomínio, pode ser razoável e aceitável nas circunstâncias do caso. Isto, tendo em conta a diferença significativa entre o seu estatuto proprietário e o âmbito dos seus direitos no condomínio em comparação com os outros proprietários de apartamentos, tem implicações para o âmbito dos riscos e a complexidade do compromisso no acordo, bem como para as suas implicações legais e económicas, de forma a justificar uma análise individual do acordo no seu caso.

Serviços de mudança do conteúdo dos apartamentos dos proprietários

119. Segundo os réus, Poliker goza de consideração excessiva devido ao recebimento de serviços de mudança que não são prestados aos outros proprietários de apartamentos, o que também constitui uma violação material da igualdade das considerações.
120. De acordo com as disposições da alínea 8.5 do acordo, a empresa empreendedora compromete-se a contratar com uma empresa de mudanças, "que irá embalar, transportar e desempacotar o conteúdo dos apartamentos, dos proprietários que vivem no edifício ou dos proprietários que não vivem no edifício, mas cujo apartamento atual contém conteúdos que necessitam de evacuação, do apartamento atual para o apartamento alternativo e daí para o novo apartamento. Alternativamente, "de acordo com a exclusiva discricionariedade do promotor", a empresa empreendedora compromete-se a suportar os custos do transporte, "até um total de ILS 8.000+ através de recurso fiscal (ILS 4.000 por direção de transporte)...  contra uma fatura fiscal legal emitida em nome do promotor".  De acordo com as disposições da cláusula 8.6 do acordo, "na medida em que, no momento da ordem da mudança, qualquer proprietário de móveis de valor monetário real, ligados ao apartamento existente, o promotor financie a sua desmontagem e remontagem no novo apartamento."
121. Na cláusula 6 do Acordo Poliker, foi estipulado a este respeito que "relativamente à cláusula 8.5 do acordo - fica esclarecido que o promotor suportará os custos de transporte de todo o equipamento nos apartamentos do proprietário [Poliker], incluindo a remoção dos frigoríficos Sub Zero e do equipamento de estúdio por meio de uma grua, se necessário. Se o promotor optar por suportar os custos de transporte que o proprietário terá em vez do seu contrato direto com uma empresa de mudanças, fica esclarecido que, relativamente aos apartamentos do proprietário, o montante das despesas de transporte suportado pelo promotor não será restringido, desde que uma fatura fiscal seja devidamente apresentada em nome do promotor."
122. Rejeito, por este meio, o argumento dos réus para a provisão de contraprestação excessiva nesta matéria, uma vez que, de acordo com o acordo, todos os proprietários de apartamentos têm direito a financiar serviços de transporte, incluindo "a remoção de mobiliário de valor monetário real". Quanto ao compromisso da empresa empresária de financiar os serviços de transporte do conteúdo dos apartamentos Poliker sem limite de montante (na medida em que a empresa empreendedora prefira a alternativa de suportar o custo dos serviços de mudança em vez de o transporte ser realizado por uma empresa de mudanças em seu nome), não creio que esta seja uma contraprestação excessiva que constitua uma violação material da igualdade das considerações.  Desde o início, a Poliker possui 5 apartamentos no condomínio (dos quais 4 são residenciais), tendo em conta que também é obrigada a apresentar uma fatura fiscal, condição para que a empresa empresária financie as suas despesas conforme referido.  Nas palavras do perito na sua opinião, "Na minha opinião, dado que o Sr.  Poliker tem 5 subparcelas, para as quais recebe 3 apartamentos residenciais, mesmo que haja uma adição especial relativamente às cláusulas 11.1 e 11.2 do acordo TAMA, não é uma exceção e/ou tem um valor económico substancial na totalidade dos direitos de Poliker", o que não foi contradito pelos réus.

Renda durante o período de construção

123. Segundo os réus, Poliker goza de contraprestação excessiva devido ao direito de arrendamento do apartamento de um quarto no rés-do-chão, o que constitui uma violação material da igualdade da contraprestação.
124. De acordo com as disposições da cláusula 8.1 do acordo, durante o período de construção definido nesta cláusula "o promotor deverá suportar as despesas da renda para o arrendamento de apartamentos alternativos para cada um dos proprietários individuais, numa quantia mensal a ser determinada pelo avaliador [definido na alínea 2 do acordo, "um avaliador imobiliário certificado que será nomeado por acordo pelo advogado das partes e deverá constar da lista de avaliadores reconhecidos ..."] imediatamente após o aviso de despejo... e que será nomeado para estimar o valor da renda que teria sido recebida relativamente a cada um dos apartamentos atuais, de acordo com o seu estado, em condições de mercado livre e neutralizando os efeitos do projeto e/ou dos projetos construídos nas proximidades do edifício.  O promotor suportará os honorários do avaliador."
125. Na cláusula 7 do Acordo Poliker, foi estipulado, com referência à cláusula 8.1 do acordo, que "para evitar dúvidas, o promotor suportará tal renda para cada um dos apartamentos atuais do proprietário."
126. Rejeito, por este meio, o argumento dos réus para a concessão de contraprestação excessiva nesta matéria, uma vez que as disposições do acordo e do Acordo Poliker acima referido são consistentes com o princípio da igualdade de contraprestação. Na medida em que, no âmbito de um acordo para a execução de um projeto TAMA 38 num condomínio, uma empresa empreendedora esteja disposta a pagar renda aos proprietários durante o período de construção, este benefício económico estará disponível para todos os proprietários de apartamentos de acordo com o propósito do apartamento (residencial, escritório, comercial, armazenamento) e o seu tamanho.  Conforme estipulado no acordo, um avaliador imobiliário certificado nomeado com o consentimento dos proprietários estimará o montante da renda de todos os apartamentos do condomínio, de acordo com as regras aceites de avaliação e as variáveis acordadas (a condição atual do apartamento e as condições de mercado livre, excluindo o impacto do projeto e dos projetos construídos nas proximidades), que são variáveis razoáveis e aceitáveis nas circunstâncias do caso.
127. Resumo Intermédio: No que diz respeito às considerações para 'outras adições' relativas a especificações técnicas melhoradas para o apartamento no telhado de Poliker (a construção de uma sala de sal, uma sauna húmida e o revestimento do chão do apartamento com parquet de madeira verdadeira), trata-se de uma contraprestação excessiva que constitui uma violação material da igualdade de contraprestação. Por outro lado, as disposições do acordo e do Acordo Poliker relativas ao financiamento de serviços de consultoria arquitetónica, financiamento de embalagens e serviços de transporte, e o pagamento da renda de todos os apartamentos do condomínio, não indicam que Poliker tenha recebido contraprestação excessiva nem que haja uma violação material da igualdade de contraprestações.  Além disso, não foi provado que o financiamento de aconselhamento jurídico a Poliker tenha sido provado.

