Processo Civil (Rishon LeZion) 41151-07-21 Shufersal Ltd. v. Mishkenot Geshem Haaretz Ltd. - parte 8

À luz das reportagens da imprensa sobre a aparente venda do centro comercial, por favor, confirme na circular que, simultaneamente à cessão de seus direitos e obrigações no centro comercial, o contrato de locação da Shufersal no centro comercial também será aprovado, e o contrato de locação (sua versão legal e comercial já foi aprovada) será assinado com você antes da cessão ou imediatamente depois com o cessionário, na forma acordada conforme acima" (Apêndice 13 à declaração juramentada de Shlomi).

109. Yossi não respondeu a essa mensagem, mas três dias depois - em 9 de junho de 2021 - ele se encontrou com Shlomi. As partes discordam sobre o conteúdo da reunião.  Segundo Shlomi, Yossi lhe disse na reunião que Geshem estava insistindo em cumprir o acordo entre ele e Shufersal.  Por outro lado, Yossi alegou que o objetivo da reunião era "tentar preencher as muitas lacunas existentes entre as partes em relação ao contrato de aluguel" (parágrafo 22 do depoimento juramentado de Yossi), e negou ter dito a Shlomi que havia um acordo entre Shufersal e Geshem.  Pelo contrário, ele afirma que, ao final da conversa, deixou claro para Shufersal que Rain não voltaria à mesa de negociações.
110. Yael também afirmou que, em um encontro casual com Yossi e Shamgar, que, pelo que se lembra, ocorreu em 10 de junho de 2021, no evento "Real Estate Summit", ela entrou em contato com Yossi e Shamgar e reiterou seu pedido para que o noivado com Shufersal fosse honrado mesmo após o acordo com Zim. Segundo ela, enquanto Shamgar evitava, Yossi afirmou que "cumpriria" o acordo com Shufersal.  Yael não foi interrogada sobre essa conversa e, portanto, seu depoimento deve ser aceito.  No entanto, mesmo segundo a versão de Yael, isso não é uma admissão de Yossi de que há um acordo vinculativo entre as partes, em oposição ao desejo de concretizar as negociações com Shufersal.
111. Se sim, as partes discordam sobre o conteúdo das reuniões e conversas entre elas sobre esse assunto, e não achei que uma versão seja preferida em detrimento da outra. Nessas circunstâncias, acredito que não é possível aprender com a conduta entre representantes da Shufersal e a Shem após a entrada da ZIM como parceira no projeto sobre suas intenções quanto à validade vinculativa do documento de termos comerciais.
112. Conduta da Geshem em relação à ZIM - Segundo o depoimento de Benny, que atua como vice-presidente da ZIM, antes do envolvimento entre a ZIM e a ZIM, a Geshem apresentou à ZIM dados sobre inquilinos com quem já havia firmado contratos de locação vinculativos. Posteriormente, Benny alegou que a Geshem não apresentou o documento dos termos comerciais nem as especificações técnicas à ZIM durante as negociações e a devida diligência, e observou apenas que negociações ocorreram entre a Shufersal e a empresa que não formaram um acordo vinculativo (ver: Declaração juramentada de Benny; ata da audiência de 12 de fevereiro de 2024; p.  177, parágrafos 20-21; pp.  179-180).  Veja também o parágrafo 33 do depoimento juramentado de Yossi).  Embora Shlomi tenha afirmado que, no âmbito de uma reunião que Shufersal realizou com o Sr.  Rani Zim, o Sr.  Zim alegou que o documento dos termos comerciais não lhe foi apresentado (parágrafo 42 da declaração juramentada de Shlomi).
113. Pelos depoimentos, incluindo o depoimento de Shlomi sobre sua conversa com o Sr. Zim em tempo real, parece que Geshem fez uma declaração a Zim de que não firmou um acordo vinculativo com Shufersal.  Isso é uma indicação certa, mesmo que não forte, de que a Geshem não se via como tendo firmado um contrato de arrendamento com a Shufersal.
