Recurso Civil 6275/23 Jack Raymond Jacobs vs. Moshe Amar

Recurso Civil 6275/23

Julgamento

Juiz Ofer Grosskopf:

Temos diante de nós um recurso contra a decisão do Tribunal Distrital de Jerusalém (o Honorável Juiz, como era então chamado, Ram Winograd) de 2 de julho de 2023 no  Processo Civil  52881-11-21, [Nevo], no qual foi determinado que um acordo de venda de um apartamento foi legalmente cancelado pelo réu (o vendedor), devido à sua violação pelos recorrentes (os compradores), por não pagar o saldo da contraprestação da compra do apartamento dentro do prazo previsto no acordo.  A disputa entre as partes foca na questão de saber se essa violação por parte dos compradores realmente concedeu ao vendedor o direito de cancelar o contrato imediatamente (ou seja, sem conceder uma prorrogação), dado seu quebramento anterior do contrato.

Contexto e a sequência dos eventos

1. Em 5 de julho de 2020, os apelantes, Sr. Jack Raymond Jacobs e Sra. Keren Simon (doravante: os compradores), e o réu, Sr. Moshe Amar (doravante: o vendedor), firmaram um acordo para a venda de uma casa residencial no Conselho Local de Efrat, conhecido como Lote 35271 (doravante:  a data de conclusão do contrato, o contrato de venda ou o contrato e o apartamento, respectivamente).  Paralelamente ao acordo, as partes assinaram um "Apêndice ao Contrato de Venda", de modo que suas obrigações aparecessem em ambos os documentos juntas (doravante: o Apêndice).  Para conveniência, vou me referir a esses dois juntos como o Acordo, salvo indicação em contrário).  De acordo com o acordo, o pagamento pela compra do apartamento foi fixado em NIS 3.620.000 (esse valor inclui NIS 3.420.000 para a compra do próprio apartamento e NIS 200.000 para a bomba de calor e o sistema de ar-condicionado existentes no apartamento).  daqui em diante: a consideração total).  Do total da contraprestação, a quantia de NIS 1 milhão foi paga pelos compradores em várias parcelas próximas à data da conclusão do contrato (para detalhes, veja o parágrafo 26 da decisão do tribunal de primeira instância).  doravante: a contraprestação paga; a parte do valor total não pago, que soma NIS 2.620.000, será referida a seguir: o saldo da contraprestação).  O restante da contraprestação será pago, conforme o acordo, até 2 de agosto de 2020, e contra o recebimento da posse do apartamento.  Nesse contexto, o acordo afirma que a obrigação relativa às datas de pagamento, juntamente com outras obrigações, é um "compromisso fundamental" (uma questão que abordarei em detalhes abaixo).  Deve-se notar que, na mesma cláusula, foi determinado que um atraso de até sete dias no cumprimento de qualquer obrigação sob o acordo não será considerado uma "violação de qualquer tipo" do acordo (doravante: a extensão da concessão).  Também vale ressaltar que a compensação acordada por uma violação fundamental foi fixada em NIS 342.000.
2. O Acordo Otomano [Versão Antiga] 1916 O acordo também estipula que o vendedor é responsável por agir para obter o Formulário 4 e aprovação da ocupação do apartamento, dentro de 12 meses a partir da data da conclusão do contrato – ou seja, até 5 de julho de 2021; quando uma violação desse compromisso também foi definida no Apêndice como uma "violação fundamental". Enquanto isso, as partes concordaram que, se o Formulário 4 não for recebido até 2 de agosto de 2020 (cerca de um mês após a data de conclusão do acordo) – como de fato aconteceu no final – dois arranjos especiais serão aplicados.  Primeiro, a data para o pagamento do saldo da contraprestação será adiada até 10 dias úteis após a apresentação do Formulário 4 aos compradores (em vez do pagamento contra a posse do apartamento).  A segunda é que os compradores poderão morar no apartamento como inquilinos já nesta data e pagar ao vendedor um aluguel reduzido de NIS 5.000 por mês.  Além disso, foi determinado que, se o Formulário 4 não for recebido mesmo após seis meses a partir da data de conclusão do contrato, os compradores estarão isentos do aluguel, mas arcarão com as despesas contínuas relacionadas ao   De fato, cerca de três meses após a assinatura do contrato, e antes do Formulário 4 ser recebido, no início de outubro de 2020, os compradores se mudaram para o apartamento.

