Processo Civil (Centro) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz vs. Tal Mordechai Naveh

Julgamento

1. Diante de mim está uma reivindicação de proprietários de apartamentos que firmaram um acordo com um incorporador em uma transação Pinui-Binui sob a Lei Pinui-Binui (Incentivo aos Projetos Pinui-Binui), 5766-2006 (doravante: a "Lei Pinui-Binui" e "a Lei") (anteriormente a Lei Pinui-Binui (Compensação), 5766-2006), contra outros dois proprietários de apartamentos no complexo.  O processo gira em torno da alegação de que os réus estão se recusando de forma irracional a executar uma transação Pinui-Binui.  Portanto, foi solicitado declarar os réus como proprietários recalcitrantes, aprovar a execução da transação Pinui-Binui e nomear um advogado ou contador autorizado a celebrar a transação em nome dos réus, de acordo com a  Seção 2(a)(2) da Lei Pinui-binui.  Também foi solicitado que os autores dividissem os recursos de forma que, se a reivindicação for rejeitada, o direito dos autores de reivindicar indenizações pelos danos causados pela recusa não será violado, de acordo  com a seção 2(a)(1) da Lei Pinui-binui.  Também foi solicitado que os réus cobrassem despesas e honorários advocatícios a uma taxa realista, além de um recurso fiscal, conforme a lei.

