Processo Civil (Tel Aviv) 66179-03-22 Rabatz Investments Ltd. v. Babylon Park Israel Ltd.

1. Em meio à pandemia de COVID-19, surgiu uma disputa que as partes apresentaram ao tribunal. E assim foi: o playground infantil da Babylon estava planejado para abrir no prédio quealugou doautor no início de 2020, na véspera da pandemia de COVID-19.  Parece que não poderia haver pior momento para começar um negócio desse tipo.  O playground - pelo menos durante o período relevante do processo - falhou e não gerou as receitas esperadas, nem mesmo aproximadamente.  Não há dúvida de que ambas as partes que investiram muito dinheiro no parquinho sofreram danos como resultado da pandemia (quando, segundo o autor, a falha do parquinho foi por outros motivos).

Na ação diante de mim, a autora solicita que a ré obrigue a pagar seu aluguel e taxas de administração por um período em que, segundo a ré, ela não foi obrigada a pagar o pagamento exigido devido às circunstâncias da pandemia, bem como a compensação acordada pela violação do acordo por não pagamento.

Vou começar a discussão com uma conclusão e observar que, com toda a compreensão da difícil realidade em que a ré se encontrou, cujas expectativas de negócios desabaram no abismo da pandemia - como muitas outras empresas - não é possível aceitar a maioria dos argumentos da defesa em sua boca.  Essas são reivindicações que buscam reescrever o acordo entre as partes e colocar os riscos comerciais que o réu assumiu sobre os ombros do autor.  Não há razão legal para instruir dessa forma.  Portanto, o réu deve ser cobrado integralmente pelo aluguel e taxas de administração reivindicadas.  A compensação acordada também deve ser cobrada ao réu, mas não ao valor reivindicado, como será explicado abaixo.

contexto factual; Os principais pontos do contrato de locação relevante e a apresentação do cronograma de disputas

2. O autor, Babylon Investments em um Recurso Fiscal (doravante também - "Rabatz" ou "o Locador"), e o réu, Babylon Park Israel em Apelação Fiscal (doravante também - "Babylon" ou "o Locatário"), firmaram um acordo pelo qual a Babylon alugou uma área de aproximadamente 2.000 metros quadrados brutos (aproximadamente ILS 1.800 líquidos) em um centro comercial localizado na Rua Yad Harutzim, em Jerusalém. A propriedade arrendada é destinada a ser usada como playground infantil.  Vale ressaltar que o contrato original foi com outra empresa do mesmo grupo (Game On Ltd.), mas não há contestação de que o acordo foi convertido em Babylon (além do contrato de locação datado de 21 de fevereiro de 2020).
3. Inicialmente, em 18 de julho de 2019, as partes assinaram o "Apêndice de Termos Especiais ao Contrato de Arrendamento e Gestão datado de 18 de julho de 2019" (doravante - o "Apêndice de Termos Comerciais"). De acordo com as disposições da Cláusula 3, o período de locação foi definido para cinco anos a partir da data da assinatura do Acordo, enquanto as disposições das Cláusulas 3.4-3.2 definiram períodos adicionais de arrendamento de cinco anos cada, que entrarão em vigor automaticamente, a menos que a Babylon notifique o contrário até 180 dias antes do fim do período anterior.  A cláusula 9.5 dos Termos Comerciais estipula que o Apêndice aos Termos Comerciais entrará em vigor, sujeito à assinatura de um contrato de locação total pelas partes em até 30 dias, caso contrário o Adendo aos Termos Comerciais será cancelado automaticamente.  No dia 6.8.2019 O contrato de locação completo foi assinado (doravante - o "Contrato de Locação") e, ao mesmo tempo, um contrato de administração também foi assinado (doravante - o "Contrato de Gestão").  Réu 2, Sr.  Effi Malka (doravante também - "Effi"), controla a Babilônia e garante suas obrigações ao autor.
4. As disposições das Seções 4.2-4.1 do Apêndice aos Termos Comerciais definiam o aluguel e as taxas de administração para o primeiro período de arrendamento (os primeiros cinco anos, conforme declarado) da seguinte forma [ênfases na minha proeminência - L. C]:

4.1.  Durante os dois primeiros anos do período de locação, o inquilino pagará ao proprietário um aluguel mensal equivalente a 15% do resgate mensal do imóvel arrendado, junto com o IVA.  Apesar do exposto, concorda que, se o imóvel arrendado não for aberto ao público em até 6 meses a partir da data da assinatura deste contrato, o inquilino pagará, a partir do final de um período de 6 meses a contar da data da assinatura até a abertura do contrato ao público, um aluguel mensal no valor de ILS 60, juntamente com diferenciais de ligação e um recurso fiscal para cada metro quadrado bruto da área arrendada ou qualquer parte dela.