Pedido de Permissão para Recorrer 1975/24 Pedido de Permissão para Recorrer 25226-04-25 Comitê Local de Planejamento e Construção de Tel Aviv vs. Leviathan Adiv Shmuel (Edwin Samuel) - parte 4

Argumentos dos Recorrentes

25. O Processo Civil do Comitê Local e o Comitê Local de Jerusalém (doravante: os apelantes) consideram que, dentro do quadro das sentenças proferidas em seus casos, os tribunais distritais erraram ao determinar que, ao calcular o valor da terra "no estado anterior", o aumento do valor da terra originado na aprovação da TAMA 38 deveria ser incluído.  Segundo os apelantes, o aumento do valor do terreno originado na TAMA 38 deve ser neutralizado no cálculo do valor do terreno "no estado anterior".  Os apelantes baseiam esse argumento em razões semelhantes, ao mesmo tempo em que nos pedem que aceitemos seus pedidos e recursos contra as decisões inferiores, e foi determinado que o aumento no valor do terreno objeto da discussão, que deriva do TAMA 38, será neutralizado no cálculo do valor do terreno em seu plano pré-melhoramento.
26. Segundo os apelantes, o aprimoramento resultante  da aprovação do TAMA 38  reflete apenas uma possibilidade especulativa de planejamento e, portanto, segundo eles, como isso não é um verdadeiro aprimoramento, esse componente do sistema fundiário em seu estado que precedeu o plano de melhoria deve ser    Os apelantes argumentam aindaque, na avaliação da "situação anterior", o aumento do valor do terreno derivado de movimentos regulatórios de planejamento deve ser neutralizado, em oposição a um potencial geral de planejamento que faz parte da opinião do mercado.  Nesse sentido, os apelantes se baseiam no que foi declarado no  caso Lusternik.  Nesse contexto, os apelantes alegam que a regra estabelecida no  caso Lusternik  se aplica não apenas às expectativas decorrentes dos procedimentos  de planejamento que precederam o plano de melhoria, mas também a qualquer doação regulatória, independentemente de sua origem.
27. Os apelantes elaboram e argumentam que a inclusão do efeito do TAMA 38 no valor do terreno "no estado anterior" aumentará injustificadamente o valor do terreno e reduzirá seu aprimoramento por meio do plano de melhoramento, a ponto de conceder isenção do imposto de melhoria ao proprietário.  Os apelantes acreditam que isso prejudicará substancialmente o principal objetivo da TAMA 38 – incentivar o reforço de edifícios contra terremotos.  Isso porqueos proprietários poderão obter uma isenção do pagamento de uma taxa de melhoria  resultante da aprovação  da  TAMA 38, sem exercer efetivamente os direitos de reforço, obtendo uma licença de construção erealizando-a.  Foi ainda argumentado que a posição de que o efeito do TAMA 38 não deve ser neutralizado na avaliação da "situação anterior" é inconsistente com o princípio da justiça.  Isso porque, no momento da venda, não é paga uma taxa de melhoria pelo aumento do valor do terreno decorrente do TAMA 38; Além disso, o aprimoramento que resulta do programa de melhoria é reduzido.  Alega-se que tudo isso leva a um enriquecimento excessivo por parte do proprietário da terra, que não compartilha com o público nenhuma parte do presente que recebeu do estado ou da autoridade local.
28. Por fim, os apelantes argumentam que a necessidade de calcular o valor dos direitos em virtude do TAMA 38 exigirá que os avaliadores avaliem o grau de viabilidade de obter uma licença de construção – uma questão baseada em considerações de engenharia, planejamento e econômicas que não estão dentro  da área de expertise e conhecimento dos avaliadores.  Segundo os apelantes, isso transformará as avaliações de imóveis emespeculação que resultará em incerteza na tributação.