O Projeto Pinui-Binui, objeto do processo judicial

O Projeto Pinui-Binui

2. A ação foi movida por proprietários de apartamentos em dois prédios nas ruas Katznelson 2 e 4 em Lod, conhecidos como Bloco 5905 Lote 8 (doravante: "Katznelson 2") e Bloco 3960 Lote 5 (doravante: "Katznelson 4") (doravante: "o Complexo" ou "os Edifícios").
3. São edifícios com 4 andares e 24 unidades habitacionais. Não há dúvida de que sua condição física é ruim, sem salas seguras e sem reforço ou resistência a terremotos.
4. Em 2018, os autores – a maioria dos detentores dos direitos do complexo – firmaram um acordo com a Koach Investments em um recurso fiscal (doravante: o "Incorporador"), em um acordo para a construção de um projeto de evacuação-reconstrução no complexo (doravante: o "Acordo"). O envolvimento no acordo, em nome do incorporador, foi feito por meio do Sr. Adir Keinan (doravante: " Keinan").
5. A Entrepreneur é uma empresa que, até hoje, é composta por três acionistas: Gerstenfeld Investment and Construction Company (1985) em um recurso fiscal (doravante: a "Gerstenfeld Company"), que possui uma empresa com classificação de empreiteiro C5 (Gerstenfeld Engineering and Construction Ltd.); Koach Real Estate Urban Renewal em uma Apelação Fiscal pertencente ao Sr. Keinan e à Harel Ezer Israel Holdings 2002, em uma Apelação Fiscal que trata do campo de empreendedorismo.
6. Como parte do projeto, o incorporador planejou demolir os dois edifícios e construir três novos edifícios em seu lugar, juntamente com o Lote 7 no Bloco 5905, que está registrado em nome da Autoridade de Desenvolvimento como "terreno suplementar". O projeto estava planejado para ser realizado em duas etapas: na primeira fase, a evacuação e demolição do prédio existente em Katznelson 2, que contém 8 unidades habitacionais, e a construção de dois edifícios residenciais que incluirão 96 unidades habitacionais, áreas comerciais e áreas públicas; Na segunda etapa, após a conclusão da primeira etapa, a evacuação e demolição do prédio existente em Katznelson 4, que contém 16 unidades habitacionais, a entrega de 16 apartamentos em contraprestação aos proprietários dos novos prédios construídos na primeira etapa, e a construção de um edifício residencial que incluirá 34 unidades habitacionais e áreas comerciais (doravante: "o projeto") (Apêndice 19 à declaração jurada da principal testemunha Adir Keinan, na p. 245).
7. Em 15 de abril de 2018, o Fórum de Renovação Urbana em Lod aprovou a promoção do projeto, a pedido da maioria dos proprietários de apartamentos e do incorporador (p. 1 do Apêndice 6 da declaração de defesa alterada do réu 1).
8. Assim, o incorporador promoveu um plano de zoneamento de renovação urbana numerado 406-0699488 (12 5782, 9991, 1394) no Comitê de Planejamento e Construção do Distrito Central (doravante: o "Plano" e o "Comitê Distrital", respectivamente). O plano foi formulado e promovido em cooperação com a Prefeitura de Lod e a Companhia Econômica de Lod, acompanhado pela Administração de Renovação Municipal do Município de Lod, que também acompanhou os proprietários de apartamentos em todas as questões relacionadas à seleção de advogado e representantes de inquilinos, exame do acordo, etc. (doravante: "a Entrada") (Apêndice 6 à declaração de defesa alterada pelo réu 1).
9. Em 9 de dezembro de 2019, o plano foi discutido pelo Comitê de Renovação Urbana, que decidiu depositá-lo sob condições (Apêndice 5 à declaração de defesa emendada, réu 1).
10. Em 8 de janeiro de 2021, o plano foi depositado. Objeções foram apresentadas ao plano, inclusive pelo réu 2 e pelo incorporador.  Em 18 de abril de 2021, o plano foi discutido pelo Comitê de Objeções.  Em 11 de maio de 2021, foi realizada uma reunião do Subcomitê de Renovação Urbana no Comitê Distrital, na qual foram discutidas as objeções ao plano (Apêndice 5 a uma declaração de defesa emendada pelo réu 1).  Em 24 de maio de 2021, suas decisões foram tomadas.
11. A objeção do incorporador baseou-se, entre outras coisas, em uma alegação de erro administrativo na tabela de direitos do plano, na qual áreas residenciais de 794 metros quadrados de áreas principais e 1.748 metros quadrados de áreas de serviço acima do solo foram omitidas, para todas as unidades habitacionais do projeto. O incorporador alegou que, de acordo com a opinião do avaliador, o projeto não atende ao requisito de lucro empreendedor previsto na Norma 21.1 (as disposições da Diretiva do Conselho de Avaliadores Imobiliários, Norma 21 (doravante: "Norma 21.1").  Se o erro do escritor não for corrigido e a área do projeto não aumentar, a já baixa lucratividade do projeto será prejudicada.  O Comitê Distrital aceitou parcialmente a objeção, de modo que os 1.748 metros quadrados solicitados de áreas acima do serviço foram adicionados ao projeto, sem as áreas principais (Apêndice 5 à declaração emendada do réu defesa 1).
12. A objeção do Réu 2 baseava-se, entre outras razões, em argumentos contra o alcance proposto dos direitos e a densidade obtida do plano. Segundo ela, o edifício será incomum em um ambiente caracterizado pela construção de cerca de 8 andares.  O plano prejudicará a qualidade de vida dos moradores do bairro e levará a uma diminuição de valor.  O Comitê Distrital rejeitou a objeção, alegando que a densidade e altura propostas não superavam as existentes na cidade, já que ficava a oeste do bairro e adjacente a ele, que incluía prédios de 25 andares.  O plano faz uso eficiente dos recursos territoriais da região.  O Comitê Distrital determinou que as reivindicações relativas à depreciação deveriam ser examinadas dentro do quadro das leis estabelecidas na Lei (Apêndice 5 da Declaração de Defesa Emendada, Réu 1).
13. À luz do exposto acima e da rejeição das outras objeções, o Comitê Distrital decidiu dar efetividade ao plano, sujeito a comentários técnicos e jurídicos do Departamento de Planejamento, que não são relevantes para o presente processo (Apêndice 5 à declaração de defesa emendada do réu 1).
14. Em 14 de novembro de 2021, o plano de validação foi publicado no Diário Oficial.
15. Em 3 de setembro de 2023, um ano e meio após o processo ter sido movido, foi recebida uma licença de construção sob as condições do projeto, para a demolição dos edifícios e a construção de três novos edifícios como parte da renovação urbana. De acordo com a permissão da primeira fase: o prédio em Katznelson 2 será demolido e um prédio de 9 andares será construído acima do térreo para comércio e residência, que inclui 32 unidades habitacionais.  No terreno suplementar, um prédio de 17 andares será construído acima do térreo para áreas pública e residencial, com 64 unidades habitacionais e 3 andares no subsolo compartilhados pelos dois prédios.  Na segunda fase, o prédio será demolido na 4 Katznelson, e um prédio de 10 andares será construído acima do térreo para comércio e residência, contendo 34 unidades habitacionais e 2 andares no subsolo.  No âmbito da decisão do comitê local sobre o pedido de concessão da licença de construção, decidiu-se adotar a recomendação do engenheiro para aprovar a permissão, sujeita ao cumprimento de certas condições, cujo valor para nossos fins é que o acordo seja aprovado e assinado por todas as partes (Apêndice 3 à declaração do Sr. Adir Keinan).

