Processo Civil (Nazareth) 10551-02-23 Michal Egler vs. Renana Peretz - parte 2

As alegações dos autores:

10. Segundo os autores, o acordo assinado pelas partes é um acordo de venda do imóvel. De acordo com o que foi declarado, eles não tiveram a opção de comprar a propriedade, mas foi acordado mutuamente vendê-la para eles.  O acordo adota uma linguagem categórica de obrigação de venda, e suas disposições indicam o acordo das partes sobre a venda do imóvel.  Portanto, este não é um acordo de opção para a compra do imóvel, mas sim um acordo sobre sua compra pelos autores.
11. Os autores ainda alegam que a essência do acordo é aprendida a partir da totalidade das circunstâncias do caso. Isso inclui o contexto do contrato – a busca por um imóvel para comprar e não para alugar, e o desejo do réu de vender o imóvel.  Além disso, o motivo pelo qual os acordos foram elaborados foi o desejo dos réus de evitar a responsabilidade pelo imposto de melhoria, e, portanto, o réu buscou adiar a assinatura do contrato de venda por mais 18 meses.  De acordo com seu pedido, as partes assinaram um contrato de locação, que na prática servia como cobertura para o pagamento pago antecipadamente pelos autores, ao custo do preço da transação de NIS 90.000.  Ao mesmo tempo, as partes ancoraram o compromisso de vender a propriedade no documento subjacente à reivindicação.  Os acordos foram elaborados pelos réus e os autores os assinaram sem fazer nenhuma alteração.
12. Os autores alegam que, no início de outubro de 2022, o réu os convidou para uma reunião com o advogado Ohana com o objetivo de redigir um contrato de venda, que foi elaborado em 3 de novembro de 2022. Nessa reunião, os autores descobriram pela primeira vez que havia um problema de registro e que, como resultado, não poderiam fazer uma hipoteca sobre o imóvel.  Segundo eles, pretendiam pagar a contraprestação pagando com o valor líquido que tinham na venda da casa anterior e o saldo por meio de uma hipoteca, que era conhecida pelo réu e não estava em disputa.  Quando ficou claro para eles que isso não era possível, agiram rapidamente para que o acordo pudesse ser concluído.  Eles imediatamente entraram em contato com outro representante jurídico e o advogado deles entrou em contato com o advogado Ohana para obter as informações relevantes.  Segundo os autores, os réus estabeleceram um cronograma apertado e irrazoável para a assinatura do contrato de venda, recusaram-se a fazer qualquer alteração no rascunho do contrato de venda preparado em seu nome, se identificaram com os comentários de seus advogados e os ameaçaram que, se isso não fosse feito, teriam que desocupar a propriedade.  Mesmo depois que os autores anunciaram seu acordo de pagar a contraprestação integral em um período inferior a um mês, e isso depois que o pai do autor os ajudou ao fazer uma hipoteca sobre um imóvel que possuía, os réus recusaram qualquer cooperação, evitaram os pedidos dos autores e anunciaram o cancelamento da transação.
13. Segundo os autores, foi firmado um acordo vinculativo entre as partes que atende aos requisitos de discricionariedade e especificidade. Eles ainda alegam que os réus agiram de má-fé extrema para impedir a transação, tendo em conta o aumento dos preços dos imóveis na região durante o período decorrido desde o envolvimento entre as partes e o desejo dos réus de reter o imóvel cujo preço aumentou.
14. Além disso, os autores alegam que, mesmo que seja determinado que se trata de um acordo de opção, conforme alegado pelos réus, a opção foi exercida por eles. Os réus, com sua má-fé, a gestão de mal-fé, as tentativas de repudiar o acordo, o estabelecimento de um cronograma irrazoável para o pagamento da contraprestação, etc., impediram a assinatura de um contrato de venda e não podem se basear nessa conduta.
15. Os autores solicitaram uma declaração de medida declaratória de que existe um acordo vinculativo entre as partes para a venda do imóvel e um remédio para sua execução, ou, alternativamente, na medida em que seja determinado que o acordo é um acordo de opção, declarar que a opção foi exercida e ordenar sua execução. Alternativamente, exigiram obrigar os réus com danos de subsistência por conduzir negociações de má-fé, no valor de NIS 1 milhão, a discrepância entre o valor do bem na data da assinatura do contrato e seu valor no dia em que a reivindicação foi protocolada, ou entre o preço de um imóvel semelhante que puderam comprar naquele momento e o preço de tal imóvel hoje.  Além disso, solicita-se uma compensação pelo sofrimento mental no valor de NIS 100.000.

