Processo Civil (Nazareth) 10551-02-23 Michal Egler vs. Renana Peretz - parte 3

Ao mesmo tempo, é possível encontrar na jurisprudência um apelo para considerar a redução dessa tendência, mas a decisão sobre essa questão ainda está em vigor hoje (o caso Ajami, supra, ibid., no parágrafo 26).  Quando estamos lidando com um acordo de venda de imóveis,  o requisito escrito da seção 8 da Lei de Imóveis, 5720-1969, é adicionado às condições mencionadas.  Nesse contexto, a jurisprudência sustentou que um documento provisório em uma transação imobiliária em que as condições de especificidade são atendidas, em qualquer caso, também satisfaz o requisito escrito (caso Rabinai, supra, ibid., pp. 290-291).

43. Diante desse contexto geral, passaremos à análise dos elementos mencionados em nosso caso.

Conclusões:

44. A análise do próprio documento e das circunstâncias que envolvem sua redação leva à conclusão de que as partes tinham discricionariedade para firmar um acordo vinculativo. Os motivos para isso serão detalhados abaixo.
45. Primeiro, isso é aprendido pela linguagem do documento, e em particular pela cláusula 1, na qual foi determinado em linguagem decisiva que "a propriedade será vendida" aos autores, assim como do que está declarado na cláusula 5 de que "as partes calcularam a transação e chegaram à conclusão de que os termos da transação eram aceitáveis para elas". Isso é uma expressão externa clara do desejo das partes de firmar uma transação de venda do imóvel e seu compromisso com ela.  A isso acrescentaremos o que está declarado na seção 4 do documento em que está determinado que "não será mostrado e/ou apresentado a ninguém"; Essa estipulação também apoia a conclusão de que as partes consideravam o documento como tendo efeito legal, caso contrário é difícil entender a necessidade de proteger sua existência (e, como dito, nenhuma explicação real foi dada pelos réus para essa cláusula).  A isso acrescentaremos o fato de que o acordo foi assinado pelas partes (o réu em nome do réu e o autor em nome dos dois autores), fato que a jurisprudência já viu mais de uma vez como indicação da intenção das partes de dar efeito vinculativo ao documento (o caso Ajami, supra, ibid., no parágrafo 31 e as referências nele).  Não é supérfluo notar que, mesmo segundo os réus, um acordo jurídico vinculativo foi elaborado entre as partes (mas, segundo elas, é um acordo de opção), então parece que, quanto ao elemento de finalização, não surge nenhuma disputa real nem mesmo a partir da própria versão deles.
46. Segundo, a redação da "fórmula do relacionamento" no documento não qualifica nem condiciona a validade dos acordos detalhados à assinatura de um contrato de venda posteriormente. Como pode ser lembrado, a cláusula 3 afirma: "Assim que possível, as partes se reunirão e promoverão um contrato de venda para assinatura."  Como regra, quando as partes determinam em um documento de consentimento que o que está declarado nele é "subordinado" ao acordo a ser assinado no futuro ou "condicional" à assinatura de tal acordo, isso deve indicar que elas veem o documento apenas como uma etapa de negociação que não cria responsabilidade contratual (embora isso não seja necessariamente uma indicação decisiva, mas deva ser examinado como parte de todas as circunstâncias, veja: Recurso Civil 9247/10 Aharon Rosenberg et al. v. Haim Saban et al. (24 de julho de 2013), parágrafo 13 da sentença).  Em outros casos em que as partes estipularam no memorando que assinariam um acordo posteriormente ou dentro de um prazo definido, sem condicionar os acordos entre elas a isso, constatou-se mais de uma vez que isso não atesta falta de discricionariedade (veja o caso Rabinai, p. 288, e os exemplos nele contidos; o caso Rosenberg, supra, parágrafo 17).  No nosso caso, a redação da cláusula 3 do contrato mostra que as partes pretendiam e presumiram que um contrato de venda seria assinado entre elas posteriormente, mas não foi determinado que a validade dos acordos entre elas está sujeita ou condicionada a isso.  Além disso, o fato de as partes terem decidido que avançariam com um contrato de venda "o mais rápido possível" também reforça a conclusão quanto à maturidade dos acordos entre elas em sua visão (cf. o caso Ajami acima, ibid., no parágrafo 31).
