Processo Civil (Tel Aviv) 66179-03-22 Rabatz Investments Ltd. v. Babylon Park Israel Ltd. - parte 2

O Inquilino também pagará, a partir da data da assinatura deste Acordo, uma taxa mensal de administração no valor de ILS 10 , juntamente com diferenças de ligação e apelação fiscal para cada metro quadrado ou parte da área bruta arrendada e a parte arrendada do consumo público de eletricidade e água alugados, bem como todos os pagamentos vigentes aplicados ao imóvel arrendado, incluindo água, eletricidade e impostos municipais.

4.2.  No terceiro ano, no quarto e no quinto ano, aluguel mensal no valor igual a 15% do resgate mensal do inquilino no imóvel arrendado, juntamente com recurso fiscal ou no valor de ILS 60 mais um recurso fiscal, juntamente com diferenciais de ligação para cada metro quadrado de área bruta arrendada, o que for maior.

Além disso, o inquilino pagará uma taxa mensal de administração no valor de ILS 10 mais um arrecadação fiscal por cada metro quadrado ou parte dele de espaço bruto arrendado, juntamente com diferenças de ligação.

O inquilino também deverá pagar a parte arrendada do consumo público de eletricidade e água alugados no imóvel alugado, bem como todos os [pagamentos correntes - L.C.] que se aplicam ao imóvel arrendado, incluindo água, eletricidade e impostos municipais.

Para evitar dúvidas, fica esclarecido que o cálculo entre as partes sobre o valor maior dos dois especificados nesta seção será feito ao final de cada ano gregoriano [ênfase no original - L.  C] e então o pagamento excedente será feito, se houver.