As alegações dos réus:

16. Segundo os réus, a ação contra o réu deve ser arquivada na ausência de rivalidade entre ele e os autores, já que ele não possui direitos sobre a propriedade e, portanto, não deu nem poderia dar aos autores qualquer opção de compra da propriedade. O réu é o detentor dos direitos e é quem assume as obrigações conforme os acordos entre as partes, e isso não diz respeito ao réu.
17. No mérito, os réus alegam que o acordo entre as partes é um acordo de opção, junto com o qual as partes assinaram um contrato de locação. Segundo a versão da ré, ela estava interessada em alugar o imóvel na época, assim como os autores, que chegaram a afirmar possuir um imóvel em outro local que ainda não havia sido vendido e que não conseguiam financiar a compra de outro imóvel naquele momento.  De acordo com o acordo entre as partes, os autores pagaram antecipadamente o aluguel anual mais um componente financeiro adicional na garantia.  O contrato de opção foi assinado a pedido dos autores, após eles demonstrarem interesse na possibilidade de comprar o imóvel e o réu concordou com isso.  O período da opção foi definido até o final do período do arrendamento, ou seja, até 30 de outubro de 2022.  No entanto, os autores não exerceram a opção até a data referida, e nem mesmo depois de o réu lhes conceder outra oportunidade de fazê-lo, e portanto a opção expirou.
18. Segundo os réus, o fato de ser um acordo de opção se reflete claramente do título do documento, que afirma: "Assim que isso for possível, as partes se reunirão e avançarão com um contrato de venda para assinatura", o que indica a intenção das partes de que um acordo vinculativo será assinado apenas no futuro. Além disso, o acordo não foi comunicado às autoridades fiscais, o que também indica que as partes não o consideravam um contrato de venda vinculativo.  Mesmo a conduta das partes posteriormente, incluindo a reunião com o advogado Ohana para promover a assinatura de um contrato de venda próximo ao fim do período de locação, mostra que nenhum acordo vinculativo foi firmado entre elas naquele momento.  Nesse contexto, os réus negam a alegação dos autores sobre as circunstâncias da redação dos acordos mencionados e o argumento por trás deles quanto ao desejo dos réus de adiar a assinatura de um acordo formal por 18 meses devido a considerações fiscais, e observam que, como a propriedade não recebeu um Formulário 4, de qualquer forma o período referido para fins de isenção do imposto sobre melhoramento não começa a ser contabilizado.  Os réus ainda alegam que os autores exigiram uma alteração nos termos da opção, tanto em relação à data de pagamento que buscaram adiar por um período prolongado quanto na exigência de que o réu fosse responsável por corrigir os defeitos no registro da propriedade, o que se desvia dos termos da opção e constitui uma nova oferta inaceitável para o réu.
19. Os réus ainda alegam que o documento assinado pelas partes não tinha a intenção de celebrar o acordo e também carecia de especificidade devido à falta de detalhes materiais para a transação.

Discussão e Decisão:

20. Inicialmente, exigirei o argumento dos réus de que o processo contra o réu deve ser rejeitado de imediato na ausência de qualquer rivalidade entre ele e os autores. A reivindicação deve ser rejeitada.  De fato, o réu não é o proprietário do imóvel e não é parte do contrato com base na reivindicação, portanto, os recursos declaratórios e de aplicação são irrelevantes para ele.  No entanto, a reivindicação também inclui recursos monetários, alguns dos quais são alternativos e outros cumulativos, cuja causa foi a falta de conduta adequada nas negociações, e, nesse aspecto, os autores têm uma possível causa de ação contra o réu, na categoria de alguém que participou diretamente das negociações (Audiência Adicional 7/81 Fender, Open and Building Investment Company em Tax Appeal v. Castro, IsrSC 34(4) 673).  Na verdade, como será detalhado abaixo – o réu foi o fator dominante na condução das negociações por parte do proprietário do imóvel (sua casa).  Portanto, fica claro que não há razão para rejeitar a ação contra ele de imediato por falta de causa.

A natureza do engajamento entre as partes:

21. Como se pode ver acima, há uma disputa entre as partes quanto à natureza dos acordos que firmaram.  Trata-se de um contrato de locação com um acordo de opção para a compra do imóvel arrendado pelos inquilinos no futuro, como alegam os réus, ou é um único acordo de compra do imóvel pelos autores, que foi artificialmente dividido em dois acordos, como alegam os autores?