47. Terceiro, as circunstâncias da assinatura do documento também apoiam a existência de discricionariedade. Como detalhado acima, achei adequado aceitar a versão dos autores de que o adiamento da assinatura de um contrato de venda estava enraizado em considerações fiscais por parte do vendedor.  Portanto, não foi uma visão autêntica das partes da assinatura do documento apenas como uma etapa intermediária das negociações, mas sim como a criação de um intervalo temporal deliberado para fins de representação externa que não se relaciona com suas intenções no eixo das relações entre elas.  Nas palavras do réu em sua conversa com o autor: "Fazer o preço é o preço final, é isso, está fechado e isso é após 18 meses, o contrato é feito, é isso, é um contrato de venda, mas em princípio é formal" (Apêndice A, p. 10, parágrafos 4-6).  A isso deve ser acrescentado o fato de que os autores pagaram antecipadamente às custas da contraprestação (conforme detalhado acima – sob a cobertura do aluguel), o que também reforça a conclusão de que as partes estavam determinadas a firmar um acordo vinculativo.
48. Quanto à alegação dos réus sobre a falta de notificação do acordo às autoridades fiscais, como indicação de que não o viam como um contrato vinculativo, não a encontro nas circunstâncias do caso. De fato, a falta de declaração às autoridades fiscais sobre um memorando de entendimento pode indicar a natureza limitada atribuída a ele pelas partes (em nosso caso, a declaração foi feita apenas retroativamente pelos autores, veja p. 8 da transcrição, parágrafo 18).  No entanto, cada caso está em suas próprias circunstâncias e não precisa necessariamente  ser decidido (a questão de Shasha acima, parágrafo 9).  Como detalhado acima, a estrutura probatória apresentada neste caso indica que os réus buscaram criar uma representação segundo a qual o acordo entre as partes fosse concluído em data posterior, com o objetivo de obter uma isenção do imposto de melhoramento.  No acordo redigido em nome dos réus, foi determinado que ele não deveria ser mostrado a ninguém, e a conexão entre as duas coisas parece ser evidente, para dizer o mínimo.  Além disso, mesmo a contraversão dos réus de que as partes firmaram um acordo de opção implica um dever de reportar às autoridades fiscais que não foi feito, portanto isso não deve ser usado como prova de discricionariedade.  Nessas circunstâncias, a falta de comunicação em tempo real não constitui uma indicação da falta de discricionariedade por parte das partes para firmar um acordo vinculativo, mas sim o oposto.  Os réus não podem ser ouvidos em uma alegação relativa a tal não relato, quando a iniciativa para fazê-lo foi deles e ela foi apenas destinada a notificá-los.

Algumas:

49. Para que um documento seja considerado como criando uma responsabilidade contratual vinculativa, ele deve ser específico o suficiente para seu propósito e incluir os principais detalhes essenciais para a transação. Como detalhado acima, o requisito de especificidade foi suavizado na jurisprudência ao longo dos anos, enquanto foi determinado que ele pode existir mesmo quando o documento não inclui alguns detalhes materiais da transação, desde que esses detalhes possam ser concluídos, e que esses não estejam em disputa entre as partes no momento da assinatura do memorando de entendimento, e que não tenham chegado a um acordo sobre eles.
50. No nosso caso, o documento assinado pelas partes inclui detalhes materiais da transação: a identidade das partes, a natureza da transação, a identificação da venda, a contraprestação e o ônus tributário. Segundo os réus, o acordo não inclui muitas outras questões materiais, de uma forma que não permite que seja considerado suficientemente específico.  Nesse sentido, eles observam a falta de detalhes sobre a forma como a compra foi financiada; Referências à capacidade de financiamento dos compradores; a data de entrega do imóvel; Garantia de Recebimento do Formulário 4; Datas de pagamento e responsabilidade por defeitos na forma como o imóvel é registrado.  Quanto aos quatro primeiros pontos, não acredito que sejam detalhes materiais na mídia cuja ausência anula certas coisas e pode ser concluída.  Assim, quanto à data da transferência de propriedade e posse, a jurisprudência já determinou mais de uma vez que esses são detalhes que podem ser concluídos de acordo com a disposição  da seção 9 da Lei de Venda, 5728-1968 (doravante – a Lei da Venda) (ver: caso Rabinai, supra, ibid., p. 289; caso Friedman, supra, ibid., no parágrafo 34).  A provisão de financiamento pelos compradores é um compromisso claro do acordo entre as partes e não exige detalhes.  Quanto ao Formulário 4, fica claro pelas provas que os réus deixaram claro o tempo todo e de forma inequívoca que o assunto era de sua responsabilidade (transcrições das conversas no Apêndice A dos depoimentos da acusação; conversas entre os autores e o réu – p. 8, parágrafos 7-21; p. 12, parágrafos 4-12; 25, parágrafos 11-18; conversa entre o autor e o advogado Ohana, p. 30, parágrafos 9).