Disposições do Acordo

16. Os apartamentos de consideração - de acordo com o acordo, os proprietários dos apartamentos existentes receberão um novo apartamento, pelo menos no mesmo andar do atual, tentando manter as mesmas direções de ar. O tamanho dos apartamentos considerados será adicional a 10% da área existente (área principal incluindo uma sala segura, sem varanda e áreas de serviço), além de uma varanda "sukkah" com área de pelo menos 8 metros quadrados, um depósito de 4 metros quadrados, estacionamento em um estacionamento subterrâneo e certas partes da propriedade comum (cláusula 2.12 do acordo).
17. Arcando com as despesas dos proprietários do condomínio – o incorporador se comprometeu a arcar com as despesas dos proprietários, incluindo o pagamento dos honorários advocatícios, taxas de manutenção conforme detalhado nos regulamentos do plano de zoneamento do município de Lod, o custo de um inspetor, o pagamento das taxas de transporte, a conexão do novo condomínio e apartamentos à rede elétrica, água e gás, despesas de desenvolvimento e mais (cláusulas 2.16 e 9 do acordo). Além disso, ele se comprometeu a pagar o aluguel durante todo o período de despejo dos proprietários de apartamentos que seriam despejados de seus apartamentos existentes (adendo ao acordo de 23 de março de 2022, p. 122 da declaração juramentada do Sr. Keinan).
18. Custos de financiamento para a execução do projeto - O incorporador se comprometeu a financiar todos os custos necessários para a execução do projeto, incluindo a promoção e aprovação do plano de zoneamento, preparação de plantas e obras de construção, obtenção de licenças de construção, contratação de consultores, registro de ordem de condomínio, registro de regulamentos acordados, registro dos direitos dos proprietários nos novos apartamentos e pagamentos de impostos, exceto o pagamento das taxas de capitalização à ILA para os apartamentos existentes (seções 4.8, 4.9, 4.12, 14, 19 do Acordo).
19. Apoio bancário – O incorporador comprometeu-se a financiar o projeto por meio de apoio financeiro fechado, independente e separado dos outros projetos do desenvolvedor (cláusula 10.1 do acordo).
20. Garantias – O incorporador comprometeu-se a que os proprietários do apartamento receberiam uma garantia bancária de acordo com a Lei de Venda (Apartamentos), 5733-1973, ou uma apólice de seguro pelo valor do novo apartamento em valor determinado por um avaliador em nome do banco, acompanhada de um relatório zero (cláusula 10.14 do contrato); uma garantia fiscal (cláusula 10.15 do contrato); uma garantia de cheque (cláusula 10.17 do contrato) e uma garantia para o registro de um condomínio (cláusula 10.16 do contrato).
21. O mecanismo para a seleção dos apartamentos – O acordo estipula um mecanismo para a seleção dos novos apartamentos. De acordo com ele, de acordo com um relatório de avaliação que será preparado por um avaliador selecionado pelo incorporador em cooperação com o advogado dos proprietários do condomínio, o avaliador acordado elaborará uma tabela de avaliação que classifica o valor dos apartamentos existentes de acordo com sua condição legal e física, incluindo sua localização, direções e mais.  O apartamento que receberá um valor maior terá prioridade na escolha do novo apartamento.  Entre apartamentos com pontuação igual, o apartamento cujo proprietário assinou o contrato anteriormente terá prioridade (cláusula 11 do acordo).
22. Condições condicionais para o acordo – O acordo estipula que o acordo entrará em vigor sujeito ao cumprimento das seguintes condições cumulativas: (a) O acordo foi assinado por uma "maioria privilegiada dos proprietários" conforme definido de acordo com a Lei Pinui-Binui dentro de 12 meses a partir da data da assinatura do primeiro proprietário, o incorporador pode anunciar a extensão desse período por mais 12 meses; (b) O incorporador assinará o contrato 7 dias após a data de determinação (definido como "60 dias a partir da data em que o acordo será assinado por maioria privilegiada dos proprietários de apartamentos" na cláusula 2.38 do acordo); (c) A partir da data determinada, o incorporador e os proprietários do apartamento que assinaram o contrato tomarão medidas contra os proprietários que não assinaram. Os proprietários de apartamentos que assinaram o acordo entrarão com ações judiciais contra os proprietários recalcitrantes, no âmbito dos quais, entre outros, irão solicitar a aplicação da implementação do acordo; Segunda condição de suspensão: O projeto será declarado um "composto" de acordo com uma das alternativas previstas no Capítulo 5 da Lei de Tributação de Imóveis (Valorização e Compra), 5723-1963, bem como com condições adicionais relacionadas à tributação imobiliária que não são relevantes para o presente processo; Terceira condição de suspensão: Um novo plano de zoneamento será publicado e validado de acordo com marcos que não são relevantes para o processo atual; Quarta condição de suspensão: Recebimento de uma licença de construção conforme a lei até e no máximo 16 meses a partir da data de aprovação do plano de zoneamento.  Caso o contrato seja totalmente cancelado devido ao descumprimento das condições suspensas, o incorporador será obrigado a notificar por escrito os proprietários do apartamento e seus representantes no prazo de 15 dias a partir do dia em que foi notificado sobre o descumprimento das condições suspensas.  Se as datas mencionadas passarem, os proprietários do apartamento terão direito de cancelar o contrato e assinar declarações juramentadas de cancelamento em seu nome (cláusula 3 do acordo).

Lucro empreendedor para o desenvolvedor do projeto

23. Em 2019, o saguão, que, como declarado, acompanhou o projeto e os proprietários dos apartamentos, desde o início, realizou um exame econômico inicial do projeto por meio de um economista em seu nome (Apêndice 6 a uma declaração de defesa emendada pelo réu 1 – uma opinião sobre o plano de zoneamento de renovação urbana no complexo Katznelson 2+4 Lod). O exame mostrou que a taxa de lucro empreendedor naquela data era de cerca de 17,5%.  De acordo com o "Documento de Política para a Renovação do Velho Tecido Urbano em Lod" de Mevoa, que, conforme ali constado, foi preparado pela Paz Economics, sob a orientação da Companhia Econômica de Lod, do Departamento de Planejamento do Município de Lod e do Mevoa, com a urbanização empresarial desejada na cidade de Lod em 17%, forneceu prova da possibilidade de receber financiamento de um banco empréstimo (cláusula 6.3 do documento de política).  À luz do exposto acima, a taxa de lucro detalhada na análise preliminar do projeto permitiu a implementação do plano de acordo com a política municipal de Lod.  Diante do exposto, a Introdução recomendou que o plano fosse promovido em um esboço proposto de pelo menos 128 unidades habitacionais, o que tornava economicamente possível a implementação do plano (Apêndice 6 à declaração de defesa emendada do réu 1).
24. Em 2020, foi elaborado um parecer econômico pela Paz Economics, segundo o qual o lucro empreendedor é de 17,2% (Apêndice 18 à declaração juramentada do Sr. Keinan; doravante: o "Parecer de 2020"). Em 31 de agosto de 2022, foi preparada pela Paz Economics uma opinião econômica atualizada, segundo a qual o lucro empreendedor caiu para 16% (Apêndice 19 à declaração juramentada de A. Keinan) (doravante: a "Opinião de 2022").  O parecer de 2022 foi elaborado a pedido do incorporador para atualizar dados como a tabela de áreas do projeto, a composição de apartamentos, o levantamento de preços de apartamentos e terrenos, o orçamento do projeto e a estimativa do valor dos apartamentos e terrenos até a data da elaboração do parecer.  A opinião de 2022 afirmou, entre outras coisas, que o prédio público seria construído em nível de conclusão total como parte do orçamento de construção do projeto, e que 8 inquilinos receberiam aluguel alternativo por 36 meses.

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