5. Em outras palavras, o aluguel durante o primeiro período de arrendamento (os primeiros cinco anos) era determinado de acordo com 15% da receita mensal da Babilônia (mais IVA), enquanto a partir do terceiro ano, esse aluguel seria pago como derivado do resgate ou de ILS 60 por metro quadrado, juntamente com diferenciais de ligação (e IVA) (doravante - o "Aluguel Mínimo"), o que for maior. Em outras palavras, nos dois primeiros anos do período de locação, o aluguel mínimo não se aplica, mas apenas o aluguel do resgate.  Isso exceto por um período em que o imóvel arrendado não será aberto ao público após seis meses a partir da data da assinatura do
6. Para entender a disputa mais ampla que surgiu entre as partes (que se desvia deste processo), observo ainda que, como parte dos termos comerciais, foi acordado que o autor compartilharia o custo das obras de adaptação destinadas a preparar a área arrendada para ser usada como playground (parágrafo 8 do apêndice às condições especiais). De acordo com este resumo, o autor-proprietário foi obrigado a participar do custo das obras no valor aproximado de ILS 2.000, juntamente com um recurso fiscal para cada metro quadrado líquido de área arrendada contra uma fatura, de acordo com várias condições acordadas.  Em outras palavras, isso representa uma contribuição para o custo da obra de construção no valor de aproximadamente ILS 3,6 milhões (mais IVA).  No entanto, também foi acordado entre as partes um mecanismo para restituição proporcional do custo de participação do autor caso a relação de arrendamento terminasse após um período inferior a 10 anos, caso em que a Babylon estaria obrigada, segundo o acordo, a reembolsar parte do custo do investimento ao autor (cláusula 8.6 do acordo).
7. Quanto às taxas de administração, foi acordado na cláusula 4.1 do apêndice às condições comerciais em Babylon o pagamento de uma taxa de administração no valor de ILS 10 por metro quadrado bruto, mais diferenças de ligação. Na cláusula 5 do contrato de gestão, a empresa gestora (o próprio autor) comprometeu-se a fornecer uma série de serviços, seja por conta própria ou por meio de terceiros, incluindo conservação, renovação e limpeza das áreas; garantir o fornecimento contínuo de água e eletricidade; Manutenção contínua do sistema de ar-condicionado e instalação de placas direcionais, além das placas publicitárias dos inquilinos - tudo relacionado às áreas públicas da área comercial.
8. A data prevista para a abertura do parquinho ao público, de acordo com as disposições do acordo, era dentro de seis meses a partir da assinatura do apêndice aos termos comerciais; Ou seja, em janeiro de 2020. O parquinho não foi inaugurado conforme planejado e, ostensivamente, de acordo com as disposições do acordo, o autor era obrigado a pagar ao réu aluguel mínimo a partir dessa data até a abertura do parquinho ao público.
9. No entanto, em 21 de maio de 2020, as partes firmaram um adendo ao contrato de locação (doravante também - o "Adendo ao Contrato de Locação"). A cláusula 2 do adendo afirma que "não obstante o que está declarado na cláusula 4.1 do apêndice dos termos comerciais, as partes concordam que o aluguel relativo ao imóvel arrendado começará a ser pago a partir do dia em que a Babylon abrir suas portas no imóvel arrendado ao público em geral, que será inaugurado em 15 de junho de 2020.  Para evitar dúvidas, fica esclarecido que o restante das responsabilidades da Game On/Babylon, incluindo a obrigação de pagar taxas de administração pelo arrendamento, permanece inalterado." Na cláusula 4 do adendo, foi observado que "as disposições deste adendo não prejudicam nem prejudicam nenhuma das obrigações das partes sob o contrato de arrendamento e de acordo com o adendo de 21 de janeiro de 2020, que continuará a reger a relação entre as partes, exceto em matérias expressamente declaradas neste adendo."
10. Parece que não há necessidade de mencionar que, durante o mês de março de 2020, a pandemia de COVID-19 eclodiu. No final, o parquinho foi aberto ao público em junho de 2020 e passou por dois lockdowns durante os quais não funcionou, além de várias e substanciais restrições impostas pelo governo devido à pandemia em 2020-2022.
11. O processo diz respeito a uma exigência de pagamento de aluguel e taxas de administração, que alega não terem sido pagos de acordo com as disposições do acordo, bem como uma compensação acordada pelo incumprimento do pagamento. Esta é uma suposta dívida acumulada até a data do registro da reivindicação em março de 2022.
12. Segundo os réus, devido às restrições da COVID-19, não foi possível realizar de forma contínua e completa o "período de corrida" estabelecido no acordo - mais de dois anos, segundo a reivindicação - durante o qual foi acordado que o aluguel seria pago apenas com base no resgate (sem o pagamento mínimo do aluguel mínimo conforme o acordo). Portanto, o playground foi impedido de se estabelecer e realizar seu potencial de negócios, e, diante desse contexto, o principal argumento da defesa levantado pelos réus em seus resumos é que o "período de recurso" que durou dois anos, durante o qual a Babylon é obrigada a pagar aluguel apenas por receita a partir de 4 de fevereiro de 2022, segundo ela, deve ser mencionado.  Os réus ainda alegam em seus resumos que não receberam serviços de gestão e, portanto, não deveriam ser cobrados por esses serviços; que pagaram a mais por serviços de gestão que não lhes foram fornecidos e que esses pagamentos deveriam ser deduzidos; que o autor agiu de má-fé ao ignorar as circunstâncias da crise do coronavírus e seu impacto no engajamento; e que a própria autora violou o contrato de locação e causou danos ao réu.
13. Após essas breves observações introdutórias , revisaremos as alegações apresentadas.

Resumo da reivindicação

14. Na declaração de ação, alegou-se que o réu não pagou aluguel nem taxas de administração no valor de ILS 1.392.438. Isso está de acordo com o livro contábil para o período de 18 de julho de 2019 a 31 de março de 2022 (Apêndice 6 da declaração de sinistro).
15. Também foi argumentado que a não remuneração do aluguel e das taxas de administração constitui uma violação fundamental de todos os acordos, e, portanto, o autor também tem direito à indenização acordada conforme a cláusula 19.6 do contrato de locação "igual a três vezes o aluguel mensal e as últimas taxas mensais de administração pagas antes da violação, mais o IVA" (parágrafo 10 da reivindicação). Segundo o autor, isso é no valor de ILS 501.162.
16. Foi ainda argumentado que Effi (réu 2) deveria ser acusado conjuntamente e individualmente pelo valor reivindicado em função de sua garantia pessoal para as acusações do réu.

Resumo da declaração de defesa

17. Na declaração de defesa, alegou-se que, antes da assinatura do contrato de locação em 2 de junho de 2019, foram realizadas negociações entre as partes , baseadas nas declarações do autor de que o centro comercial "será mantido em um nível muito alto." No rascunho do acordo, a Babylon foi obrigada a declarar que estava ciente da importância da forma como a propriedade arrendada era gerenciada, operada e mantida para preservar o nível e a qualidade do centro comercial.
18. Foi ainda alegado que a Babylon descobriu recentemente que a autora havia alterado a redação do acordo de forma a alterar a redação que a própria autora havia transmitido e que a Babylon não havia comentado, de modo que o acordo impõe à Babylon a responsabilidade de reparar os sistemas arrendados e remove do autor-proprietário a responsabilidade por interrupções no fornecimento de eletricidade. Argumentou-se que essa nova divisão de responsabilidade não deveria ser validada, que "entrou no acordo sem o conhecimento do inquilino".