22. Para determinar a natureza do engajamento entre as partes, é primeiro necessário interpretar as disposições do acordo que são a base da reivindicação. A seção 25(a) da Lei dos Contratos de 1973 estabelece: "Um contrato deve ser interpretado de acordo com as intenções das partes, conforme está implícito no contrato e nas circunstâncias da questão, mas se as intenções das partes forem expressamente implícitas pela linguagem do contrato, o contrato deverá ser interpretado de acordo com sua linguagem."  O ponto de partida para a interpretação de um acordo é sua redação, mas quando esta não é inequívoca, o tribunal também é obrigado a considerar circunstâncias externas ao texto contratual, com base nas quais as intenções das partes devem ser examinadas ao concluir o acordo.
23. Uma análise das disposições do acordo mostra que ele não está redigido de forma inequívoca quanto à natureza do acordo entre as partes, e que, no mínimo, tem uma posição ou outra para um lado ou para o outro. Embora o título do documento fale de um "acordo de opção para a compra de um ativo", que claramente apoia a versão dos réus quanto à natureza do contrato, o conteúdo do acordo não se refere claramente a este título.  Na prática, com exceção do título, não há determinação no corpo do documento sobre o futuro direito de escolha dado aos compradores (os autores), em oposição ao consentimento mútuo para celebrar uma transação.  Assim, a cláusula 1 do contrato de opção afirma que "a propriedade será vendida durante o período de locação e/ou ao final do contrato ao inquilino, no valor líquido de NIS 2.660.000".  O documento não fornece uma definição clara e rígida de um período de opção (será vendido "durante o período de locação e/ou ao final do contrato") e não faz qualquer determinação sobre a forma como uma opção será exercida – um mecanismo para notificação, etc.  Além disso, a cláusula 3 estipula que "o mais rápido possível" as partes irão se reunir e promover um contrato de venda para assinatura, sem vinculá-lo a um momento em que a opção é exercida, mas sim como uma cláusula para existência imediata.  No geral, a redação não utiliza a "linguagem da escolha" do detentor da opção, mas sim a linguagem da obrigação mútua contemporânea.
24. Uma análise das disposições do documento como um todo não apoia, portanto, o fato de que ele é um contrato de opção de compra, conforme declarado em seu título. Não é supérfluo notar que, ao classificarmos o tipo de transação feita pelas partes, é a essência que determina, e não necessariamente o apelido que escolheram dar ao contrato: "Ou seja, embora o título do contrato e sua redação tenham peso, se se verificar que as disposições do acordo criam um contorno diferente daquele declarado pelas partes, de modo que, essencialmente, uma transação diferente foi criada, então o conteúdo prevalece sobre a linguagem",  Recurso Civil 7281/15 Copas Finance Israel (Israel) em um Recurso Fiscal v. Agrexco Agricultural Export Company em um Recurso Fiscal(2018), parágrafo 29 de sua decisão pelo Honorável Justice Danziger e as referências nele contidas).  Em particular, esse é o caso em relação aos contratos de opção, nos quais foi determinado que "às vezes alguma restrição à liberdade de escolha do destinatário da opção, com uma leve flutuação, é suficiente para que um acordo que se gabe de um acordo que preveja que uma opção em imóveis seja classificada como contrato de venda" (parágrafo 16 da decisão no caso Civil Appeal 7869/14 D.  Lia Initiation and Investments in a Tax Appeal v. Real Estate Taxation Administration Civil Case (2017), parágrafo 16 da decisão do Honorável Justice Sohlberg).
25. No contexto do exposto acima, as intenções das partes também devem ser examinadas em conjunto com todas as circunstâncias do caso, conforme apresentadas nas provas apresentadas. Nesse sentido, fui apresentado a duas versões polares e factuais.  A versão dos autores é que o réu, que conduziu as negociações com eles, pediu que adiassem a assinatura do contrato de venda por 18 meses devido a aspectos fiscais do vendedor e para evitar pagar imposto sobre melhorias.  Segundo eles, esse era o único propósito por trás da aparência externa do compromisso, já que foi feito nos dois acordos em questão.  Os réus, por outro lado, alegam que os referidos documentos refletem um acordo autêntico entre as partes; Eles concordaram que os autores alugariam o imóvel por um ano e, ao mesmo tempo, a pedido dos autores, o réu concordou em conceder a eles uma opção futura para comprar o imóvel por um valor acordado.
26. Nesta disputa, considero a preferência pela versão dos autores, que se encaixa de forma mais convincente nas provas apresentadas, que discutirei abaixo.