51. Quanto à data do pagamento; como regra, a jurisprudência tendia a considerar a data e seu spread como um detalhe material cuja ausência no acordo pode prejudicar certos fatores. No entanto, essa não é uma determinação categórica estrita, mas sim deve ser examinada em cada caso de acordo com suas circunstâncias e, em particular, se as partes nas circunstâncias do caso concreto consideraram o referido detalhe como uma condição material na transação.  Assim, a jurisprudência reconheceu mais de uma vez a existência do elemento de especificidade mesmo na ausência de determinação no acordo sobre as datas de pagamento/distribuição do pagamento, ao mesmo tempo em que ativava os mecanismos complementares em relação a esse detalhe (Rosenberg supra, parágrafos  14; Rosenberg,  supra, parágrafo 34; Weiss, supra, parágrafo 4 do julgamento do Honorável Presidente Hayut, parágrafos 5-6 do julgamento do Honorável Justice Kabub).  Isso está sujeito ao fato de que, como foi dito, não é uma questão sobre a qual as partes deram sua opinião e não chegaram a acordo no momento da assinatura do memorando de entendimento (veja Adini acima, a opinião da maioria, em circunstâncias em que as partes expressaram sua opinião no memorando de que os pagamentos seriam detalhados no apêndice, mas tal apêndice não foi anexado).
52. No nosso caso, o acordo é silencioso quanto às datas de pagamento. Não há indicação de que, no momento da assinatura, as partes o consideraram um fator material no engajamento ou que estivesse em disputa na época.  Posteriormente, antes da reunião com o advogado Ohana em 3 de novembro de 2022, o autor informou ao réu que poderia pagar a quantia de NIS 1,5 milhão no momento da assinatura do contrato de venda e o saldo em até 30 dias por meio de uma hipoteca a ser contraída sobre a propriedade, e o réu não se opôs a isso (transcrição de uma conversa entre o autor e o réu, Apêndice A, pp. 11-12, parágrafos 11-2, parágrafos 1, respectivamente).  Decorre do exposto acima que, desde o início, a data do pagamento não foi alvo de uma disputa real entre as partes e não foi percebida como um ponto material do ponto de vista delas.  Isso é reforçado pelas palavras do advogado Ohana ao autor durante a conversa logo após o início da disputa, segundo  as quais "...  Ele escreveu um milhão e uma reservas e condições e não vamos aceitar, não importa se há dinheiro ou não, não aceite", e depois observou: "O dinheiro é irrelevante, se o contrato que...  Se você não receber o contrato que lhe enviamos" (Apêndice 10, p. 1).
53. Na ausência de uma determinação no documento sobre a data do pagamento, é necessário examinar se é possível preencher as lacunas por meio de fontes suplementares. Nesse contexto, deve-se notar desde o início que o simples fato de as partes terem negociado entre si para assinar um contrato de venda não indica necessariamente falta de discricionariedade ou falta de certeza suficiente que não possa ser concluída.  Isso é típico em situações como a nossa, quando as partes elaboram um documento incompleto de acordo entre si e designam o "encerramento" de todos os detalhes para que um acordo final seja assinado.  Nessa situação, conduzir tais negociações é necessário para o propósito de formular acordos sobre questões que permanecem em aberto e, às vezes, serve até como uma tentativa de "melhorar as posições" de ambos os lados.  A jurisprudência insistia que a condução dessas negociações, a troca de rascunhos entre as partes e a falha em chegar a uma versão acordada indicam necessariamente falta de discricionariedade ou especificidade suficiente no documento do acordo formulado anteriormente, enquanto cada caso foi examinado de acordo com suas circunstâncias (ver: Recurso Civil 9255/11 Yosef Daniel v. Anonymous et al. (11 de agosto de 2013), parágrafo 21 da decisão no Honorável Justice Barak-Erez; o  caso Rosenberg, supra, ibid., no parágrafo 21; o  caso Friedman,  , no parágrafo 35).