Argumentos do Centro de Governo Local

29. O Centro de Governo Local, que foi incluído como parte do processo a seu pedido, apoia a posição dos apelantes e também argumenta que, comoos direitos, em virtude do TAMA 38, são condicionais e não formulados, cuja realização não é garantida, não há justificativa para incluí-los na avaliação do valor do terreno. Portanto, o valor econômico desses direitos deve ser neutralizado.
30. O Centro de Governo Local argumenta ainda que se baseia na  jurisprudência   segundo a qual elementos originados nos procedimentos de planejamento que precederam a aprovação do plano de melhoria devem ser neutralizados do aumento do valor do terreno.  Dessa forma, foi esclarecido que o  método do "valor de mercado"  não é absoluto nem é estritamente implementado, mas  sim baseado nos princípios que garantem uma avaliação justa e precisa do aprimoramento.  De acordo com o Centro de Governo Local, é assim que a decisão também deve ser tomada em nosso caso.

Argumentos dos réus

31. Os réus se baseiam no julgamento dos    tribunais distritais em seus casos e desejam adotar  sua abordagem baseada em princípios, segundo a qual o efeito da TAMA 38 sobre o valor do terreno em sua situação anterior ao plano de melhoria deve ser considerado – ao mesmo tempo em que expressam a natureza condicional dos direitos fundamentados na TAMA 38 de uma forma que reflita a falta de- A certeza envolvida na realização deles.
32. Enquanto isso, os réus argumentam que, de acordo com o acima exposto nas alegações arbitrais, a taxa de melhoria deve ser cobrada apenas para aquela emenda criada como resultado da aprovação do plano de melhoria (doravante: o requisito de conexão causal). Segundo eles, o requisito de uma conexão causal não é cumprido nos casos diante de nós, pois a melhoria resultante do TAMA 38 não está conectada a uma conexão causal com a construção e construção da propriedade em relação à qual a taxafoi imposta.  Também foi argumentado que, de acordo com os requisitos da lei e para realizar o imposto  "real tax", a alíquota da taxa deve refletir a real melhoria de acordo com o valor da terra no livre mercado.   A neutralização  artificial do aumentode valor que surgiu da própria aprovação do TAMA 38 implica tributação que não representa o  valor real do imóvel  e até leva à desigualdade entre diferentes contribuintes.
33. Além disso, os réus alegam que , embora no caso Ron tenha sido determinado queos direitos,  em virtude do TAMA 38, não são direitos adquiridos,  essa determinação não se relaciona à avaliação do imóvel e não estabelece  a conclusão  do avaliador de que o  TAMA 38 não melhorou o terreno.  Em outras palavras, é apenas o mercado imobiliário que fornece uma resposta para a questão de saber se a própria aprovação do TAMA 38 melhorou o imóvel em questão.  Assim, os réus afirmam que  a regra Lusternik  apenas instrui a neutralização das expectativas criadas pelos procedimentos de planejamento do próprio plano de melhoria.  Essa neutralização impede a dupla pesagem do plano de melhoria, por razões óbvias.
34. Os réus ainda argumentam que a abordagem segundo a qual o efeito do TAMA 38 sobre o valor do terreno deve ser neutralizado levanta uma dificuldade. Essa abordagem exige que o avaliadorisole o impacto do TAMA enquanto ignora os preços imobiliários definidos pelomercado.  Por outro lado, a abordagem segundo  a qual o impacto da TAMA deve ser incluído na avaliação permite que os avaliadores confiem em transações reais no mercado livre, que por sua natureza incorporam o aumento de valor mencionado  – na medida em que ele existe.  Dessa forma, segundo os respondentes,  é alcançada uma avaliação mais objetiva e fundamentada do valor do terreno.

