Além disso, E quanto à alegação de que os compradores deveriam ter pago ao vendedor o valor líquido que tinham em sua posse (que representa a diferença entre o saldo da contraprestação e o valor da hipoteca solicitada), e como não o fizeram, houve um defeito na conduta contratual – acrescento que, naquele momento, não estava claro o que aconteceria com o acordo (à luz do aviso de cancelamento enviado pelo vendedor), no sentido de que as partes não sabiam se o contrato seria concluído. E, se sim, de que forma. Portanto, era necessário que os compradores buscassem 'reduzir os danos', no sentido de que não havia expectativa legítima de transferir o patrimônio para o vendedor e, assim, aumentar significativamente o risco ao qual estavam expostos. Isso é especialmente verdadeiro porque a parcela do patrimônio no pagamento do apartamento é, de qualquer forma, bastante insignificante – apenas cerca de 6% do valor total – enquanto a maior parte deveria vir da hipoteca (que não poderiam obter sem a cooperação do vendedor na assinatura dos documentos da hipoteca – uma exigência que ele recusou à luz do aviso de cancelamento que enviou).
- Assim, a combinação de todas essas considerações leva à conclusão de que a insistência do vendedor no cancelamento imediato do contrato foi feita de má-fé, em violação de sua obrigação, em virtude do artigo 39 da Lei dos Contratos, de conceder uma extensão aos compradores para que possam cumprir sua obrigação de pagar o saldo da contraprestação. Em circunstâncias em que o vendedor violasse fundamentalmente o contrato, ele era obrigado a agir com certa flexibilidade em relação à data do pagamento contratual e, consequentemente, conceder aos compradores uma prorrogação para fins de existência antes de exercer o direito de cancelamento concedido a ele – já que ele não o fez, mas apressou-se em cancelar o contrato imediatamente após sua violação, e não era correto conceder qualquer extensão aos compradores (exceto sob condições que eles não pudessem aceitar), a validade do aviso de cancelamento que ele deu não deveria ser reconhecida. A partir daqui, a forma de determinar se o contrato foi cancelado ilegalmente pelo vendedor é curta.
Resumo da discussão
- Do que foi dito até agora, emergem duas conclusões principais. A primeira é que a falha dos compradores em pagar o saldo da contraprestação de acordo com as datas estabelecidas no contrato e no apêndice constitui uma violação fundamental e acordada do acordo. A segunda é que, nas circunstâncias descritas, o vendedor agiu de má-fé ao exercer o direito de cancelamento concedido imediatamente, sem conceder aos compradores uma extensão por um período razoável de tempo para fins de cumprimento do acordo (ou seja, para o pagamento do saldo da contraprestação). Portanto, o recurso deve ser aceito, e deve ser determinado que o acordo foi cancelado ilegalmente pelo vendedor.
- Para não encontrar nada faltando, esclarecerei que não achei apropriado obrigar nenhuma das partes a pagar a compensação acordada prevista na cláusula 17(a) do acordo. Nesse sentido, o raciocínio do tribunal de primeira instância é que ambas as partes violaram o acordo em violações fundamentais do acordo (o vendedor, pois houve atraso na emissão do Formulário 4; os compradores, por não pagarem o saldo da contraprestação em tempo), e, portanto, as obrigações de compensação acordadas são compensadas, o que é correto até na minha opinião, e por isso não achei adequado intervir.
O resultado operador
- Como determinamos que o acordo foi cancelado ilegalmente, agora cabe-nos discutir a importância operativa dessa decisão – ou seja, devemos examinar a forma como o acordo será implementado.
- Como foi dito, os compradores mantiveram o apartamento durante todo o período da disputa e ainda o possuem hoje. Portanto, tudo o que resta para concluir o cumprimento do contrato contra eles é ordenar a transferência da propriedade doapartamento em seu favor. A situação em relação à contraprestação que o vendedor deveria ter recebido é mais complicada. O vendedor recebeu a contraprestação paga na época (ou seja, a contraprestação adiantada no valor de NIS 1 milhão), mas devolveu sua parte aos vendedores após a decisão do tribunal de primeira instância e, durante esse período, recebeu pagamentos adicionais definidos à luz das decisões do tribunal de primeira instância como taxas de uso adequado do apartamento. Agora que foi determinado que o contrato é válido, e portanto a posse do apartamento pelos compradores foi em virtude dele, é necessário ordenar que os compradores devolvam ao vendedor o valor que ele lhes devolveu após a sentença, e também ordenar que paguem ao vendedor o saldo da contraprestação contratual, tudo nos valores atuais e com a adição dos juros conforme a lei, que comprove que esses fundos estavam em posse dos compradores mesmo nas datas em que deveriam ter sido pagos ao vendedor. Dessas quantias, as taxas de uso adequadas que os compradores efetivamente pagaram desde a decisão do tribunal de primeira instância devem ser deduzidas, pois, à luz da aceitação do recurso, não há justificativa para o pagamento.
- A forma como o cálculo financeiro é realizado é, portanto, a seguinte:
- Os compradores devem devolver ao vendedor o valor que o vendedor efetivamente reembolsou após a decisão do tribunal de primeira instância (um valor que refletisse a contraprestação paga, menos as taxas de uso adequadas determinadas pelo tribunal de primeira instância, e possivelmente também após deduzir as despesas e taxas que foi concedida ao vendedor), além das diferenças de ligação e interesses conforme a lei a partir da data em que foram devolvidos.
- Os compradores devem pagar ao vendedor o saldo da contraprestação contratual, no valor de NIS 2.620.000, menos os valores efetivamente pagos após a sentença como taxas de uso adequado (em oposição às taxas de uso adequadas pagas como compensação da contraprestação antecipada), além das diferenças de vinculação e juros a partir de 28 de outubro de 2021 (data em que os compradores deveriam pagar esse saldo conforme o acordo), de acordo com a Lei de Decisões de Juros e Vinculação. 5721-1961. Para evitar dúvidas, esclarece-se que as taxas de uso adequadas que foram efetivamente pagas serão deduzidas de acordo com a data do pagamento, enquanto, em relação a qualquer valor pago dessa forma, a obrigação de adicionar diferenças de vinculação e juros a partir da data em que foi pago ao vendedor cessará.
- As partes devem chegar ao assunto e apresentar ao tribunal, no prazo de 30 dias, um aviso conjunto sobre o valor que os compradores devem pagar ao vendedor conforme o cálculo do parágrafo 51, na data do aviso. Se surgirem desacordos entre as partes quanto à forma como o cálculo é realizado, eles serão detalhados no aviso conjunto, esclarecendo o significado de cada método de cálculo e os argumentos das partes a respeito deles. Após a entrega do aviso, será emitida uma sentença suplementar segundo a qual as partes concluirão a execução do contrato.
Conclusão
- Diante do exposto, na medida em que minha opinião for ouvida, ordenaremos que o recurso seja aceito, de acordo com as disposições detalhadas nos parágrafos 50-52 acima. Além disso, nas circunstâncias do caso, sugeriria que ordenássemos o cancelamento da cobrança por despesas e taxas impostas aos compradores na decisão do tribunal de primeira instância (na medida em que o pagamento tenha sido feito como compensação, em todo caso sua restituição está incluída no âmbito das disposições estabelecidas no parágrafo 51(a) acima; na medida em que tenham sido efetivamente pagos, serão resolvidas com a adição de diferenças de ligação e juros a partir da data do pagamento, conforme a lei), e que, em vez disso, o vendedor arcará com as despesas dos compradores em ambas as situações, no total de NIS 50.000.