Presidente da Empresa Empreendedora em Pagamentos de Impostos

128. De acordo com as disposições da alínea 17.2.7 do acordo, "Sujeito às disposições da alínea 3.12 acima [que regula o uso da isenção disponível a qualquer dos proprietários de acordo com as disposições da Lei de Tributação Imobiliária (Valorização e Compra)], o promotor pagará o imposto integral sobre melhoramento, no momento de recurso criminal de qualquer lei, e sem privar de qualquer direito legal de apresentar objeção e/ou recurso contra a acusação, relativamente à transação objeto deste acordo, aplica-se ao proprietário a obrigação de pagamento, o recurso criminal da lei. Para evitar dúvidas, sujeito às disposições da cláusula 3.12 acima, e sem desmerecer às restantes obrigações, o promotor compromete-se a pagar exclusivamente e sem exceção os montantes integrais do imposto sobre melhoramento que se aplicará relativamente a cada um dos sublotes especificados na alínea 4.24 acima."
129. De acordo com as disposições da alínea 4.24 do acordo, o promotor declarou "que está ciente de que, de acordo com o texto de registo anexo ao Apêndice A deste acordo, H.H. Yehuda Poliker é proprietário dos sublotes 1, 2, 3, 10 e 13 no edifício existente, e que a Sra.  Nava Sheinman é proprietária dos sublotes 4 e 7 no edifício existente, pelo que não têm direito a isenção do imposto de melhoramento e/ou recurso fiscal para serviços de construção e/ou qualquer outro imposto a que os outros proprietários de apartamentos tenham direito.  No entanto, e não obstante as disposições deste acordo e como disposição crescente, o promotor compromete-se a suportar exclusivamente todos os pagamentos de impostos, sem exceção, que se aplicarão relativamente a todos os sublotes mencionados no âmbito do projeto."
130. Na alínea 5 do Acordo Poliker, foi estipulado que "não obstante as disposições da cláusula 4.24 e/ou da cláusula 17.2.7 do acordo e/ou em qualquer outro lugar do acordo, o promotor suportará os custos de todos os impostos que se aplicam ao proprietário [Poliker] no âmbito do projeto, até à quantia de ILS 1,25 milhões. Se o montante dos impostos exceder o valor referido, o proprietário suportará a diferença nas datas de acordo com a lei e de forma a não atrasar a execução do projeto."
131. Segundo os réus, uma vez que Poliker e Scheinman são proprietários distintos de vários apartamentos no condomínio, estão destinados a ser responsáveis pelos pagamentos de impostos no âmbito da execução de um projeto TAMA 38 no condomínio. Portanto, o compromisso da empresa empreendedora de suportar os custos de todos os impostos que se aplicarão aos proprietários no âmbito da execução de um projeto TAMA 38 no condomínio equivale a uma contraprestação adicional para Poliker e Scheinman, à custa de todos os outros proprietários de apartamentos no condomínio, que poderiam receber uma consideração maior da empresa empreendedora.

Não consigo aceitar o argumento.