54. Quanto às circunstâncias em questão, como já mencionado, os autores solicitaram o pagamento do imóvel por meio de patrimônio e do saldo em dinheiro da hipoteca dentro de 30 dias. Isso foi dito ao réu durante uma conversa que ocorreu entre ele e o autor antes de uma reunião com o advogado Ohana em 3 de novembro de 2022, e ele expressou seu consentimento com isso.  No entanto, a questão da hipoteca enfrentou um obstáculo depois que os autores souberam pela primeira vez, em uma reunião com o advogado Ohana em 3 de novembro de 2022, sobre o problema de registro do imóvel.  Diante disso, os autores imediatamente buscaram representação legal por meio de um advogado no presente processo.  Em um projeto de contrato de venda que o advogado Ohana encaminhou ao advogado dos autores, foi registrado que toda a contraprestação seria paga na data da assinatura do contrato (sujeito a um depósito em trust de NIS 100.000 para garantir os certificados de transferência).  Nos comentários apresentados pelos advogados dos autores a este rascunho, foi registrado que, no momento da assinatura, a quantia de NIS 133.000 seria paga contra a pessoa que registrou uma nota de advertência, e o saldo seria pago até 20 de março de 2023, dos quais a quantia de NIS 250.000 seria depositada em fideicomisso nas mãos do advogado reconhecido para garantir, entre outras coisas, a organização da forma como os direitos seriam registrados.  O réu não concordou com isso, como aparece na carta do advogado Ohana datada de 30 de novembro de 2022.  Pouco depois, no início de dezembro de 2022, os autores anunciaram que concordaram em pagar a contraprestação integral até o final daquele mês.  Assim, foi declarado tanto no aviso do autor ao réu datado de 4 de dezembro de 2022 (Apêndice XI1 às declarações juramentadas da alegação), quanto no aviso dos advogados dos autores ao advogado Ohana datado de 8 de dezembro de 2022 (Apêndice J às declarações juramentadas da reivindicação), segundo o qual seus clientes "concordam em pagar a consideração integral até o final do mês" (Apêndice 11 das declarações da reivindicação) e em uma conversa telefônica entre o autor e o advogado Ohana datada de 12 de dezembro de 2022 (Apêndice J às declarações juramentadas da alegação).
55. Pelo exposto acima referido, os autores aceitaram a exigência do vendedor de pagar a contraprestação total em um único pagamento e sem a distribuição dos pagamentos. De acordo com a jurisprudência, o consentimento retroativo à exigência da parte que argumenta contra a validade do acordo pode resolver um problema específico do documento, doutrina conhecida na jurisprudência como princípio do desempenho ótimo (caso Ajami, supra, parágrafo 32; O caso Green, supra, ibid., no parágrafo 48; O caso Friedman, supra, ibid., no parágrafo 34).  Além disso, decorre do exposto acima que, desde o início (e antes do problema de registro que não permite obter uma hipoteca para o imóvel específico ser esclarecido), as partes consideraram, em princípio, um formato de completar a contraprestação total dentro de 30 dias após a assinatura do contrato de venda (autofinanciamento + hipoteca) como prazo apropriado para o pagamento da contraprestação pelo imóvel.  Nessas circunstâncias, o acordo pode ser concluído em um ponto de acordo com a disposição da seção 41 da Lei dos Contratos, segundo a qual "uma obrigação cuja data não tenha sido acordada deve ser cumprida dentro de um prazo razoável após a conclusão do contrato..." (Uma disposição semelhante é encontrada em combinação com seções 9(a) e 21 da Lei da Venda).  De fato, como regra, parece haver considerável dificuldade em adicionar conteúdo concreto ao termo "prazo razoável" no contexto de uma transação de venda de imóvel, mas, como afirmado em nosso caso, há uma base concreta que indica a percepção das próprias partes sobre o prazo razoável para que a obrigação seja cumprida.