114. As taxas de Yael pela transação não foram pagas integralmente - como se pode lembrar, Yael é consultora externa da Shufersal que conduziu a transação em seu nome, e sua investigação mostra que a comissão que deveria ser paga a ela pela conclusão da transação não foi paga integralmente (ver: Ata da audiência de 16 de julho de 2023, p. 153, parágrafos 14-18).  Isso também deve ser uma indicação certa de que Shufersal não acreditava que um contrato de locação vinculativo havia sido assinado com a Geshem.
115. Resumo Intermédio - Um exame da conduta das partes após a formulação do documento dos termos comerciais não indica que elas acreditavam que um contrato vinculativo havia sido celebrado entre elas. Certamente, a conduta deles não supera a linguagem do documento de termos comerciais.  A conclusão jurídica que decorre disso é que o elemento de discricionariedade não existe e não houve aceitação da conduta.  Aparentemente, a discussão poderia ter terminado nesse ponto.  No entanto, as partes ampliaram seus argumentos sobre outras questões, e também abordarei brevemente essas questões.
     • 4. Certo
116. Quando cheguei à conclusão de que não há elemento de discricionariedade entre as partes para celebrar um contrato vinculativo dentro do quadro do documento dos termos comerciais, a necessidade de examinar esse elemento de especificidade é aparentemente supérflua. No entanto, levando em conta os argumentos das partes e para apresentar o quadro completo, também examinarei esses argumentos.
117. Como é bem conhecido, o elemento de especificidade existe se for possível concluir, a partir da totalidade das circunstâncias, que houve um encontro de desejos em relação às condições essenciais e essenciais da transação. A resposta para qual dos termos da transação será considerado material varia conforme a natureza da transação e suas circunstâncias (ver: Rosenberg, no parágrafo 14).  Como é bem sabido, ao longo dos anos a exigência foi suavizada na jurisprudência em relação a certos requisitos, quando os detalhes ausentes, mesmo que relevantes, podem ser preenchidos de acordo com as disposições da lei ou conforme a prática comum (ver: caso Adani, no parágrafo 9).
118. No nosso caso, acredito que o documento de termos comerciais inclui a maioria das condições essenciais e essenciais para uma transação de aluguel de supermercado. Assim, o documento inclui o período do arrendamento; a localização da propriedade; o tamanho da propriedade; o aluguel; a duração do trabalho de ajuste; A data de entrega da posse da propriedade.
119. O argumento de que o documento de termos comerciais não inclui referência à localização específica do supermercado não passou despercebido. O primeiro esboço afirma que "um local será escolhido separadamente" e até Yael admitiu em seu interrogatório que nenhum local específico foi escolhido dentro da propriedade, mas sim que foi acordado que ela ficaria no térreo nas áreas comerciais (ata da audiência de 16 de julho de 2023; p.  133, parágrafos 22-24).  Além disso, o documento de termos comerciais não contém condições adicionais, incluindo a data de pagamento do aluguel, o índice ao qual o aluguel está vinculado e o valor das taxas de administração que Shufersal deve pagar.
120. Nesse sentido, aceito o argumento de Shufersal de que essas não são deficiências materiais e que, de qualquer forma, essas condições poderiam ter sido cumpridas mesmo por meio do detalhado projeto de acordo trocado entre as partes, na medida em que o elemento de discricionariedade fosse atendido.
121. Portanto, acredito que os termos comerciais essenciais a serem celebrados em um contrato de locação de supermercado constam no documento de termos comerciais e, portanto, atende ao requisito de especificidade. Ao mesmo tempo, como cheguei à conclusão de que as partes não decidiram entrar na transação, não sou obrigado a contestar essa questão em todos os seus detalhes.