132. De acordo com as disposições da cláusula 5.11 do acordo, "fica clarificado e acordado que os proprietários não serão obrigados a suportar qualquer pagamento pelo seu envolvimento com o promotor neste acordo, salvo indicação expressa em contrário neste acordo." Redação aceite e comum em acordos deste tipo, dado o compromisso dos promotores em projetos executados em virtude da TAMA 38 para financiar todos os custos envolvidos na execução do projeto. Isto está no espírito das disposições da TAMA 38, que concede aos proprietários de apartamentos de um condomínio e ao promotor incentivos económicos para incentivar os proprietários de apartamentos a reforçar o condomínio contra terramotos de acordo com a TAMA 38, sem serem obrigados a assumir responsabilidade financeira por tal.  Uma disposição no acordo, segundo a qual os proprietários estão isentos de qualquer pagamento no âmbito da execução de um projeto TAMA 38 no condomínio, acompanhado de um compromisso da empresa empreendedora de suportar todos os pagamentos fiscais na medida em que estes se aplicem no âmbito da execução do projeto, incluindo a responsabilidade fiscal de qualquer dos proprietários do apartamento, corresponde a esta justificativa, cujo objetivo é garantir a execução do projeto.  Exigir que o proprietário de vários apartamentos num condomínio suporte pagamentos fiscais decorrentes da sua propriedade no âmbito da execução de um projeto TAMA 38 significa impor-lhe responsabilidade financeira, ao contrário dos outros proprietários do condomínio que estão isentos de qualquer pagamento no âmbito da execução do projeto.  No sentido de uma consideração menor para este proprietário, o que equivale a uma violação da igualdade da contraprestação no seu caso.
133. A Honorável Supervisora Sénior D. Katzir Brin, na sua decisão sobre este assunto na disputa perante si, afirmou: "Este é um projeto em que os proprietários dos apartamentos não pagam nada (ou seja, na medida em que exista uma obrigação fiscal, é paga pelo promotor), e portanto a Autora 2 tem direito a este benefício em relação aos seus 2 apartamentos.  A contraprestação no acordo, na minha opinião, é expressa pelo facto de nenhum dos proprietários de apartamentos da casa ser obrigado a pagar impostos para a realização do projeto, incluindo a Autora 2, e portanto não é uma 'contraprestação excessiva'" (Supervisor of Land Registration (Telavive) 5/849/2020 Bronfman v.  Dermer, parágrafo 88 da decisão, publicado em Nevo (13 de setembro de 2022)).  Um recurso nesta matéria foi rejeitado pelo Tribunal de Recurso, o Honorável Juiz L.  Bibi, no qual decidiu: "Os recorrentes, cada um dos quais tem um apartamento, não são iguais à recorrida 2, em cujo nome estão registados dois apartamentos, e, portanto, não há fundamento para a alegação de que foram discriminados contra ela.  De forma semelhante, não considerei necessário intervir na decisão do Supervisor de que a esposa do promotor não pagou o imposto em nome da requerida 2, bem como na possibilidade de ter recebido a assistência de aconselhamento arquitetónico - para constituir contraprestação excedente para a requerida 2.  Isto porque os recorrentes não contradisseram as determinações do Supervisor de que este é um decreto igualitário, que foi tomado contra todos os inquilinos que, de acordo com as disposições do acordo TAMA, não suportam quaisquer custos relativos ao projeto e tiveram a oportunidade de ser assistidos por aconselhamento arquitetónico" (caso Bronfman, parágrafo 27 da decisão).
134. Em vista do exposto acima, considero que a disposição da cláusula 5 do Acordo de Poliker agrava na verdade a sua situação em relação ao acordo e constitui uma violação material da igualdade de contraprestação no seu caso.
135. O Remédio para a Violação da Igualdade de Consideração
136. Foi alcançado um acordo entre os autores e o réu 1, objeto da sentença parcial, segundo o qual, na medida em que se determine que, no âmbito da execução de um projeto TAMA 38 no condomínio, de acordo com o acordo, a igualdade de contraprestação no caso do réu foi violada, o remédio (o remédio para o dano) será sob a forma de compensação monetária a ser paga ao réu pela empresa empresária.
137. Aplico aqui o mecanismo de compensação monetária no caso do réu 2 também, uma vez que considero que o recurso para a concessão de contraprestação excessiva, como no nosso caso, é através do pagamento de compensação monetária. Isto deve-se tanto ao facto de o réu 2 não ter argumentado (na declaração de defesa e em geral) qualquer outra alternativa concreta possível para a execução de um projeto TAMA 38 no condomínio que corresponda à sua objeção (caso Zelinger, parágrafo 22 da decisão), e no caso da execução de um projeto TAMA 38 no condomínio segundo o acordo, em vez de rejeitar a reclamação e devolver os proprietários do apartamento ao 'ponto de partida'.
138. Como referi no caso Stein, uma reclamação de aprovação de um projeto TAMA 38 num condomínio devido à recusa de uma minoria de proprietários de apartamentos em o concretizar, chega ao Supervisor do Registo Predial após muitos anos de estradas irregulares que os proprietários enfrentam no seu pedido para promover a execução do projeto no condomínio. Começa com o início do projeto, recrutamento de todos os proprietários de apartamentos, contratação de profissionais para realizar testes relacionados com a viabilidade da execução do projeto com todas as suas implicações, incluindo um concurso de promotores, avança para negociações com uma empresa de desenvolvimento selecionada, termina com a assinatura de um acordo que regula os direitos e obrigações das partes, e termina com a apresentação de um pedido de licença de construção que cumpra os requisitos da instituição de planeamento, e a obtenção de uma licença de construção em condições que constituem pré-requisito para esclarecer a reclamação perante o supervisor.  Tudo isto, dado o objetivo subjacente à TAMA 38 e o interesse público por ela protegido, é garantir a resiliência dos condomínios em Israel contra terramotos para se preparar para um cenário de terramoto, e não maximizar os lucros dos proprietários dos apartamentos (ibid., parágrafo 84 da decisão).  Como o tribunal considerou ainda no caso Dorfberger, "o interesse dos proprietários de apartamentos em melhorar a sua situação, concedendo incentivos económicos ao promotor, não faz parte do propósito da TAMA 38, mas sim resultado do interesse público em fortalecer os edifícios, sendo apenas um meio para alcançar esse objetivo" (ibid., parágrafo 31 da decisão).
139. Passo, portanto, a uma avaliação do valor do prejuízo financeiro causado aos réus relativamente a contraprestações excessivas e considerações menores dadas de acordo com o acordo.
140. O montante da compensação monetária
141. No âmbito do acordo, são atribuídas considerações excedentes a Sheinman e Poliker em comparação com as considerações dadas a cada um dos réus, juntamente com considerações menores dadas a Poliker, conforme detalhado acima. Discutirei abaixo a avaliação do prejuízo financeiro causado aos réus, relativamente a cada uma destas questões.

Consideração: 'Espaço extra'

