No fim das contas, a decisão sobre a questão do cancelamento ou revenda depende do peso que deve ser dado a cada um desses testes, quando naturalmente existe um "paralelismo de forças" entre eles. Assim, por exemplo, quanto mais longo o período passar entre o acordo e o suposto cancelamento, mais uma presunção ou o escopo das mudanças em um limite menor será suficiente, de modo que o cancelamento não será reconhecido e será determinado que se trata de uma revenda. É apenas que o fato de que, no caso diante de nós, um período tão longo de 18 anos tenha passado entre a conclusão do acordo de combinação e o pedido das partes para reconhecer seu cancelamento, em qualquer caso, impõe um grande obstáculo para os recorrentes provarem sua alegação de que essa transação foi cancelada em primeiro lugar, e mesmo sem levar em conta os testes adicionais relevantes no presente caso.
- Como observei no início, acredito que a aplicação dos testes estabelecidos na jurisprudência nesta questão de cancelamento de uma transação, levando em conta a base factual relevante conforme surgiu no decorrer da audiência probatória, leva claramente à conclusão de que isso não é o cancelamento de uma transação, mas sim uma revenda, já que a transação de combinação foi absorvida pela realidade. Nesse sentido, devem ser consideradas os seguintes aspectos: o período de tempo decorrido desde a conclusão do acordo de combinação até seu cancelamento; Registrar uma nota de advertência; as ações tomadas no terreno, incluindo a demolição do edifício, a promoção do plano de zoneamento e o aluguel do terreno como estacionamento; a contabilidade financeira e o arranjo dos empréstimos de acordo com o acordo de combinação; O acordo com o Zach. Enquanto isso, também deve ser considerada a questão de quem carrega o ônus da prova e o ônus da persuasão no presente processo, e se ele os cumpriu.
- Vou esclarecer que, como constatei que isso não é um cancelamento de transação, e considerando a existência de um acordo de cancelamento entre as partes, e posteriormente um acordo de venda do terreno entre Lorenzi e Zach, de qualquer forma se trata de uma "revenda" e não de uma transferência do direito de Maslawi para Zach. Parece que essa conclusão também é consistente com a alegação de Lorenzi, segundo a qual Zach se absteve de exercer a opção concedida a ela por Maslawi, devido ao fato de que o acordo de combinação é antigo e foi alterado quatro vezes (depoimento do CEO da Lorenzi, Sr. Netanel Lorenzi (doravante: "Netanel"), nasatas de 11 de dezembro de 2024 (doravante: as "Atas"), p. 46, parágrafo 6; Veja também os resumos de Maslawi, seção 21.4).
Quantidade de tempo decorrida
- No nosso caso, cerca de 18 anos se passaram desde a data da assinatura do acordo de combinação (2 de maio de 2001) até o pedido de cancelamento (22 de julho de 2019). Um período tão longo em que a transação realmente existiu geralmente não pode ser considerado um período em que a transação não teve raízes, mas sim o oposto. Está claro que, quanto maior o período, a tendência é não reconhecer o cancelamento da transação, especialmente quando as partes trataram a transação como válida e existente, mesmo que, devido a uma circunstância ou outra, sua execução tenha sido adiada e continuada.
- Deve-se acrescentar que, durante o mesmo período, foram feitas alterações nas partes transferidas e várias adições foram assinadas ao acordo de combinação (as adições foram anexadas como Apêndice 7 ao depoimento juramentado do Recorrido), enquanto no quarto adendo ao acordo de 3 de março de 2008, a participação de Lorenzi no acordo foi aumentada para 45%. Isso também deve ser comprovado que esta é uma transação válida e existente entre partes que gerenciam um sistema de negócios dinâmico e ativo no qual, naturalmente, ao longo do tempo, mudanças de um tipo ou de outro são feitas.
Registre uma nota de advertência
- Em 13 de dezembro de 2001, uma nota de advertência foi escrita a favor de Maslawi no Lote 380. Esse registro, mesmo que não seja uma transferência de propriedade total, constitui um passo significativo e substancial que atesta a intenção das partes de avançar com a transação e estabelecer direitos proprietários para Maslawi no futuro. Deve-se lembrar que uma nota de advertência, mesmo que não esteja listada na seção 161 da Lei Imobiliária como direito de propriedade, é um direito negativo que atesta a existência de uma obrigação de executar uma transação imobiliária. Seu registro estabelece o status da transação e impede transações conflitantes, fortalecendo assim a alegação do réu de que a transação teve raízes.
