34943-01-26 Avraham Kriti vs. Uma Grande Maravilha - parte 3

34-12-56-78 Chekhov v.  Estado de Israel, P.D.  51 (2)

Discussão e Decisão:

10. Na audiência de 29 de abril de 2026, o autor e o réu foram interrogados. Após ouvir as partes e rever os argumentos das mesmas, estou convencido de que o processo deve ser aceite.
11. Não há contestação de que, como o réu também admitiu na declaração de defesa, deixou de pagar a renda (ver, por exemplo, o artigo 37). No seu interrogatório (p.  6, linha 10), o arguido confirmou o resumo dos pagamentos (P/1).  Este resumo mostra que, dos 19 meses de renda (outubro de 2024 a abril de 2026), foram concedidos três meses de carência, e dos 16 meses, apenas 6 pagamentos foram pagos, pelo que a dívida apenas de renda foi estimada em ILS 200.000.  (Isto mesmo sem abordar a questão do IVA).  A única razão para a cessação do pagamento da renda reside, segundo o réu, na incapacidade de utilizar a propriedade arrendada para o fim definido no acordo, e em relação à qual o próprio autor declarou que não existe impedimento ao seu cumprimento na propriedade arrendada.
12. Desde o início, rejeito o argumento do arguido quanto à incompatibilidade com a via de litígio acelerado para despejo de um inquilino. A via processual acelerada para despejo de um inquilino diz respeito principalmente à forma como as provas são apresentadas, ao ritmo do processo e ao quadro para a sua conclusão em termos de prazos, mas, na essência, não se trata de um processo que prive qualquer das partes do direito de apresentar testemunhas e de apresentar alegações factuais e legais, incluindo no que diz respeito à interpretação do contrato.
13. A defesa de um réu contra uma reclamação de despejo de um inquilino não se limita nem se limita a reclamações relativas à questão do não pagamento da renda, na medida em que esta é a causa da ação, e o leque de reclamações que o réu pode apresentar é variado, incluindo que pode apresentar reclamações de contra-infração ou compensação, o que não justifica a transferência da reclamação para uma via regular. O teste, no final do dia, é a capacidade de permitir um processo justo em que os argumentos das partes sejam ouvidos, discutidos e decididos de forma substancial e justa, sem que o procedimento relevante viole o direito substantivo de qualquer das partes, mesmo que o ritmo da audiência seja 'rápido'.
14. No nosso caso, estamos a lidar com um argumento focado de que não há impedimento para o discutir no âmbito deste processo. O argumento do arguido é regulado pela secção 15 da Lei de Renda e Empréstimos, 5731-1971 (doravante: a "Lei"), cuja linguagem é especificada.  A subsecção (a) dispõe o seguinte:

"Se a propriedade arrendada for imobiliária e o inquilino for impedido de a utilizar para efeitos do arrendamento devido a circunstâncias relacionadas com a propriedade arrendada ou com as formas de aceder a ela, e o inquilino não tiver cancelado o contrato como resultado, está isento de pagar a renda pelo tempo em que o uso foi impedido, conforme referido; O senhorio pode, após um prazo razoável nas circunstâncias do caso, rescindir o contrato, a menos que o inquilino o tenha informado antecipadamente de que está a renunciar à isenção do pagamento da renda."