A Posição do Procurador-Geral

35. A pedido do tribunal, e levando em conta o amplo  escopo da decisão sobre a questão que é o tema da nossa discussão,  a posição do Procurador-Geral sobre o assunto foi solicitada e aceita.  O Procurador-Geral (doravante: o Procurador-Geral) nos pede que determinemos que, ao avaliar o valor de um imóvel "no estado anterior", o efeito da aplicação da TAMA 38 sobre o terreno deve ser neutralizado.  Em outras palavras, segundo sua posição, o "estado anterior" da terra é o regime de planejamento que se aplica a eles antes da aprovação da TAMA 38.
36. O consultor argumenta que os direitos decorrentes do TAMA 38 não são "direitos adquiridos", mas sim "direitos condicionais", cuja formação depende do recebimento de uma licença de construção da instituição local de planejamento. Portanto, como foi decidido no caso Ron, esses direitos não criam  um evento fiscal, que se baseia em melhorias, no momento da venda da terra.  Assim, segundo o consultor, esses direitos não podem ser levados em conta na avaliação da "situação anterior".  Levar esses direitos em consideração na "situação anterior" permitirá ao contribuinte "segurar a corda em ambas as extremidades": na venda do terreno, o contribuinte não será  responsável pela taxa de melhoria pelo aumento de valor resultante do TAMA 38, já que não possui direitos concedidos para construções mais extensas; Ao mesmo tempo, o valor econômico desses direitos condicionais e não concedidos aumentará o valor da terra na "situação anterior" e, assim, reduzirá a responsabilidade do contribuinte pela taxa de melhoria em relação a outro plano de melhoramento.
37. O Consultor refere-se ao caso Lusternik, onde foi determinado, conforme declarado, que na avaliação da "situação anterior", o aumento do valor do imóvel que decorre das expectativas do mercado devido a procedimentos de planejamento antes da aprovação do  próprio plano de melhoramento deve ser neutralizado.  Segundo ela, essa regra também pode ser aplicada em nosso caso:  até  a emissão de uma licença de construção, o processo de planejamento em virtude do TAMA 38  não havia sido concluído, e o aumento de valor resultante do TAMA 38, argumentou-se, é essencialmente semelhante a um aumento de valor devido ao depósito de um plano.  Assim, mesmo quando o TAMA 38 foi eventualmente substituído por outro plano,  a regra estabelecida no  caso Lusternik se aplicará,  segundo  a qual, ao calcular o melhoramento, o aumento do valor  do terreno resultante do processo de planejamento deve ser ignorado como tal.  Segundo o consultor, essa abordagem é adequada em relação a qualquer "outro" plano de melhoria, mas é ainda mais válida quando se trata de um plano em virtude da seção  23 do TAMA 38 (doravante: seção 23).  Foi argumentado que, nesses casos, a aprovação do TAMA 38 e a aprovação do plano detalhado  podem ser vistas como um único processo de planejamento,  de forma que justifica, ainda mais fortemente, a neutralização do aumento de valor  resultante do TAMA como etapa intermediária para o estabelecimento do plano detalhado que concede direitos de construção em virtude  da seção 23.
38. A consultora observa que sua posição não impede de levar em conta o aumento geral de valor derivado da aplicação da TAMA 38 em uma área específica (em oposição a imóveis específicos). Foi argumentado que essa distinção é consistente com a determinação do  caso Lusternik, que distinguiu entre potencial geral de planejamento e potencial derivado da condução de um processo concreto de planejamento.
39. Além disso, o Consultor argumenta que levar em consideração o efeito dos direitos em virtude do TAMA 38 na avaliação da "situação anterior" levará, na prática, à concessão de uma ampla isenção da taxa de melhoria para a melhoria que surgiu em virtude da TAMA – uma isenção que não está ancorada na lei. Segundo ela, há uma preocupação real de que, se o efeito do TAMA 38 não for neutralizado pela avaliação do terreno na "situação anterior", o aprimoramento que surgiu do outro plano se fundirá com o aprimoramento por meio do TAMA, de forma que isentará completamente o contribuinte da taxa de melhoria.  Esse resultado, segundo o consultor, frustrará o propósito da taxa de melhoria.