140. No que diz respeito à 'adição de espaço' dos apartamentos de contraprestação no novo condomínio que serão construídos de acordo com o acordo, ordenei, conforme referido, que a igualdade da contraprestação foi violada, tanto em relação às considerações excedentes atribuídas a Sheinman e Poliker, como em relação às considerações a que cada um dos réus tem direito, dada a sua quota relativa dos direitos de construção.
141. Segundo o parecer do perito, o valor de 1 metro quadrado construído de forma equivalente no condomínio é de 57.500 ILS, tendo em conta a significativa desaceleração e tendência descendente dos preços na altura da emissão do parecer e a localização do condomínio, e com base nos relatórios de transações nas imediações do condomínio (parágrafos 11.2-11.1 nas páginas 112-114 do parecer do pericial). Em resposta a perguntas de esclarecimento, o perito acrescentou que o valor fixado para 1 metro quadrado construído de forma equivalente "não teve em conta a guerra na violação de 7 de outubro de 2023, pois o seu impacto a longo prazo é incerto.  A tendência de desaceleração do mercado começou ainda antes do início da guerra" (parágrafo 1.2 na página 1 da resposta do perito às perguntas de esclarecimento).
142. Segundo os autores e o réu 1, a 'data de preparação do parecer pericial' (dezembro de 2023) não deve ser adotada como data de determinação para a preparação da avaliação. Segundo os autores, a data de determinação para a preparação da avaliação é a 'data de assinatura do acordo' e, portanto, uma taxa de 18%-20% do valor de 1 metro quadrado construído determinada pelo perito na sua opinião deve ser deduzida.  Por outro lado, o réu 1 argumentou que a data de determinação para a avaliação deveria ser fixada na 'data do pagamento', alternativamente, 'a data de apresentação do parecer pericial em nome do réu 1' (anexada à declaração de defesa) e, alternativamente, 'a data de apresentação da reclamação'.  Isto é feito sem indicar explicitamente o valor de 1 metro quadrado construído de acordo com cada uma das alternativas, mas com referência aos erros ocorridos conforme alegado pelo perito na realização da avaliação, para os quais o valor de 1 metro quadrado construído deve ser determinado na soma de ILS 75.000 para um apartamento penthouse e ILS 67.400 para um apartamento normal.
143. Rejeito, por este meio, os argumentos das partes nesta matéria. Uma regra básica é que, na ausência de qualquer outra determinação, a data de preparação de um parecer relativo a uma avaliação imobiliária é a data de determinação para a elaboração da avaliação (ver também: o testemunho do perito, atas da audiência de 18 de setembro de 2024, páginas 7, páginas 12-13).  No acordo das partes sobre a nomeação do perito, não houve qualquer reserva quanto à data da avaliação.  Na medida em que houve, esta deveria ter sido esclarecida antes da nomeação do perito e, em todo o caso, ainda não tinha iniciado o trabalho de redação do parecer e preparação da avaliação.  Considero que não deve haver um curso de ação adequado pelo qual, após o parecer pericial, uma parte do processo procure alterar retroativamente o critério subjacente à sua redação, mas porque o resultado do parecer não a satisfaz.  Acrescento, sem prejudicar o acima referido, que os argumentos das partes neste caso devem ser rejeitados mesmo pelo seu mérito, na ausência de qualquer fundamento e apoio para a alegação, inclusive na ausência da investigação do perito neste assunto.
144. O Réu 1 argumentou ainda que, mesmo na data da avaliação (dezembro de 2023), o perito errou ao determinar o valor de 1 metro quadrado construído de forma equivalente no condomínio a um valor de ILS 57.500, em comparação com transações semelhantes nas proximidades. Após analisar a reivindicação, rejeito-a porque não constatei que houvesse erro na opinião, que também foi preparada nesta matéria de forma objetiva e profissional, resultado da vasta experiência do perito.  Como explicou o perito no seu interrogatório, nos relatos de transações nas imediações da propriedade que apresentou no parecer e que lhe foram apresentados no contra-interrogatório, o valor de 1 metro quadrado construído não inclui as áreas anexas aos apartamentos (varanda, estacionamento, arrecadação), que, após serem adicionadas de acordo com os fatores de redução em relação à área construída em relação ao preço total de venda, e neutralizando o aumento de pisos, o valor de 1 metro quadrado é reduzido.  Isto contrasta com a forma como o perito determinou, na sua opinião, o valor de 1 metro quadrado no condomínio em questão, que inclui áreas anexas aos apartamentos segundo os fatores de redução e neutralidade do aumento de pisos.
145. Nas palavras do perito no seu testemunho, "Os apartamentos que aqui estão têm uma varanda de 12-14 metros quadrados, além da área reportada, novos apartamentos, por isso, quando me refiro à área equivalente, também considero a varanda que não está localizada aqui, e a varanda que neste caso recebe 0,4, como penso eu, são mais 4-5 metros quadrados. Pegue nestes 4-5 metros quadrados e adicione-os aos metros, e obtém-se que a área [do valor] é menor." Mais tarde, "Nas minhas transações na página 114.  Há uma transação em Remez 21 de 101 metros quadrados, 6.350.000 shekels no quinto andar.  Se for traduzir o metro equivalente, tenho de pegar nos 62.000 ILS, depois adiciono a varanda, o apartamento 101 já não é 101 e tem 106 metros quadrados; se neutralizar a adição ao quinto andar, subtraio 5% para esse fim.  Atingo um valor de 57.000 NIS" (Atas da audiência de 18 de setembro de 2024, página 18, linhas 7-37).  Entretanto, como o perito acrescentou e esclareceu em resposta a perguntas de esclarecimento, "as condições de mercado, conforme declaradas, independentemente da guerra e mesmo antes dela, apresentam benefícios nos termos de compra e benefícios nas especificações do apartamento, o que na prática conduz à existência de uma suposição oculta de preço que não se reflete no preço do apartamento no relatório fiscal de melhoramento, de modo que o preço por metro quadrado deve ser ainda mais baixo" (parágrafo 1.4 nas páginas 1-2 da resposta do perito às perguntas de esclarecimento).
146. Tendo em conta o exposto, adoto a determinação do perito na opinião de que o valor de 1 metro quadrado construído de forma equivalente no condomínio é de ILS 57.500.
147. Assim, o montante da compensação monetária a que cada réu tem direito, por violação da igualdade de contraprestação relativamente à redução da parte de cada réu na contraprestação de 'área adicional' (parágrafo 89 acima), é de ILS 156.400 (2,72 metros quadrados x500 NIS).
148. Relativamente à contraprestação em excesso atribuída a Sheinman, o valor da contraprestação em excesso é de 872.275 ILS (15,17 metros quadrados x500 NIS). Relativamente à contraprestação em excesso atribuída a Poliker, o valor da contraprestação em excesso é de 62.675 ILS (1,09 metros quadrados x 57.500 NIS).