- Netanel afirmou em seu depoimento que a nota de advertência "foi usada para pagar outro empréstimo que estava no terreno. Simplesmente trocamos empréstimos" (Transcrição, p. 20, s. 8), mas acredito que o simples fato de a nota de advertência ter sido registrada por muitos anos indica a existência de uma relação jurídica substancial e vinculativa entre as partes, bem como uma em que empréstimos são "trocados" e pelo qual o imóvel, objeto da transação de combinação, serve como garantia.
Demolição do edifício
- Durante o período até o cancelamento da transação, Maslawi realmente tomou posse do terreno e até fez alterações nele, tratando-o como um costume do proprietário, incluindo demolir o prédio e alugar o terreno como estacionamento, além de trabalhar por uma mudança de planejamento que melhorou o terreno.
- Os apelantes argumentaram que a demolição do edifício foi uma violação do acordo. Em seu depoimento, Netanel descreveu o edifício como um "galpão de amianto" (Transcrição, pp. 48, 13) e observou que a carta enviada a Maslawi sobre esse assunto, na qual Lorenzi se ressentia da demolição do edifício (carta datada de 22 de julho de 2017; Apêndice 9 ao depoimento juramentado da Requerida), fazia parte de uma tentativa de "criar" reivindicações contra Maslawi para compensar a dívida contra ela (Protocolo, pp. 48, parágrafos 27-31). Além do fato de que não foi provado que esse ressentimento por parte de Lorenzi tenha levado a qualquer tipo de sanção, mesmo que isso seja o caso, no fim das contas Maslawi agiu na terra como sua, e por isso é difícil não ver a transação como algo que foi realizado.
Promoção do Plano de Zoneamento
- Maslawi agiu para promover um novo plano de zoneamento (Apêndice 12 ao depoimento do Recorrido), que alterou a designação do terreno, aumentou os direitos de construção e, de qualquer forma, melhorou significativamente o terreno. Em seu depoimento, Netanel confirmou que Maslawi havia contratado o serviço Uda Moshe Tzur Architects para elaborar o novo plano e pago seu salário, enquanto Lorenzi apenas recebeu atualizações sobre o assunto e assinou formalmente os planos, já que o interesse de Maslawi no plano de zoneamento era maior do que o de Lorenzi (Protocolo, pp. 33, 16-26; pp. 34, 7-11).
- Netanel também confirmou que o novo plano de zoneamento alterou a designação do terreno de zona industrial para comércio, emprego e turismo, e estabeleceu direitos de construção para duas torres de 37 andares cada (Protocolo, pp. 32, 32, 32 - 33, 1). Os próprios apelantes, em seus resumos, admitiram que a promoção de planos de construção urbana é uma "mudança mais importante" que já foi feita (seção 11.2). Essa atividade contribuiu para o aumento dos direitos de construção e alterou a designação do terreno, de uma forma que reforça a conclusão de que a transação de combinação foi realmente absorvida pelo terreno real.
- Nem preciso dizer que não ignoro o fato de que o principal empreendimento que Maslawi assumiu - construir a torre de escritórios - não foi concretizada e, no final, mesmo após 18 anos desde a assinatura do acordo, a torre ainda não foi construída. No entanto, há outras indicações reais de que o acordo tomou forma e, de qualquer forma, as ações realmente realizadas em relação à terra, e seus resultados no mundo prático, indicam que ele "criou raízes" e não se pode dizer que foi cancelado retroativamente, como se não tivesse sido assinado em primeiro lugar.
Aluguel de estacionamento
- O terreno foi alugado por Maslawi para o operador de um estacionamento, Yair Hashahar, e o aluguel foi dividido entre ela e Lorenzi. Alfasi testemunhou que Maslawi não se beneficiou realmente do aluguel do Lote 380, mas não conseguiu explicar como o dinheiro foi transferido para Lorenzi nem apresentar provas disso. Seu depoimento baseou-se em uma conversa com o acionista majoritário da empresa, Sami Maslawi.