122. Lacunas entre o Documento de Termos Comerciais e os Rascunhos Intertrocados - Outra questão que as partes detalharam, e que acredito que, para resolver a disputa perante mim, não há necessidade de entrar em todos os detalhes, é se existem lacunas entre o Documento de Termos Comerciais e os rascunhos trocados. Nesse sentido, os réus enfatizaram que no documento dos termos comerciais foi especificado um período agregado de arrendamento de 30 anos (após a ativação dos períodos de opção), enquanto no rascunho detalhado trocado entre as partes, foi registrado um período mais curto de 24 anos e 11 meses (após a ativação dos períodos de opção).  Segundo eles, o período de locação é uma condição essencial em um contrato de aluguel de supermercado, e um intervalo de cerca de 5 anos é crítico.  Os réus ainda argumentaram que, embora o documento dos termos comerciais indicasse que a data de entrega da posse da propriedade seria "dentro de até 30 meses após a licença", nos rascunhos trocados entre Shufersal e Shem, permaneceu uma disputa entre eles quanto à data de entrega da posse, com cada parte especificando uma data específica diferente (Shufersal indicou 31 de dezembro de 2023 como data de entrega, e Shem indicou 29 de fevereiro de 2024).  Veja: Último rascunho enviado em 6 de fevereiro de 2021; Apêndice 11 ao depoimento juramentado de Navon, seção 1.3.26).
123. Não acredito que as alterações entre o Documento de Termos Comerciais e os rascunhos trocados indiquem que o Documento de Termos Comerciais carece do elemento de especificidade. Como mencionado, mudanças nos acordos entre as partes que negociam após a assinatura de um documento provisório não indicam por si só falta de especificidade no documento provisório.  Como mencionei acima, é possível que, no âmbito das negociações, existam condições, mesmo substantivas, que mudem em relação ao documento provisório, e isso não indica que falte o elemento de especificidade.
124. Por fim, o argumento dos réus de que o componente de especificidade também estava ausente não me passou despercebido, pois Shufersal pediu para aplicar a segunda especificação, enquanto durante o processo observou que era indiferente à questão de qual das especificações seria aplicada (a segunda ou a terceira). Acredito que a mera mudança nas especificações durante as negociações realizadas entre as partes não atesta, por si só, falta de especificidade.  Além disso, aceito as explicações de Shufersal de que a diferença entre a segunda e a terceira especificações está na questão de quem realizará o trabalho de ajuste (Shufersal com financiamento para chuva conforme determinado na terceira especificação ou chuva em si conforme determinado na segunda especificação), e portanto isso não atesta falta de especificidade.
     • 5. As condições de suspensão foram cumpridas?
125. De acordo com a redação do documento de termos comerciais, o acordo aparente entre as partes está sujeito ao cumprimento de três condições: um exame da viabilidade econômica e um estudo de viabilidade por Shufersal, a aprovação da administração de Shufersal e a aprovação do Comissário Antitruste.
126. As partes detalharam a questão de saber se as condições de suspensão estabelecidas no documento dos termos comerciais foram realmente atendidas. Como cheguei à conclusão de que a Shufersal não provou que o documento de termos comerciais constitui um contrato vinculativo entre as partes, não abordo essa questão em todos os seus aspectos, mas abordarei brevemente os argumentos das partes sobre essa questão também.
127. Aprovação da gestão da Shufersal - A declaração juramentada da Shlomi indica que, em uma reunião da administração da Shufersal em 28 de julho de 2019, a administração da Shufersal aprovou a transação (ver Apêndice 2 à declaração da Shlomi). Ao mesmo tempo, a Shufersal não provou que informou a Shem sobre a aprovação da administração.
128. Yossi alegou em seu interrogatório que Shufersal não lhe apresentou qualquer aprovação da gestão de Shufersal ao documento dos termos comerciais (ver: Ata da audiência de 12 de fevereiro de 2024; p. 76, parágrafos 18-20).  Nenhuma das testemunhas de Shufersal apresentou tal certificado para a chuva, nem pôde testemunhar sobre uma conversa ou aviso oral sobre a concessão do certificado (ver: parágrafos 70-71 acima).
129. De fato, a Shufersal está correta ao afirmar que não há exigência no documento comercial de notificar a Rashem sobre a aprovação da gestão da Shufersal. No entanto, como não é possível para Rashem certificar formalmente que a condição foi atendida, Geshem poderia ter presumido que ela não existia.