Consideração 'Espaço Adicional' - Estacionamento e Armazenamento

149. No que diz respeito às considerações de 'espaço adicional' sobre o tipo de estacionamento e armazenamento que serão anexados aos apartamentos de consideração do proprietário no novo condomínio que será construído, concluí, conforme referido, que a igualdade da consideração em relação ao Poliker foi prejudicada quando recebeu menos consideração de 1 lugar de estacionamento e 3 armazéns.
150. Segundo a opinião do perito, o valor do estacionamento no novo condomínio a construir é de ILS 400.000 (secção 2.16 na página 22 do parecer do pericial). As partes não contestaram esta decisão.
151. Além disso, segundo o parecer pericial, o valor de um armazém no novo condomínio a construir, que é indicado numa área uniforme para todos os proprietários (5 metros quadrados), é de 115.000 ILS (5 metros quadrados x000 NIS) (parágrafo 2.16 na página 22 do parecer pericial). As partes não contestaram esta decisão.
152. Nestas circunstâncias, e tendo considerado as decisões do perito razoáveis e de acordo com as regras aceites de avaliação, adoto e determino o valor das considerações menores de Poliker da seguinte forma: 400.000 ILS para a redução de 1 lugar de estacionamento, e 345.000 ILS para a redução de 3 armazéns.

Consideração 'Outra Adição' - Elevação nos Pisos

153. No que diz respeito às considerações de 'outras adições' sobre o tipo de aumento de andares, Sheinman tem consideração excessiva devido a um aumento de 3 andares em relação a um dos dois apartamentos que possui no condomínio. Poliker tem menos consideração por uma redução de um piso, bem como por consideração excessiva devido a um aumento de 3 andares e um aumento de 2 andares em relação aos apartamentos que possui no condomínio.
154. De acordo com o parecer do perito, o valor médio de um aumento do piso no novo condomínio a construir é um total de ILS 90.448 (secção 2.16 na página 22 do parecer do perito). Segundo o réu 1, deve ser acrescentado um coeficiente elevado a este valor que reflita o aumento do piso do penthouse.  Rejeito, como referido, o argumento de que, como referido, o perito determinou o valor médio do aumento do piso no condomínio, tendo em conta os coeficientes de aumento de todos os pisos do novo condomínio a construir, conforme detalhado no parágrafo 2.14.3 na página 16 do parecer do perito (em 'coeficiente de piso' na tabela), e a um valor de 1 metro quadrado construído de forma equivalente no condomínio.
155. Portanto, e uma vez que considerei a determinação do perito razoável e de acordo com as regras aceites de avaliação, adoto e determino o valor da contraprestação excessiva de Sheinman na soma de ILS 271.344 (2 andares em Beitar X448 NIS), e o valor da contraprestação excedente de Poliker no valor de 361.792 ILS (4 pisos em Beitar X 90.448 NIS).

Consideração 'Outra Adição' - Especificações Técnicas

156. No que diz respeito às considerações de 'outras adições' relativas ao tipo de especificações técnicas, a Poliker tem valor adicional devido a uma especificação técnica melhorada para o apartamento no telhado, que inclui a construção de uma sala de sal e uma sauna húmida, bem como o revestimento do chão do apartamento com parquet de madeira verdadeira.
157. Segundo a opinião do perito, o custo de desmontar, armazenar e remontar a sala do sal é de ILS 100.000 (secção 2.15.8 na página 21 do parecer do perito). No seu interrogatório sobre a sala do sal, tendo em conta a alegação do réu 1 de que o custo da instalação da sala do sal é de ILS 700.000, o perito acrescentou e esclareceu: "Significa pegar num quarto, do quarto que estou a construir no chão de qualquer forma, e fechá-lo, é como uma casa de banho.  Dei 100.000 ILS como custo total com o armazenamento.  Se for novo, então a adição é mais 20.000 ILS.  Tem de se ter em conta que estou a construir o próprio quarto.  Não estou a construir um quarto novo, estou a construir revestimento de parede para ele.  Uma sala de sal, em geral, é uma sala que ele tinha, acho que anexei a sua fotografia, uma sala de sal é basicamente uma sala com uma cobertura.  Mostro à minha senhora como é.  Não há nada de especial nela" (Atas da audiência de 18 de setembro de 2024, página 20, linhas 26-35).
158. Portanto, como o réu 1 não conseguiu contradizer a decisão do perito quanto ao valor de instalar a sala do sal no apartamento do telhado Polyker, e como a considerei razoável e aceitável, adoto-a.
159. Segundo a opinião do perito, o custo de instalação de uma sauna húmida é de ILS 50.000, e o custo de cobrir o chão do apartamento com parquet de madeira é de ILS 50.000 (artigo 2.15.8 na página 21 do parecer pericial).
160. Segundo o réu 1, o perito subestimou o custo da instalação do revestimento em parquet de madeira e o custo da sala de sauna, em comparação com as avaliações mais elevadas de um perito em nome dos réus, o avaliador imobiliário Assaf Levy, cujo parecer foi anexado à declaração de defesa. Rejeito, por este meio, o argumento, tanto porque o perito não foi questionado como confrontado com estas avaliações no âmbito do seu contra-interrogatório, conforme exigido para minar as suas conclusões, como porque os oito pareceres periciais, com o consentimento das partes, um parecer pericial, apresentado pelas partes será considerado como se não tivesse sido aceite como prova (Regulamento 88(d) do Regulamento de Processo Civil), conforme explicitamente declarado na decisão de 2 de abril de 2023 relativa à nomeação do perito.  Tudo isto, tendo em conta que o perito foi nomeado com o consentimento das partes e foi obrigado a emitir uma opinião sobre a violação da igualdade de consideração relativamente a todos os componentes da contraprestação dada aos proprietários do apartamento de acordo com o acordo.
161. Por isso, adoto as decisões do perito sobre o valor de instalar uma sauna húmida e o valor do revestimento em parquet de madeira num apartamento com telhado em Polyker.