Nesse contexto, o réu observou que, como parte do acordo entre as partes, elas assinaram o Apêndice 11 e, nos parágrafos 3.4-3.3 deste apêndice, ficou acordado que o autor ou a empresa administradora, em seu nome, seriam os responsáveis por fornecer os serviços de eletricidade ao arrendatário e que o réu se comprometeria a usar apenas os serviços elétricos que seriam fornecidos por eles.

19. Babylon ainda afirmou que o apêndice dos termos comerciais assinados não refletia seus comentários. Segundo ela, ela assinou de má-fé grave o apêndice dos termos comerciais em uma versão que não foi acordada por ela, quando foi alegado que, no momento da assinatura, ela acreditava estar assinando uma versão consistente com as mudanças propostas no rascunho de 17 de julho de 2019.  De acordo com este rascunho, afirma-se que, no terceiro, quarto e quinto anos, o aluguel mensal e as taxas de administração serão pagos em um valor total e consolidado igual à renda média mensal do inquilino durante os dois primeiros anos do período de locação, ou 15% da receita mensal do imóvel arrendado junto com o IVA, o que for maior.  Em outras palavras, de acordo com a redação assinada durante todo o período do arrendamento, as taxas mensais de administração serão de ILS 10 por metro quadrado (e não por dois anos, conforme proposto no rascunho apresentado pelo réu); E no terceiro, quarto e quinto anos, um aluguel mínimo de ILS 60 por metro quadrado será aplicado, conforme exigido pelo autor, mesmo que Babylon não tenha concordado com isso.  Foi argumentado que, portanto, os termos do rascunho apresentado pelo réu em 17 de julho de 2019 deveriam ser considerados vinculativos; É a redação que Babylon achou que estava sinalizando.
20. Foi argumentado, nesse contexto, que embora o autor não tenha esclarecido completamente os componentes da dívida reivindicada, "é claro que isso decorre unicamente do fato de que o autor se baseia na redação dos termos anexados como Apêndice 3 à declaração de reivindicação (que não reflete os acordos entre as partes conforme referido)" (parágrafo 33 da declaração de defesa). O cálculo da dívida de acordo com o rascunho datado de 17 de julho de 2019, segundo a Babylon, mostra que as taxas de administração e aluguel durante o período relevante são apenas de ILS 341.678.
21. Os réus ainda alegam que mesmo o valor reduzido em relação ao aluguel e às taxas de administração não deveria ser cobrado por violação dos acordos entre as partes; causou danos à Babylon e também agiu de má-fé quando ela se recusou a falar com ela sobre o ajuste dos termos de aluguel diante das circunstâncias criadas à sombra da pandemia de COVID-19. No mínimo, alegava-se, os danos causados à Babylon deveriam ser compensados.
22. Com relação aos danos causados por Rabetz à Babylon, alegou-se que Rabetz violou o acordo e causou danos ao não permitir que a Babylon colocasse uma placa de LED em frente ao centro comercial para convidar clientes ao playground; que foi prometido que o nível de manutenção do centro comercial seria melhorado, mas na prática o centro comercial estava "sujo", como o réu disse, e havia até problemas de manutenção que criaram risco de segurança (um corrimão de concreto rachado e uma velha envelope de prédio que o autor se comprometeu a substituir, mas não fez); Problemas no fornecimento de eletricidade levaram a frequentes e longas quedas de energia que prejudicaram o funcionamento contínuo do playground e causaram a perda de clientes e danos aos seus equipamentos elétricos, ao custo de dezenas de milhares de shekels. É nesse momento que a instalação de um gerador para fornecer corrente elétrica pode minimizar os danos causados.