130. A isso, deve-se acrescentar que, no momento em que a aprovação da gestão de Shufersal foi concedida, a segunda especificação técnica que Shufersal busca impor ainda não havia sido formulada entre as partes. Na verdade, a segunda especificação técnica foi formulada 9 meses após a administração da Shufersal aprovar os acordos entre as partes (ver: Ata da audiência de 16 de julho de 2023; p.  103, parágrafos 19-24).
131. Teste de viabilidade econômica - Não me foi explicitamente provado que a Shufersal tenha realizado um exame da viabilidade econômica do documento de termos comerciais. A alegação de Yael de que o exame foi realizado antes mesmo da formulação do documento de termos comerciais (ata da audiência de 16 de julho de 2023; p.  147, parágrafo 25) não foi sustentada por referências e contradiz a redação do documento de termos comerciais.  Estou disposto a supor que a aprovação da administração é, de fato, uma aprovação da viabilidade econômica também.  No entanto, Shufersal - quem redigiu o documento de termos comerciais - foi quem separou os tipos de aprovações e esperava-se que notificasse a chuva separadamente sobre o cumprimento dessa condição.
132. Aviso ao Comissário Antitruste - Nesse sentido, aceito o argumento de Shufersal de que o pedido ao Comissário Antitruste foi feito próximo à data de entrega do imóvel e após a assinatura de um acordo detalhado (ver: Ata da audiência de 16 de julho de 2023; p. 100, parágrafos 12-15; p.  119, s.  7 - p.  121, s.  10).  Portanto - ao contrário das duas condições anteriores - a data para o cumprimento dessa condição ainda não chegou.
     • 6. Os rascunhos trocados entre os lados e os espaços restantes
133. As partes discutiram longamente sobre por que o detalhado projeto de acordo trocado entre as partes não foi assinado e se havia lacunas significativas nesse projeto que não poderiam ser superadas.
134. Como pode ser lembrado, a medida solicitada pelo autor é uma declaração de que o documento de termos comerciais é um contrato vinculativo. Para decidir sobre a medida solicitada no âmbito da ação, não é necessário determinar se as partes formularam um projeto detalhado de acordo que não contenha lacunas significativas e por que esse projeto não foi assinado.  Essas disputas foram relevantes para esclarecimento na medida em que o tribunal foi solicitado a determinar que o projeto detalhado de acordo constitui um acordo vinculativo entre as partes, e podem ter sido relevantes para a resolução de uma reivindicação com base na condução de negociações de má-fé.  Ao mesmo tempo, não é impossível que a conduta das partes neste caso constitua uma certa indicação da questão de suas intenções em relação à validade do documento dos termos comerciais, e, portanto, abordarei isso brevemente.
135. As partes argumentaram longamente por que o detalhado projeto de acordo trocado entre elas não foi assinado no final. Geshem alegou que isso atestava o abandono das negociações por Shufersal, e Shufersal afirmou que isso foi feito a pedido de Geshem, que queria esperar a resposta do comitê local de planejamento e construção ao pedido de auxílio que Shechem deveria ter apresentado em relação à propriedade.
136. Como foi dito, para fins de decisão do processo, não há necessidade de determinar se existem lacunas de planejamento entre as partes, e basta referir-me ao depoimento de Gutson, o gerente do projeto em nome da Geshem, segundo o qual essas são questões que "não são nem um pouco" complicadas de chegar a acordos sobre o assunto, e que, na medida em que certos dados foram transferidos da Shufersal, teriam sido regulados (atas da audiência de 16 de julho de 2023, p. 184).  Também considerei me referir ao depoimento de Yossi, que concordou que as lacunas no planejamento em questão não estavam refletidas no rascunho trocado entre as partes (ver: Ata da audiência de 12 de fevereiro de 2024, pp.  113-115).  Nesse sentido, aceito o argumento de Shufersal de que, dado que as supostas lacunas não foram refletidas no acordo escrito, pode-se presumir, e isso também é evidente pelos depoimentos dos declarantes em nome de Geshem, que mesmo que existam lacunas, essas não são lacunas materiais que não possam ser preenchidas.