Equilibrar o excedente com os retornos menores

162. Segue-se uma tabela que resume todas as considerações excessivas e menores apresentadas em relação a Poliker e Scheinman:
163. Segue-se do acima referido, relativamente a todos os componentes da contraprestação de acordo com o acordo, que Poliker tem direito a uma compensação menor no montante total de ILS 120.533. Uma vez assinado o acordo e aplicado esta contraprestação, não sou obrigado a conceder compensação em relação a ela.
164. Por outro lado, relativamente a todos os componentes da contraprestação de acordo com o acordo, Sheinman tem um valor excedente no montante total de ILS 1.143.619.
165. Os réus têm direito apenas à sua quota proporcional das contraprestações em excesso dadas a Sheinman. Isto deve-se ao facto de os outros proprietários de apartamentos (os autores) terem dado o seu consentimento para a contraprestação total ao abrigo do acordo e, nesse processo, renunciaram à sua parte relativa das contraprestações excedentes ao assinar o acordo (ver também: o caso Stein, parágrafo 87 da decisão).
166. A quota relativa de cada réu nas considerações excedentes está de acordo com a sua quota relativa nos direitos de construção, que é de 9,34%. Assim, o valor dos danos em relação a cada réu é de ILS 106.814 (9,34% x ILS 1.143.619).
167. À luz do exposto acima, o montante total da indemnização a que cada réu tem direito é de ILS 236.214 (ILS 156.400 + ILS 106.814). A esta quantia devem juntar-se diferenças de ligação de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor, um índice oficial que reflete a variação do custo de vida (inflação) em Israel, de modo a manter o valor real do montante da indemnização desde a data do parecer pericialístico (dezembro de 2023) até à data do pagamento.
168. Conclusão - Violação da igualdade de consideração
169. Resulta do conjunto que um exame das disputas feitas entre as partes relativas à violação do princípio da igualdade de contraprestação relativamente a todos os componentes da contraprestação dada aos proprietários de apartamentos do condomínio de acordo com o acordo e as suas adições (incluindo o Acordo Poliker), tanto considerações do tipo de 'área adicional' como considerações do tipo de 'outra adição', revelou que Poliker não recebeu contraprestação excessiva; Sheinman recebeu contraprestação excessiva, pela qual os réus têm direito à sua parte relativa dessa contraprestação; os réus tinham direito a uma dedução da sua quota relativa dos direitos de construção relativamente à adição da área dos apartamentos em contraprestação. Assim, cada réu tem direito a uma compensação monetária no valor de ILS 263.214, conforme referido acima.

Relação de Benefício Mútuo - Estacionamento Subterrâneo Partilhado com um Edifício Vizinho

