0TAMA 38 e Sub-Regulatório
- Antes de passar a um exame aprofundado da lei aplicável ao nosso caso, gostaria de lançar luz sobre a questão em questão sob uma perspectiva econômico-social.
- O enriquecimentode um cidadão após uma mudança no preço de um imóvel que ele possui pode decorrer de duas fontes principais: (1) flutuações de preço no mercado imobiliário livre, que refletem o equilíbrio entre demanda e oferta; e (2) enriquecimento que decorre de uma iniciativa do governo que eleva o valor do imóvel alterando a designação ou ampliando o escopo permitido da construção.
Os estudiosos Gideon Prachomovsky e Avraham Bell descreveram os benefícios governamentais no campo do planejamento e construção como uma "doação regulatória", em outras palavras:
"Toda vez que o governo 'rezoneia' ou altera uma lei de zoneamento em benefício de certos proprietários, ele executa uma doação".
Veja:
Gideon Parchomovsky & Abraham Bell, Doações,
111 Yale L.J. 547, 550 (2001).
- O enriquecimento derivado de uma concessão regulatória pode dar origem a uma cobrança de taxa de melhoria ("taxa justa"), enquanto o enriquecimento originado no mercado livre não estabelece uma obrigação de pagamento desse tipo (embora possa implicar o pagamento de imposto de melhoria na realização do imóvel, de acordo com as disposições da Lei de Tributação Imobiliária (Valorização e Compra), 5723-1963 (doravante: Lei de Tributação sobre Imóveis)). Quando as ações de planejamento da Autoridade aumentam o valor da propriedade privada, entende-se que o contribuinte deve ser obrigado a compartilhar sua riqueza com o público por meio do mecanismo tributário, já que essas ações da Autoridade foram realizadas em benefício do público como um todo e não para benefício de uma pessoa específica ou desconhecida cujos bens estão localizados na área do plano. Como já foi declarado: "É apropriado que a andorinha do rico saia de sua boca e seja entregue – para que não se diga: será devolvida – ao público" (ver: Audiência Civil Adicional 3768/98 Kiryat Beit HaKerem em Tax Appeal Jerusalem Local Planning and Building Committee, IsrSC 56(5) 63 (2000) (doravante: Audiência Adicional de Beit HaKerem).
- Isso não ocorre quando o equilíbrio entre demanda e oferta no mercado livre é o que aumenta o valor dos imóveis. Nesse caso, sujeito a taxas de imposto de melhoria, o público não pode ir até o proprietário e exigir que ele compartilhe sua riqueza com ele. Isso por dois motivos. Primeiro, o público – por meio de suas ações pelas autoridades estaduais – não fez nada para melhorar a terra e, portanto, não tem participação em enriquecer. Segundo, quando o mercado imobiliário reduz o valor de um imóvel privado, o proprietário não tem o direito de se aproximar do público e exigir que ele compartilhe sua perda com ele.
- Como dito, nosso caso gira em torno do enriquecimento que se origina da própria aprovação da TAMA 38, sem que uma licença de construção tenha sido emitida por conta dela. Em outras palavras, o governo aprovou o TAMA 38 e, assim, adicionou potencial de planejamento ao terreno ao qual o plano se aplica: a possibilidade – incerta – de receber direitos adicionais de construção. Somente quando o potencial de planejamento é realizado por meio do recebimento de uma licença de construção é que se trata de uma concessão regulatória, que justifica, em princípio, a imposição de uma obrigação ao proprietário do terreno de compartilhar com o público o enriquecimento que lhe resultou em virtude da concessão. Como dito, somente então se forma um evento de imposto de melhoramento (veja: o caso Ron, nos parágrafos 56-57) – isso, como declarado, ocorre apenas no nível de princípio e sujeito a uma isenção da taxa que o legislador concedeu ao proprietário da terra na seção 19 do adendo, a fim de incentivar, entre outras coisas, o reforço de edifícios contra terremotos.
O aumento do valor dos ativos que ocorre como resultado da aprovação da TAMA 38, sem a emissão de uma licença de construção por conta dela, portanto, não equivale a uma concessão regulatória. Esse aumento de valor é resultado das forças de mercado que elevam a demanda por esses tipos de propriedades devido ao seu potencial de planejamento inerente; E como mencionado, quando se trata de enriquecer com o livre mercado - Não é necessário compartilhá-lo com o público.
- E agora - aos detalhes do direito consuetudinário.
O Impacto da TAMA 38 na "Situação Prévia" do Mercado Imobiliário
- Como foi dito, a questão jurídica diante de nós é a seguinte: a avaliação do valor do terreno "nasituação anterior" deve incluir a contribuição do TAMA 38 para o valor do TAMA 38, ou seu efeito deve ser neutralizado e o valor do terreno deve ser calculado de acordo com a situação de planejamento que precedeu a aprovação do TAMA 38?
Lembremos: estamos lidando com uma contribuição para o valor do imóvel que cresceu Somente com a aprovação da TAMA 38 Por causa do potencial de planejamento que está incorporado nela, sem que uma licença de construção seja emitida por conta dela.
- Vamos voltar ao exemplo que apresentei no início de minhas observações e anexar valores numéricos aos seus fatos:
O contribuinte é proprietário de um prédio antigo avaliado em NIS 1 milhão (doravante: Original Status). Em 2005, o TAMA 38 foi aprovado pelo governo israelense e aplicado ao edifício. Como pode ser lembrado, a obtenção dos direitos sobre uma ampliação de edifício em virtude do TAMA 38 depende da concessão de uma licença de construção pelo comitê local. Apesar de seu direito a fazê-lo, o contribuinte não solicita uma licença de construção e, obviamente, não age para fortalecer o edifício contra terremotos. Neste estágio, após a aplicação da TAMA 38 ao terreno e apesar de não haver emitido nenhuma licença de construção por conta dela, o valor do edifício é aumentado para NIS 2 milhões (doravante: Modo Intermediário). Suponha que esse aumento de valor de NIS 1 milhão derive exclusivamente da própria aprovação do TAMA 38. Depois, o comitê local planeja e aprova um plano detalhado que concede direitos adicionais de construção relacionados ao edifício (doravante: O plano detalhado; E mais tarde vou chamar esse programa Outros programas). Seguindo o plano detalhado, o valor do edifício sobe para NIS 3 milhões (doravante: A Nova Situação). Quando o valor da terra aumentou como resultado do plano detalhado, ocorreu um evento tributário que resultou em uma taxa de melhoria à taxa de metade do aperfeiçoamento.
- Para avaliar a melhoria da qual a taxa será derivada, o valor do edifício "em seu estado anterior" – na véspera da aplicação do plano detalhado – deve ser avaliado e comparado com o valor do edifício "no novo estado" – após a aprovação do plano detalhado. O valor do edifício em sua nova condição é de NIS 3 milhões. Qual é, então, o "estado anterior" do edifício? É a "condição original" que vale NIS 1 milhão, ou é o "estado intermediário" que vale NIS 2 milhões? Dada a resposta a essa pergunta, saberemos o valor da melhoria: uma melhoria de NIS 2 milhões ou apenas de NIS 1 milhão.
- Foi nesse momento que surgiu a disputa entre as partes.
De acordo com uma única abordagem - Ao calcular a taxa de melhoria, o aumento de valor causado pela aplicação do TAMA 38 ao imóvel deve ser ignorado. Portanto, na avaliação da "situação anterior", esse aumento de valor deve ser neutralizado e o valor do imóvel deve ser avaliado de acordo com a situação original (no nosso exemplo: milhões de NIS). Essa abordagem será chamada A Abordagem de Neutralização.