27. Primeiro, a versão dos autores em seu depoimento é apoiada por uma transcrição de uma gravação de uma conversa que ocorreu entre o autor e o réu antes do noivado entre as partes (Apêndice A às declarações juramentadas dos autores). Durante essa conversa, o autor afirmou ao réu: "Eu disse que não preciso de aluguel, é...  Porque você tem que alugar, eu alugo" (p. 2 da transcrição, parágrafos 13-14), e mais adiante "Temos que alugar, eu digo que o aluguel é para você, porque você tem que alugar, não porque eu quero" (p. 9 da transcrição da conversa, Apêndice A, parágrafos 21-22).  O réu, por sua vez, declarou ao autor em relação ao Formulário 4 (assunto sobre o qual o autor foi questionado) que: "É isso, eu quero mais o Formulário 4, porque se eu tenho o Formulário 4 começo a...  Contando 18 meses, o quê, entende?" (p. 8 da transcrição do Apêndice A, p. 8, parágrafos 17-18), e posteriormente o réu disse: "... Mais uma vez estabelecemos um preço para o fim do caminho, não importa, fazemos o contrato de aluguel por causa dos 18 meses (enfatizando a palavra) como se você entendesse? Para fazer o preço é o preço final, é isso, está fechado e isso é depois de 18 meses, você faz o contrato, é isso, é um contrato de venda, mas em princípio é formal" (p. 10 da transcrição, parágrafos 1-6).  Deve-se notar que a ré confirmou em seu depoimento que recebeu aconselhamento jurídico "em tempo real" de que, se vendesse a propriedade em até 18 meses, receberia um Formulário 4 ou uma isenção (p. 24 da transcrição, parágrafos 20-21).  O exposto acima é inequívoco e se encaixa bem na versão dos autores de que as partes concordaram desde o início em relação à venda do imóvel e que o contrato de locação foi elaborado por iniciativa do réu devido ao desejo dele de evitar impor responsabilidade fiscal ao vendedor.  Como fica claramente evidente pelas provas, foi o réu quem conduziu os contatos com os autores para a venda do imóvel, segundo ele, em virtude de uma procuração que o réu (sua filha) lhe concedeu.  Assim, as ações, conhecimentos e intenções do réu também são vinculativos para ele, conforme estabelecido na seção 2 da Lei da Missão, 5725-1965.
28. Segundo, a versão dos autores também é apoiada pela conduta das partes em relação ao registro do titular do imóvel junto à autoridade local e à companhia elétrica. Inicialmente, após a assinatura dos acordos, os autores foram registrados como titulares.  No entanto, posteriormente, durante o suposto período de arrendamento, e embora não haja disputa de que os autores continuaram morando na propriedade sem qualquer alteração, o réu foi registrado como titular.  O significado disso é evidente a partir da transcrição de uma conversa que ocorreu entre a autora e o réu, após a autora receber um pedido de um representante da autoridade local que pediu que ela quitasse uma dívida tributária municipal pelo período em que a propriedade foi registrada em seu nome antes da mudança no registro do titular.  Durante a conversa, o réu afirmou que havia procurado o Conselho para alterar o registro, e explicou isso no aconselhamento jurídico que recebeu, segundo ele, segundo o qual o direito à isenção do imposto de melhoria exige a residência efetiva do contribuinte na propriedade e, portanto, a necessidade de registrar o réu como titular (Apêndice A à declaração juramentada dos autores, p. 17, parágrafos 17-19).  Em suas observações, o réu explicou ao autor que as cobranças continuariam a chegar ao endereço do imóvel como até então, e assim o autor poderia pagá-las pessoalmente sem saber a identidade do pagador (p. 19, parágrafos 2-20).  O acima referido se encaixa bem na alegação dos autores de que os réus foram guiados por considerações fiscais ao criar representações sobre a transação do imóvel.
29. Terceiro, fica claro pelas provas que foram os réus que iniciaram o desenho do acordo contratual escrito entre as partes no momento relevante. Não há contestação de que a redação dos acordos (tanto o acordo principal quanto o contrato de locação) foi apresentada aos autores pelo réu e que este último não alterou nada em seu conteúdo.  A esse respeito, remeto-me ao depoimento do réu, que confirmou que os acordos foram assinados por ele e pelo autor imediatamente após sua apresentação a este último, sem quaisquer emendas ou negociações (p. 10 da ata de 20 de junho de 2024, parágrafos 20-27).  A ré testemunhou que a pessoa que redigiu os acordos para ela era um advogado (p. 22, parágrafos 1-6).  Nesse contexto, é necessário ler a cláusula 4 do acordo, que afirma que "as partes estão cientes de que este acordo é apenas entre as partes e que não deve ser mostrado e/ou apresentado a ninguém".  Essa cláusula, que os réus consideraram adequado incluir no documento redigido em seu nome, aparentemente se refere ao desejo de não reportar às autoridades fiscais, quando nenhuma explicação foi dada em nome dos réus.  Os detalhes acima apoiam a versão dos autores de que o motivo para assinar os acordos, conforme redigidos, decorreu de considerações fiscais por parte dos réus.  Acrescento que o argumento dos réus de que o período de 18 meses é irrelevante nas circunstâncias, já que é contado a partir da data de recebimento do Formulário 4, enquanto a propriedade não possuía o Formulário 4, não é convincente na minha opinião.  As intenções dos réus devem ser examinadas de acordo com as circunstâncias existentes no momento em que o acordo foi redigido, e não de acordo com a situação que surgiu retroativamente.  Fica claro pelas provas que, no momento relevante, os réus presumiram que o Formulário 4 deveria ser entregue o mais rápido possível e que não se esperavam atrasos no seu recebimento, conforme o réu o descreveu aos autores (transcrição de uma conversa entre o autor e o réu, Apêndice A às declarações juramentadas da reivindicação, p. 8, parágrafos 7-13; transcrição de uma conversa entre o autor e o réu, Apêndice A, supra, p. 13, parágrafos 15-19).