169. Segundo o réu 2, a execução de um projeto TAMA 38 no condomínio não deve ser aprovada de acordo com o acordo, uma vez que foi estipulado no aditamento do acordo que a empresa empreendedora tem direito a construir o parque de estacionamento subterrâneo na nova casa, que será construído em conjunto com o parque subterrâneo de um edifício próximo, o condomínio na 9 Biltmore Street, com o qual a empresa empreendedora assinou um acordo semelhante com o seu proprietário para a execução de um projeto TAMA 38 do tipo de demolição e reconstrução. Isto, como alegado, envolve o registo de benefícios mútuos que requerem o consentimento de todos os proprietários do apartamento, e, portanto, constitui uma violação dos direitos do réu 2 no condomínio.  Exceto por esta declaração lacónica, o réu 2 não especificou na declaração de defesa as razões para a violação da construção do parque de estacionamento partilhado.  A opinião do avaliador imobiliário que anexou à sua declaração de defesa trata apenas de examinar a violação da igualdade de consideração, conforme o título e os seus objetivos.  Mesmo no seu resumo, não detalha a natureza do dano causado pela construção conjunta do parque de estacionamento subterrâneo.
170. Na sua decisão de 11 de julho de 2022, a Autoridade de Planeamento aprovou a construção de um parque de estacionamento subterrâneo comum ao condomínio e ao condomínio na 9 Biltmore Street, em conformidade com o pedido do promotor para obter uma licença de construção (páginas 56-57 do parecer pericial).
171. Vou começar por dizer que considero que a concessão de uma relação mutuamente benéfica em benefício dos proprietários dos dois condomínios, em relação à utilização de um novo parque de estacionamento subterrâneo comum que será construído após a demolição das casas existentes, por si só, não constitui uma razão razoável para recusar realizar um projeto TAMA 38 no condomínio. Isto exige que o proprietário que se recuse a realizar o projeto apresente explicitamente as razões para o prejuízo causado pela construção do parque de estacionamento do condomínio.  Tudo isto, tendo em conta que, desde o início, no âmbito da implementação de um projeto TAMA 38 num condomínio com a construção de novos apartamentos adicionais, como no nosso caso, há uma redução nos direitos de propriedade dos proprietários dos apartamentos no condomínio, entre outras coisas, devido à diluição da sua quota relativa na propriedade comum e ao poder de voto.  Como afirmado no acórdão no caso Kalchuk, as depreciações nos direitos de propriedade dos proprietários dos apartamentos no condomínio são inerentes à execução de um projeto TAMA 38 na casa, que inclui a adição de novos apartamentos, juntamente com muitos benefícios que superam estas desvalorizações.  Isto inclui, na minha opinião, a concessão de um benefício mútuo que permite aos proprietários dos dois edifícios utilizar mutuamente o subsolo para fins de estacionamento, dado a anexão de lugares de estacionamento no parque de estacionamento a cada apartamento.  Como referido no caso Kalchuk, é necessário examinar se esta depreciação é negligenciável em comparação com o usufruto que os proprietários dos apartamentos têm da execução do projeto no condomínio como um todo (ibid.).
172. No nosso caso, como referido, o réu 2 não alegou qualquer dano concreto causado devido à concessão de um benefício mútuo de passagem e utilização do parque de estacionamento subterrâneo partilhado pelos dois edifícios. Pelo contrário, no âmbito do esclarecimento do processo, tornou-se claro que a construção do parque de estacionamento conjunto iria melhorar e melhorar os direitos dos proprietários dos apartamentos no condomínio.  Isto porque, de acordo com o compromisso da empresa empreendedora no aditamento ao acordo, a entrada e saída do parque de estacionamento foram planeadas de modo que um dos edifícios tivesse a rampa de entrada e o outro a rampa de saída (cláusula 4 do aditamento ao acordo de 8 de agosto de 2021).  Nas palavras do perito em resposta à questão de esclarecimento do réu 2 neste caso: "Quanto à ligação dos edifícios, é apenas o nível das caves, sem ligação nos pisos acima do solo, que permite uma melhoria na acessibilidade de cada um dos edifícios à cave, à rampa descendente e às passagens comuns na cave, através de uma relação de benefício, que contribui para a melhoria do planeamento, e não há depreciação nela, pois, caso contrário, cada edifício teria sido obrigado, separadamente, a alocar áreas mais acessíveis para estacionamento na cave" (parágrafo 5.7 na página 9 da resposta do perito às perguntas de esclarecimento).
173. Além disso, no âmbito do contra-interrogatório da perita, a ré 2 optou por não confrontar a perita com a alegação de qualquer dano causado a ela devido à construção do parque de estacionamento partilhado, que, como referido, nem sequer foi referida na declaração de defesa. A ré centrou as suas perguntas no perito, mas na falta de referência, segundo ela, na opinião à questão da existência do parque de estacionamento partilhado.  Como ela disse no interrogatório: "Não pensou em abordar a questão da existência de um parque de estacionamento partilhado, o impacto do parque de estacionamento partilhado? ...  Quando vê que existe um parque de estacionamento partilhado, como é que isso se manifesta?" A isto, o perito respondeu: "Toda a opinião baseia-se no pedido de licença para ter um parque de estacionamento partilhado.  Refiro-me à página 57 da minha opinião, que é uma continuação do protocolo [da instituição de planeamento], e aí vê o edifício.  Há o nosso edifício juntamente com o edifício ao lado, e há áreas aí em procura, e tudo se baseia no facto de este não ser um edifício consolidado, construído separadamente, mas existe uma ligação nas caves." Como referido, esta é a conclusão do interrogatório do perito sobre este assunto (atas da audiência de 25 de julho de 2024, página 8, linhas 26-41, e página 9, linhas 1-13).
174. O acima referido é suficiente para rejeitar o argumento do arguido 2.
175. Na sua declaração sumária, o réu 2 referiu-se à decisão num recurso diferente - Civil (Distrito de Telavive) 7187-10-19 Yellin v. Goren, publicado em Nevo (27 de abril de 2020), que foi apresentado em recurso contra a decisão do Supervisor de Registo Prediário Y.  Antebi Sharon (Processo 5/583/2017).  O cerne da disputa é a construção de um parque de estacionamento automático conjunto para dois condomínios separados, como parte de um acordo para a execução de um projeto do processo civil 38 do tipo de reforço, que inclui a ampliação dos apartamentos existentes e a construção de novos apartamentos, enquanto o parque de estacionamento estará disponível para uso de todos os proprietários.  No seu julgamento, a Honorável Juíza L.  Bibi decidiu que a construção do referido parque de estacionamento, que exige a compra mútua de participações, se desvia das disposições da Lei de Reforço e, portanto, requer o consentimento de todos os proprietários de apartamentos.  Isto está na distinção entre organizar o estacionamento para apartamentos existentes no condomínio (apartamentos dos proprietários), ao qual se aplicará a determinação acima referida, e organizar o estacionamento para novos apartamentos (os apartamentos do promotor), ao qual se aplicam as disposições da secção 5 da Lei do Reforço.  No que diz respeito ao arranjo de estacionamento para apartamentos existentes no condomínio, num acordo para a execução de um projeto TAMA 38 no condomínio de um tipo de reforço que inclui a construção de novos apartamentos, determinou-se que a objeção da minoria recalcitrante não deveria ser exigida no âmbito das disposições da secção 5 da Lei do Reforço (página 38 da decisão).  Foi determinado que deve ser examinada a aplicabilidade da secção 3 desta lei, que regula a execução de obras de reforço num condomínio cujo objetivo é alterar a propriedade comum (que não inclui a expansão de apartamentos existentes nem a construção de novos apartamentos).  De acordo com as disposições da secção 3 da Lei do Reforço, a execução dessas obras requer apenas uma decisão prévia da maioria dos proprietários de apartamentos no condomínio.  Além disso, de acordo com a sentença, a secção 3 aplicar-se-á à questão da organização do estacionamento para apartamentos existentes (num acordo para a execução de um projeto TAMA 38 do tipo de reforço que inclui a construção de novos apartamentos), desde que seja cumprida uma das seguintes duas condições: as obras de organização do estacionamento para apartamentos existentes estão inerentemente ligadas ao reforço ou estas obras não alteram materialmente a propriedade comum (página 37 da sentença).  Aí, determinou-se que as obras para a construção do parque de estacionamento para um uso que não seja distinto entre os proprietários dos apartamentos existentes e os proprietários dos novos apartamentos (promotor) não são obras inerentemente relacionadas com o reforço relativamente aos apartamentos existentes (páginas 38-39 da sentença).  Além disso, foi determinado que as obras na construção do parque de estacionamento alteram significativamente a propriedade comum e prejudicam significativamente os direitos dos proprietários dos apartamentos (página 39 da sentença).  Portanto, é necessário o consentimento de todos os proprietários de apartamentos em virtude das disposições da Lei da Terra, que exigem que estas obras não constituam 'uso normal e razoável' da propriedade comum (pp.  23-33 da sentença).
176. Em contraste com o caso Yellin, a disputa perante mim diz respeito à demolição de um condomínio e à construção de uma nova casa no seu lugar ao abrigo da TAMA 38, que inclui um parque de estacionamento subterrâneo partilhado por um parque subterrâneo num edifício adjacente, onde as áreas de estacionamento adjacentes a todos os apartamentos são os apartamentos do proprietário e os apartamentos do promotor. A disposição relevante da lei (a residência normativa) para o esclarecimento desta disputa são as disposições da secção 5A da Lei de Reforço, que regula a autoridade do Supervisor do Registo Predial para aprovar o projeto desde a maioria necessária para a apresentação da reclamação, como no nosso caso, após examinar todas as razões para a objeção da minoria que se recusa a concretizá-la.  Isto inclui uma razão para recusa que diz respeito à construção de um parque de estacionamento subterrâneo conjunto com um edifício adjacente, garantindo ao mesmo tempo uma relação mutuamente benéfica entre os dois edifícios de acordo com o acordo, como no nosso caso.
177. Como referido, o réu 2 não alegou qualquer dano concreto causado devido à concessão de um benefício mútuo de passagem e utilização do parque de estacionamento subterrâneo partilhado pelos dois edifícios. Entretanto, não há contradição na posição do perito de que a construção do parque de estacionamento comum irá realmente melhorar e melhorar os direitos dos proprietários dos apartamentos no condomínio, conforme detalhado acima.
178. Portanto, rejeito a razão da objeção do réu 2 à execução de um projeto TAMA 38 no condomínio devido à construção do parque de estacionamento subterrâneo na nova casa em conjunto com um parque de estacionamento subterrâneo do edifício adjacente, que é acompanhado por um registo de benefícios mútuos.
179. Antes de concluir, quando estamos no meio da guerra do 'Rugido do Leão', numa altura em que os residentes do país, incluindo e em particular os residentes da cidade de Tel Aviv-Yafo, são forçados a procurar abrigo e refúgio contra os mísseis lançados para o nosso país por países inimigos, repetidamente parece não haver necessidade de detalhar a grande importância de realizar um projeto TAMA 38 em condomínios em Israel. No âmbito destes projetos, os espaços de apartamentos protegidos (mamad) são geralmente construídos em todos os apartamentos de condomínio, de uma forma que contribui decisivamente para a segurança pessoal dos residentes e para salvar vidas humanas, como temos visto ainda mais intensamente atualmente.  Nestas circunstâncias, um proprietário de apartamento num condomínio faria bem em focar-se nos muitos benefícios da execução do projeto, tanto económicos como de segurança, não só do lado pessoal restrito, mas também nacional.  Ao fazê-lo, ajudará a remover barreiras para permitir a concretização dos objetivos da TAMA 38, como no nosso caso.

Conclusão

180. Aprovo a execução de um projeto TAMA 38 no condomínio, de acordo com o acordo e uma licença de construção conforme a lei.
181. O Autor 9 (a empresa empreendedora) pagará a cada um dos réus, separadamente, uma compensação monetária no montante de ILS 263.214, mais as diferenças de ligação de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor a 28 de dezembro de 2023 (data do parecer pericial).
182. Conforme declarado na sentença parcial acordada, ordeno também, relativamente ao réu 2, que o pagamento seja efetuado no prazo de 30 dias a contar da data da demolição efetiva (após a aprovação da Câmara Municipal de Tel Aviv-Yafo para o início das obras, de acordo com uma licença de construção para a execução de um projeto TAMA 38 no condomínio). Se a taxa não for paga atempadamente, a taxa terá diferenças de ligação e juros de acordo com a lei desde a data da cobrança conforme o preâmbulo deste parágrafo até à data do pagamento efetivo total.
183. Além disso, ordeno que as disposições do parágrafo 11 da decisão parcial relativas à obrigação de pagar imposto de melhoria também se apliquem relativamente ao réu 2.
184. De acordo com a decisão parcial, o réu 1 assinou o acordo.
185. O Réu 2 assinará o acordo, os seus anexos e todos os documentos em virtude dele, no prazo de 10 dias a contar da data da sentença.
186. No caso de o réu 2 não cumprir as disposições do parágrafo 185 acima, nomeio os advogados Amit Nissim ou Gil Brizada ou Dolphin Minzer Carmon para assinar, em nome do réu 2, todos os documentos necessários para a execução e realização de um projeto TAMA 38 no condomínio, de qualquer tipo, de acordo com o acordo e a licença de construção. Isto inclui a assinatura, em nome do réu 2, o acordo, os seus anexos, uma procuração, os acordos com os compradores dos novos apartamentos, os pedidos de registo de avisos em favor do promotor e do seu comando sobre a unidade de registo e os novos apartamentos, os pedidos e escrituras de transferência de propriedade em nome dos compradores, os pedidos e documentos para o registo de uma hipoteca ou penhora a favor de um banco ou instituição financeira, os documentos de acompanhamento bancário, um documento de divulgação para o credor hipotecário, os pedidos e documentos necessários para alterar a ordem de registo do condomínio, o cancelamento da ordem de registo do condomínio e o registo de uma nova ordem de condomínio que inclua o registo de benefício mútuo para o edifício adjacente relativamente aos pisos da cave, os documentos exigidos pelo município, as instituições de planeamento, a autoridade fiscal e qualquer outra entidade relevante, conforme necessário.
187. No que diz respeito às despesas legais, os critérios delineados a este respeito no Regulamento de Processo Civil e na jurisprudência, em virtude dos quais a atribuição das despesas legais à parte vencedora terá em conta a natureza e complexidade do litígio, a conduta processual das partes, bem como as despesas efetivas necessárias para conduzir o processo e a sua aplicação nas circunstâncias presentes, cujo principal objetivo é aceitar a reclamação dos réus relativamente à violação da igualdade instruindo certos componentes de contraprestação, rejeitando as suas reivindicações relativamente à maioria dos componentes previstos no acordo, bem como rejeitando a reclamação do réu de arquivamento devido à concessão de um benefício mútuo de passagem e utilização do parque de estacionamento subterrâneo partilhado pelos dois edifícios, e tendo em conta os recursos necessários pelas partes na condução deste processo, ordeno que o autor 9 seja obrigado a pagar as despesas legais de cada um dos réus no montante de 10.000.000 ILS. O pagamento será efetuado no prazo de 30 dias a contar de hoje.  Se não for pago a tempo, o encargo terá diferenças de ligação e juros, conforme exigido por lei, desde a data da sentença até à data do pagamento total efetivo.

O Secretariado irá emitir o julgamento às partes.