15. 00Copiado de NevoA cláusula concede, de facto, ao inquilino o direito de se abster de pagar renda numa situação em que não pudesse utilizar a propriedade arrendada para efeitos de arrendamento. No entanto, não impede o senhorio de cancelar o contrato e, como resultado, não o impede de processar pelo despejo de um inquilino se este não notificar (mudando para cancelamento) que continua a pagar a renda.  O artigo 15 da Lei permite, portanto, ao senhorio rescindir o contrato, caso o inquilino não pague devido a um defeito material na propriedade que impeça a utilização.  A lei não permite o uso da propriedade arrendada sem pagar renda, como o réu escolheu fazer. 
16. Por outras palavras, mesmo que eu assuma que o autor declarou que não há impedimento para o uso do propósito definido, enquanto ignoro a disposição da cláusula 4.1 a que o autor se referiu, segundo a qual o réu declarou ter inspecionado o inquilino, isso não isenta o réu de pagar renda se o autor desejar rescindir o contrato e o réu insistir na sua recusa em pagar a renda. Nesta situação, o réu tem a opção de cancelar o contrato (e, claro, se acreditar que tem motivos para uma reclamação financeira, tem direito a apresentar uma reclamação adequada) ou continuar a pagar a renda.  Não pode desfrutar dos dois mundos - tanto para ser dono da propriedade como para não pagar a renda.
17. Além disso, o direito a uma isenção está relacionado com o n.º (b) da Lei, que só permite uma isenção se o inquilino não só não soube e não deveria ter conhecimento dessas circunstâncias, como também não as viu e não deveria tê-las visto antecipadamente, e não poderia tê-las evitado. O autor, cujo testemunho me foi fiável, confirmou no interrogatório que tinha explicado ao réu sobre eventos ao ar livre e aprovações específicas em cada evento (a questão da licença comercial não foi mencionada no acordo e a dificuldade em emiti-la não surgiu mesmo na reunião sujeita ao A/3).  A título de nota, o réu anexou um certificado datado de 5 de maio de 2025, no qual a câmara municipal o autorizava a realizar um evento único em Lag BaOmer para até 300 participantes ao ar livre, de forma consistente com as declarações do autor no seu interrogatório relativamente ao acordo acordado entre as partes (p.  2, linhas 16-17).
18. No entanto, mesmo que eu assuma que o réu confiou no autor e não poderia saber, como detalhado em qualquer caso, se deseja cumprir o contrato antes de o senhorio o cancelar, deve anunciar que renuncia à isenção da renda. Não há contestação de que não só foram enviadas notificações ao réu, como também houve a mesma reunião que foi objeto do P/3 a 17 de novembro de 2025, na qual se comprometeu a pagar a dívida criada relativamente à renda: "Pagarei tudo, estou apenas sem dinheiro agora." Isto, sem sequer mencionar a resposta do Conselho de 27 de julho de 2025.  O réu alegou, no parágrafo 36 da sua declaração de defesa, que, após receber o mesmo aviso oficial a 27 de julho de 2025 do Conselho, no qual foi explicitamente esclarecido que não era possível avançar com uma licença comercial na situação de planeamento existente e que era necessária uma alteração de designação como pré-condição, deixou de pagar a renda.  Esta afirmação também não é, no mínimo, correta.  2 de dezembro indica expressamente que metade dos seus pagamentos totais (seis no total) foram feitos numa fase posterior e nos meses de agosto de 2025 e até outubro de 2025.  Durante esses meses, pagou cerca de ILS 20.000 por mês, totalizando ILS 60.000.  Só em novembro de 2025 não foi pago qualquer pagamento, o que significa que a resposta do Conselho não o impediu de pagar a renda, e na prática só pagou quando lhe apetecia, e como é sugerido pelo testemunho do arguido depois de ter conseguido realizar eventos que geraram rendimento que lhe permitiram pagar a renda, também, parcialmente.
19. Além disso, o arguido confirmou também o P/2 - uma lista de eventos que ocorreram e que estão prestes a realizar-se. O arguido tentou alegar que estes foram um total de dez incidentes num período de 500 dias.  Falecido/2 É evidente que pelo menos 7 eventos ocorreram entre outubro de 2025 e abril de 2026.  No entanto, e naturalmente, mesmo antes disso, o evento Lag B'Omer teve lugar em maio de 2025 e possivelmente ainda mais, mas, mais importante ainda, do mesmo P/2, parece que restam apenas algumas datas para os meses de maio a agosto de 2026, enquanto no final foi registado que cerca de 15 eventos de casamento estavam agendados para o verão. 
20. Em todo o caso, e independentemente do número de eventos, nestas circunstâncias, não deveria ser surpreendente que o réu removesse o mel do contrato de arrendamento, obtivesse lucros com ele, mesmo que não na medida que esperava ou rezava devido ao seu propósito agrícola - e ao mesmo tempo recusasse pagar renda. Fiquei negativamente impressionado com o testemunho do arguido, que foi previsto como inocente e completamente ilógico.  Se, de facto, estes eventos esporádicos e específicos não cobrirem sequer os custos da limpeza, seria de esperar que o autor concordasse com o cancelamento do contrato e desocupasse a propriedade, nem que fosse apenas para reduzir os seus danos.  Depois de o réu tomar conhecimento do "dano" causado e da posição do autor, continua a guardar os fundos do altar do contrato - em vez de o encerrar.  Trata-se, portanto, de usar um direito contratual de má-fé.
21. O arguido explicou a sua conduta nos investimentos que investiu na propriedade arrendada. Este argumento não o salva.  Não foi por acaso que foi determinado que as reclamações relativas a defeitos e danos financeiros deveriam ser esclarecidas num processo separado, e não deveriam servir de motivo para o não pagamento da renda numa reclamação de despejo.  Recurso Civil (Distrito de Jerusalém) 61641-02-24 Shmuel Aryeh Kamil v.  Sigalit Poni (7 de março de 2024) e Civil Appeal Authority 16555-12-25 Naftali Frigan v.  Moshe Meir (14 de dezembro de 2025).
22. A sua alegação de que iniciou um processo para uma reclassificação ainda não estava clara, mas só a abandonou depois de ter apresentado este processo, porque tinha receio de investir dinheiro numa mudança de designação, e que o autor mais tarde "beneficiaria" desses frutos se insistisse na reivindicação e o réu teria de desocupar a propriedade arrendada e não chegaria a um acordo de conciliação com ele. Se o réu tivesse pago a renda e as suas dívidas a tempo (ou pelo menos cumprido o esboço acordado pelo P/3) e, ao mesmo tempo, promovido a mudança de designação, o autor não teria qualquer fundamento para exigir o despejo da propriedade arrendada.  Além disso, não esclarecemos como o arguido beneficiará do mesmo procedimento e aprovação se, segundo ele, a aprovação for por cinco anos.  Dado que o contrato é de quatro anos mais um período de opção adicional de quatro anos, ele tinha direito a continuar a manter a propriedade arrendada durante todo o período de aprovação, com o contrato a terminar com o período de opção apenas no final de 2032.
23. O réu, de má-fé, decidiu renunciar às suas obrigações em virtude do contrato de arrendamento para que o autor concordasse em chegar a um compromisso com ele, aparentemente em melhores condições, como uma redução da renda até que a designação fosse alterada, bem como a extensão do período para nove anos, incluindo a opção (em vez de um total de 8 anos - cláusulas 7.1 e 7.4 do acordo), conforme refletido no réu/3 e no seu testemunho na página 7 do acordo.
24. Mesmo que eu vá muito longe com o réu, e até assuma que ele tem uma razão para não pagar a renda, e isso não é o caso (!), o processo deve ser aceite. O réu confirmou que não pagou quaisquer prestações de água e eletricidade, embora do ponto de vista contratual também tenha de pagar esses pagamentos (ver também a cláusula 8.5 do acordo).  A sua resposta de que aguardou por uma fatura fiscal não é clara (e não foi mencionada de todo na sua declaração de defesa, pelo que é duvidoso que não constitua uma extensão da fachada).
25. É ainda mais incerto qual é a ligação entre os painéis solares, cujo lucro não consta de todo no contrato, e as partes não abordaram este tema nas suas alegações por falta de pagamento dessas dívidas. O arguido não remeteu o tribunal para qualquer pedido escrito em que esclareça que não paga os pagamentos obrigatórios pelos motivos que inicialmente enumerou apenas no seu interrogatório.  Para ser preciso: estas não são quantias pequenas.  A dívida de eletricidade é estimada em ILS 32.553, enquanto a dívida de água é estimada em ILS 30.705, cujo âmbito foi aprovado pelo réu conforme referido.
26. O réu procurou basear-se na cláusula 11.4, que afirma: "As partes têm direito a reter qualquer quantia que se devam ao abrigo do acordo e/ou como derivado do mesmo até ao cumprimento das suas obrigações devidas e antes do seu " Esta cláusula estabelece que as partes têm direito a reter um montante (dinheiro) que se devem mutuamente em resultado do contrato. Não só a alegação de que o réu redigiu o contrato com a assistência do seu advogado não foi contradita, de modo que, se houvesse uma disputa interpretativa, a regra deveria ser usada em prejuízo do redator, como também não cheguei à sua conclusão sobre qual obrigação financeira o autor incumpriu, pela qual o réu tem direito a adiar o pagamento até que essa obrigação seja cumprida.  Afinal, não há argumento de que o autor deve tratar da mudança de designação ou que está obrigado a pagar no assunto, e não é por acaso que o réu tomou a iniciativa de agir.
27. Está implícito pelo parágrafo 55 da declaração de defesa que a intenção do réu é investir na propriedade arrendada (ver também p. 9, linhas 26-33 do resumo do réu).  No entanto, não vi nenhuma cláusula no contrato que obrigue o senhorio a devolver os investimentos feitos na propriedade arrendada (e, a este respeito, veja também a secção 20A da Lei) e, em todo o caso, como referido, esta questão deve ser esclarecida no âmbito de um processo separado, e não há espaço para este argumento no âmbito de um processo acelerado para despejo de um inquilino.
28. À luz de tudo o exposto, aceito a reivindicação e ordeno o despejo do réu da propriedade arrendada, que deve devolvê-la ao autor até, no máximo, dia 30.5.26 Quando está livre de qualquer pessoa e objeto.
29. Nas circunstâncias do caso, ordeno ao réu o pagamento dos honorários do advogado do autor no valor de 7.000 ILS, bem como o reembolso das custas judiciais no valor de 774 ILS. As quantias mencionadas serão pagas ao autor através do seu advogado no prazo de 30 dias a contar de hoje. 

Dado hoje, 13 Iyar 5786, 30 de abril de 2026, na ausência das partes.