34-12-56-78  Tchekhov v. Estado de Israel, P.D. 51 (2)

3. Os dias se passaram, e o Formulário 4 foi finalmente entregue apenas em 7 de outubro de 2021 – ou seja, cerca de três meses após o prazo estabelecido no acordo (conforme declarado, 5 de julho de 2021) – e três dias depois, em 10 de outubro de 2021, foi recebido pelo vendedor. Imediatamente no mesmo dia (na verdade, cerca de 12 minutos depois), seu advogado enviou, por e-mail (doravante: e-mail), a confirmação ao advogado do comprador (às 11h06).  No dia seguinte, na noite de 11 de outubro de 2021 (às 17h33), os compradores entraram em contato com o Banco de Hipotecas (Mizrahi Tefahot Bank).  doravante: o Banco) referente ao recebimento de uma hipoteca, após a aprovação em princípio do assunto que receberam do Banco na época, próximo à conclusão do acordo, quando o dinheiro que deveria ser recebido nesse quadro deveria pagar a maior parte do saldo da contraprestação.  Para fins de completude, e como esse assunto é importante para a continuação do caso, deve-se notar que, mesmo em 25 de outubro de 2021, os compradores entraram em contato com o banco para saber quanto tempo se espera que o processo de obtenção da hipoteca leve e para verificar a conclusão do pedido; No mesmo dia, foi recebida uma resposta informando que o funcionário correspondente estava de licença e retornaria no dia seguinte; Em 28 de outubro de 2021, os compradores enviaram os documentos anexados à primeira solicitação; e em 31 de outubro de 2021, eles enviaram documentos adicionais ao banco.

Em 12 de outubro de 2021, dois dias após o envio do Formulário 4 aos compradores, o advogado do vendedor entrou em contato com os advogados dos compradores, declarando, entre outras coisas, que os compradores deveriam pagar o saldo total da contraprestação, conforme o indicado no apêndice, dentro de 10 dias úteis a partir da data em que o Formulário 4 foi entregue a eles – ou seja, até 21 de outubro de 2021 (Apêndice 2 à resposta do vendedor ao recurso).  No entanto, o saldo da contraprestação não foi pago até essa data; E nem mesmo depois que o alongamento passou, OGrace estipulou no acordo, que terminou em 28 de outubro de 2021 (quinta-feira da semana).  Em resposta, em 31 de outubro de 2021 (domingo da semana), o vendedor enviou aos compradores um aviso sobre o cancelamento do contrato (doravante: Aviso de Cancelamento).

4. No mesmo dia, os compradores enviaram um aviso urgente ao banco e, no dia seguinte, em 1º de novembro de 2021, o banco aprovou em princípio o pedido de hipoteca no valor de NIS 2.394.000 (vale ressaltar que o saldo da contraprestação foi de NIS 2.620.000, e, portanto, os compradores tiveram que adicionar um valor de NIS 226.000 de suas fontes).  Em resposta, o advogado do comprador informou ao advogado do vendedor que o vendedor foi solicitado, de acordo com sua obrigação no contrato, a assinar documentos hipotecários necessários para que os compradores possam recebê-los e pagar o saldo da contraprestação; Ele acrescentou que o banco afirmou que, se os documentos fossem assinados, seria possível transferir os fundos em até dois dias úteis.  O advogado do vendedor pediu para aguardar a entrega dos referidos documentos até que ele falasse com seu cliente, e eles foram encaminhados no dia seguinte, em 2 de novembro de 2021 (embora nenhuma atualização positiva tenha sido recebida do vendedor anteriormente).
5. Nessa fase, as partes realizaram negociações para alcançar acordos que permitissem a implementação do acordo. Enquanto isso, foi discutida a possibilidade de estender a data para o pagamento do saldo da contraprestação, juntamente com vários componentes destinados a proteger os interesses do vendedor, bem como a renúncia mútua de reivindicações futuras.  Diante disso, as partes trocaram rascunhos de propostas de compromisso acordadas.  Um dos compromissos propostos pelos compradores em 2 de novembro de 2021 incluiu a proposta de que o vendedor assinasse os documentos da hipoteca; os compradores pagariam o saldo da contraprestação mais juros até 6 de novembro de 2021, e as partes renunciariam às suas reivindicações.  Em resposta, o vendedor enviou um cheque em seu nome e adicionou um componente segundo o qual as partes concordariam que, se o saldo da contraprestação não fosse pago até a data referida, o contrato seria cancelado imediatamente; e vários componentes foram adicionados, principalmente relacionados à evacuação do apartamento em caso de inadimplência.  Os advogados das partes continuaram a conversar durante as horas da noite do mesmo dia, quando os advogados dos compradores tentaram prorrogar a data para o pagamento do saldo da contraprestação, e o advogado do vendedor esclareceu que isso aparentemente não era possível diante da posição do vendedor sobre o assunto – de modo que sua posição seria possível, talvez, uma leve extensão de um dia.
6. No dia seguinte, 3 de novembro de 2021, o advogado do comprador sugeriu ao advogado do vendedor que o saldo da contraprestação fosse pago até 7 de novembro de 2021, e que, a partir dessa data, os atrasos no pagamento teriam o dobro dos juros acordados. Além disso, foi sugerido que, se o saldo da contraprestação não for pago até três semanas após essa data (ou seja, até 24 de novembro de 2021), isso constituiria uma violação fundamental do acordo e levaria ao cancelamento do acordo com tudo o que ele envolve.

Deve-se notar que, junto com a troca de cheques, o advogado dos compradores enviou uma carta afirmando que o vendedor havia violado fundamentalmente o acordo, já que o Formulário 4 não foi recebido dentro da data estabelecida no contrato (veja também uma carta datada de 7 de outubro de 2021 nesse contexto), mas apenas mais de um ano após a data da conclusão do acordo.  Esse atraso fez com que os compradores tivessem que reiniciar o processo de obtenção da hipoteca e, como resultado, precisavam de mais de dez dias úteis para receber os fundos e pagar o saldo da contraprestação.

7. Em 4 de novembro de 2021, e como as negociações não avançaram segundo eles, os compradores anunciaram que, se até aquele dia o vendedor não apresentasse uma resposta positiva sobre o último rascunho do acordo proposto por eles e assinasse os documentos da hipoteca, iniciariam processos legais para fazer cumprir o acordo. O vendedor não atendeu a essa exigência e não assinou os documentos – encerrando assim as negociações entre as partes.

O processo perante o Tribunal de Primeira Instância

8. Diante do exposto acima, em 22 de novembro de 2021, o vendedor entrou com uma ação ao tribunal de primeira instância para obter uma medida declaratória segundo a qual o acordo foi legalmente cancelado por ele, e uma ordem para desocupar o apartamento junto com a devolução da parte de contraprestação paga aos Em 6 de janeiro de 2022, os compradores apresentaram uma reconvenção, na qual solicitaram a execução do contrato e a provisão de compensação monetária, que inclui uma compensação acordada por uma violação fundamental diante do atraso no recebimento do Formulário 4, bem como indenização por diversos danos causados a eles.  De acordo com um acordo processual entre as partes, em 27 de fevereiro de 2022, o vendedor entrou com uma reconvenção à reconvenção, na qual solicitou receber uma compensação acordada por uma violação fundamental diante da falta de pagamento do saldo da contraprestação em tempo, e o pagamento das taxas de uso adequadas pela posse do apartamento pelos compradores a partir de 5 de janeiro de 2021 (seis meses após a data da conclusão do contrato).  Essas alegações são a base do recurso neste caso (para completar o quadro, deve-se notar que o vendedor também entrou com uma ação de despejo de um inquilino que foi rejeitada alegando que não era adequada ser esclarecida em um processo rápido (Caso de Crimes Graves 52508-11-21 (o Honorável Juiz Moriah Cherka)); e outra ação que foi rejeitada de acordo com o acordo das partes, à luz dos acordos processuais mencionados (Processo Civil 51833-11-21 [Nevo] (o Honorável Registrador Sênior Aharon Orenstein)).
9. Para conveniência, estes foram, em essência, os argumentos das partes no quadro da reivindicação e das reconvenções: