Comitê de Apelações (Centro) 39712-06-21 Maslawi Building Company Ltd. v. Administração Central de Tributação Imobiliária

Julgamento

O Honorável Juiz Shmuel Bornstein, Presidente do Comitê:

Temos diante de nós dois recursos consolidados sobre as decisões do réu de não reconhecer o cancelamento de uma transação e, em vez disso, determinar que ela é uma "revenda" para fins da Lei de Tributação de Imóveis (Valorização e Compra), 5723-1963 (doravante: a "Lei"). 

Os Fatos Relevantes

1. Em 4 de agosto de 1996, a Lorenzi Properties, em um recurso fiscal (doravante: "Lorenzi" ou o "Proprietário"), adquiriu direitos no Lote 380 no Bloco 6109 em Ramat Gan. Em 10 de novembro de 2000, a Maslawi Company adquiriu direitos de arrendamento de uma empresa de construção em meio a um recurso fiscal (doravante: "Maslawi" ou "o Incorporador") em um terreno que faz divisa com o Lote 285 no Bloco 6109.
2. Em 2 de maio de 2001, Lorenzi e Maslawi firmaram um acordo de combinação, segundo o qual a Lorenzi vendeu à Meslawi 60% de seus direitos no Lote 380 em troca de serviços de construção sobre os direitos restantes (40%) (doravante: o "Acordo de Combinação" ou a "Transação de Combinação"); anexado como Apêndice 6 à declaração juramentada do Recorrido). Como parte do acordo de combinação, Maslawi se comprometeu a construir uma torre de escritórios em dois lotes e a promover novos planos de construção da cidade.  Além disso, os Maslawi se comprometeram a garantir que Lorenzi recebesse empréstimos de um banco comercial no valor de $1.300.000 para o pagamento de uma hipoteca existente, empréstimos para o pagamento do imposto de melhoria, imposto sobre vendas e dívidas de imposto sobre propriedade, além de um valor destinado ao pagamento de honorários advocatícios.  Em 13 de dezembro de 2001, uma nota de advertência foi registrada no lote 380 a favor de Maslawi.
3. O imóvel (lotes 380 e 285) foi arrendado a Yair Hashahar em recurso fiscal (doravante: "Yair Hashahar") para fins de operação de um estacionamento a partir de 2 de maio de 2011, contra aluguel no valor de ILS 41.000 por mês (o acordo foi anexado como Apêndice 10 à declaração do Recorrido). Deve-se notar aqui que, no contrato de locação, Maslawi foi apresentada como proprietária dos direitos completos sobre os dois lotes, mas, segundo o recorrente, Maslawi alugou apenas sua parte do estacionamento, enquanto o aluguel foi dividido entre ela e Lorenzi.
4. Em 30 de novembro de 2016, foi assinado um acordo entre Maslawi e Zach.k.s. Em um recurso fiscal (doravante: "Zach"), no qual Maslawi vendeu seus direitos no Lote 285 por uma quantia de aproximadamente ILS 63 milhões (o acordo foi anexado como Apêndice 13 à declaração juramentada do Recorrido).  Além disso, e de acordo com o mesmo acordo (cláusula 15), Maslawi concedeu à Tzach a opção de compra de seus direitos e obrigações em virtude do acordo de combinação no Lote 380, em troca de uma contraprestação de 1.000 ILS.
5. Segundo o recorrente, a transação nunca foi executada devido a muitas disputas entre as partes, e Maslawi não recebeu a posse do terreno nem cumpriu sua principal obrigação de construir o novo edifício e entregar as unidades de contraprestação. Em 22 de junho de 2017, Lorenzi notificou Maslawi sobre o cancelamento do acordo de combinação (a carta de aviso de cancelamento foi anexada como Apêndice 9 à declaração juramentada do Recorrido) e, posteriormente, em 30 de junho de 2019, foi assinado um acordo entre as partes para cancelar a transação de combinação, que é o acordo que está sendo revisado no âmbito dos recursos neste caso.

O Assentamento Otomano [Versão Antiga] 1916

6. 12-34-56-78 Chekhov v. Estado de Israel, P.D.  51 (2) Em 2 de julho de 2019, ou seja, dois dias após a assinatura do acordo sobre o cancelamento da transação de combinação, Lorenzi assinou um acordo com Zach para a venda de todos os seus direitos no Lote 380 em troca de uma quantia de aproximadamente ILS 41 milhões (o acordo foi anexado como Apêndice 19 à declaração juramentada do Recorrido).  De acordo com a cláusula 6.3.1 do acordo entre Lorenzi e Zach, Zach foi obrigado a pagar a Matzlawi, do primeiro pagamento, a quantia de ILS 5,1 milhões para cobrir a obrigação de Lorenzi com Mazlawi, após o que a nota de advertência registrada a favor de Maslawi seria excluída (cláusula 6.3.5).  ao acordo).
7. Em 18 de novembro de 2020, foi apresentado ao gerente um pedido para cancelar a transação de combinação e, em 18 de maio de 2021, o réu rejeitou o pedido e decidiu que não se tratava de cancelamento da transação, mas sim de revenda, pelos motivos detalhados em suas decisões (as decisões foram anexadas como Apêndices 1 e 2 à declaração juramentada do Recorrido). Recursos contra essas decisões foram apresentados a nós.

Resumo dos argumentos dos apelantes

8. A decisão do gerente, que rejeitou o pedido de cancelamento da transação e a classificou como "revenda", é incorreta; O acordo de combinação não se consolidou na realidade e poderia ter sido cancelado. De qualquer forma, mesmo que a transação não tenha sido cancelada, não se trata de revenda, mas sim de uma transferência do direito do desenvolvedor para o vencedor.
9. O cancelamento foi feito apenas por razões econômicas objetivas, e não com o objetivo de obter uma vantagem fiscal. Este é um ativo comercial de uma empresa e não um apartamento residencial cuja venda se qualifica para uma isenção e, em qualquer caso, o valor de venda que o réu determinará na transação de revenda formará a base para o valor de compra no momento da venda definitiva do imóvel.
10. A principal e substancial tarefa da transação - a construção e entrega de unidades de contraprestação no valor de dezenas de milhões de shekels - não foi realizada por Maslawi, apesar de muitos longos. O acordo foi prolongado e adiado devido a circunstâncias externas que estavam fora do controle de Maslawi.
11. Exceto pela demolição de um prédio antigo (um galpão com telhado de amianto) e pela promoção de um novo plano de construção municipal (apenas uma pequena parte do qual se aplica aos direitos dos proprietários), não restam vestígios do acordo. Essas mudanças são consideradas negligenciáveis em comparação com o propósito da transação.
12. Embora Maslawi tenha registrado uma nota de advertência na terra, uma nota de advertência não é um direito de proprietário, e o fato de que nenhum registro adicional foi feito além disso por 18 anos indica que a transação não foi concluída.
13. A posse da terra não foi dada a Maslawi e não gerou renda com ela. O aluguel do aluguel do lote 380 como estacionamento foi pago apenas a Lorenzi.  De acordo com a jurisprudência, a provisão de um imóvel para fins de construção não é considerada a entrega da posse, mas sim a concessão do direito de um mero "licenciado".  A demolição do galpão foi uma violação do acordo.
14. O valor da compensação paga pelo comprador ao vendedor (por meio de uma renúncia parcial ao pagamento do empréstimo) é de aproximadamente ILS 1,1 milhão. Essa quantia não reflete o valor real do direito sobre a terra (aproximadamente ILS 22 milhões) e, portanto, não constitui uma "revenda" a preços de mercado.
15. O vendedor não foi cobrado imposto sobre melhorias pela transação, mas sim imposto sobre vendas no valor de ILS 84.615 pago em 2018. O comprador não pagou o imposto de compra, e a data do pagamento foi repetidamente adiada pelo réu, que reconheceu que as condições da seção 51 da lei não haviam sido atendidas.
16. O réu classificou o acordo de cancelamento de forma diferente e determinou que se tratava de um cancelamento artificial da transação. Portanto, o ônus de provar sua reivindicação recai sobre ele.  O argumento da ré de que Zach exerceu o direito de escolha concedido a ela por Maslawi foi levantado apenas na declaração juramentada da requerida, e, portanto, é que o representante de Zach deveria ter sido convocado para testemunhar.
17. A Ordem de Execução 26/92 do Recorrido, datada de 12 de novembro de 1992 (doravante: "H.B. 26/92") afirma que a maioria dos pedidos de cancelamento deve ser reconhecida como "genuína e de boa-fé", e isso também deve ser feito no presente caso.
18. Há uma contradição no argumento do réu. Por um lado, afirma que o cancelamento não deve ser reconhecido a menos que seja feito com o consentimento de ambas as partes, mas, por outro lado, afirma que o cancelamento por consentimento é examinado com "extrema cautela e precisão."

Resumo dos Argumentos do Recorrido

19. Isso não é um cancelamento de uma transação, mas sim uma "revenda". O acordo já se enraizou na realidade e não pode mais ser arrancado.
20. Aproximadamente 18 anos se passaram desde a data da assinatura do acordo de combinação até a assinatura do acordo de cancelamento. Esse longo período indica que o cancelamento não é genuíno.
21. O terreno foi registrado em nome de Maslawi (um aviso), a posse foi na verdade entregue enquanto o prédio era demolido e o terreno foi alugado como estacionamento em troca de aluguel, e ações foram até tomadas para melhorar o terreno e promover o plano de zoneamento. Mesmo que a construção propriamente dita não tenha sido realizada, o terreno foi muito melhorado para benefício de todas as partes.  Maslawi obteve lucros ao longo dos anos alugando o terreno como estacionamento, o que indica que o negócio não foi cancelado, mas "desenvolvido".
22. Ao longo dos anos, muitos cálculos foram feitos entre as partes - empréstimos foram concedidos, o terreno foi alugado, alterações foram feitas nas partes transferidas - e o pagamento pago no âmbito do acordo de cancelamento é uma camada adicional desses cálculos e não está apenas dentro do escopo do pagamento do empréstimo.
23. Maslawi concedeu à Tzach uma opção para comprar seus direitos em virtude da transação de combinação, e Tzach exerceu essa opção e assumiu seu lugar. O memorando de entendimento entre Lorenzi e Tzach sobre a cooperação entre eles reforça a conclusão de que o acordo de combinação permanece válido e existe.
24. O longo período que se passou desde a assinatura do acordo de combinação até seu cancelamento, por assim dizer, beneficiou ambas as partes, já que o valor do terreno havia aumentado nesse meio tempo, e isso reforça a conclusão de que se tratava de uma revenda.
25. De acordo com o Regulamento 12(b) do Regulamento de Tributação de Imóveis (Procedimentos perante Comitês de Apelação), 5725-1965, o recorrente é o autor e, portanto, o ônus da persuasão e do ônus da prova recabe sobre ele. Os apelantes não apresentaram uma base probatória para sustentar sua posição.  A retirada da declaração juramentada do ex-assessor jurídico de Maslawi, Sr.  Itamar Alfasi (doravante: "Alfasi"), efetivamente deixou o recorrente sem testemunha em nome de uma das partes da transação.  A falta de apresentação de testemunhas relevantes (como um representante de Maslawi com conhecimento pessoal, representantes de Zach e Yair Hashachar) cumpre o dever do recorrente.
26. Maslawi declarou falsamente em sua moção para adiar a data de pagamento do imposto de compra que ainda não havia tomado posse do terreno (uma cópia do pedido datada de 3 de julho de 2018 foi anexada como Apêndice 20 ao depoimento juramentado da Requerida), apesar de a posse ter sido realmente concedida antes de 22 de junho de 2017, por meio da demolição do edifício e do aluguel do terreno para um estacionamento, e quando a seção 76 da Lei exige notificação em até 14 dias após a condição de adiamento da data de pagamento ter cessado.

Discussão e Decisão