56. Quanto à questão de alterar o registro de direitos sobre a terra; como já mencionado, os direitos da ré sobre a terra são mal registrados, de modo que no lote 259 apenas 7/24 dos direitos estão registrados em seu nome, e em outro lote adjacente (261) o restante dos direitos está registrado em seu nome. Pelas evidências apresentadas, parece que o Lote 259 (sobre o qual a propriedade é construída) foi criado em um processo de parcela de um lote fonte, no qual os sócios tinham um acordo de compartilhamento.  Esse acordo foi registrado no Registro de Terras, mas por uma razão não esclarecida, não foi expressa no âmbito do processo de parcelação.  A redação do registro do Lote 259 mostra que a parcelação foi registrada em 15 de dezembro de 2021, ou seja, após a assinatura do acordo entre as partes.  Portanto, ambas as partes (já que testemunharam diante de mim) não sabiam de nada no momento da assinatura do acordo e nem sequer podiam saber disso (já que o Lote 259 como unidade registrada foi criado e registrado só depois).  Portanto, está claro que no acordo entre as partes elas não consideraram adequado estabelecer uma disposição explícita em relação a esse ponto específico e determinar a responsabilidade de regular o registro.  No entanto, acredito que essa questão também pode ser resolvida.  Isso, mesmo sem a necessidade de exigir disposições suplementares externas, já que a interpretação do acordo leva à conclusão de que a responsabilidade neste assunto recai sobre os autores.  A cláusula 7 do acordo entre as partes estipula que "nenhuma das partes terá reivindicação quanto à qualidade do imóvel, mesmo no momento da entrega da posse da venda."  O termo "a natureza do imóvel" é amplo o suficiente para incluir o status legal do ativo.  De acordo com esse acordo, o risco de uma mudança ocorrida após o acordo recai sobre os autores.  Essa é a interpretação que os réus e os autores alegam em seus resumos não contestam isso.  Além disso, embora nos comentários do advogado dos autores ao projeto do contrato de venda, inicialmente tenha sido registrado que a vendedora seria responsável por alterar a forma como o imóvel foi registrado e, consequentemente, que a quantia de NIS 250.000 seria mantida em trust pelo advogado dela até que a alteração fosse feita, pouco depois, no início de dezembro de 2022, os autores anunciaram que concordaram em pagar a contraprestação integral até o final daquele mês sem tal atraso, e assim concordaram implicitamente com a posição do réu sobre esse ponto.  Nesse contexto, deve-se notar que, nos comentários dos advogados dos autores sobre o rascunho do contrato de venda, havia uma nota endereçada ao advogado Ohana, segundo a qual: "Em nossa conversa, você afirmou que a vendedora assume a responsabilidade sem custo."  Portanto, parece que os comentários incluídos pelos advogados dos autores no rascunho sobre esse ponto estavam relacionados ao que ele considerava aceitável na época para o advogado Ohana, de uma forma relacionada à alegação dos autores em seus resumos de que isso é, no máximo, um mal-entendido (parágrafo 64 dos resumos).  Não me passou despercebido que, em seus depoimentos, os autores afirmaram acreditar que o réu deveria agir para alterar o registro, mas, como foi dito, não discordaram em nenhum resumo da interpretação dos réus sobre a disposição da cláusula 7 do acordo, e até mesmo sua conduta em tempo real implica o contrário.
57. A conclusão de tudo isso é que foi firmado um acordo vinculativo entre as partes, no qual tanto o requisito de finalização, o requisito de especificidade, com o auxílio de fontes suplementares, quanto o requisito de escrita são atendidos. Acrescento que, no presente caso, há fortes evidências da existência da intenção de celebrar a transação, conforme detalhado acima.  Nessas circunstâncias, e de acordo com a abordagem usada na jurisprudência, no mínimo, deve ser adotada uma abordagem suspeita em relação à reivindicação de uma parte que busca renegar essa reivindicação por falta de especificidade suficiente em seus termos, e é possível flexibilizar o requisito de especificidade (caso Green , supra, ibid., no parágrafo 42).
58. Antes de concluir este capítulo, abordarei o argumento dos réus de que os autores não tinham o financiamento necessário para a compra do imóvel e que, em consideração da falha em apresentar uma confirmação confiável da existência desse financiamento, como foram exigidos na carta do advogado Ohana de 6 de novembro de 2022, não havia motivo para continuar as negociações. Considero rejeitar esse argumento.  Quanto à exigência na carta mencionada para apresentar a confirmação do valor total da compra pelos autores em até 7 dias, mesmo sem abordar a questão da má-fé na exigência nas circunstâncias concretas, após o ISA dos autores anunciar em 11 de novembro de 2022 que os autores puderam pagar a contraprestação integral, o advogado Ohana não insistiu na exigência de apresentar referências, mas encaminhou um rascunho do contrato de venda.  Mesmo na continuação da correspondência entre as partes, a exigência de transferência de uma referência à existência do financiamento não foi mais levantada, então parece que essa questão foi negligenciada.  A esse respeito, também me referirei ao depoimento do advogado Ohana, segundo o qual ele enviou o rascunho do contrato de venda após  o advogado dos autores informá-lo de que os autores poderiam  pagar a contraprestação total – o que o convenceu (p. 19 do Proturol, parágrafos 10-12).  De qualquer forma, descobre-se que "em tempo real" essa questão não foi o foco da decisão dos réus de se retirar da transação.  Quanto às fontes financeiras dos autores; Não há disputa de que os autores venderam sua casa nas Colinas de Golã em 6 de dezembro de 2021 por NIS 2,2 milhões (o contrato de venda foi anexado como Apêndice B às declarações juramentadas da reivindicação), de modo que a reivindicação sobre equidade que tinham naquele momento para a compra do imóvel certamente não é absorvida do ar.  Anexado às suas declarações havia um documento bancário atestando um saldo de aproximadamente NIS 1,4 milhão.  Os réus se referem à resposta da autora em seu interrogatório, quando lhe perguntaram sobre a data em que o saldo foi emitido, que foi emitido há vários meses e que o saldo é a partir de agora (p. 18, art. 34, p. 19, parágrafos 6-7), e alegam que isso prova que, no momento das negociações entre as partes, os autores não tinham a quantia em questão.  Não acho adequado aceitar esse argumento.  As respostas da autora sobre esse ponto não foram inequívocas, e está claro que ela não se lembrou de dizer de quando veio o documento, mas isso não prova nada sobre a existência do financiamento nas mãos dos autores no momento relevante.  Ao mesmo tempo, o autor testemunhou que o referido saldo era do período após a mudança para a propriedade e teve origem na venda da casa em Merom Golan (p. 37 da transcrição, parágrafos 3-8).  Essa versão se encaixa da forma mais lógica na data em que a casa foi vendida e na conduta dos autores "em tempo real", e não vejo motivo para não aceitá-la.  Quanto ao restante da contraprestação, os autores testemunharam que o pai do autor os ajudou rapidamente e concordou em hipotecar sua casa para receber financiamento no valor de NIS 1 milhão.  Essa versão está bem estabelecida nos documentos apresentados, que atestam a concessão de aprovação em princípio ao pai para receber um empréstimo no valor de NIS 1 milhão (uma "hipoteca reversa") com o objetivo de "ajudar a comprar um apartamento para uma filha" (documento da Ayalon Insurance Company em recurso fiscal datado de 21 de novembro de 2022, Apêndice I1 às declarações juramentadas da reivindicação).

Falta de Justificativa nas Negociações:

59. Os autores alegam que, na medida em que se determine que o documento assinado pelas partes não estabelece uma responsabilidade contratual válida, em vista da conduta de má-fé dos réus que impediu a assinatura de um contrato de venda, a transação deve ser considerada como aperfeiçoada.
60. Em vista da minha conclusão acima, não há necessidade de abordar a questão de saber se um contrato pode ser considerado aperfeiçoado quando a conduta de uma das partes, por falta de consentimento, o impediu, posição refletida na jurisprudência (Civil Appeal 579/83 Sonnenstein v. Gabso Brothers, IsrSC 42(2) 278, o julgamento do Honorável Justice Barak; Recurso Civil 829/80 Shikun Ovdim v. Zepnik, IsrSC 37(1) 579). Em qualquer caso, não há necessidade de buscar o remédio alternativo solicitado na ação (compensação pela perda da oportunidade de adquirir uma propriedade alternativa ou compensação de subsistência), mas apenas pelo alívio que foi reivindicado cumulativamente por danos não pecuniários devido a conduta em falta de conduta adequada.
61. No mérito, acredito que a conduta dos réus neste caso, na fase em que as partes negociaram para assinar um acordo final, é incompatível com o dever de agir de maneira aceitável e de boa-fé, conforme decorre dos detalhes das circunstâncias abaixo. Primeiro, imediatamente após a reunião de 3 de novembro de 2022, os réus ditaram um cronograma muito apertado.  Eles exigiram que os autores apresentassem a eles em até 7 dias com prova do pagamento integral em mãos e, posteriormente, exigiram que assinassem o rascunho do contrato de venda que apresentaram em até dois dias , caso contrário as negociações seriam concluídas imediatamente.  Tudo isso, enquanto ameaçava despejar os autores da propriedade onde vivem há cerca de um ano.  Os réus sabiam que os autores pretendiam financiar a compra do imóvel, entre outras coisas, contraindo uma hipoteca (e, como declarado, não se opuseram a isso) e estavam bem cientes do fato de que, pela primeira vez, os autores foram informados do problema de registro e da questão resultante sobre a possibilidade de obter uma hipoteca, apenas em uma reunião em 3 de novembro de 2022.  Na situação criada, está claro que os autores precisam de tempo para se preparar para a alternativa.  Deve-se enfatizar que nenhuma explicação substancial foi dada pelos réus para criar um cronograma tão restrito naquele momento, especialmente após todo o ano que se passou, já que a assinatura do acordo entre as partes não acelerou o avanço da transação pelos réus, e foram os autores que solicitaram seu avanço.  Posteriormente, os réus recusaram-se a realizar qualquer negociação sobre a redação do projeto de acordo redigido por seus advogados; A recusa deles foi abrangente, sem abordar este ou aquele ponto em detalhes, sem focar em pontos substantivos de discordância com os autores e bloquear a possibilidade de um discurso substantivo.  Em vez disso, exigiram que o rascunho fosse assinado por eles, "assim será visto e santificado", e que fossem improvisados.  Além disso, quando os autores anunciaram logo depois que estavam prontos para atender às exigências dos réus e que poderiam pagar todo o valor do imóvel em pouco tempo (após se organizarem rapidamente para obter uma fonte alternativa de financiamento), os réus cortaram contato, não responderam aos telefones/mensagens de texto e recusaram qualquer cooperação para avançar com o contrato.
62. O quadro que emerge de toda a sequência descrita acima é a instalação de um obstáculo por parte dos réus à realização da transação, em oposição a desacordos substantivos sobre as datas de pagamento, como alegado pelos réus. Reiteraremos as palavras da Adv. Ohana à autora após ela anunciar o acordo de pagar toda a contraprestação até o final do mês, que: "O dinheiro é irrelevante, se o contrato que...  Se você não receber o contrato que lhe enviamos" (Apêndice 10, p. 1).  Disso, parece que, mesmo nesta fase e em retrospecto, a questão da data do pagamento não era o foco da questão.
63. Deve-se enfatizar que, no momento mencionado, as partes estavam em estágio avançado do engajamento entre si. Os autores confiaram nos acordos entre as partes, mudaram-se para a propriedade um ano antes e moldaram sua vida de acordo.  Eles até pagaram uma quantia considerável adiantada, de acordo com os acordos das partes.  Desde o início, o réu apresentou a eles uma declaração de que se tratava de uma transação acordada e que a assinatura de um contrato de venda não passava de um assunto "formal", como ele mesmo colocou (Apêndice A aos depoimentos da acusação, p. 10 da transcrição, parágrafos 1-6).  Os autores cooperaram com o réu em suas moções quanto à estrutura do noivado e sua divisão conforme descrito acima, que decorreu de considerações relacionadas apenas ao vendedor.  Diante de tudo isso, a conduta dos réus na fase em que as partes se aproximaram da formulação de um acordo final, conforme descrito acima, enquanto brandiam a espada do despejo sobre as cabeças dos autores ao mesmo tempo, não atende, na minha opinião, ao padrão exigido de conduta aceitável e boa-fé.