23. Quanto ao ajuste do aluguel, os réus alegaram que, devido ao surto do coronavírus, a Babylon não pôde continuar seus negócios normalmente e conforme planejado. A data de inauguração do parquinho foi adiada por meses, tanto pela impossibilidade de adaptar o imóvel para fins de aluguel, quanto pelo lockdown de 68 dias imposto ao público.  Mesmo após a abertura do parquinho por 154 dias, ele foi fechado devido aos lockdowns, e mesmo durante períodos sem lockdowns, a receita era muito baixa, de modo que a operação geralmente eraimpulsiva, quando por muitos meses o aluguel e as taxas de administração superavam as receitas, e mesmo quando a receita era maior, as despesas totais do playground eram maiores.  Argumentou-se que, nessas circunstâncias, o contrato de locação foi frustrado.  A pandemia não poderia ter sido prevista e o réu não poderia ter evitado a pandemia ou suas consequências destrutivas.  O réu fez tudo ao seu alcance para minimizar os danos e trabalhou para divulgar sua atividade por meio de vários canais (incluindo rádio, televisão, placas, panfletos e redes sociais), mas isso não trouxe benefício real e o parque de recreio permaneceu em déficit durante a maior parte dos meses.
24. Alegava-se que Babilônia abordou Rabetz muitas vezes para negociar os termos do acordo de acordo com as novas circunstâncias que surgiram na época, mas Rabetz recusou-se a fazê-lo. Recusou-se a considerar uma redução nas taxas de administração durante os lockdowns, mesmo com o centro comercial operando de forma limitada, e também se recusou a negociar o aluguel que seria pago após 24 meses desde a entrada na propriedade alugada.  Foi argumentado que, de acordo com a cláusula 4.1 do acordo, o aluguel a ser pago nos primeiros 24 meses será proveniente da receita do imóvel arrendado, a fim de permitir ao réu um período suficiente para estabelecer a transação.  No entanto, devido à crise da COVID-19, o imóvel alugado funcionou por apenas 13,5 meses dos 24 meses, e durante esse período o fluxo de visitantes foi baixo, então o pedido da Babylon para levá-lo em consideração foi justificado.  Mas Babilônia foi "irritada" ignorada.  Foi ainda argumentado que "a insistência do proprietário no cumprimento dos acordos conforme escritos e redigidos, e isso sob os termos do contrato, mesmo que de forma leve, para aliviar o sofrimento do inquilino e devido às circunstâncias excepcionais que caracterizaram a crise do coronavírus, constitui uma grave falta de boa-fé - especialmente diante da frustração do acordo" (parágrafo 51 da declaração de defesa).  Também foi argumentado que a falta de boa-fé de Rabetz dá direito à Babylon a vários remédios, incluindo a negação da execução do pagamento total do aluguel e das taxas de administração (parágrafo 53 da declaração de defesa).
25. Por fim, Babylon argumentou que não há espaço para conceder compensação acordada, e que pelo menos o valor acordado de compensação conforme a seção 15(a) da Lei de Contratos (Remédios para Quebra de Contrato), 5731-1970, deveria ser reduzido. Foi argumentado, entre outras coisas, que a compensação acordada no valor do aluguel e das taxas de administração de três meses não está em proporção razoável ao dano que poderia ser esperado no momento da celebração do contrato, e que o simples fato de a cláusula de compensação acordada ser ampla independentemente da gravidade da violação comprova isso.  Foi ainda argumentado que, no máximo, o prejuízo que poderia ter sido previsto como resultado da violação está de acordo com os juros de atraso estabelecidos na cláusula 21.1 do acordo entre as partes, à taxa de 2% ao mês.  No mínimo, o valor da compensação acordada deve ser calculado de acordo com os termos acordados pelos réus no rascunho datado de 17 de julho de 2019, conforme referido, e foi ainda argumentado que a compensação acordada deveria ser reduzida devido à culpa do colaborador de Rabatz.
26. Nas margens, observo que , se elaborei um pouco ao descrever os argumentos na declaração de defesa, a razão para isso são os argumentos (parcialmente justificados) de Rabetz para o desenvolvimento das alegações de Babylon ao longo do processo, enquanto se desviam dos limites da disputa nas petições, como será detalhado abaixo.