30. Quarto, as disposições do contrato de locação também se encaixam logicamente na versão dos autores. No contrato de locação, o aluguel era fixado em NIS 5.000 por mês.  O período do contrato de locação foi estabelecido no contrato de um ano.  O valor do aluguel anual era, portanto, de NIS 60.000.  Apesar disso, não há disputa de que os autores pagaram ao réu antecipadamente e, ao entregar a posse da propriedade, a quantia de NIS 90.000.  Esse valor corresponde ao aluguel por um período de 18 meses, período pelo qual os réus esperavam que isso permitisse a tão aguardada isenção do imposto de melhoria.  Os réus alegam que a referida quantia foi determinada de forma que o aluguel anual de NIS 60.000 foi complementado por um valor de NIS 30.000 como garantia para eles no âmbito da relação de locação, mas essa alegação não foi comprovada de forma convincente.  Isso não tem nenhuma expressão no contrato de locação.  Além disso, na cláusula 19 do contrato de locação foi estabelecido que o inquilino depositaria uma nota promissória como garantia, mas as partes não cumpriram a cláusula em relação ao valor da nota promissória, e não há disputa de que tal nota promissória não foi entregue.  Portanto, o contrato de locação não possui um único fio que ateste um acordo para depositar uma quantia em dinheiro nas mãos do réu como garantia dos termos do contrato.  Deve-se lembrar que os redidores do acordo são os réus, e que o acordo foi redigido com a assistência de um advogado da parte deles, de modo que a ausência desse assunto recai sobre eles.  Além disso, na ação de despejo apresentada pelo réu contra os autores, foi declarado na declaração que a quantia de NIS 90.000 foi paga em conta do aluguel (parágrafo 6 da declaração de reivindicação) e nada foi dito sobre o fato de que parte da quantia foi garantida para aluguel.  Diante de tudo o que foi dito acima, a alegação de que foi acordado fornecer garantia no contrato de aluguel, que faz parte do valor pago pelos autores ao réu, está longe de ser convincente.
31. Quinto, a conduta das partes antes e depois da assinatura dos acordos e em relação à propriedade também apoia a conclusão de que a versão dos autores é mais plausível. quanto à data anterior à assinatura dos acordos; Os autores testemunharam que, desde o início, estavam procurando um imóvel para compra e não para aluguel, depois de decidirem vender sua casa em Merom Golan e realocar seu local de residência (parágrafo 7.2 das principais declarações dos autores; p. 13 da transcrição, parágrafo 5; p. 31 da transcrição, parágrafo 36).  Os autores foram consistentes em sua versão, que não foi contradita em nada e também é apoiada pela transcrição da conversa entre o autor e o réu citada no parágrafo 27 acima.  No momento da assinatura do contrato, os autores ainda não haviam vendido sua casa em Merom Golan, mas ela foi vendida pouco tempo depois (apenas um mês e meio) de uma forma que se encaixa com a alegação deles de que, desde o início, pretendiam vender e comprar uma propriedade residencial alternativa.  Quanto à ré, seu depoimento de que estava interessada em alugar o imóvel e só depois acedeu ao pedido dos autores para lhes dar uma opção de compra é inconsistente com as declarações da ré, que indicam que, antes do noivado entre as partes, o réu recebeu propostas de compra de terceiros e publicou o imóvel (veja transcrição da conversa, Apêndice A dos depoimentos da acusação, p. 6, parágrafos 11-14, 20-22).  Sua versão de que não queria vender o imóvel não se encaixa logicamente com seu acordo (segundo ela) de se comprometer com um acordo de opção no âmbito do qual ela se comprometeu a vender, sem uma explicação satisfatória para o caso.  Pelo exposto acima, parece que ambas as partes estavam interessadas em executar uma transação de venda desde o início e não em uma transação de arrendamento.  quanto ao período após a assinatura dos acordos; Como detalhado acima, o réu iniciou uma alteração no registro do nome do proprietário da propriedade e sua transferência para o nome do réu, com um único propósito – "preparar o terreno" para receber isenção do imposto sobre melhorias na venda.  Os autores, por sua vez, alegam que agiram na propriedade da maneira dos proprietários e investiram nela múltiplos investimentos.  De fato, nenhuma referência foi anexada a todas as despesas alegadas, de modo que a reivindicação a esse respeito não foi totalmente comprovada.  No entanto, os autores apresentaram correspondência entre eles e o réu, da qual se revela que os autores pagaram ao réu pela construção de uma cerca na propriedade, o que, à primeira vista, não se relaciona logicamente com o formato da relação inquilino-senhorio, e a ré confirmou em seu depoimento que eles fizeram reparos na piscina da casa (p. 26, parágrafos 29-30).  Os autores chegaram a pagar uma quantia substancial de NIS 90.000 adiantado, o que é consistente com sua versão de que se consideravam vinculados pelo acordo de compra do imóvel.
