Processo Civil (Rishon LeZion) 41151-07-21 Shufersal Ltd. v. Mishkenot Geshem Haaretz Ltd.

Antes

O Honorável Juiz Sarit Abdian

Autor

 Shufersal em Apelação Tributária

 Por Adv. Oded Gross e Matan Ben Shemesh

Contra

Réus

1. Habitação Haaretz Rain em Apelo Fiscal

Por advogados Roy Shoshani e Avishai Yehuda

2. Shoppings Rani Zim em Apelações Fiscais

Por advogados Israel Uziel e Gur Tenenbaum

Julgamento

1. Duas grandes e experientes empresas comerciais negociaram o aluguel de um imóvel. Em determinado momento, eles assinaram um "documento provisório" a caminho de um contrato detalhado.  Esse documento equivale a um acordo vinculativo? Essa questão, que surgiu no processo que me apresenta, levanta várias questões, sendo a principal delas a forma como partes sofisticadas são obrigadas a redigir um memorando de entendimento para que ele seja vinculativo.
2. Resumo da Sentença
3. Tenho diante de mim uma reivindicação de medida declaratória, pela qual foi assinado um contrato de arrendamento vinculativo entre a autora, Shufersal Ltd., que se autodenomina "o maior e líder grupo varejista de Israel" (doravante: Shufersal), e a ré 1, Mishkenot Geshem Haaretz, em um recurso fiscal (doravante: Geshem), uma empresa empreendedora para projetos de construção em todo o país, incluindo um projeto para a construção de áreas comerciais e residenciais em Or Yehuda (doravante: o projeto).
4. Em resumo, foram realizadas negociações entre as partes para o arrendamento do terreno do projeto com o objetivo de estabelecer um supermercado pela Shufersal. Em algum momento das negociações, Geshem assinou um documento de uma página, redigido por Shufersal, intitulado "Termos Comerciais - O Projeto Geshem LaMishtaken Or Yehuda" (doravante: o Documento de Termos Comerciais).  Os termos comerciais documentam condições comerciais materiais para alugar um edifício com o objetivo de operar um supermercado, incluindo o período do arrendamento, a taxa de aluguel, o tamanho do imóvel alugado e mais.  Junto com o documento de termos comerciais, Geshem assinou uma especificação técnica de duas páginas.  Cerca de um ano e meio depois, as partes trocaram rascunhos detalhados de um acordo que não foram assinados, e em 6 de fevereiro de 2021, um rascunho final foi trocado entre as partes.  As partes discordam sobre o motivo pelo qual esse rascunho não foi assinado.
5. Cerca de três meses após a troca do último rascunho entre as partes, a Geshem firmou um acordo com a Ré 2, Rani Zim Shopping Centers (doravante: ZIM), uma empresa pública, em um acordo pelo qual a ZIM adquiriria 50,01% dos direitos de chuva na parte comercial do projeto. Após a compra, a Geshem informou à Shufersal que não se considerava vinculada por nenhum acordo com a Shufersal e que não tinha intenção de firmar um contrato de locação.  Posteriormente, soube-se que Geshem e Zim haviam firmado um acordo para alugar um supermercado no projeto, fator no qual o filho de Rani Zim (acionista controlador e presidente da Zim) era sócio.
6. Assim, a ação judicial diante de mim em Gedera Shufersal apresenta petições para a execução dos termos comerciais e uma declaração de que ele constitui um acordo vinculativo entre as partes. Por outro lado, Geshem e Zim alegam que este é um memorando de entendimento formulado durante as negociações e não constitui um acordo vinculativo entre as partes.
7. Já vou destacar que decidir essa questão não é simples. Isso ocorre tanto porque a redação do documento de termos comerciais não é inequívoca quanto à sua validade jurídica vinculativa, quanto porque, na conduta das partes após a assinatura do documento de termos comerciais, é possível encontrar várias indicações sobre a importância jurídica que as partes conferiram a esse documento em tempo real.
8. Ao analisar o tecido probatório que as partes me apresentaram, fui guiado por várias regras de interpretação no direito contratual, como será detalhado posteriormente em detalhes.
9. O documento de termos comerciais foi elaborado entre duas entidades empresariais sofisticadas e experientes, que devem investir tempo e recursos na elaboração dos contratos nos quais estão envolvidas. Essas entidades empresariais estão cientes das regras de interpretação aplicáveis e têm os recursos e a capacidade de moldar o contrato como desejarem, de forma a reduzir significativamente a necessidade do tribunal tentar rastrear sua intenção (ver: Civil Appeal 7649/18 Bibi Roads Dirt and Development in the Tax Appeal v.  Israel Railways Ltd., parágrafos 2-6 da opinião do Honorável Justice Grosskopf (20 de novembro de 2019) (doravante: o caso Bibi Roads)).