Solução:

64. Os recursos reivindicados na ação são a medida declaratória quanto à existência de um acordo válido e vinculativo entre as partes para a venda do imóvel aos autores e o recurso para sua execução. Além disso, é reivindicado um remédio alternativo de compensação na medida em que o principal remédio (compensação de subsistência) seja adiado, e um alívio cumulativo de compensação por angústia mental.
65. Com base em tudo o que foi dito acima e nas minhas conclusões detalhadas, é concedido um alívio declaratório segundo o qual foi firmado um acordo válido e vinculativo entre as partes para a venda do imóvel aos autores. De acordo com o exposto acima quanto à data do pagamento, a contraprestação será paga ao réu em um único pagamento após a conclusão do seguinte pelas partes e contra a transferência dos direitos.  Os direitos serão transferidos para os autores, pois eles estão atualmente registrados em nome do réu.
66. Para determinar os métodos de implementação e os arranjos envolvidos, as partes agirão em cooperação e de boa-fé para formular acordos. Se isso não for bem-sucedido para as partes, e se espera que isso não aconteça, cada uma delas poderá entrar com uma petição em um processo judicial apropriado para um processo criminal – uma extensão da data para julgamento neste caso, incluindo um pedido para nomear um administrador judicial para fins de realização do compromisso.
67. No âmbito dos recursos acima, dediquei minha atenção à questão da avaliação da contraprestação contratual. O acordo não estipulava pelas partes que a contraprestação acordada seria avaliada na data do pagamento efetivo.  Nessas circunstâncias, e considerando que, se um contrato de venda tivesse sido assinado, a contraprestação deveria ser paga até o final de dezembro de 2022, não considero adequado ordenar a avaliação do valor contratual até essa data.  Quanto ao período seguinte; A Seção 4 da Lei de Contratos (Recursos para Quebra de Contrato), 5731-1970, estabelece que o recurso de execução pode ser condicionado "ao cumprimento das obrigações da parte lesada ou à garantia de seu cumprimento, ou a outras condições exigidas pelo contrato conforme as circunstâncias do caso."  A jurisprudência viu isso como base para ordenar a avaliação dos benefícios financeiros da parte lesada no contrato incumprido, nos casos apropriados, enquanto, nesse contexto, a contribuição de cada uma das partes para a violação e todas as circunstâncias do assunto são consideradas, entre outras coisas ( caso Shasha , supra, parágrafo 14).  No nosso caso, foram os réus que impediram que o pagamento fosse feito no prazo, conforme detalhado acima.  Por outro lado, dado o tempo que se passou, já que os autores alegam um aumento substancial nos preços dos imóveis no período anterior, e considerando que parte da contraprestação permaneceu nas mãos dos autores durante todo esse período, acredito que a não avaliação é de forma alguma inadequada às circunstâncias do caso.  Na totalidade das circunstâncias, considero ordenar uma avaliação parcial, de modo que a soma de NIS 1,4 milhão da contraprestação traga diferenças de ligação e juros conforme a lei desde a data determinada acima (1º de janeiro de 2023) até o pagamento efetivo, e o restante da contraprestação apenas apresente diferenças de ligação desde a data acima até o pagamento efetivo.  Os pagamentos pagos aos réus e acordados em serem compensados também serão avaliados (vinculação e juros) a partir da data mencionada.
68. Quanto a uma reivindicação de compensação entre danos não pecuniários; Após considerar o assunto, e não sem hesitação, concluí que os réus não deveriam ser obrigados a pagar tal indenização. Isso ocorre no fato de que as duas partes perceberam que estavam agindo juntas de forma falha ao formular um simples acordo contratual, enquanto criavam um arranjo contratual torto e parcialmente fictício (embora a participação dos réus no caso fosse mais dominante), o que parece ter contribuído em grande medida para o desenvolvimento da disputa e levado a esse ponto.
69. Portanto, a reivindicação é aceita de acordo com o acima.
70. Os réus pagarão as despesas dos autores e honorários advocatícios no valor total de NIS 40.000, e nesse sentido considerei os custos do processo e todas as circunstâncias do caso.

A Secretaria fornecerá às partes