32. Sexto, o argumento dos réus de que o que está declarado na cláusula 3 do contrato ("Assim que se tornar possível, as partes se reunirão e avançarão um contrato de venda para assinatura") indica que se trata de um acordo de opção, não é convincente. Como detalhado acima, uma série de indicações, tanto na redação do acordo quanto em evidências externas sobre as circunstâncias em que foi redigido, indicam sua essência, e a referida cláusula não diminui a conclusão que delas resulta.  o oposto das coisas; Essa disposição, que supostamente visa reduzir significativamente o intervalo de tempo entre a assinatura do contrato em questão e a assinatura do contrato de venda, é inconsistente com a essência básica dos contratos de opção, que dá a uma das partes um período suficiente para formular sua decisão de celebrar ou não a transação.
33. Vale ressaltar que o advogado Ohana, em seu depoimento perante mim, observou que as partes se reuniram em seu escritório pouco antes do noivado entre elas, e que foi acordado que uma opção deveria ser dada aos autores, já que eles não tinham o valor total necessário para comprá-la e que o imóvel seria alugado pelo período da opção. Esse testemunho levanta considerável dificuldade.  Em suas declarações, as partes não descreveram qualquer envolvimento do advogado Ohana nessa fase (ao contrário do que aconteceu um ano depois, quando se reuniram em seu escritório para promover a assinatura de um contrato de venda).  O réu declarou claramente em seu depoimento que o advogado Ohana não estava envolvido de forma alguma nessa fase (p. 10 da transcrição, parágrafo 21).  Não há contestação, mesmo segundo o depoimento do advogado Ohana, de que ele não preparou os acordos, mas só tomou conhecimento deles retroativamente.  Nessas circunstâncias, é difícil confiar em seu depoimento em relação ao momento do início da relação entre as partes, e é possível que isso decorra de uma conexão com os fatos como foram apresentados a ele em retrospecto.  De qualquer forma, no peso total das provas detalhadas, a balança está inclinada para aceitar a versão dos autores.
34. Diante de toda a compilação, aceito a versão dos autores quanto à natureza do acordo existente entre as partes – a venda do imóvel aos autores e não um acordo de opção. Uma questão separada é se foi formulado um acordo vinculativo entre as partes que estabeleça uma responsabilidade contratual válida, uma questão que abordarei abaixo.

Nota Intercal:

35. Antes de passar para a análise da questão acima, observo que, se a versão dos réus de que o acordo era um acordo de opção tivesse sido aceita, não teria decidido o destino da reivindicação, mas sim teria sido necessário discutir a questão de saber se a opção foi exercida de forma que um acordo vinculativo fosse firmado entre as partes. A resposta para isso passa por duas subperguntas.