O Relatório Preliminar

27. Em 23 de outubro de 2022, as partes apresentaram um relatório preliminar. Entre outras coisas, as partes anunciaram a redução das empresas da seguinte forma: "Os réus concordaram em retirar seus argumentos de defesa relativos ao apêndice de eletricidade (parágrafos 24, 43-44 da declaração de defesa).  Além disso, os réus concordaram em reduzir sua reivindicação sobre a enganação feita pelo autor antes da assinatura dos contratos de locação, e situá-la apenas no nível da falta de boa-fé do autor nas negociações que antecederam a assinatura, e não insistir na alegação de que o acordo vinculativo entre as partes era o texto preliminar enviado pelos réus em 17 de janeiro de 2022 [Tz.  17 de julho de 2019 - L.  C] (parágrafos 31, 35, 59, 63 e 67 da declaração de defesa).  Deve-se notar que, segundo a alegação do autor, isso é uma ampliação da frente por parte dos réus, uma alegação incorreta na opinião dos réus, e eles remeteram o autor nesse contexto aos parágrafos 2 e 30 da declaração de defesa."

Os principais pontos do processo de litígio

28. As provas das partes foram apresentadas por escrito. Em 12 de fevereiro de 2023, a promotoria apresentou declarações juramentadas da principal testemunha do Sr.  Yoel Madar, que atuou como empresário do autor nos momentos relevantes do processo (doravante - "Yoel"), e do Sr.  Aviel Amar, filho do proprietário do imóvel arrendado e com quem foram realizadas negociações para concluir o acordo (doravante - "Aviel").  Em 23 de março de 2023, a defesa apresentou declarações juramentadas da principal testemunha de Effi, que é acionista controladora da Babylon e fiadora de suas obrigações para com a autora, como mencionado acima, e de Shiran Eini, CPA, que atua como gerente financeiro da Babylon.
29. Em 27 de março de 2023, o autor entrou com uma moção para excluir cláusulas das declarações juramentadas da defesa com base na ampliação da fachada, e em uma audiência pré-julgamento em 28 de março de 2023, o advogado do autor notificou, à pergunta do tribunal, que concordava que esses argumentos para a ampliação da fachada seriam discutidos nos resumos.
30. Em uma audiência probatório realizada em 17 de setembro de 2024, as testemunhas da acusação e a CPA Eini foram interrogadas em suas declarações. Effi foi questionado sobre sua declaração em outra audiência probatória realizada em 7 de novembro de 2024.  Posteriormente, de acordo com as instruções dadas, resumos escritos foram submetidos.

Discussão e Decisão

31. Após considerar os argumentos das partes e o material de evidência, cheguei à conclusão de que a reivindicação deve ser aceita em grande parte, conforme será detalhado abaixo.

Não há base para interpretar o acordo de forma queo direito ao aluguel mínimo comece após 21 de julho

32. No depoimento da principal testemunha e nos resumos, os réus alegam que no acordo foi determinado um período de dois anos, que é o "período de corrida", durante o qual não deveriam ser cobrados aluguel mínimo, mas apenas aluguel de acordo com a receita. Posteriormente, argumentou-se que o período de funcionamento começa apenas no dia em que o imóvel arrendado é aberto ao público em geral, e que deveria ser determinado que ele começou apenas em 4 de fevereiro de 2022, quando as restrições da COVID-19 foram suspensas (parágrafo 26 dos resumos).  Anteriormente, segundo a alegação, a implementação do Período de Execução foi impedida devido às diversas restrições impostas pelo Governo às empresas, quando, segundo os Réus, o Período de Implementação é material para o Acordo e "sem ele, o Acordo não teria sido assinado em primeiro lugar" (parágrafo 30 dos Resumos).  Alternativamente, argumentou-se que o período de operação deveria ser contabilizado a partir de 20 de junho de 2020 - quando o imóvel arrendado foi aberto ao público em geral (seção 32 dos resumos).
33. Há uma razão para os argumentos de que essas alegações estão dentro do escopo de uma expansão proibida da fachada, na medida em que são um argumento para a interpretação dos termos do acordo (vale ressaltar que as alegações de expansão da fachada foram reservadas ao autor, de acordo com a transcrição pré-julgamento de 28 de março de 2020 eo argumento na audiência probatória, por exemplo, pp. 121, 134 da transcrição).  Na declaração de defesa, Babylon alegou que os termos do rascunho de 17 de julho de 2019 se aplicavam (alegação que ela retratou na audiência preliminar) ou, alternativamente, alegou que Babylon agiu de má-fé ao não concordar com o pedido de Babylon para discutir a adaptação dos termos do contrato de locação às circunstâncias do coronavírus.  Não é possível entender - nem mesmo uma pista - um argumento de que, segundo o apêndice dos termos comerciais assinados, a estipulação sobre o pagamento do aluguel deveria ser "esticada" apenas como um derivado do resgate, de modo que comece em uma data diferente e depois de dois anos após a assinatura.  Isso é suficiente para levar à rejeição da alegação.
34. A reivindicação também deve ser rejeitada quanto ao mérito. Vou notar desde o início que o argumento foi levantado de forma ambígua, sem ser claramente argumentado nos resumos da Babylon se essa é uma alegação que decorre unicamente da obrigação de Ravetz de adaptar o acordo às circunstâncias do coronavírus, ou também de uma alegação interpretativa do acordo.  De qualquer forma, o argumento deve ser rejeitado.
35. Na medida em que estamos lidando com uma reivindicação interpretativa, não é possível aceitar a interpretação da Babilônia. Este é um acordo comercial.  Pelo que se vê das evidências - e não há disputa quanto a isso - o acordo foi firmado entre entidades empresariais legalmente representadas.  Em acordos desse tipo, de acordo com a jurisprudência, deve ser dado peso significativo e até decisivo à redação do acordo (veja a opinião do Honorável Ministro A.  Grosskopf, Other Municipal Applications 7649/12 Bibi Roads, Dirt and Development in a Tax Appeal v.  Israel Railways [Nevo] (20 de novembro de 2019) (doravante - o "Caso Bibi Roads"); Decisão do Vice-Presidente, o Honorável Juiz T.  Havkin, no Caso Civil (Magistrado de Tel Aviv) 51406-10-19 King George Tel Aviv v.  Elitam em Apelação Fiscal [Nevo] (28 de janeiro de 2024)).
36. O acordo é claro e explícito quanto à questão do período durante o qual o aluguel será pago apenas como derivado do resgate (sem pagamento mínimo). A cláusula 4.1 do Apêndice dos Termos Comerciais estipula que o aluguel como derivado do resgate (sem pagamento mínimo) será pago "nos dois primeiros anos do período de locação".  O período de locação foi definido na cláusula 3.1 do anexo aos termos comerciais da seguinte forma: "O período de arrendamento é de 5 (cinco anos) a partir do dia da assinatura deste contrato e terminando ao final de 5 anos seguintes [minha ênfase - L.C.]".  Portanto, fica claro pelas disposições do acordo que um período de dois anos em que o aluguel é apenas derivado do resgate (sem que um valor mínimo seja determinado) começa na data da assinatura.  Deve-se lembrar que as partes assinaram o apêndice dos termos comerciais em 18 de julho de 2019.  Portanto, de acordo com os termos do acordo, até julho de 2021, o aluguel é apenas derivado da receita , após o qual se aplica um aluguel mínimo (se o aluguel derivado da receita não exceder essa situação).
37. Observo, nesse contexto, que as evidências realmente mostram que o propósito do período em que o aluguel foi fixado apenas em uma porcentagem do resgate, sem que um aluguel mínimo fosse determinado, era permitir à Babylon um período contínuo para ajudar o negócio de playgrounds a se estabelecer e se desenvolver (veja, por exemplo, o depoimento de Yoel nas pp. 81-83), bem como um período durante o qual foram realizados trabalhos de adaptação na propriedade - para o qual foi acordado que nenhum aluguel seria pago (se fosse concluído em seis meses).  No entanto, a linguagem clara e clara do acordo não permite que ele seja interpretado de modo a que o período de dois anos em que o aluguel é pago apenas como derivado do resgate seja estendido ou adiado se certas circunstâncias ou condições forem atendidas.  A redação do acordo é clara e inequívoca.