137. A isso, deve ser acrescentado que, em fevereiro de 2021, a Geshem enviou e-mails às partes indicando que o detalhado projeto de acordo estava finalizado e pronto para assinatura (ver: e-mails em nome do advogado Ashrov Zadikian, advogado de Geshem, datados de 1º e 6 de fevereiro de 2021; Apêndice 10 à declaração juramentada de Shlomi). Os argumentos de Yossi de que o rascunho enviado pelo advogado de Geshem nesses avisos era inaceitável para ele (ver: Atas da audiência de 12 de fevereiro de 2024; p.  66, parágrafos 18-20; p.  70, parágrafos 16; pp.  140-142) são baseados em minhas informações e, de qualquer forma, esses avisos criam uma representação a Shufersal de que, no que diz respeito ao Gechem, não há lacunas, e certamente não significativas, que impeçam a assinatura do projeto detalhado do acordo.  Também vale notar que Yossi não sabia como apontar os desacordos materiais que permaneciam entre as partes e, ao ser confrontado com essa questão, afirmou que "aparentemente há assuntos legais que não foram encerrados entre elas" (ver: Ata da audiência de 12 de fevereiro de 2024; p.  158, parágrafos 11-18).
138. Se for o caso, acredito que o quadro geral das evidências é que, neste estágio - fevereiro de 2021 - não havia lacunas significativas entre as partes. Por que, então, as partes não assinaram o contrato?
139. Shufersal não provou sua alegação de que a assinatura não foi feita à luz do pedido de Geshem para aguardar uma resposta do comitê local ao pedido de alívio. Também em seu interrogatório de 29 de agosto de 2021, no âmbito do pedido de liminar, Shlomi alegou que houve uma correspondência por e-mail entre as partes, da qual pode-se saber que as partes não assinaram o rascunho final porque aguardavam a aprovação da medida (ver: ata da audiência de 29 de agosto de 2021; p.  4, parágrafos 1-6).  Yael também reiterou em seu interrogatório a alegação de que havia uma correspondência por e-mail da qual se pode saber que as partes aguardam aprovação do alívio antes de assinar um contrato (ver: Ata da audiência de 29 de agosto de 2021; p.  137, parágrafos 9-12; p.  138, s.  1).  Apesar do exposto, não me foi apresentada tal correspondência por e-mail, e quando Shlomi foi questionado sobre isso durante seu interrogatório na audiência de provas, ele não soube como se referir a nenhum documento do qual se possa saber que as partes aguardaram, após a assinatura do acordo, para receber alívio (ata da audiência de 16 de julho de 2023; pp.  63-63.  Veja também: p.  72, p.  21 - p.  73, p.  4; p.  112).  Além disso, Shufersal não esclareceu por que era necessário esperar por uma resposta sobre a medida para assinar o acordo.
140. Por outro lado, a Geshem não provou que a Shufersal abandonou as negociações e, nem é preciso dizer que as negociações entre a Geshem e a Zim começaram em fevereiro de 2021, data em que os rascunhos finais foram trocados entre as partes (ver: Ata da audiência de 12 de fevereiro de 2024; p. 176, parágrafos 4-6), e que, ao final das contas, a propriedade foi arrendada para uma empresa controlada pelo filho do acionista controlador da ZIM.
141. Portanto, não foi provado diante de mim que em fevereiro de 2021 havia lacunas significativas entre as partes que as impediram de assinar um contrato de locação. As partes também não conseguiram apresentar uma versão factual sobre por que o acordo detalhado preliminar não foi assinado em fevereiro de 2021.  De qualquer forma, acredito que essas conclusões não afetam a questão de saber se as partes acreditavam que o documento dos termos comerciais equivalia a um acordo vinculativo.

• Conclusão

142. Portanto, cheguei a uma opinião de que a Shufersal não provou que o documento dos termos comerciais constitui um contrato vinculativo entre as partes. Portanto, ordeno o arquivamento da reivindicação.
143. O autor arcará com as despesas de cada um dos réus no valor de ILS 35.000, no prazo de 30 dias a contar de hoje.

O direito de apelar ao Tribunal Distrital de Central-Lod dentro de 60 dias a partir de hoje.