36. A primeira questão é se os elementos exigidos para a criação da responsabilidade contratual por uma transação de venda foram cumpridos no acordo (no exercício da opção). No contexto acima, a distinção aceita é entre um acordo que incorpora a obrigação de celebrar um contrato cujos termos principais estejam suficientemente definidos e um acordo cuja essência não passa de um compromisso de conduzir futuras negociações (  Civil Appeal 8872/18 Penny Weiss v. Moshe Ben Menachem et al. (18 de julho de 2019).  Veja o julgamento do Honorável Presidente Hayut ali, da seguinte forma: "Um contrato que deixa nas mãos do fornecedor da opção a possibilidade de impedir negociações que serão conduzidas entre as partes após seu exercício não é um contrato de opção, e o tratamento dele como tal levanta uma dificuldade conceitual.  Na minha opinião, se o contrato celebrado incluir as condições que permitem ao destinatário da opção exercer o contrato principal, temos diante de nós um 'contrato de opção' que foi concedido não tem direito de impedir sua realização" (parágrafo 2 da sentença).  A questão acima é em grande parte paralela à análise dos fundamentos da discricionariedade e especificidade, como será feito abaixo (compare: Civil Appeal 4933/17 Mordechai Green v. Aryeh Friedman (11 de fevereiro de 2020), parágrafo 32), e, portanto, me referirei a tudo o que está detalhado nele.
37. A segunda questão é se a opção foi exercida pelos autores ou se não foi exercida e, portanto, expirou. O principal argumento dos réus nesse contexto é que o período de opção era até 30 de outubro de 2022, o fim do período de locação de acordo com o contrato de locação, de acordo com a cláusula 1 do contrato, na qual foi determinado que "o imóvel será vendido durante o período de arrendamento e/ou ao final do período ao inquilino...".  Segundo eles, como os autores não exerceram a opção assinando um contrato de venda e pagando a contraprestação até a data mencionada, a opção expirou.
38. Não posso aceitar esse argumento. O acordo não estabelece um prazo fixo para exercer uma opção, mas tudo o que diz é que o imóvel será vendido durante o período de locação e/ou ao final do período.  O termo "ao final do período de locação" é vago e flexível e não estabelece um limite de tempo claro.  Em particular, este é o caso diante das circunstâncias do presente caso, quando se desprende das provas detalhadas acima, que o período ao qual as partes estavam previstas no âmbito de seus acordos é de 18 meses, e, portanto, também o pagamento pago antecipadamente pelos autores.  Nem a conduta das partes indica intenção de marcar uma data fixa, já que a reunião no escritório do advogado Ohana para fins de redigir o contrato de venda foi realizada em 3 de novembro de 2022, poucos dias após o término do período estipulado no contrato, sem que qualquer reivindicação fosse levantada sobre o término da opção (o argumento a esse respeito foi levantado pela primeira vez na carta do advogado Ohana de 22 de novembro de 2022).  Além disso, as evidências mostram que a questão da data da redação do contrato de venda não era cardinal "em tempo real" do ponto de vista dos réus, que foram colocados nesse contexto principalmente em considerações relacionadas à responsabilidade fiscal do vendedor.  Veja, para o caso, uma transcrição de uma conversa entre a autora e a ré, na qual a autora perguntou se seria possível comprar a propriedade em outubro, e a ré respondeu: "Então, em outubro eu digo, vou falar com ele, em outubro, novembro, vou falar com ele e veremos o que fazemos, assim que houver esses vouchers que eles estão registrando em nome dela, eles saberão que ela mora no apartamento.  É muito melhor com as autoridades." (Apêndice à Declaração Juramentada da Reivindicação, p. 21 da transcrição, parágrafos 2-6).  Veja também uma mensagem escrita enviada pelo autor ao réu em 19 de setembro de 2022, na qual o réu foi questionado se havia conversado com o advogado, "e quando será possível assinar?" (Apêndice XI1 às declarações juramentadas da reivindicação), que apoia a versão dos autores de que tentaram promover a assinatura de um contrato de venda, enquanto os réus não tinham a rapidez.
39. Também não posso aceitar a alegação dos réus de que a opção não foi exercida porque os autores não pagaram a contraprestação contratual total e não assinaram o contrato de venda. Primeiro, o acordo entre as partes não estipula que o exercício da opção será necessariamente feito por meio do pagamento da contraprestação, em oposição a um aviso de desejo de comprar o imóvel enquanto tomam as ações dentro de um prazo razoável para assinar um contrato de venda.  Mesmo segundo a versão do réu, os autores anunciaram seu desejo de comprar o imóvel (parágrafos 42-43 da declaração juramentada).  Segundo, como será detalhado abaixo, a questão da data do pagamento neste caso estava intrinsecamente ligada ao problema de registro que acabou existindo na propriedade, do qual os autores tomaram conhecimento pela primeira vez na reunião das partes no escritório do advogado Ohana, em 3 de novembro de 2022.  Nessas circunstâncias, os autores agiram rapidamente para obter financiamento alternativo e, já em 4 de dezembro de 2022, anunciaram que poderiam pagar a totalidade até o final daquele mês.  Terceiro, foram os réus, em sua conduta, que impediram a assinatura de um contrato de venda e o recebimento da contraprestação.  A esse respeito, referir-me-ei a tudo o que é detalhado abaixo sobre a conduta dos réus nessa etapa, de forma a impedir a realização da transação.  Uma pessoa que impediu a assinatura do contrato de venda não pode ser ouvida com base no argumento de que o acordo de opção não foi exercido por esse motivo (ver: Recurso Civil 8505/09 Mordechai Shasha v. Green em uma Cidade Movida a Gás em um Recurso Fiscal (23 de março de 2011), parágrafo 12).

Um acordo é vinculativo?

40. Como detalhado acima, as partes assinaram um documento detalhando os acordos que haviam sido formulados entre elas e, ao mesmo tempo, foi determinado que um contrato de venda seria assinado em data posterior.  Posteriormente, foram mantidos contatos entre eles e trocaram rascunhos de um acordo, mas ele não foi assinado, e em 30 de novembro de 2022, os réus anunciaram a cessação das negociações e a retirada da transação.  A questão que surge diante do contexto acima referido é se um acordo vinculativo foi aperfeiçoado entre as partes, ou se o documento que elas assinaram foi apenas uma etapa intermediária no processo para um contrato contratual que não foi concluído, o que, por si só, não gera uma responsabilidade contratual válida.
41. Como é bem sabido, uma questão do tipo acima foi amplamente discutida na jurisprudência dos tribunais em relação a documentos de natureza semelhante ao nosso caso aqui, ou seja, um documento assinado pelas partes após a realização de negociações, que expressa concordância em relação a certos termos da transação, mas ainda afirma que, posteriormente, um contrato de venda/acordo final será assinado entre elas (em linguagem comum – um memorando de entendimento). O ponto de partida na jurisprudência é que um documento provisório desse tipo pode estabelecer uma responsabilidade contratual válida, na medida em que atenda às condições substantivas para a criação dessa responsabilidade, ou seja, discricionariedade e certas finalizações  (Recurso Civil 158/77 Rabinai v. Man Shaked Ltd., IsrSC 33(2) 283).
42. Os termos de finalização significam que houve uma reunião dos desejos das partes com a intenção de firmar um acordo vinculativo cujos detalhes principais são conhecidos e acordados. Essa condição é objetiva e examinada de acordo com critérios externos, incluindo a linguagem e o conteúdo do documento, incluindo a forma como a relação entre ele e um acordo que as partes determinaram que seria assinado posteriormente (a "Fórmula do Contrato") e a conduta das partes antes, durante e após a assinatura do documento (Recurso Civil 9247/10 Aharon Rosenberg v. Haim Saban (2013); (Recurso Civil 7193/08 Menachem Adani v. Mordechai David (2010)).  O princípio da especificidade exige que o acordo entre as partes inclua as principais condições essenciais para a celebração de um contrato.  Existe uma relação recíproca entre as duas condições, já que um alto nível de especificidade pode indicar que as partes estão determinadas a firmar um acordo, enquanto sua ausência pode indicar que isso é apenas uma etapa intermediária das negociações.  Ao mesmo tempo, foi determinado que a existência de alta intensidade de discricionariedade permite que o documento seja suficiente com um nível menor de especificidade.  Como tendência geral ao longo dos anos, a abordagem da jurisprudência nesse contexto, especialmente no que diz respeito à exigência de especificidade, tornou-se cada vez mais flexível, e já foi decidido mais de uma vez que é possível reconhecer a existência de um contrato válido mesmo quando o documento não inclui todas as condições principais essenciais para o contrato, na medida em que elas possam ser preenchidas por meio de interpretação, documentos externos, disposições da lei ou conforme a prática comum (Recurso Civil 1456/22 Ibrahim Ajami v. Neve Shalom Local Committee (28 de fevereiro de 2024), Parágrafo 29).  Isso na medida em que não se trata de detalhes materiais sobre os quais houve um desacordo explícito ou implícito entre as partes no momento do noivado (o caso  Green, supra, ibid.;  o caso Adani  , supra, ibid., no parágrafo 9 da decisão do Honorável Justice Vogelman).  Para uma descrição da tendência da jurisprudência neste assunto, veja as palavras do Honorável Justice Gorskopf no  caso Ajami acima, conforme segue:

"Na verdade, a abordagem predominante no direito israelense é que, nos casos em que as partes decidiram celebrar um contrato, uma delas não deve ser autorizada a renegar por motivos que alguns de seus termos não são específicos o suficiente.  Como resultado, o elemento de especificidade, que no início da jurisprudência israelense era percebido como um dos dois pilares sobre os quais o contrato foi construído, perdeu sua grandeza e tornou-se secundário diante do elemento de finalização" (ibid., parágrafo 29).