38. Assim, também fica claro pela redação do acordo que a data em que o imóvel arrendado foi aberto ao público em geral não é relevante para o início do período de dois anos em que o aluguel é pago apenas como derivado do resgate, contrariando a alegação do réu. Recordo, nesse contexto, que, de acordo com as disposições claras do acordo, o período de dois anos em que o aluguel é derivado do resgate inclui também um período significativo de trabalho de adaptação no imóvel arrendado após a assinatura, com o objetivo de preparar o imóvel arrendado para ser usado como playground (até janeiro de 2020), conforme indica, entre outros, da cláusula 4.1 do apêndice às próprias condições comerciais.  As partes também anteciparam que era possível que a hipoteca das obras de ajuste que "mordessem" durante o período de dois anos (no qual foi determinado que o aluguel seria pago apenas a partir do resgate e sem mínimo) fosse estendida e especificamente determinada nesse caso, na cláusula 4.1 do Apêndice dos Termos Comerciais, que o aluguel mínimo fosse pago pela extensão das obras de ajuste além de um período de seis meses, e de forma a encurtar o período em que o aluguel é pago apenas a partir do resgate.  Nesse sentido, por si só, há algo que contradiz a posição da Babilônia.
39. Não é coincidência que, na declaração de defesa em nome dos réus, eles reclamem do aluguel e das taxas de administração e que o autor insista em "cumprir os acordos conforme escritos e escritos" (parágrafo 51 da declaração de defesa), quando alega que, à luz das circunstâncias do coronavírus, é necessária consideração por parte dele. Mesmo nos resumos - além do argumento de que o "período de circulação" deve ser contado em 4 de fevereiro de 2022 ou 20 de junho de 2020 - os réus não explicam como, segundo eles, a suposta interpretação pode ser adicionada à redação do acordo.
40. Observo, nesse contexto, que também não há base para interpretar o adendo ao acordo (de maio de 2022) como um que adia a data em que o período de dois anos em que o aluguel é pago como derivado do resgate apenas e sem mínimo, conforme alegado nos resumos da ré (e como ela também argumentou na audiência de prova). A disposição da Seção 2 do Adendo não adia nem altera o período de locação contado a partir da data de assinatura dos Termos Comerciais, conforme definido na Seção 4.1 do Apêndice aos Termos Comerciais.  Está claro que o novo acordo expresso no adendo ao acordo sobre o aluguel dizia respeito apenas ao fato de que o aluguel mínimo não seria pago dentro do período de dois anos devido à extensão das obras de adaptação além de seis meses, apesar do que está estabelecido na cláusula 4.1 do apêndice às condições comerciais.
41. Isso é de acordo com a linguagem clara e natural do acordo, e o mesmo vale para as circunstâncias do caso. Isso também é evidente pela admissão do réu na declaração de defesa sobre o valor da reivindicação sob o acordo "conforme escrito e redigido" e pela suposta inflexibilidade de Rabatz (parágrafos 32-33, 51 da declaração de defesa).  E se isso não bastasse, Babylon ainda afirmou na declaração de defesa que "o proprietário se recusou a conversar com o inquilino sobre o valor do aluguel a ser pago após 24 meses a partir de sua entrada na propriedade alugada...  Nas circunstâncias da crise do frio, operou por apenas cerca de 13 meses e meio do período de 24 meses, período em que o tráfego de visitantes foi baixo, e o inquilino solicitou, e com razão, alguma consideração por parte do proprietário.  Infelizmente, porém, o inquilino enfrentou repetidas desaparições irritadas por parte do proprietário" (parágrafo 50 da declaração de defesa).  Esse argumento na declaração de defesa também é capaz de contradizer a interpretação infundada levantada por Babylon em seus resumos (e veja também a declaração juramentada do próprio Effi, que não apoia esse argumento (parágrafo 103 da declaração juramentada) e o depoimento de Yoel, que conduziu as negociações sobre o adendo ao acordo nas páginas 76 e 78 da transcrição).  Nem é preciso dizer que, durante o período de trabalho na propriedade arrendada, não há resgate, e, portanto, o significado do aluguel como derivado do resgate é que nenhum aluguel é pago.
42. Nas margens, mencionarei que na declaração de defesa foi alegado que o apêndice aos termos comerciais vinculativos não era o assinado, mas o rascunho que a Babylon apresentou em 17 de julho de 2019. Babylon retratou essa alegação no relatório preliminar em que as empresas foram reduzidas, e na medida em que repete esse argumento em seus resumos (por exemplo, na seção 20), Rabatz afirma corretamente que isso é uma expansão de uma frente proibida.  Também observo que, em qualquer caso, não há vestígios desse argumento e da alegação de engano ao assinar o apêndice dos termos comerciais na declaração juramentada da principal testemunha de Effi, que descreveu detalhadamente os contatos com Aviel antes da assinatura e não alegou que ele cometeu um erro ou foi enganado na redação assinada, mas repetiu a alegação em resposta às perguntas feitas no contra-interrogatório por que ele retratou a alegação.