De qualquer forma, parece que o arrendamento do terreno e a cobrança do aluguel, mesmo que alguns deles sejam destinados a ser pagos aLorenzi, são inconsistentes com o argumento de que a transação não foi absorvida pela realidade, pois, no mínimo, indica a existência de um direito ativo nas mãos de Maslawi e de envolvimento comercial substancial em conexão com a terra que está sujeita ao acordo de combinação. Também deve ser lembrado que Maslawi alugou os dois lotes como um único lote, se apresentou no contrato original como único proprietário dos direitos sobre os dois lotes e cobrou o aluguel do inquilino.
- Netanel alegou em seu depoimento que Yair Hashahar "agiu pelas nossas costas e assinou com Maslawi" (Transcrição, pp. 22, 16), e que Lorenzi entrou com uma ação contra Yair Hashahar para despejo do inquilino imediatamente após a assinatura do contrato original em 2011, já que Lorenzi não foi apresentada como uma das inquilinas no contrato e nem sequer recebeu o valor total do aluguel ao qual tinha direito (Transcrição, pp. 23, 19-30). No entanto, Netanel nem sabia como responder ao que Maslawi tinha quando assinou por conta própria, sem informar Lorenzi sobre o contrato de arrendamento com Yair Hashachar e por que o fez (Protocolo, pp. 23, parágrafos 3-18). Também não explicou por que as alegações das partes no mesmo processo não foram apresentadas (pp. 22, 31).
- De qualquer forma, após esse processo de despejo, foi assinado um acordo de liquidação, que recebeu força de sentença na qual foi determinado que Lorenzi seria adicionado como proprietário e receberia o aluguel integral do Lote 380, que constitui cerca de 26% do aluguel total pago pelo inquilino (Atas, pp. 22, 33 - 23, 23). No entanto, na minha opinião, o fato de Lorenzi ter insistido em seus direitos em todos os assuntos relacionados ao aluguel não anula as ações de Maslawi até aquela data, nem diminui a forma como a própria Maslawi tratou a terra após a assinatura do acordo de unificação. Maslawi demoliu o prédio, alugou o terreno, aparentemente por iniciativa própria, como é evidente pelo depoimento de Netanel, e cobrou o aluguel integral. Isso é suficiente para indicar a conexão que Maslawi tem em relação à terra em questão.
- Acrescento que, desde que Maslawi demoliu o prédio, alugou o terreno para fins de estacionamento e até cobrou o aluguel integral, em 2 de maio de 2011, sua declaração de 3 de julho de 2018, segundo a qual ainda não havia recebido a posse do imóvel, uma declaração apresentada como parte de seu pedido para adiar o pagamento do imposto de compra, aumenta, no mínimo, um incômodo e uma perplexidade significativos.
Contabilidade Financeira e Arranjo de Empréstimos
- Durante os anos de existência do acordo, houve uma contas financeira significativa entre as partes, de modo que há fundamento no argumento do réu de que mesmo o pagamento pago no âmbito do acordo de cancelamento é apenas uma camada adicional relacionada a esse cálculo e não deve ser separado dele. Como declarado, de acordo com o acordo de combinação, Maslawi comprometeu-se a fazer Lorenzi receber um empréstimo de um banco comercial, considerando as conexões que Maslawi tinha com o banco (depoimento de Netanel, pp. 12, 25-28).
- Posteriormente, um terceiro adendo foi assinado ao acordo de combinação (Apêndice 7 ao depoimento do Recorrido), no qual Maslawi ingressou como proprietário adicional da conta de empréstimo no Bank Hapoalim. Netanel confirmou que Maslawi havia pago o empréstimo ao Banco Hapoalim, sem outra escolha, já que o banco se recusou a renovar o crédito, e que Zach havia pago a Maslawi a quantia de ILS 5,1 milhões por essa dívida (Transcrição, pp. 15, 21-31).
- O empréstimo que Lorenzi recebeu com a assistência de Maslawi do Banco Hapoalim em 2001, no dia do cancelamento da transação (30 de junho de 2019), totalizou aproximadamente ILS 7 milhões, incluindo juros, segundo o recorrido, ou aproximadamente ILS 6 milhões, segundo o recorrente. De qualquer forma, o pagamento pago por Lorenzi no âmbito do acordo de cancelamento foi de ILS 5,1 milhões, o que equivale a cerca de ILS 1 milhão a ILS 2 milhões a menos que a dívida real. Netanel argumentou neste caso que a referida diferença era conhecida como capaz de compensar Lorenzi pelos danos causados a ela como resultado das ações e omissões de Matzlawi (Protocolo, pp. 18, parágrafos 29-33), mas me parece que o recorrido está correto ao afirmar que mesmo essa quantia, que não foi esclarecida como e como ele pensa, mostra que a transação se enraizou na realidade e não foi cancelada em primeiro lugar.
