Processo Civil (Haifa) 7939-06-21 Harush Erez vs. Gila Shai

1. Tenho diante de mim um processo que surgiu em um ato de engano, má-fé e negligência profissional ao redigir um contrato de venda de "apartamento".
2. Os fatos relevantes em nosso caso são os seguintes:

Durante 2004, a ré nº 1, Sra.  Gilo Shai (doravante: "a ré", examinou a possibilidade de adquirir um "apartamento" no andar da fundação, na Rua Golomb, 26, em Haifa, em uma área de aproximadamente 50 metros quadrados, conhecida como Lote 6, Sublote 2 no Bloco 10926 (doravante: "o Apartamento"). 

Antes da compra, ela recebeu um documento de registro de terra, datado de 1º de dezembro de 2002, segundo o qual o "apartamento" está registrado sob o título "Apartamento e Salas de Serviço".

Desde 1993, o "Apartamento" é alugado em um contrato de aluguel sem proteção ao "Instituto Yael", que é um instituto para diagnóstico de estudantes (doravante: o "Instituto Yael"). 

3. Para fins de compra, o réu tomou Hipoteca por Banco Tefahot para Hipotecas em Recursos Fiscais (doravante "Banco Tefahot"). Em 14 de abril de 2004, o relatório de avaliação foi recebido em nome do banco para fins de determinação do valor do "apartamento".  O relatório foi preparado pela avaliadora, Sra.  Lilach Ben Porat (doravante "Avaliador Ben Porat"), segundo o qual o valor do apartamento foi estimado em ILS 171.000 (US₪38.000).  O relatório observou, entre outras coisas, que "Nenhum plano foi examinado pelo comitê/município" (p.  2 do relatório).
4. Em 14 de outubro de 2004, o réu assinou um acordo com os executores do espólio do falecido Yosef Nikolevsky para a compra do "apartamento". Segundo ela, o tempo todo acreditou que era um "apartamento" com uma licença de construção legal.
5. Durante 2008 O réu desejava contrair uma hipoteca adicional sobre o "apartamento". Nesse contexto, o Bank Tefahot solicitou que ela realizasse uma nova avaliação com o objetivo de determinar o valor do "apartamento".  Em 30 de abril de 2008, o avaliador Ben Porat preparou um relatório de avaliação para o apartamento, segundo o qual o valor do apartamento foi estimado em ILS 155.000.  Neste relatório, foi observado que "Nenhum esboço de condomínio nem permissão de construção não foi examinado; a avaliação baseia-se na suposição de que são compatíveis com a propriedade dos HendoN" (p.  2 do relatório).
6. Algum tempo depois, o réu soube que, como condição para a concessão da hipoteca, e como parte de uma apólice aplicada na época pelo Tefahot Bank, A permissão de construção do "apartamento" deve ser apresentada ao banco". A ré entrou em contato com a prefeitura e examinou o arquivo da construção e, segundo ela, Foi descoberto pela primeira vez que o "apartamento" era uma área que constituía um espaço opaco no andar da fundação, e que não possuía alvará de construção.
7. O Tefahot Bank recusou-se a conceder uma segunda hipoteca ao réu, e o réu decidiu vender o "apartamento"".

Segundo ela, ela informou todos os potenciais compradores de que o "apartamento" é uma área de espaço opaco e que não é possível obter uma hipoteca para ele.

8. Ao longo de um mês Abril de 2009 O autor, Sr. Erez Harush (doravante: "O autor") que o réu está oferecendo o "apartamento" à venda pela quantia de ILS 172.000.  O "apartamento" foi, como já mencionado, alugado um contrato de aluguel sem proteção ao Instituto Yael, pelo período de 12 de dezembro de 2004 a 31 de dezembro de 2009, em troca de aluguel mensal no valor de ILS 2.000.
9. Após visitar o apartamento e encontrar o inquilino, que expressou seu desejo de estender o período do contrato por mais dois anos, o autor decidiu comprar o "apartamento". Como este foi o primeiro apartamento que ele comprou, e como não tinha advogado, o réu ofereceu-lhe os serviços da ré nº 2, Adv. Rachel Manor, que a representou na transação de venda mencionada (daqui em diante "Mansão Avançada").
10. Ao mesmo tempo, o autor perguntou ao seu irmão, Sr. Menachem Harush, que é empreiteiro de reformas (daqui em diante "Irmão Menachem"), para verificar o estado físico do "apartamento", bem como para verificar com a Prefeitura de Haifa se há dívidas de impostos municipais e/ou de água nele.  O exame revelou que não havia impostos municipais nem obrigações de água sobre o "apartamento".
11. O autor entrou em contato com o advogado Manor, que concordou em representá-lo na transação de venda em troca de um pagamento de taxa de 0,5% + um recurso fiscal do preço da transação. Segundo ele, a Adv. Manor não recomendou que ele contratasse os serviços de um engenheiro ou avaliador para verificar a condição do "apartamento", e se contentou com a pergunta sobre se precisava de uma hipoteca, e quando ele respondeu negativamente, informou que prepararia um contrato de venda e coordenaria uma data para a assinatura.
12. Em 7 de abril de 2009 O autor e o réu compareceram ao escritório do advogado Manor para assinar o contrato de venda. Segundo a versão do autor, naquela época, o advogado Manor apresentou pela primeira vez a ele o contrato de venda, o registro do "apartamento" e o contrato de locação que estavam anexados ao contrato de venda.  Além disso, ela informou que o "apartamento" tinha uma hipoteca a favor do Tefahot Bank, que seria descontada da contraprestação a ser paga por ele conforme o acordo.  Segundo ele, nessa época Nenhum dos réus lhe disse que havia um problema de planejamento "no apartamento" e que o "apartamento" não possuía alvará de construção.
13. Segundo o autor, no mesmo dia, e com base nas alegações apresentadas pelos réus, ele assinou o contrato de venda, pagou a contraprestação integral e, em 10 de outubro de 2011, após a hipoteca sobre o "apartamento" no valor de ILS 138.453, os direitos sobre o "apartamento" foram transferidos em seu nome para o Cartório de Registro de Terras.
14. Em setembro de 2015, Ou seja, cerca de 6 anos após a compra do "apartamento", o autor o recebeu da Prefeitura de Haifa Um relatório sobre a descoberta de uma infração por construção sem permissão de construção, no qual foi observado, entre outras coisas, que o "apartamento" é um espaço a ser preenchido. Ao receber o relatório mencionado, ele entrou em contato com os réus, que se comprometeram a tratar do caso.  A correspondência entre os advogados das partes não levou a uma solução para o problema.  e durante 2018, uma acusação foi apresentada contra o autor, no Tribunal de Assuntos Locais de Haifa, na qual foi observado que o apartamento foi construído sem permissão, e que De acordo com a licença de construção, estamos lidando com um espaço opaco que foi alugado ilegalmente para terceiros, e o autor foi acusado de infrações de uso do terreno em desvio da licença e da responsabilidade pelo uso da permissão, conforme as disposições da Seções 204(b), 208(a)(3)(8) da Lei de Planejamento e Construção, 5725-1965 (Planejamento e Construção - Comitês Locais 38404-10-18 Estado de Israel vs.  Harush [Nevo]) (daqui em diante "O Processo Criminal").
15. O promotor negou os crimes atribuídos a ele na acusação e alegou que não tinha conhecimento do status de planejamento do "apartamento", incluindo a falha em obter uma licença de construção até o recebimento da acusação.

Para provar a acusação, o Estado convocou o inspetor de construção e um representante do departamento de impostos municipais para testemunhar, e o autor convocou o réu, advogado Manor, assim como o avaliador Sr.  Avi Hadd, da empresa de avaliadores Ben Porat, que preparou o relatório de avaliação em 2009 (ver parágrafo 5 acima).  O processo criminal será ampliado posteriormente.

16. Em 19 de março de 2020, após ouvir os depoimentos, o autor foi condenado pelos crimes atribuídos a ele na acusação, após ser determinado, entre outros, que a propriedade definida como "apartamento" constitui um espaço opaco.

Em 19 de maio de 2020, o autor foi condenado a uma multa de ILS 20.000, e uma ordem foi emitida contra ele para impedir o uso do desvio da permissão de construção.

17. À luz do desenvolvimento mencionado, o autor entrou com a presente ação, na qual alegou que os réus o haviam enganado e enganado em relação à natureza da venda, apresentando-lhe uma falsa representação apesar de saberem que não estávamos lidando com um "apartamento" construído segundo uma licença de construção legal, mas sim em um espaço opaco. Alternativamente, ele alegou que a Adv. Manor foi negligente em seu papel e não verificou a natureza da venda antes da assinatura do contrato de venda, e, portanto, solicitou obrigação aos réus de pagar indenização por todos os danos causados a ele, que foram estimados por ele na quantia de ILS 705.115 na data do protocolo da reivindicação.
18. Em 14 de julho de 2022, enquanto o julgamento estava em andamento, o autor vendeu o "apartamento" para um terceiro pelo valor de ILS 120.000, e o valor da reivindicação foi reduzido para ILS 585.115.
19. Os réus argumentaram em sua defesa que A ação foi protocolada cerca de 12 anos após a assinatura do contrato de venda e, portanto, deve ser rejeitada imediatamente devido a prescrição ou atraso. Alternativamente, alegaram que o "apartamento" foi comprado para o irmão Menachem, e que tanto o autor quanto seu irmão Menachem sabiam do status de planejamento do "apartamento" antes da compra, incluindo a falha em obter uma licença de construção conforme a lei.  Segundo eles, o autor já sabia, com certeza, na época da assinatura do contrato de venda em 2009, que estávamos lidando com uma venda para a qual não havia licença de construção legal, e para fundamentar sua alegação referiu-se a determinações no processo criminal que, segundo eles, criam uma causa de ação e/ou estoppel judicial e/ou estoppel judicial por força Seção 42A à Portaria de Provas contra o Autor.  Eles ainda alegaram que o valor de mercado do "apartamento" na época da venda Construído sem permissão legal A quantia estava entre ILS 150.000 e ILS 200.000, e que a compra do "apartamento" pelo autor pelo valor de ILS 172.000 reforça sua alegação de que o autor já conhecia o status de planejamento do "apartamento" antes da compra.
20. Com relação à alegação de negligência profissional, a Adv. Manor alegou que, ao redigir o contrato de venda, ela agiu conforme exigido por lei, informou o autor sobre o status de planejamento da venda e os problemas inerentes a ela, explicando a ele as consequências legais e econômicas decorrentes dessa situação, e, portanto, não havia culpa em sua conduta para com ele. Alternativamente, ela argumentou que, se a indenização for concedida em favor do autor, ela deveria ser imposta ao réu, já que, segundo ela, ela foi a parte que de fato "enganou" o autor, segundo este último, e foi a parte que recebeu o pagamento pelo "apartamento".
21. Os Depoimentos

Em nome do autor, o autor e o avaliador, Sr.  Eran Volkan, testemunharam.