A alegação de Babilônia de impedir deve ser rejeitada

43. Babylon argumenta em seus resumos que, nas circunstâncias do caso, as leis de frustração são cumpridas de forma a negar a exigência de Ravetz de pagar o aluguel integral e as taxas de administração.
44. A lei de impedir está estabelecida na Seção 18 da Lei de Contratos (Remédios para Quebra de Contrato), 5731-1970. Esta é a redação da disposição do artigo 18(a) da Lei:

45. A aplicação das leis de prevenção depende do cumprimento de três condições: a primeira condição é a "condição de expectativa", segundo a qual é exigido que a violação seja resultado de circunstâncias que o infrator não conhecia e não deveria saber no momento da celebração do contrato. A segunda condição é a "Condição de Efeito no Contrato", que indica que é exigido que a execução do contrato seja impossível ou fundamentalmente diferente do que foi acordado devido a essas circunstâncias.  A terceira condição é a "condição preventiva", segundo a qual a causa de ação só se aplicará quando estivermos lidando com circunstâncias que o infrator não poderia ter evitado (veja detalhadamente, Civil Appeal 6328/97 Regev v.  Ministry of Defense, IsrSC 55(5) 506, 517 (2000); Recurso Civil (Distrito Central) 11146-04-22 Isoonic Kid Systems inTax Appeal v.  La Rhine Entrepreneurship and Events in Tax Appeal [Nevo] (22 de agosto de 2022) (doravante - o "caso Isonik")).
46. As condições para a aplicação das leis da frustração não são atendidas nas circunstâncias do caso:
47. Primeiro, em um adendo ao acordo que as partes celebraram em 21 de maio de 2020 - cerca de dois meses após o início da pandemia de COVID-19 - as partes concordaram com uma alteração do acordo segundo a qual a Babylon não pagaria aluguel mínimo pela extensão do trabalho de adaptação, enquanto as partes acrescentaram nos parágrafos 2 e 4 do adendo (citado acima) que as obrigações das partes sob o acordo, com exceção das mudanças acordadas, são arbitrárias. Não se pode argumentar que, neste momento - quando a Babilônia ratificou suas obrigações sob a linguagem do acordo - a pandemia de coronavírus ou suas possíveis consequências eram imprevisíveis.  No entanto, o acordo formulado é que as obrigações do acordo continuarão a se aplicar e não, por exemplo, uma cláusula que preserve a reivindicação de impedimento e qualquer outra reivindicação futura.  Isso é suficiente para concluir que as condições de expectativa não são atendidas.

Vou observar, nesse contexto, que nas circunstâncias do caso também há uma dificuldade no fato de que a Babilônia não pagou o aluguel conforme uma decisão que tomou.  Não há alegação de que a Babylon não conseguiu pagar o aluguel em termos dos recursos da empresa e de sua situação de fluxo de caixa (também não há evidências disso).  Nesse sentido, parece difícil afirmar que a violação ocorreu como resultado das circunstâncias frustrantes, e no máximo pode-se argumentar que o contrato se tornou impraticável devido à importância econômica de sua existência ou que seu propósito foi frustrado no sentido de que uma parte do contrato (Babilônia) não pode derivar dele seu propósito subjacente, mas mesmo aqueles que defendem que podem existir circunstâncias em que tais casos se enquadram no escopo da doutrina da prevenção insistem que isso deve ser limitado apenas a casos extremos (ver Gabriela Shalev e Effi Zemach Contracts 777-782 (4ª edição, 2019)).

48. Segundo, o argumento da Babylon é que ela não deveria ser obrigada a pagar o aluguel mínimo que, segundo o acordo, começou a ser aplicado em julho de 2021. Esse foi um período em que, segundo o próprio método Babylon, não houve lockdowns; O parquinho estava aberto ao público, e as restrições de COVID-19 impostas durante o método Babylon foram flexibilizadas (após a abolição da obrigação de usar máscaras; também havia vacinas para crianças, e a restrição restante era a exigência do Green Pass, que exigia vacinação ou teste PCR em uma estação adequada).  O próprio Effi testemunhou queo coronavírus não interferiu durante esse período (pp.  141, s.  26, p.  144, s.  18-19).  Mesmo ignorando o significado dos termos do primeiro adendo, e levando em conta os rigorosos padrões estabelecidos na jurisprudência, não se pode dizer que durante esse período a implementação do acordo foi impossível.  Em outras palavras, as condições de influência também não são atendidas.

Além disso, no período anterior ao período que é objeto do processo - antes de julho de 2021 - Babylon foi cobrada aluguel apenas com base em resgate (ou seja, somente de acordo com a renda real, de uma forma que ponderasse os danos causados pelo coronavírus, pelo qual o autor também foi prejudicado).