O acordo com Zach
- Em 30 de novembro de 2016, foi assinado um acordo entre Maslawi e Zach, no qual Maslawi vendeu seus direitos no Lote 285 por aproximadamente ILS 63.000.000. Além disso, Maslawi concedeu à Tzach uma opção de compra de seus direitos e obrigações em virtude do acordo de combinação no Lote 380, por ILS 1.000.
- Posteriormente, pouco tempo após o cancelamento da transação de combinação, em 2 de julho de 2019, Lorenzi assinou um acordo com Zach para a venda de todos os seus direitos no terreno em questão, em troca de um total de aproximadamente ILS 41 milhões. De acordo com a cláusula 6.3.1 do acordo entre Lorenzi e Zach, Zach foi obrigado a pagar a quantia de ILS 5,1 milhões para cobrir a obrigação de Lorenzi com Maslawi em relação ao empréstimo do Bank Hapoalim, a partir do primeiro pagamento da contraprestação ao vendedor. Segundo o recorrente, o pagamento no valor de ILS 5,1 milhões que Zach pagou a Maslawi foi destinado a cobrir a dívida de Lorenzi com Maslawi, e não deve ser tratado como o exercício da opção. Segundo eles, Zach não comprou a terra nem a opção prevista no acordo de combinação de Maslawi, mas comprou a terra diretamente de Lorenzi, após e após o cancelamento do acordo de combinação entre Lorenzi e Maslawi.
- Minha abordagem é que todas as transações devem ser vistas como interligadas. No entanto, é claro, e isso claramente se manifesta nos próprios acordos, que do ponto de vista de todas as partes envolvidas, a viabilidade da transação, que tem como final, a intenção de promover a construção de uma torre de escritórios no terreno, depende da combinação dos dois lotes, 285 e 380, tanto em termos dos planos que se aplicam a eles quanto dos direitos legais a eles relacionados. Assim, o fato de Maslawi ter concedido à Tzach uma opção de compra de seus direitos e obrigações em virtude do acordo de combinação em 2016, e posteriormente, após o cancelamento da transação de combinação, Lorenzi ter vendido o terreno para Tzach indica que, mesmo muitos anos após a assinatura do acordo original, ele ainda é considerado válido e tem implicações legais e econômicas para as partes.
A medida descrita acima contradiz a alegação de que o acordo "morreu" e não se enraizou. O oposto é verdade; A transação permaneceu válida e existiu por todos esses longos anos, embora, devido a uma circunstância ou outra, tenha mudado de rosto e dado origem a novos direitos e obrigações por e por outras partes. De qualquer forma, não é possível alegar o cancelamento da transação retroativamente, como se a transação de combinação, da qual os direitos e obrigações das partes foram derivados, não tivesse surgido em primeiro lugar. Nem é preciso dizer que a proximidade do período entre o cancelamento do acordo de combinação (30 de junho de 2019) e a venda do terreno por Lorenzi Tzach (2 de julho de 2019) comprova por si só que isso não é um cancelamento real da transação.
- No final, parece que o réu está correto ao afirmar que, na prática, Maslawi vendeu de volta sua parte (60% dos direitos) a Lorenzi no dia do "cancelamento", permitindo assim que Lorenzi vendesse todos os seus direitos sobre a terra para Zach. Além disso, desde a assinatura do acordo de combinação até seu cancelamento, o mercado imobiliário melhorou e seu valor até aumentou.
