Processo Civil (Centro) 63837-03-22 Aharon Itzkowitz vs. Tal Mordechai Naveh - parte 17

O réu 1 testemunhou em seu interrogatório que não teria desejado uma unidade comercial como a da família Itzkowitz, embora, segundo ele, fosse uma unidade de valor maior, poderia ostensivamente tê-la vendido e comprado outro apartamento (par. de 20 de junho de 2024, pp. 149, parágrafos 20-26, pp. 150-156).  Quando o incorporador lhe ofereceu receber uma unidade comercial idêntica à da família Itzkowitz, seu advogado respondeu que, para examinar a proposta, ele precisava obter documentos (p. 157, parágrafos 1-7).  Essa resposta não é clara.  O réu 1 e seu advogado possuem todos os documentos necessários para analisar a oferta.  Afinal, segundo o próprio réu 1, o  valor de um apartamento em consideração para Itzkowitz é 30% maior do que os outros apartamentos para uso residencial.  Isso se baseia em sua recusa em se envolver em um acordo de evacuação-reconstrução.  Portanto, não está nada claro quais informações ou documentos ele está faltando.  Essa resposta, na verdade, prova que a objeção é infundada e que o próprio réu 1 não acredita que a contraprestação para a família Itzkowitz seja excessiva.

Além disso, o réu 1 não sabia o tamanho do apartamento da família Twito e errou ao pensar que era um apartamento menor (pp. 126-130 do par. de 20 de junho de 2024).  O fato de o réu 1 não conhecer os detalhes materiais que constituem a base de sua objeção, detalhes que poderiam facilmente ser conhecidos por ele se tivesse examinado apenas os documentos apresentados no processo, testemunha que sua objeção não é sincera e genuína.

147. Quarto, em qualquer caso, a compensação recebida pela família Itzkowitz e por Twito não prejudica os réus. Mesmo que tivesse sido provado que a família Itzkovitz e a família Twito estavam recebendo compensação excessiva (e não recebia), isso era um benefício além da letra, às custas do incorporador.  Não às custas dos donos do condomínio.  Os benefícios não prejudicam os réus, não vêm às suas custas e não infringem os direitos dos réus (veja e compare: Civil Case (Distrito de Jerusalém) 7236/05 Levin v. Ravid (Nevo, 15 de maio de 2006)).  A contraprestação aos réus, conforme o acordo, certamente vale a pena.  Em vez do apartamento atual em um prédio antigo, sem uma sala segura e em um prédio que não é reforçado contra terremotos, os réus receberão um apartamento novo, maior, com varanda, estacionamento e armazenamento, uma sala segura e um prédio reforçado contra terremotos.  Benefícios óbvios e importantes.  Não há dúvida de que os réus se beneficiarão dessa transação.
148. Em resumo desta parte, e em vista do exposto, os réus não conseguiram provar que as famílias Twito e Itzkovitz receberam contraprestações excessivas ou que os réus foram discriminados.
149. Os réus argumentaram ainda (pelo réu 1) que o mecanismo de seleção de apartamentos no projeto gera consideração desigual e que o fato de pontos adicionais terem sido estabelecidos para os proprietários de apartamentos de acordo com a data em que assinaram o acordo constitui uma violação do princípio da igualdade na distribuição das considerações (parágrafo 9 da declaração juramentada da principal testemunha do réu 1). Após analisar a reivindicação, cheguei à conclusão de que ela deveria ser rejeitada.  Primeiro, ao contrário do que é alegado, segundo o mecanismo de seleção de apartamentos, os proprietários não recebem uma "pontuação adicional" de acordo com a data em que assinaram o contrato, mas sim a pontuação é determinada apenas com base nas características do apartamento.  Somente se houver apartamentos com pontuações idênticas, a ordem de escolha dos apartamentos entre eles será determinada de acordo com a data em que esses proprietários assinaram o contrato.  Segundo, o acordo, no qual o mecanismo de seleção de apartamentos está fundamentado, também foi examinado e aprovado pelo saguão, cujo papel é acompanhar os proprietários do condomínio no projeto em nome da prefeitura, tanto pelos próprios proprietários, cujas assinaturas aprovaram o mecanismo, quanto por seus advogados.  Terceiro, o mecanismo para selecionar apartamentos é razoável e não desigual.  Está claro que, na medida em que certos apartamentos do projeto recebem a mesma pontuação após uma avaliação objetiva e substancial, é necessário encontrar uma forma de determinar a ordem de prioridade de cada um de seus proprietários.  A data da assinatura do acordo Pinui-Binui não constitui um caminho ofensivo ou irrazoável.  Uma forma ofensiva ou irrazoável é aquela que aplica várias disposições prioritárias e discrimina diferentes proprietários de apartamentos sem justificativa.  Esse não é o nosso caso.  Quarto, a investigação do réu 1 mostra que sua recusa em participar da transação Pinui-Binui não decorre de forma alguma do mecanismo de seleção dos apartamentos.  Quando o réu 1 foi questionado em seu interrogatório sobre o mecanismo de seleção de apartamentos, a princípio ele não soube como apontar o que considerava desigual nele, mas preferiu evitar uma resposta e respondeu que temia não receber um apartamento – ou seja, segundo ele, não havia problema com o mecanismo de seleção de apartamentos (Par. de 20 de junho de 2024, pp. 164, parágrafos 3-18).  Após ser confrontado novamente com a questão, ele respondeu que espera escolher um apartamento "com parâmetros semelhantes aos meus, de acordo com uma certa adição fixa" (p. 166, parágrafos 20-24).  No entanto, esse é exatamente o mecanismo do acordo.  Quando confrontado com o fato de que esse é exatamente o mecanismo do acordo, ele respondeu: "Essa não é a essência do problema, a essência do problema é que existem diferentes considerações para diferentes inquilinos, e há um incorporador que age de má-fé e há preocupação de que o projeto não será construído" (p. 167).  Em outras palavras, a recusa do réu 1 ao projeto não decorre do mecanismo de seleção dos apartamentos.
150. Em resumo, após examinar os argumentos das partes e as provas apresentadas em seu favor, e após ficar impressionado pelos depoimentos das testemunhas e peritos, concluí que o projeto é igual a todos os proprietários de apartamentos do projeto, incluindo os réus, e que a recusa dos réus em firmar um acordo por falta de igualdade em contraprestação é irrazoável nas circunstâncias do caso.

A Conduta do Empreendedor

151. Os réus fizeram muitas alegações sobre a conduta do incorporador, incluindo, entre outras, falta de transparência, falta de apresentação de documentos, pressão exercida, conflito de interesses, falta de boa-fé, que o incorporador é um contratado signatário cujo propósito do acordo é apenas cobrar uma taxa de corretagem, entre outros. Vou começar observando que os réus não provaram suas alegações e não encontrei falha na conduta do incorporador.  Vou analisar os argumentos individualmente dos réus a seguir:
152. Quanto à alegação dos réus de que o incorporador exerceu pressão sobre os proprietários do apartamento para assinarem o acordo. Os autores alegaram que os proprietários do apartamento não estavam agindo como pessoas que haviam sofrido pressões indevidas, muitos inquilinos compareceram à audiência realizada em 28 de setembro de 2023 e, além disso, quando a representação no caso foi substituída, os proprietários do apartamento novamente assinaram uma procuração.  Em outras palavras, os proprietários do apartamento querem o projeto (parágrafos 23-25 do depoimento principal do Sr. Keinan).  Após examinar os argumentos das partes, cheguei à conclusão de que a reivindicação dos réus deve ser rejeitada.  Os réus não apresentaram nenhuma evidência de pressão exercida sobre os proprietários do apartamento.  Pelo contrário.  Fiquei com a impressão de que os proprietários do condomínio estão sinceramente interessados em promover o projeto.
153. Os réus alegaram que o incorporador agiu de má-fé e falta de transparência, ao ocultar fatos, documentos e informações que atestavam falhas materiais e processuais (falta de equidade, força financeira e falta de experiência), sendo que a maioria dos proprietários de apartamentos era idosa e difícil de viver. Apesar de muitos pedidos, nenhum documento foi submetido, incluindo o acordo e seus anexos.  Os autores negaram as alegações.  Após examinar os argumentos dos réus nesse contexto, cheguei à conclusão de que eles deveriam ser rejeitados.  Os réus não provaram que havia defeito na conduta do incorporador nesse contexto.  Os réus não provaram que o incorporador agiu de má-fé ou ocultou fatos ou documentos.  O réu 1 também não sabia em seu interrogatório quais documentos lhe faltavam e admitiu que não teria escrito e-mails nos quais seu advogado solicitasse documentos e não viu correspondência sobre o assunto (par. de 20 de junho de 2024, pp. 79, 20-26, pp. 80, 1-26, 81, s. 1-14).  Se houve falta de documentos no momento em que a ação foi protocolada, desde o início do processo, os réus receberam todos os documentos necessários, de modo que, a partir deste momento, sua recusa em firmar o acordo não pode ser baseada na falta de documentos ou na falta de transparência.
154. Os réus alegaram que o incorporador era um empreiteiro assinante cujo propósito era cobrar uma taxa de corretagem (um acordo de organização). Esse argumento foi feito em vão.  Os réus não mencionaram, explicaram ou provaram como o acordo constitui um "acordo para a organização de uma transação de evacuação e reconstrução" de acordo com a seção 1 da Lei de Renovação Urbana (Acordos para a Organização de Transações), 5777-2017.  Além disso, o acordo assinado pelos proprietários do apartamento com o incorporador é um acordo de evacuação-reconstrução, especificando o projeto, as contravenções, as garantias, etc.  De acordo com o acordo, o incorporador agiu para promover o projeto, de modo que um plano fosse aprovado e uma licença de construção fosse concedida sob condições.  Nessas circunstâncias, achei o argumento rejeitado.  Mesmo que o argumento dos réus estivesse correto, não considerei suficiente provar que a recusa dos réus em celebrar o acordo era razoável.  Afinal, os réus reclamam da conduta do empresário.  Se, em sua visão, tudo o que o incorporador deseja é organizar o projeto e não servir como seu iniciador, então as demais alegações dos réus sobre a identidade do incorporador são supérfluas.
155. Os réus alegaram que o incorporador foi declarado infrator da lei e que suas dívidas foram transferidas para processos de cobrança por meio da Autoridade de Execução e Cobrança. Após examinar a reivindicação, cheguei à conclusão de que ela é irrelevante para a questão da recusa dos réus em participar da transação Pinui-binui.  No entanto, de acordo com o redigimento do Registrador de Empresas, em 2022 o empresário tinha uma dívida devido ao não pagamento de uma taxa anual que foi transferida para um centro de cobrança de multas (Apêndice C à declaração de defesa alterada do réu 1).  No entanto, isso não prova a razoabilidade da recusa dos réus em firmar o acordo.  Além disso, a dívida de 2022, quando a recusa dos réus em firmar a transação foi dada anteriormente, de modo que a recusa dos réus não derivou, nem deriva, dessa dívida por não pagamento de uma taxa anual.
156. Os réus alegaram que, após a aprovação do novo plano de zoneamento, o incorporador vendeu ações para estrangeiros sem o conhecimento e consentimento dos proprietários do apartamento. Não encontrei nenhuma falha na declaração.  Os réus não alegaram violação do acordo, nem têm o direito de fazer tal alegação quando não assinaram o acordo e não são parte dele.  Os réus não provaram que havia conexão entre a venda das ações e a forma como o projeto foi realizado, nem que sofreram danos pela venda das ações.  Pelo material que me foi apresentado, parece que o projeto não foi atrasado devido à venda das ações e que o representante e o espírito vivo por trás do incorporador permaneceram a mesma pessoa, o Sr. Keinan.
157. Os réus alegaram que o incorporador não declarou um familiar proprietário de um apartamento no projeto (a família Keinan) em violação ao dever de diligência. Após analisar a reivindicação, percebi que ela foi rejeitada.  O argumento dos réus não inclui as circunstâncias enumeradas na seção 2(b) da Lei Pinui-Banui, na qual a recusa de um proprietário de apartamento a uma transação de despejo não será considerada uma recusa irrazoável.  Mesmo que essa seja uma lista que não está fechada.  Segundo, como se pode dizer dos depoimentos de Adir Keinan e Zion Keinan, o assunto era conhecido antecipadamente e apresentado aos proprietários do apartamento (parágrafo 5.5.24, pp. 195, 1-6, pp. 229, 19-26, p. 230, parágrafos 1-3).  Terceiro, nenhum outro incorporador se interessou pelo projeto, e foram os proprietários dos apartamentos que persuadiram o incorporador a promover o projeto (par. de 28 de setembro de 2023, pp. 18, parágrafos 7-9).  Terceiro

A recusa do réu 2 em assinar o contrato, já que o apartamento em consideração que receberá estará sem três direções aéreas

158. A ré 2 alegou que exigiu que o incorporador recebesse as mesmas direções aéreas que ela tem em seu apartamento atual, como é costume em transações desse tipo, e que sua condição médica exige que ela more em um apartamento com pelo menos três direções aéreas (parágrafo 44 da declaração de defesa alterada e parágrafos 14-18 da declaração original de defesa). Em seu depoimento principal, a ré 2 também afirmou que, devido a necessidades médicas especiais, ela era obrigada a ter um apartamento com três direções aéreas (parágrafos 18-19 de sua declaração principal de depoimento).  Os autores alegaram que a ré 2 não apresentou documento ou parecer provando que ela tinha uma deficiência médica que impedisse o uso do ar-condicionado (parágrafo 73 da declaração do Sr. Keinan).
159. Após examinar os argumentos do réu 2, concluí que eles não constituem uma recusa razoável em firmar um acordo de evacuação-reconstrução conforme a lei.
160. Primeiro, aceito o argumento dos autores de que a ré 2 não provou que sua condição médica exige um apartamento de três vias. Tudo o que a ré 2 apresentou foi a confirmação do Instituto Nacional de Seguros de que ela tem 93% de invalidez permanente.  Nenhum documento médico foi apresentado ligando sua porcentagem de incapacidade à prevenção do uso do ar-condicionado.  Durante seu interrogatório, ela testemunhou que os médicos a aconselharam a parar de usar ar-condicionado (parágrafo 19 de maio de 2024, pp. 429, parágrafos 21-25), mas ela não apresentou documentos para comprovar isso, e ela mesma admitiu que não possuía tais documentos (p. 431, parágrafos 11-26, p. 432, parágrafos 1-15).
161. Segundo, o réu 2 não provou que tinha o direito de receber um apartamento idêntico ao seu apartamento existente em relação às direções aéreas, nem provou que isso é costumeiro nas transações Pinui-Binui. No entanto, a seção 2(b)(d) da Lei Pinui-Binui afirma que uma recusa será considerada uma recusa razoável se "houver circunstâncias pessoais especiais do proprietário recusar do apartamento, pelas quais a execução da transação de evacuação e construção, sob as condições acordadas com os outros proprietários, seja irrazoável."  Ao mesmo tempo, a seção constitui uma exceção à regra, apenas "em casos raros as circunstâncias pessoais do proprietário recalcitrante do apartamento, ainda mais sua atitude subjetiva em relação ao apartamento onde reside, justificarão sua recusa em ser considerada uma recusa razoável" (Schwarzberger, parágrafo 35).  Nosso caso não é aquele raro caso em que as circunstâncias pessoais da ré 2 justificam sua recusa em firmar o acordo.
162. Terceiro, não estou convencido de que esse seja um argumento genuíno e honesto que deva ser levado em conta. Durante o processo, o incorporador ofereceu ao réu um apartamento de contraprestação com três direções aéreas.  O réu 2 não aceitou a oferta, que acabou se tornando irrelevante.  O incorporador então foi além e sugeriu à ré 2 que examinasse a possibilidade de que ela vendesse seu apartamento no mercado livre quando o incorporador pagasse o salário do corretor, em vez de receber um apartamento de três partes.  O réu 2 supostamente aceitou essa oferta, mas posteriormente apresentou um aviso e um pedido de instruções nas quais pediu ao incorporador que se comprometesse a considerar o apartamento, que segundo a proposta seria vendido para terceiros, um apartamento com três direções aéreas.  Esse pedido é intrigante, inconsistente com os acordos das partes que receberam a validade de uma decisão e é irrazoável.  Se o motivo pelo qual a ré 2 precisa de um apartamento com três direções aéreas é por motivos médicos, então por que a ré 2 exige um apartamento com três direções aéreas quando ela o vende e não mora nele? No final, o incorporador apresentou propostas ao réu que oferecem uma solução para a dificuldade na qual o réu 2 baseou sua recusa, e o réu 2 permaneceu em sua recusa.  Veja o caso Schwarzberger no versículo 41, que é relevante para nossos propósitos:

"Deve-se enfatizar que, após a audiência realizada diante de nós e após nossa proposta, as partes realizaram contatos adicionais, no âmbito dos quais a recorrente recebeu ofertas adicionais, que parecem ser até preferíveis às propostas feitas a ela no passado – que o Tribunal Distrital considerou justas – no âmbito das quais a recorrente recebeu uma contraprestação que excedia o valor de seu apartamento atual, juntamente com uma renúncia à obrigação de pagar despesas legais.  No entanto, o recorrente insiste na recusa alegando que as várias ofertas o privam, já que atualmente não lhe oferecem valor igual ao valor que os outros proprietários de apartamentos do prédio que participaram do projeto receberão no futuro.  Assim, a recorrente descobre que, em sua opinião, tem direito a desfrutar do benefício inerente ao projeto, sem se juntar a ele.  Essa abordagem não deve ser aceita, o que significa uma violação da igualdade entre o inquilino recalcitrante e os outros proprietários do condomínio.  Afinal, se essa abordagem for aceita, o inquilino recalcitrante desfrutará de um benefício econômico que supera o dos outros proprietários de apartamentos, pois, ao contrário deles, ele não precisará esperar a conclusão do projeto nem enfrentar dificuldades e riscos para desfrutar do benefício econômico inerente ao projeto de evacuação e construção.  Para ser preciso, o inquilino recalcitrante não tem direito adquirido de desfrutar do benefício total inerente a um projeto de evacuação e construção que ele se recusa a participar.  Ainda mais em um caso como este, quando a recorrente foi convidada a se juntar ao projeto em termos favoráveis em comparação com os outros proprietários de apartamentos, ou para vender seu apartamento atual por uma contraprestação que excedesse seu valor, ofertas que ela rejeitou."

163. Nas circunstâncias acima mencionadas, cheguei à conclusão de que a recusa do réu 2 em firmar um acordo de evacuação-reconstrução devido ao fato de que o apartamento que receberá será sem três direções aéreas, é uma recusa irrazoável.
164. Agora vou passar a outros argumentos levantados pelos réus para justificar a recusa deles em firmar o acordo.

Reivindicações Adicionais dos Réus

165. Primeiro, os réus argumentaram em seus resumos contra as opiniões dos autores e as testemunhas da Paz Economics. Foi alegado que o Sr. Tutian, em nome da Paz Economics, não estava familiarizado com os dados relevantes, e surgiram contradições em alguns dos dados que ele enviou (p. 100 do parágrafo de 23 de fevereiro de 2025).  Após analisar a reivindicação, percebi que ela deveria ser rejeitada.  De qualquer forma, o interrogatório do perito ao Sr. Tutian, realizado em 2024, não estabelece uma recusa razoável dos réus feita anos antes.  Para não encontrar o artigo faltando, examinarei os principais argumentos dos réus neste contexto:
     • O argumento da Paz Economics sobre igualdade em consideração está incorreto, pois não examinou o acordo – após analisar a afirmação, cheguei à conclusão de que ela deveria ser rejeitada, pois, como mencionado acima, as considerações são iguais.
     • A Paz Economics não examinou as considerações para os proprietários do apartamento e não sabia quais eram as considerações finais para os inquilinos – após analisar a reivindicação, cheguei à conclusão de que ela é irrelevante e não eleva nem diminui a conclusão que cheguei com base nas evidências diante de mim sobre as considerações finais para os proprietários do apartamento, que não estão em disputa.
     • A Paz Economics não sabia na investigação o que significavam os termos "coeficiente uniforme" e "apartamento de consideração" – após examinar a alegação, concluí que ela estava incorreta e não decorreu da investigação.
     • Parágrafos de outra opinião foram copiados para a opinião e, portanto, não é possível confiar nela – após examinar a alegação, cheguei à conclusão de que ela deve ser rejeitada. Mesmo que houvesse um erro administrativo na opinião, eu tinha a impressão de que a Paz Economics demonstrou proficiência, profissionalismo e compreensão, e que o depoimento foi coerente e confiável.
     • O Sr. Tutian, da Paz Economics, disse em seu interrogatório que o valor de um metro quadrado construído em um estado de saída é maior do que o valor de um metro quadrado construído em um estado de entrada, o que contradiz o parágrafo 16 da declaração juramentada do Sr. Keinan. Após analisar a reivindicação, cheguei à conclusão de que ela deveria ser rejeitada.  Em seu interrogatório, tudo o que foi dito foi que "mesmo que o valor por metro quadrado seja construído, às vezes pode ser menor, na nova situação, porque, aliás, há mais densidade...  Ainda assim, no fim das contas, cada detentor de direitos recebe um número maior de unidades (direitos de construção).  Por essa razão, o valor no novo produto será sempre mais valioso" (p. 294 do parágrafo de 19 de maio de 2024).  Ao contrário do que é alegado, essa declaração está exatamente alinhada com o parágrafo 16 da declaração juramentada do Sr. Keinan de que "este é um projeto bom e vital para os inquilinos..."
     • Quanto aos outros argumentos dos réus sobre a opinião dos autores não fazer referência ao Padrão nº 15; A Paz Economics não sabia como explicar as despesas declaradas na opinião, por que o lucro empreendedor diminuiu e se isso atendia à política da introdução; e que, segundo a investigação da Paz Economics, as despesas na opinião foram inflacionadas – à luz da conclusão a que cheguei pelos motivos detalhados acima, não achei que fossem substanciais.
     • Nessas circunstâncias, não encontrei que haja fundamento nas alegações dos réus quanto à opinião dos autores.
166. Os réus apresentaram argumentos adicionais pelos quais se recusam a assinar o acordo. Vou abordar esses argumentos abaixo:
167. Os réus alegaram que o incorporador não forneceu as garantias exigidas para a construção do projeto, como uma garantia autônoma. Após analisar a reivindicação, percebi que ela deveria ser rejeitada.  Os réus não apontaram uma garantia bancária, que, segundo eles, estava ausente.  O réu 1 admitiu em seu interrogatório que não sabia quais garantias lhe faltavam (p. 105 de 20 de junho de 2024, parágrafos 4-7).  O réu 2 alegou que a garantia que lhe faltava era uma garantia de aluguel e que, de qualquer forma, as garantias não ajudariam caso o projeto estivesse "travado" (pp. 444-446 da ata de 19 de maio de 2024).

Após analisar as alegações, cheguei à conclusão de que estavam erradas.  De acordo com o acordo, o banco credor deve fornecer uma garantia bancária para que o banco assuma e seja responsável perante os proprietários do apartamento com uma garantia absoluta e incondicional pelo pagamento de qualquer valor devido aos proprietários do construtor em conexão com o contrato (ou seja, incluindo aluguel).  De acordo com os termos da garantia, o banco se compromete a pagar qualquer valor exigido até o valor da garantia aumentada dentro de 14 dias após receber a primeira solicitação por escrito (de acordo com a redação da garantia bancária anexada ao contrato).

168. Os réus argumentaram que o acordo era inválido porque a primeira cláusula de suspensão do acordo, quanto às datas de assinatura, não foi cumprida. Após analisar a alegação, percebi que ela deveria ser rejeitada com as duas mãos.  A conduta das partes mostra que o acordo é válido.  Tanto o incorporador quanto os proprietários do apartamento conduziram e agiram de acordo com as disposições do acordo.  De acordo com o acordo, o projeto começou a ser realizado e, em 2023, uma licença de construção foi emitida sob as condições do projeto, e, de acordo com o acordo, os proprietários de apartamentos que assinaram o acordo entraram com uma ação judicial contra os proprietários recalcitrantes.  Além disso, nenhuma das partes apresentou notificação de cancelamento e os proprietários do apartamento não assinaram declarações de cancelamento conforme a cláusula 3 do acordo.  Deve-se notar que, em apoio à sua reivindicação, os réus citaram  o Caso Civil (Distrito de Tel Aviv) 8991-10-15 Kochava Yosef v. DCS Reforço de Edifícios em um Recurso Fiscal (Nevo, 22 de agosto de 2021), no qual a reivindicação dos autores para cancelar um acordo firmado entre os inquilinos e a empresa para a execução de um projeto de reforço e renovação no edifício de acordo com as disposições do TAMA 38 foi aceita, pois as condições incluídas nele não foram atendidas.  No entanto, as circunstâncias desse caso são diferentes das nossas preocupações.  Nesse caso, essa é uma reivindicação discutida como parte da relação entre as partes que assinaram o acordo (os proprietários do apartamento e o incorporador).  Os proprietários do apartamento autoras eram parte do contrato e buscaram cancelá-lo por vários motivos, e até mesmo a conduta das partes provou que o acordo era nulo.  Essas circunstâncias são diferentes do nosso interesse, pois não estamos lidando com uma disputa entre proprietários de apartamentos e o incorporador.  As partes do acordo estão definitivamente interessadas em mantê-lo.  O argumento foi levantado pelos réus recalcitrantes, que não são partes do acordo, como argumento da defesa, numa tentativa de justificar sua recusa em assinar o acordo.
169. Os réus alegaram que os proprietários dos apartamentos foram induzidos em erro e/ou que o incorporador e/ou a família Keinan, junto com outros proprietários, exerceram pressão sobre outros proprietários para assinarem o acordo. Após analisar a alegação, cheguei à conclusão de que ela deveria ser rejeitada porque foi apenas alegada e não comprovada.  Os réus não anexaram provas à reivindicação e, de qualquer forma, se houvesse uma reivindicação real, os proprietários do apartamento teriam levantado as reivindicações durante o processo, não assinado a nova procuração em favor do novo advogado ou buscado a retirada do acordo.  No entanto, nenhum dos proprietários do condomínio fez isso.  Pelo contrário.  Além disso, desde o início do projeto, os proprietários dos apartamentos foram acompanhados por um saguão que os auxiliou, supervisionou o processo e explicou seus direitos após examinar o acordo (e até abriu um grupo de WhatsApp com representantes dos proprietários de apartamentos com um saguão, o que comprova a estreita ligação entre o saguão e o representante dos proprietários (pp. 357, parágrafos 11-20 do parágrafo 19.5.24).  Um número significativo de proprietários de apartamentos compareceu às audiências e alguns até foram interrogados.  Durante essas discussões, os proprietários do apartamento expressaram seu desejo de realizar o projeto.
170. Os réus alegaram que os termos do acordo eram excessivamente ruins. Após analisar a alegação, cheguei à conclusão de que ela deveria ser rejeitada porque não foi comprovada.  Além disso, o fato de que a maioria dos proprietários de apartamentos (exceto os réus) assinou o contrato acompanhada de um advogado experiente em seu nome, tem interesse no projeto e entrou com uma ação contra os réus recalcitrantes, prova que, em sua visão, os termos do acordo são válidos.  Além disso, os réus não apontaram nenhuma condição no acordo que fosse irrazoavelmente ruim.  Pela totalidade das provas diante de mim, eu tinha a impressão de que os termos do acordo eram bons e que o projeto era economicamente proveitoso para todos os proprietários de apartamentos existentes, incluindo os réus.
171. Os réus alegaram que o incorporador não tinha experiência. Após analisar a reivindicação, cheguei à conclusão de que ela deveria ser rejeitada.  A incorporadora, Koach Investments Ltd., é uma empresa de projetos criada ad hoc para o projeto.  A empresa é detida por três acionistas, que têm experiência na área de empreendedorismo e renovação urbana.  O Sr. Keinan também investe em imóveis.  A alegação dos autores de que o incorporador é acompanhado por consultores experientes, como um escritório de arquitetura que acompanha o projeto, que também representa grandes empresas como Azorim, Africa Israel, Aura e outras (parágrafos 86-90 do depoimento juramentado do Sr. Keinan), não foi contradita.  Além disso, o projeto é pequeno que não está em uma área de demanda para construção de um projeto de evacuação-reconstrução e, portanto, não "atrai" grandes incorporadoras no mercado.  Apesar do forte desejo dos proprietários de apartamentos de promover um acordo Pinui-Binui, eles enfrentaram dificuldades para recrutar um incorporador (como evidenciado, o lucro empreendedor do projeto não está entre os maiores).  Só depois que os proprietários do condomínio entraram em contato com o Sr. Keinan ele concordou.  Além disso, o incorporador já provou que até agora trabalhou bem para promover o projeto, iniciou o plano que foi aprovado e o projeto está atualmente em uma situação em que uma licença de construção foi concedida sob condições.
172. Os réus alegaram que o incorporador não tinha força financeira. A alegação não foi comprovada e não foi provado que se trate de uma objeção honesta e genuína.  No interrogatório, o réu 1 não soube como responder por que o incorporador não tinha força financeira e evitou sua resposta (pp. 95-102 do par. de 20 de junho de 2024).  Além disso, aceito o argumento dos autores em seus resumos, que não foi contradito, de que, em qualquer caso, o projeto será acompanhado por acompanhamento bancário e garantias serão dadas aos proprietários dos apartamentos no valor dos apartamentos da contraprestação, enquanto o banco empréstimo, em qualquer caso, examina o próprio incorporador do ponto de vista econômico antes de o acompanhamento ser fornecido (pp. 22-23 da transcrição dos resumos).
173. Vale ressaltar que os réus apresentaram muitos argumentos adicionais sobre o motivo da sua oposição ao projeto, em relação à seleção dos representantes do projeto, à falta de autorização para apresentar a reivindicação, à transferência das ações do incorporador para outras empresas, argumentos técnicos sobre os documentos de incorporação do incorporador e à definição da atividade do empreendedor de acordo com a aprovação do imposto retenido; Os edifícios não foram declarados estruturas perigosas; O acordo carece de detalhes essenciais; Nenhuma declaração de conflito de interesses foi assinada. A maioria desses argumentos não foi comprovada em nível factual ou jurídico, não foi comprovada como relevante e, de qualquer forma, não foi provado que eles pudessem justificar a recusa dos réus em assinar o acordo sob a ótica da lei.

A Boa-Fé e Credibilidade dos Réus

174. Após ficar impressionado com a totalidade das alegações, provas e depoimentos, cheguei à conclusão de que as razões dos réus para a recusa em celebrar o acordo não são sinceras e verdadeiras, e que seus depoimentos não devem receber grande peso.
175. Quanto ao réu 1, tenho a impressão de que, além do fato de que seu advogado interveio e explodiu repetidamente durante seu depoimento, como mencionado acima, seu depoimento estava repleto de contradições e imprecisões, mesmo em questões incidentais que não são relevantes para a alegação, de uma forma que reduz o peso que deve ser atribuído ao seu depoimento. Por exemplo:
     • O réu 1 se contradisse quanto ao seu estágio no Assaf Harofeh – em seus petissóis e em seu principal depoimento como testemunha, ele alegou que comprou o apartamento devido à proximidade com seu local de especialização no Hospital Assaf Harofeh e que, até o início de seu internato no Assaf Harofeh, o apartamento era alugado. Por outro lado, em seu interrogatório ficou claro que ele ainda não havia iniciado seu estágio (certamente não no Assaf Harofeh), não sabia onde estagiaria, e não era certo que estagiaria no Assaf Harofeh (pp. 39, 13-15, 41 s. 1-20, p. 43, 15-20, p. 44, 4-4-22).  Além disso, em seu interrogatório, ele testemunhou contraditório que sua intenção era estagiar em "um dos hospitais do centro" (pp. 39, 3-5), e também que sua intenção era estagiar em Assaf Harofeh (pp. 43, 1-3);
     • O réu se contradisse quanto à questão de ser ou não alugado seu apartamento – por um lado, ele testemunhou que seu apartamento era alugado continuamente (p. 43, parágrafos 9-12); por outro lado, o avaliador dos réus testemunhou que, no momento da visita dele (27 de fevereiro de 2024), o apartamento estava vazio (Q. 7, p. 376 do parágrafo 19 de maio de 2024). Somente após o réu 1 ser confrontado com essa declaração ele admitiu que houve um período em que o apartamento não foi alugado devido a uma mudança de inquilino e que havia sido alugado por seis semanas (par. de 20 de junho de 2024, pp. 57, parágrafos 1-26, pp. 58, parágrafos 1-22);
     • O réu se contradisse quando, por um lado, alegou que havia comprado o apartamento por causa da vista a partir dele (parágrafo 50 da declaração de defesa alterada), e, por outro lado, testemunhou "não por causa da vista, mas por causa da localização" (parágrafo de 20 de junho de 2024, pp. 65, parágrafos 11-12, p. 69, 4-26, p. 70, parágrafos 1-16);
     • O réu 1 testemunhou contraditórios que estava interessado em morar no apartamento e não desocupá-lo por causa da localização (p. 110, 10-14), mas ficou claro por sua declaração que ele não morava no apartamento e não morou nele, exceto por um curto período durante a reforma realizada nele (parágrafo de 20 de junho de 2024, p. 35, parágrafos 2-3). Não está claro por que o réu 1 não quer desocupar um apartamento no qual não mora.
     • O réu 1, por um lado, alegou que a família Twito recebeu uma vantagem excessiva ao receber isenção do pagamento por terras suplementares da ILA (parágrafo 8.2 da declaração juramentada da testemunha principal), e, por outro lado, não sabia o que era terra suplementar e errou ao pensar que se tratava de uma adição de edifício da família Twito (p. 133, s. 9-26, p. 136, s. 1-26, p. 137, s. 1-14). O réu 1 ainda alegou que a família Twito recebe uma vantagem excessiva ao receber participação do incorporador na manutenção do edifício e, por outro lado, admitiu que isso é um benefício para todos os proprietários do prédio (par. de 20 de junho de 2024, p. 139, s. 23, p. 140, s. 1-15).  Em outras palavras, a participação na manutenção do edifício não constitui um benefício apenas para a família Twito.
176. O réu 1 não sabia detalhes materiais que fazem parte inerente das razões pelas quais ele afirma se opor ao projeto. O réu 1 se opôs ao projeto devido à falta de viabilidade econômica, mas não sabia o que era um empréstimo bancário nem como isso afetava o projeto (pp. 103, 12-26, pp. 105, 1-24, 106, 1-19).  O réu 1 se opôs ao projeto devido à falta de consideração igualitária para os proprietários do apartamento, mas também nesse caso, foram encontradas contradições, detalhadas acima.
177. O réu 1 evitou perguntas e deu respostas que não responderam às perguntas que lhe foram feitas (pp. 63, s. 5-15; p. 66, s. 18-26, p. 67, p. 1-10; p. 74, s. 19-26, p. 75, p. 1-22; p. 90, p. 23-26, pp. 91-93; p. 105, s. 2-14, p. 135, s. 6-26, p. 136, s. 1-7, p. 145, s. 5-15).
178. Isso deve ser enfatizado. O réu 1 se opõe ao projeto e impede seu avanço, mesmo não morando em apartamento ou prédio e não tendo nenhuma ligação especial com eles.  Como mencionado, são edifícios antigos que estão em estado de deterioração.  Eles não possuem um espaço protegido e não são resistentes a terremotos (sobre a importância da defesa contra terremotos no Estado de Israel, veja as palavras do Honorável Justice D. Barak Erez em Civil Appeal 1002/14 Dov Shomroni v. Ohad Kofman et al.  (Nevo, 9 de julho de 2014), parágrafo 21, e a citação nela).  Infelizmente, a importância de um espaço protegido tornou-se mais evidente no último ano e meio, quando o país estava e ainda está em um período de guerra, e mísseis e foguetes são disparados diariamente contra o território do Estado de Israel.  A necessidade aumenta quando alguns moradores do prédio são idosos que têm dificuldade para se mover e alcançar uma escada dentro do alcance do alarme.  Todos os proprietários do prédio onde o apartamento do réu 1 está desejam o projeto, tanto os que moram no apartamento quanto os que o alugam.  Na verdade, é o réu 1 – que não mora no prédio, e na maioria das vezes não está em Israel, já que estuda medicina no exterior – quem se opõe ao projeto e, na verdade, impede que essas pessoas, algumas das quais são idosas, melhorem suas vidas e vivam em um apartamento onde há um espaço protegido.  É acrescentado que, antes da compra do apartamento, o réu 1 sabia que havia um acordo para um acordo de evacuação-reconstrução, de modo que havia a chance de um projeto de evacuação-reconstrução começar (par. de 20 de junho de 2024, pp. 63, parágrafos 9-12), e ainda assim ele escolheu comprar o apartamento, assumindo o risco (ou risco) da realização do projeto.  E agora ele escolhe enfiar um bastão nas rodas, sem justificativa.
179. Também foram encontradas dificuldades na versão do réu 2. Por um lado, o réu 2 alegou que não se opunha ao projeto e que não pediu contraprestação excessiva, e, por outro, buscava ser proprietário do único apartamento com três direções de ar e, assim, receber contraprestação excessiva, apesar de, segundo sua opinião, pretender vender o apartamento.  Por um lado, a ré 2 alega que foi excluída do projeto e, por outro, estava ciente de um anúncio no quadro de avisos do prédio sobre uma conferência de inquilinos sobre o projeto [P/8].  Então, ela, assim como os outros inquilinos, foi convidada para a conferência e não foi excluída.  Além disso, o réu 2 não tentou participar de reuniões ou reuniões relacionadas ao projeto, verificar sobre o projeto e não respondeu às cartas do incorporador.  Por um lado, na declaração de sua principal testemunha, a ré 2 afirmou que também administra um escritório de advocacia na área de seu apartamento e não teve contato em nenhuma fase das negociações com a opção de obter um imóvel comercial em vez de um apartamento residencial.  Por outro lado, ela admitiu que não teria concordado em receber um apartamento idêntico ao da família Itzkowitz.  A essas contradições, deve-se acrescentar que as razões alegadas na declaração de defesa pelas quais ela recusa o projeto não são idênticas às razões pelas quais ela se opôs ao projeto (o plano) em tempo real, para nos ensinar que essas são alegações suprimidas e artificiais destinadas a servir como defesa à declaração de reivindicação.
180. Essas dificuldades são especialmente graves quando um processo legal de três anos está em andamento, no qual os réus atrasam o projeto enquanto os outros proprietários de apartamentos estão ansiosos e aguardando por ele.

Conclusão

181. Aceito a reivindicação e aprovo a execução da transação de acordo com o acordo assinado entre os proprietários do apartamento e o incorporador.
182. Nomeio e autorizo o advogado Guy Farbman, em nome dos proprietários do apartamento, que não é proprietário de apartamentos nos prédios e/ou clusters, a firmar uma transação com o incorporador em nome dos réus e a assinar em nome deles qualquer documento necessário para a execução do projeto, de acordo com a Seção 2(a)(2) da Lei Pinui-binui.
183. Após considerar todas as considerações, incluindo os resultados do processo; o fato de que os autores e o incorporador estavam dispostos a chegar a acordos com os réus que tornassem o processo redundante e os réus não aceitaram suas propostas, de modo que a reivindicação foi totalmente esclarecida; A conduta das partes durante todo o processo (incluindo o pedido apresentado pelos réus para convocar testemunhas que não ajudaram em sua versão e o pedido de nomeação de um perito que foi apresentado com atraso, bem como a necessidade de apresentar uma declaração de reivindicação alterada devido à conduta dos autores), determino que os réus arcarão com as despesas dos autores, incluindo o reembolso das taxas, o reembolso das taxas do avaliador pelo parecer adicional datado de 2 de maio de 2024, bem como honorários advocatícios no valor de NIS 100.000 mais um recurso fiscal legal (NIS 50.000 mais um recurso fiscal será pago por cada um dos réus). Acredito que essa decisão é razoável nas circunstâncias do caso.  Todos os valores serão pagos em até 45 dias a partir de hoje.  Se os valores não forem pagos em dia, eles suportarão diferenças de juros e de ligação conforme a lei, desde a última data de pagamento até a data real do pagamento.

Dado hoje, 11 de julho de 2025, na ausência das partes.