10. Portanto, espera-se que partes sofisticadas que desejam celebrar um "documento provisório" antes de assinar um contrato vinculativo redigam o documento de forma clara, que não seja sujeita a interpretação, especialmente no que diz respeito à questão de sua validade. Essa expectativa aumentará a certeza legal e comercial, permitindo que as partes conduzam as negociações dentro de um arcabouço legal claro.  Essa expectativa também é consistente com o princípio da boa-fé, pois impede que partes sofisticadas elaborem deliberadamente um memorando de entendimento de forma vaga que permita levantar reivindicações em uma fase posterior sobre sua validade, de acordo com seus interesses e o desenvolvimento das negociações.
11. Outra regra de interpretação que me orientou é a conhecida regra na interpretação do direito contratual, segundo a qual a interpretação do contrato será feita contra o redator.
12. No caso diante de mim, a pessoa que redigiu o documento de termos comerciais foi a Shufersal, que tem os recursos para projetar o documento como desejar e de uma forma que reflita o acordo inequívoco das partes para firmar a transação. De qualquer forma, a ambiguidade quanto à validade vinculativa do documento de termos comerciais sustenta uma interpretação que lhe confere chuva, segundo a qual validade vinculativa não deve ser atribuída a ele.  Isso se baseia na suposição de que, se quisesse, Shufersal poderia ter redigido o documento de forma que não deixasse dúvidas quanto à sua validade vinculativa.
13. Além disso, como veremos abaixo, mesmo um exame da conduta das partes após a formulação do documento dos termos comerciais não levanta indicações inequívocas de que acreditassem que esse documento era vinculativo.
14. Portanto, e como será detalhado abaixo, após considerar todas as provas apresentadas a mim e também apresentar minha opinião sobre as regras de interpretação descritos na lei e na jurisprudência, cheguei à conclusão de que a Shufersal não provou que o documento dos termos comerciais constitui um acordo vinculativo entre as partes.
15. Antes de entrar em detalhes, vou acrescentar um comentário sobre o quadro da discussão diante de mim. Como foi dito, Shufersal exigiu apenas a aplicação do documento dos termos comerciais.  Portanto, para decidir as disputas diante de mim, não sou obrigado a perguntar quem é responsável pela falta de assinatura de um acordo detalhado entre as partes e se essa parte agiu de má-fé.  Além disso, não sou obrigado a perguntar se os rascunhos atrasados entre as partes constituíram um acordo vinculativo.  A questão "restrita" que preciso decidir é se o documento dos termos comerciais constitui um acordo vinculativo entre as partes que pode ser executado, conforme solicitado pela Shufersal.
16. O processo diante de mim
17. O processo começou com um pedido apresentado por Shufersal por alívio temporário que impeça os réus de firmar um acordo com terceiros que contradiga os supostos direitos de Shufersal ou de agir para promover tal compromisso. Esse pedido foi rejeitado na decisão do Honorável Juiz   Firer de 29 de agosto de 2021, após uma audiência na qual os declarantes em nome das partes foram interrogados.
18. Como parte do procedimento principal , foram apresentadas declarações juramentadas da principal testemunha. Em nome da Shufersal, o Sr.  Shlomi Navon, que era gerente do Departamento de Iniciação e Melhoria da Shufersal nas datas relevantes do processo (doravante: Shlomi), e da Sra.  Yael Barak, consultora externa da Shufersal que conduziu a transação (doravante: Yael).
19. O Sr. Yosef Haim Mizrahi, proprietário e gerente da Geshem (doravante: Yossi), e o Sr.  Guy Gotson, gerente de projeto em nome da Geshem (doravante: Gutsson), testemunharam em nome da Geshem.  Deve-se notar que, no âmbito do pedido de alívio temporário, o Sr.  Shamgar Vaknin (doravante: Shamgar), sócio de Yossi, testemunhou em favor de Geshem.
20. Em nome de Zim, o Sr. Benny Khalif (doravante: Benny), vice-presidente de Marketing de Propriedades do ZIM, testemunhou.

• Contexto Factual

19. A autora, Shufersal, é uma empresa pública que opera uma rede varejista para a venda de alimentos e outros produtos em todo o país. A Geshem é uma empresa privada, que inicia projetos residenciais e comerciais de construção, e foi ela quem iniciou o projeto.  A ZIM, uma empresa de capital aberto, firmou um acordo com a Geshem para adquirir 50,01% dos direitos da Geshem na parte comercial do projeto.
20. Como parte das negociações realizadas entre Shufersal e Shem em conexão com o aluguel de espaço no projeto para o estabelecimento de um supermercado da rede Shufersal, em 8 de maio de 2019, a Geshem assinou o documento de termos comerciais, que foi redigido pela Shufersal. Este documento detalha uma lista de termos comerciais relacionados ao arrendamento de um imóvel com o objetivo de estabelecer um supermercado pela Shufersal, e ao final está escrito da seguinte forma:

"16.  Este resumo está sujeito a um exame de viabilidade econômica e a um estudo de viabilidade realizado pela Shufersal

17. Este resumo está sujeito à aprovação da gestão da Shufersal
18. Este resumo também está sujeito à aprovação do Comissário Antitruste.

O acordo é válido por 90 dias." [Assim, no original - S.A.]

21. Junto com o documento de termos comerciais, Geshem assinou um documento de duas páginas intitulado "Definições Esboçadas para uma Especificação de Concha de Loja Shufersal" que incluía especificações técnicas sobre a propriedade arrendada (doravante: a primeira especificação).
22. Após a assinatura do documento dos termos comerciais e das primeiras especificações, Shufersal e Geshem iniciaram negociações para chegar a acordos, principalmente sobre as especificações técnicas da propriedade, e até disputas surgiram entre eles. Shufersal e Geshem realizaram contatos orais e escritos sobre essas disputas, como resultado dos quais Geshem assinou duas especificações adicionais, uma em 27 de abril de 2020 (doravante: a segunda especificação) e outra em setembro de 2020 (doravante: a terceira especificação).
23. Cerca de um ano e meio após a assinatura do documento dos termos comerciais por parte da Geshem, em 6 de janeiro de 2021, o advogado de Shufersal enviou ao advogado da Geshem um projeto detalhado de acordo (Apêndice 9 ao depoimento juramentado de Shlomi). O advogado de Geshem respondeu ao rascunho em 11 de janeiro de 2021, e em 18 de janeiro de 2021, o advogado de Shufersal enviou ao advogado de Geshem um rascunho alterado.  Diversas correspondências foram realizadas entre as partes sobre o rascunho enviado e, em 6 de fevereiro de 2021, o advogado de Geshem apresentou uma versão alterada do rascunho, que incluiu alterações nas anotações da edição (Apêndice 11 do depoimento juramentado de Shlomi).
24. Após a troca dos rascunhos mencionados, os órgãos profissionais em nome das partes continuaram a se comunicar entre si sobre o planejamento arrendado (entre 10 e 17 de fevereiro de 2021), com a última correspondência entre as partes ocorrendo em 17 de fevereiro de 2021.
25. Em 13 de maio de 2021, foi assinado um acordo condicional de princípios entre a Geshem e a ZIM, segundo o qual a ZIM adquirirá 50,01% dos direitos da Geshem no centro comercial do projeto.
26. Em 6 de junho de 2021, após Shufersal tomar conhecimento do acordo entre Geshem e Zim, Yael escreveu para Geshem pedindo sua aprovação de que, ao mesmo tempo da venda dos direitos para Zim, "o contrato de arrendamento de Shufersal no centro comercial também será finalizado, e o contrato de locação será assinado (sua versão legal e comercial já foi aprovada)..." (Apêndice 13 ao depoimento juramentado de Shlomi). Em 9 de junho de 2021, foi realizada uma reunião entre Shlomi e Yossi, cujo propósito e conteúdo as partes discordam.
27. Em 17 de junho de 2021, Shufersal entrou em contato com Shem em outra carta, na qual Geshem precisava esclarecer que um acordo vinculativo havia sido aperfeiçoado entre as partes. Após esse pedido, em 7 de julho de 2021, foi realizada uma reunião entre representantes da Shufersal, incluindo Shlomi e o Sr.  Rani Zim.  Após essa reunião, correspondências adicionais foram trocadas entre as partes.
28. Argumentos das partes
    • 1. Alegações de Shufersal
29. Na declaração de reivindicação, a Shufersal solicitou medida declaratória determinando que o documento de termos comerciais, juntamente com a segunda especificação, constituam um acordo vinculativo entre as partes. Segundo ela, o documento de termos comerciais junto com a segunda especificação inclui todas as condições materiais para fins de aperfeiçoamento de um acordo vinculativo.  Mais adiante no processo , Shufersal acrescentou que, no que diz respeito, não há diferença material entre a segunda e a terceira especificação, e que é indiferente à questão de qual das duas será aplicada.
30. Segundo a Shufersal, é possível aprender pelo próprio documento de termos comerciais, bem como pelo comportamento das partes após a assinatura, que a Shufersal e a Geshem têm uma intenção clara de firmar o acordo. Shufersal alega que o documento de termos comerciais constitui uma oferta em seu nome, como aquela que o enviou a Sem, e que a assinatura de Geshem no documento constitui aceitação de sua parte.  Alternativamente, alega-se que, mesmo que vejamos o licitante na chuva, há indícios de que Shufersal e Sheshem se consideravam comprometidos com o documento.
31. Nesse sentido, Shufersal levanta várias indicações que indicam que as partes acreditavam que o documento de termos comerciais é um acordo válido que vincula as partes, incluindo: o documento de termos comerciais não inclui uma fórmula de relacionamento, de modo que os acordos das partes não dependem da assinatura de um acordo detalhado; As partes começaram a trabalhar no planejamento da propriedade arrendada e sua adequação às necessidades de Shufersal, incluindo a assinatura da segunda e terceira especificações; publicações de mídia em nome de Geshem nas quais o nome de Shufersal é utilizado; e uma apresentação de novembro a dezembro de 2020 enviada para Shufersal, na qual Shufersal foi apresentado como inquilino do projeto.
32. Além disso, a Shufersal afirma que o documento dos termos comerciais, juntamente com as especificações técnicas (o segundo ou terceiro), atendem ao requisito específico e incluem todas as condições necessárias para que a transação ocorra. Segundo Shufersal, foi provado que não há impedimento para a execução do documento dos termos comerciais mesmo sem a assinatura de um acordo detalhado.  Segundo ela, as partes agiram para assinar um acordo detalhado a fim de esclarecer os detalhes do planejamento, em oposição aos termos comerciais da transação que já haviam sido acordados.  Shufersal argumenta ainda que, em qualquer caso, as partes chegaram a uma versão acordada e final de um projeto detalhado de acordo, e não há questões sobre as quais ainda haja disputa.
33. Segundo Shufersal, as "deficiências" no documento comercial apontado pelos réus podem ser completadas. Assim, segundo ela, as partes concordaram com a área do imóvel alugado, bem como com um esboço do imóvel alugado, com a localização individual dentro do edifício facilmente completa.  Segundo Shufersal, até mesmo outros detalhes que supostamente estão faltando - a data de pagamento do aluguel, o índice ao qual o aluguel será vinculado, o valor das taxas de administração e as sanções por entrega tardia - podem ser preenchidos.
34. Shufersal alega que as condições de suspensão estabelecidas no documento comercial foram atendidas. Segundo Shufersal, o documento de termos comerciais foi aprovado pela administração da Shufersal em uma reunião de gestão em 28 de julho de 2019, e essa aprovação também inclui a aprovação de uma avaliação da viabilidade e viabilidade econômica.  Quanto à aprovação do Comissário Antitruste, foi comprovado, segundo a Shufersal, que essa condição foi "transferida" com o consentimento das partes na versão preliminar do acordo detalhado, e que, de qualquer forma, o pedido ao Comissário Antitruste foi feito próximo ao recebimento da propriedade.
35. Shufersal ainda afirma que não há contradições entre os termos e condições detalhados no documento comercial e a redação do rascunho detalhado. Nesse contexto, argumentou-se que a alegação de que há diferença no período do contrato entre o documento de termos comerciais e a redação do projeto detalhado do contrato constitui uma extensão da fachada, e, em todo caso, esse argumento beneficia a Rain, pois encurta o período do arrendamento.
36. Shufersal afirma que, na prática, as partes chegaram a um acordo detalhado e definitivo, que até mesmo o próprio advogado de Geshem notou que poderia ser assinado. Segundo ela, não há mais disputas ou lacunas no quadro do rascunho final, mas essa versão não foi assinada devido ao pedido de Geshem para aguardar um alívio do comitê local de planejamento e construção quanto à localização da galeria individual no supermercado que será construída por Shufersal.  Nesse sentido, Shufersal nega categoricamente a alegação de Geshem de que abandonou as negociações.  Pelo contrário, Shufersal alega que a Geshem foi quem violou suas obrigações por considerações externas, à luz do desejo da ZIM de alugar o imóvel arrendado ao filho do acionista controlador da ZIM.
37. Por fim, Shufersal afirma que, mesmo depois de Geshem assinar o acordo com Zim, em uma reunião entre Shlomi e Yossi em 9 de junho de 2021, Yossi disse a Shlomi que, embora Zim "não queira Shufersal" como locatária, Geshem pretende insistir no cumprimento do acordo entre ela e Shufersal.
    • 2. Reivindicações por Chuva
38. Segundo Geshem, as partes não viam o documento de termos comerciais como um acordo vinculativo, mas sim como um memorando básico de entendimento que deixa muitas questões em aberto que precisam ser acordadas. Geshem afirma que o fato de as partes terem negociado por dois anos após a formulação do documento de termos comerciais e das primeiras especificações técnicas indica que esses não são documentos que atendam aos requisitos específicos dos requisitos finais e específicos.
39. Geshem afirma que Shufersal não deu aviso de aceitação à proposta que redigiu em nome de Geshem. Também foi alegado que a Shufersal, que redigiu o documento de termos comerciais, declarou explicitamente que ele era válido apenas por 90 dias, e que as condições suspensas no documento não haviam sido cumpridas até o momento.
40. Segundo Geshem, o documento de termos comerciais e a segunda especificação carecem de detalhes materiais e essenciais. Os documentos não incluem a localização do imóvel; a data de pagamento do aluguel; o índice ao qual o aluguel está vinculado; um mecanismo de compensação por entrega tardia da propriedade; E mais.
41. Segundo Geshem, durante as negociações entre as partes, Shufersal levantou novas exigências que não constavam no documento de termos comerciais, e isso também indica que não se considerava limitada a esse documento. Assim, por exemplo, alegava-se que Shufersal exigia que Shechem assinasse a segunda especificação técnica, cujo conteúdo era expandido e significativamente diferente da primeira especificação.  Além disso, afirma que há mudanças materiais entre a segunda e a terceira especificação técnica, e não é possível aceitar a alegação de Shufersal de que é indiferente à escolha entre essas especificações.
42. Segundo a alegação de Geshem sobre o rascunho do acordo detalhado trocado entre as partes, foi explicitamente declarado que esses eram rascunhos para fins de negociação, e que "somente um acordo aprovado pelos órgãos autorizados da Shufersal e assinado pelos signatários autorizados vinculará a Shufersal." Segundo Geshem, isso indica que Shufersal vê o ato de assinar como um requisito material para a criação de um empreendimento.
43. Geshem afirma que as negociações conduzidas entre as partes não se tornaram um acordo vinculativo, já que foi a própria Shufersal quem a abandonou após chegar a um impasse em fevereiro de 2021. Nesse contexto, Geshem argumenta que Shufersal não conseguiu provar sua alegação de que o motivo pelo qual o contrato detalhado de arrendamento não foi assinado foi o pedido de Geshem para aguardar uma resposta do comitê local ao pedido de alívio.
44. Geshem ainda afirma que a Shufersal não agiu da maneira exigida se e na medida em que acreditasse que o documento dos termos comerciais exigia isso. Assim, mesmo que o período acumulado do arrendamento no documento seja de 30 anos (incluindo o exercício das opções), a Shufersal não declarou uma transação imobiliária às autoridades fiscais de acordo com as leis fiscais.
45. Além disso, Geshem argumenta que existem diferenças significativas entre os termos e condições detalhados entre o documento comercial e a segunda especificação técnica e os rascunhos trocados entre as partes, incluindo: o período de arrendamento; a data de entrega da posse do imóvel; a área arrendada; o valor do aluguel; taxas de administração; E mais. Foi ainda alegado que ainda existiam muitas lacunas de planejamento entre as partes, para as quais não havia sido assinado um acordo detalhado.
    • 3. Alegações do ZIM
46. Naturalmente, uma parte significativa dos argumentos de Zim é essencialmente semelhante às alegações de Geshem, e por isso apontarei apenas os pontos principais dos argumentos de Zim. O ZIM esclarece que, embora não tenha sido parte da conduta entre Shufersal e Shem, em sua visão, um exame da base probatória apresentado ao tribunal mostra que um acordo vinculativo entre as partes não foi aperfeiçoado.  Segundo ela, a Shufersal é uma grande e conhecida empresa pública, e, portanto, o ônus da prova para exigir especificidade e discricionariedade é maior em seu caso (com referência ao caso Bibi Roads).
47. A ZIM afirma que o documento dos termos comerciais não foi assinado pela Shufersal e apenas reflete uma oferta de contrato. Segundo Zim, o rascunho detalhado do acordo inclui termos diferentes daqueles especificados no documento comercial, e isso indica que este documento não é vinculativo.  Nesse sentido, a ZIM enfatiza que, de acordo com o documento de termos comerciais, o período de locação é de 30 anos e, portanto, é uma "transação imobiliária", com todas as implicações fiscais dela derivadas, enquanto, segundo o detalhado projeto do contrato, o prazo de contrato é de 24 anos e 11 meses.
48. O ZIM também afirma que, em 18 de fevereiro de 2021, foi realizada a primeira reunião entre Geshem e ZIM. Segundo Zim, como parte da diligência devida que precedeu a transação entre ele e a Geshem, a Geshem não apresentou ao documento dos termos comerciais, o que indica que a Geshem acreditava que isso não era um acordo vinculativo.  Isso contrasta com outros acordos com inquilinos, como a rede BE da Shufersal, que foram apresentados antes de firmar um acordo com a Geshem.
49. Discussão e Decisão
50. Como declarado, a medida solicitada no âmbito da ação é uma declaração de que o documento de termos comerciais e a segunda especificação constituem um acordo vinculativo entre Shufersal e Shem. Portanto, não sou obrigado a examinar se os rascunhos do acordo detalhado trocados entre Shufersal e Geshem em estágio posterior foram formulados em um acordo vinculativo.  Além disso, não sou obrigado a examinar quem é responsável pelo fato de que um acordo detalhado não foi assinado entre Shufersal e Geshem, e se essa parte agiu de má-fé.
51. O documento de termos comerciais é um "documento provisório" que foi formulado pelas partes no caminho para assinar um acordo detalhado. Como é bem conhecido, tal documento é frequentemente chamado de memorando de entendimento.  O documento de termos comerciais foi aperfeiçoado em um acordo vinculativo?
52. Memorando de Entendimento entre Partes Sofisticadas - Uma Visão Normativa
    • 1. Entre um memorando de entendimento e um acordo vinculativo
53. Como é bem sabido, em muitas transações, é costume concordar na fase inicial sobre os detalhes materiais da transação, com o entendimento de que então chegará a um contrato detalhado. O documento provisório assinado pelas partes nesta etapa, frequentemente chamado de "memorando de entendimento", pode, em algumas circunstâncias, constituir um contrato vinculativo, e em outras indicar que este é apenas um estágio intermediário das negociações que não vincula as partes aos acordos nele contidos (ver: Recurso Civil 158/77 Rabinai v.  Man Shaked Ltd., IsrSC 33(2) 281, 286 (1979) (doravante: o caso Rabinai); Recurso Civil 5332/03 Ramot Arazim, Construction and Investment Company in Tax Appeal v.  Shiran, IsrSC 59(1) 931, 937 (2004)).
54. O ponto de partida na jurisprudência é que não se deve aceitar uma abordagem formal segundo a qual um memorando de entendimento é sempre desprovido de validade legal. Sob essa abordagem, a jurisprudência adotou uma abordagem substantiva, que busca examinar se o memorando de entendimento atende aos requisitos para a conclusão de um contrato (ver: Daniel Friedman e Nili Cohen Contracts,   1, 334-337 (Segunda Edição, 2018) (doravante: Friedman e Cohen)).
55. Para que um memorando tenha força de acordo vinculativo, dois elementos cumulativos devem existir no momento da conclusão: um, a disposição das partes em celebrar um contrato vinculativo; e segundo, o acordo deve ser suficientemente necessário (ver: seções 2 e 5 da Lei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973 (doravante: a Lei dos Contratos); Recurso Civil 7193/08 Adani v. David, parágrafos 8-9 (18 de julho de 2010) (doravante: o caso Adani)).
56. A intenção das partes de criar uma relação contratual vinculativa é aprendida a partir da totalidade das circunstâncias do caso, incluindo a linguagem do documento, seu conteúdo e a conduta das partes antes de redigá-lo, no momento da assinatura e posteriormente. Enquanto isso, a linguagem e o formato da "fórmula de relacionamento" entre o memorando de entendimento e o acordo que deve ser assinado no futuro devem ser examinados, e se isso atesta o fato de que as partes consideraram o acordo preliminar como um acordo vinculativo (Rabinai, pp.  287-288; Recurso Civil 8320/09 Elhadad v.  Shamir, parágrafo 25 (29 de março de 2011) (doravante: o caso Elhadad); Friedman e Cohen, pp.  339-341).  De qualquer forma, mesmo que haja indicações na linguagem do acordo de uma fórmula para uma relação, "a intenção das partes não é apenas aprendida pela linguagem da fórmula da relação, mas também pelo conteúdo do memorando e pela conduta das partes antes, durante e depois do acordo" (ver: Recurso Civil 9247/10 Rosenberg v.  Saban, parágrafo 12 (24 de julho de 2013) (doravante: o caso Rosenberg); Recurso Civil 7591/13 Anonymous v.  Anonymous, parágrafo 16 (25 de janeiro de 2016)).  Na ausência de uma fórmula conspiratória, o tribunal seguirá a intenção das partes por meio de outras expressões de seu critério (ver: Civil Appeal Authority 3160/08 Mazar v.  Gaon Building and Investment Company em um Recurso Fiscal (28 de junho de 2009)),
57. Não é supérfluo notar que recentemente surgiram vozes segundo as quais a abordagem substantiva na interpretação da validade vinculativa de um memorando de entendimento deve ser moderada. Veja as palavras do Honorável Justice   Grosskopf em Civil Appeal 1456/22 Ajami v.  Wahat al-Salem Neve Shalom (Comitê Local de Neve Shalom), parágrafo 25 (28 de fevereiro de 2024) (doravante: o caso Ajami)):

"A verdade deve ser dita, nem que seja apenas como uma nota de alerta para o futuro - o pêndulo entre o polo formal e o polo substantivo está se movendo, nesta matéria, em nossa jurisprudência, excessivamente na direção do polo substantivo.  É muito possível que, no futuro, haja espaço para moderar significativamente o balanço do pêndulo, especialmente no que diz respeito a transações imobiliárias, e estabelecer regras mais rigorosas para reconhecer a validade vinculativa de um documento provisório.  Assim, tanto para dar às partes das negociações mais certeza quanto ao momento em que o limiar do engajamento foi ultrapassado; Eles têm como objetivo fornecer aos empreiteiros a proteção legal adequada contra problemas que possam surgir em uma transação economicamente pesada e juridicamente complexa."