Discussão e Decisão

40. A questão jurídica que surge em nosso caso diz-me, como foi dito, a determinação do valor do imóvel – ao qual se aplicam o TAMA 38 e outro plano de melhoria  – para fins de avaliação da taxa de melhoria.  Essa questão foi levantada mais de uma vez nos últimos anos perante os Comitês de Apelação para Compensação e Taxas de Melhoria, bem como perante os Tribunais Distritais atuando como tribunal de apelação.  Soluções contraditórias foram apresentadas pelos diversos painéis que atuaram no tribunal (ver: Recurso Administrativo (Administrativo Ativo) 33949-09-20 Lavi v. Comitê Local de Planejamento e Construção de Haifa [Nevo] (12 de julho de 2021)); Recurso Administrativo (Administração Tel Aviv) 56975-09-23 Comitê Local de Planejamento e Construção Tel Aviv-Yafo v. Blue Marble emApelação Tributária [Nevo] (6 de março de 2025); Veja também: Recurso (Tel Aviv) 85143/13 Zin v. Ramat Gan Local Planning and Building Committee [Nevo] (24 de fevereiro de 2016); Recurso (Centro) 8053-08-21 Levy v. Comitê Local de Planejamento e Construção Ra'anana [Nevo] (14 de abril de 2022)); Neste caso, um precedente vinculativo ainda não foi decidido por este tribunal (ver:  Autoridade de Apelação Civil 6188/04 Rabin v.  Sharonim Local Planning and Building Committee [Nevo] (26 de setembro de 2004)).  Além disso, parece não haver necessidade de detalhar as amplas implicações significativas envolvidas na decisão diante de nós, tanto do ponto de vista do fundo do governo local quanto do ponto de vista dos muitos contribuintes envolvidos no assunto.  Sem dúvida, essa é uma questão de princípio que justifica uma audiência "em terceira encarnação" (ver: Pedido de Licença de Recurso Administrativo 3416/18 Madovy v. Comitê Local de Planejamento e Construção de Givatayim, parágrafo 10 [Nevo] (29 de julho de 2018)); Autoridade de Apelação Civil 103/82 Estacionamento de Haifa no Tribunal de Apelação Fiscal v. Matzet Or (Hadar Haifa) Ltd., IsrSC 36(3) 123 (1982)).
41. Portanto, de acordo com nossa autoridade nos Regulamentos 149(2)(a) e (b) do Regulamento de Processo Civil 5779-2018, que também se aplicaa pedidos de permissão para recurso em matérias administrativas, em virtude  do Regulamento 34 do  Regulamento dos Tribunais  Administrativos (Procedimentos), 5761-2000, sugeriria aos meus colegas que discutíssemos o pedidode permissão para apelar perante nós como se a permissão tivesse sido concedida eos recursos  fossem protocolados de acordo com a permissão concedida.  A autorização para recorrer é concedida apenas em relação à questão fundamental em questão, e só tratarei disso mais adiante em minhas observações.  Os outros argumentos das partes em relação às questões específicas que surgiram em seu caso não podem, em nenhum caso  , ser incluídos na seção66 "em uma terceira encarnação".
42. Vou começar dizendo: Após considerar os argumentos escritos e orais das partes, cheguei à conclusão de que a lei está com os réus, conforme determinado nas decisões do julgamento. Se for o caso, acredito que devemos determinar que, ao avaliar imóveis "no estado anterior" para fins de avaliação do imposto de melhoria, a contribuição do TAMA 38 (em virtude de sua aprovação) para os valores não deve ser ignorada, na medida em que  Portanto, sugiro aos meus colegas que rejeitemos os recursos que temos diante de nós.

Solicitações Interinas

43. Primeiro, duas moções provisórias apresentadas como parte do caso Leviathan são removidas da pauta:

• Um pedido em nome da Leviathan datado de 26 de setembro de 2025 para obrigar o comitê local, em um caso civil, a fornecer detalhes sobre a implementação do plano do terceiro trimestre - este pedido é rejeitado, pois se relaciona às circunstâncias específicas do caso e não é relevante para a questão jurídica fundamental que é o tema da nossa discussão.
• Solicitação em nome do Processo Civil do Comitê Local datada de 16 de setembro de 2025 para remover do arquivo judicial o relatório do Controlador do Estado submetido pelo Leviathan – este pedido é concedido pois o relatório do Controlador do Estado não pode ser usado como prova em um processo legal em nenhum caso (ver:  Seção  30 da Lei do Controlador do Estado, 5718-1958 [Versão Consolidada]).

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