O Ônus da Prova e o Ônus da Persuasão
- Como é bem sabido, quem derruba seu amigo tem a prova. Em questões fiscais, o contribuinte é "quem elimina seu amigo", e, portanto, o ônus da prova e do ônus da persuasão é dele. No entanto, além do depoimento de Netanel, o representante do recorrente, Lorenzi, outra testemunha - Alfasi - foi trazida - mas, como durante seu depoimento se descobriu que todo o seu conhecimento se baseava em uma conversa que teve com o acionista controlador da empresa, o que implica - que se tratava de um depoimento claro em audiência - o advogado de Maslawi pediu a retirada de sua declaração juramentada. O resultado, portanto, é que a versão de uma das partes do acordo de cancelamento não foi apresentada ao comitê. Além disso, o recurso não incluiu o testemunho de outras testemunhas relevantes com conhecimento pessoal das circunstâncias da transação, como um representante de Zach ou um representante de Yair Hashahar. No fim das contas, parece que os apelantes não apresentaram uma base probatória suficiente para sustentar sua posição de que se tratava do cancelamento de uma transação e não de uma revenda. Como é bem sabido, a falha em apresentar uma testemunha relevante naturalmente levanta a preocupação de que, se ele tivesse sido levado a testemunhar, seu depoimento teria apoiado a posição da parte adversária.
- Acrescento que não encontrei qualquer fundamento no argumento do recorrente sobre o fato de que o recorrido aprovou o pedido de diferimento fiscal na transação de combinação. A representante da réu, Sra. Leibowitz, explicou em seu depoimento que o Escritório de Tributação de Imóveis recebe declarações sobre transações combinadas e impõe impostos, mas pedidos para congelar o pagamento de impostos sob a seção 51 da Lei de Tributação sobre Imóveis são raramente examinados (Transcrição, pp. 55, parágrafos 16-22). Além disso, e como é bem sabido, de acordo com as disposições da lei, a responsabilidade de informar ao réu o cumprimento das condições do artigo 51 recai sobre o contribuinte.
- Também não encontrei fundamento no argumento de que o H.B. 26/92 apoia a posição do apelante. De fato, uma condição importante para o reconhecimento de um pedido de cancelamento é que ambas as partes declarem que a transação foi cancelada e que não se trata de um cancelamento unilateral, o que pode envolver a Administração de Impostos sobre Imóveis para uma disputa que não é dele. Além disso, é apropriado que, como regra, o Recorrido assuma que o cancelamento da transação foi feito de boa-fé e não devido a planejamento tributário, e ainda mais não devido a planejamento tributário ilegítimo. No entanto, também está claro que é dever do gerente examinar as circunstâncias relacionadas ao cancelamento da transação e, na medida em que ele considere que isso exige explicação e raciocínio por parte do contribuinte, é seu dever esclarecer isso ao máximo, e o ônus recai sobre o contribuinte, que solicita o reembolso do imposto, provar que se trata de um cancelamento real e não de um disfarce para outra transação, ainda mais quando se trata do cancelamento de uma transação 18 anos após sua conclusão.
- Neste último contexto, também comentarei que não encontrei base para o argumento do recorrente de que, como o recorrido acreditava que isso era um cancelamento artificial de uma transação e que a transação deveria ser classificada como uma transação de "revenda", o ônus da prova era dele. À primeira vista, isso não é um argumento de que a transação deveria ser classificada como "reclassificada" para fins fiscais, mas sim que deveria ser classificada de maneira "diferente" da forma como foi classificada pelas partes, já que todas as circunstâncias, legais e factuais, mostram que isso não é um cancelamento, mas sim uma revenda com tudo o que isso implica (veja, sobre a distinção entre "reclassificação" e "classificação diferente", Recurso Civil 550/22 Israel Daniel Amram v. Jerusalem Tax Assessor (29 de agosto de 2023) e Apelação Fiscal 52941-01-21 + Apelação Fiscal 52960-01-21 - Empire Properties vs. Rehovot Tax Assessor (12 de março de 2026)).
Conclusão
- À luz de tudo o exposto, cheguei à conclusão de que o recorrido estava certo em não aceitar o pedido do recorrente para reconhecer o cancelamento da transação, já que ela se enraizou na realidade e não pode ser cancelada retroativamente. Portanto, os recursos devem ser rejeitados, e sugerirei isso aos meus colegas também.
- Além disso, sugiro aos meus colegas que os apelantes arcarão com as despesas do recorrido na quantia de ILS 20.000 cada (e juntas ILS 40.000) a serem pagas em até 30 dias, caso contrário diferenças de ligação e juros serão adicionados a eles de hoje até a data do pagamento efetivo.
Sra. Geva Balter, Avaliadora de Imóveis: