Supervisor do Registro de Terras (PEsperança) 217/24 Cohen Yehuda vs. Asraf Uriel Yochai - parte 4

Segundo, uma condição de planejamento exige a viabilidade de obter uma licença de construção para a expansão solicitada, de acordo com um plano válido [quanto à relação entre o processo de planejamento e o processo proprietário, veja a decisão no caso do Supervisor de Terras Petah Tikva 659/20 Adv. Nahmias Shulamit v.  Ghibli Erez Ezra (Nevo 14.03.2022)].

Terceiro, a existência de proximidade física - a expansão solicitada deve estar conectada ao apartamento existente como uma continuação natural dela, de modo que a expansão seja parte integrante do apartamento ampliado [Julgamento Atieh; A.  Eisenstein, Fundamentos e Leis no Direito Imobiliário, Parte III - Condomínios, p.  223].

29. De fato, não há contestação de que o cumprimento das três condições cumulativas estabelecidas na lei constitui uma pedra angular no processo de tomada de decisão. No entanto, e esse é o ponto principal, isso não fecha a discussão legal, e não deve ser visto como o "fim da história" que concede à maioria o direito absoluto de construir a qualquer custo.  Se a minoria conseguir provar uma "infração material" de seus direitos e a existência de uma alternativa menos prejudicial, ou se a decisão da maioria for manchada por má-fé, o Supervisor pode intervir e não permitir que a ampliação seja realizada [ver, por exemplo, (Supervisor de Terras Haifa) 20/24 Khoury Doris v.  Moskowitz Miriam (Nevo, 26 de janeiro de 2024)].

Aplicado ao nosso caso, os autores atendem às condições da maioria proprietária exigida, mas não atendem às condições de planejamento

30. Quanto à maioria proprietária, de fato, não há disputa de que os autores atenderam ao requisito da maioria proprietária, já que apresentaram o consentimento por escrito de três quartos dos proprietários do condomínio, que constituem 92% da propriedade comum, para realizar a ampliação do edifício. Parece que os réus são os únicos proprietários de apartamentos que recusaram o pedido de extensão (veja o Apêndice 4 da declaração de reivindicação).
31. No entanto, a situação é diferente em relação ao aspecto do planejamento - de acordo com a seção 71A da Lei Imobiliária, uma pessoa que deseja ampliar seu apartamento deve provar a viabilidade do planejamento por parte das instituições autorizadas de planejamento.
32. No nosso caso, não há disputa de que a decisão do Comitê Local de Planejamento e Construção de 25 de agosto de 2022 aceitou a objeção dos réus à construção da sala segura. As razões do Comitê, conforme detalhado em sua decisão, foram as seguintes: "  O comitê não aprova ampliações de edifícios que causem danos a outra propriedade adjacente.  2.  A construção da sala segura, de acordo com as instruções do Comando da Frente de Casa, altera a construção existente no térreo que foi construída de acordo com a permissão de construção nº 2015075 emitida em 2016, para expandir a propriedade em cerca de 15 metros quadrados.  A expansão do requerente reduz significativamente a casa no térreo e divide o espaço, e, portanto, sem o consentimento do vizinho não é possível.  3.  Sem um cômodo seguro, não é possível ampliar a casa com cômodos no telhado, e portanto o pedido de cômodos adicionais no telhado também é rejeitado."
33. A própria alegação dos autores de que deveriam poder solicitar uma licença de construção mostra que eles estão bem cientes da ausência de uma licença de construção em suas mãos. Isso foi até explicitamente expresso na ata da audiência, onde foi declarado: "...  Solicitamos, entre outras coisas, que instruam os réus a se absterem de objeções não fundamentadas e que permitam que os autores apresentem um pedido de permissão para estabelecer uma dimensão e ampliar seu apartamento.  Estou falando da permissão para construir uma sala segura..." (p.  4, parágrafos 9-11).
34. Portanto, verifica-se que os autores não atingiram o limiar de planejamento exigido, e isso é suficiente para que sua reivindicação seja rejeitada. No entanto, para garantir a completude do quadro e um exame abrangente de todos os aspectos levantados, também abordarei os outros argumentos das partes.

O argumento dos réus sobre o dano material que lhes será causado como resultado da expansão do apartamento dos autores não foi contradito

35. Sei que os réus alegam violação de seus direitos proprietários, mas essa alegação não foi levantada por eles no âmbito de uma ação judicial independente, enquanto a expansão não ultrapassou as condições limiar, incluindo a condição de planejamento. No entanto, como foi dito, também examinarei a reivindicação dos réus em relação ao dano material.
36. Como mencionado acima, nos casos em que foi comprovado que a construção solicitada (mesmo que seja uma sala segura) causará danos graves e irrazoáveis ao apartamento do objetor, o supervisor pode não aprovar a construção conforme solicitado.
37. Antes de examinar a suposta infração substantiva, deve-se notar que a Lei Imobiliária estabelece mecanismos adicionais de controle e contrapeso em relação à expansão de um apartamento, além do requisito da maioria proprietária. Assim, por exemplo, a seção 71B(b) da Lei Imobiliária impõe uma exceção rígida à decisão da maioria, afirmando que uma decisão sobre a expansão de um apartamento (incluindo a construção de um cômodo seguro) não será tomada se for provável que isso viole os direitos relativos de construção de qualquer outro proprietário de apartamento para expansão.  Essa disposição visa garantir que a distribuição dos direitos de construção seja mantida de forma proporcional e justa entre todos os proprietários de apartamentos, de modo que a expansão de um apartamento não ocorra às custas da futura capacidade de outro inquilino exercer sua parcela relativa desses direitos.
38. Portanto, o argumento dos réus de que sua propriedade privada foi prejudicada e que a expansão não deveria ser permitida constitui uma objeção admissível sob as disposições da seção 71B(b) da Lei da Terra. Admitidamente, esta seção, como declarada, estabelece uma proibição explícita de tomar uma decisão de expansão se ela for suscetível de infringir os direitos relativos de construção de outro proprietário de apartamento.  No entanto, além disso, é necessário examinar se o objetor causou outro dano material, o que não é necessariamente uma violação dos direitos relativos de construção.
39. A Seção 71C(d) da Lei Prediurna afirma, conforme declarado: "O Supervisor considera que o direito do proprietário do apartamento foi violado, uma violação material... Ele tem o direito de ordenar o cancelamento da decisão que foi tomada." "Dano material" para os fins desta seção foi definido no livro "Fundamentos e Leis do Direito Imobiliário" do estudioso A.  Eisenstein, parte três, na página 218, como uma lesão permanente e contínua que causa sofrimento físico ou mental ao proprietário de um apartamento que uma pessoa razoável não estaria disposta a aceitar mesmo em troca de compensação adequada [ver também Recurso Civil (Tel Aviv) 133/97 Clara Yusovich v.  Tzila Chai (Nevo, 3 de outubro de 1999), que trata de dano material relacionado à instalação de um elevador em contravenção à posição da minoria dos proprietários de apartamentos].
40. Na decisão sobre um recurso diferente - civil (Haifa) 3181-09-13 Jumana Agbaria Hamam v. Charlie Khoury no parágrafo 17 (Nevo, 16 de junho de 2014), foi decidido quanto à aplicação da seção 71C mencionada: "Portanto, de acordo com a disposição da seção 71C da Lei da Terra, quando a expansão do apartamento provavelmente causa danos que excedem o exigido pela realização do interesse público na ampliação do apartamento, enquanto causa danos desproporcionais a outro proprietário do prédio, não é possível realizar a expansão solicitada."
41. Essa conclusão está em conformidade com outras obrigações que se aplicam aos proprietários de apartamentos em condomínios, incluindo a obrigação do proprietário de agir de boa-fé no exercício de seus direitos proprietários, bem como a disposição da seção 2(b) dos regulamentos existentes no adendo à Lei Imobiliária. Essa disposição, que se aplica ao condomínio, estabelece que o proprietário do apartamento não pode fazer alterações e reparos em seu apartamento que danifiquem outro apartamento sem o consentimento do outro proprietário.  Mesmo que o legislador permitisse, em relação à expansão de um apartamento, uma redução no direito do proprietário do apartamento lesionado nesse caso, acredito que, quando se trata de uma infração que exceda o exigido, isso fortalece a alegação do proprietário do apartamento lesado de que se trata de uma infração material para fins da seção 71C(a) da Lei Prediária.  A isso deve ser acrescentado o dever de boa-fé, o que significa que a proteção do interesse próprio do proprietário do apartamento deve ser justa e levar em conta expectativas justificadas e a devida confiança na outra parte (veja a decisão Rucker).
42. Em nosso caso, não há contradição no argumento explícito dos réus de que a extensão solicitada, segundo seu planejamento atual, levará a um quase total bloqueio de três janelas em seu apartamento, caso a sala segura seja construída em frente à casa (veja também p. 3, parágrafos 27-28 da ata da audiência).  Tal obstrução não é algo trivial; Causa danos reais e irreversíveis à luz natural, ventilação e à vista do apartamento dos réus, mudando assim seu caráter e qualidade de vida.  Além disso, mesmo que outra alternativa seja escolhida, em que a sala segura será construída nos fundos da casa, a construção solicitada danificará o quarto das crianças dos réus (ver também p.  5, parágrafos 31-42 da ata da audiência).  Esse dano, seja expresso em redução do cômodo, mudança estrutural interna ou perturbação material do seu uso, também constitui uma intrusão intolerável no espaço privado dos réus.  Essas alegações, apesar de sua gravidade, não foram negadas pelos autores, nem mesmo em seus resumos.
43. Portanto, do conjunto se desprende que o direito dos autores de ampliar seu apartamento, mesmo sendo um direito importante consagrado na lei, não pode justificar mudanças estruturais tão drásticas e prejudiciais dentro de outro apartamento, e em particular sem o consentimento do proprietário. Os autores não têm direito de realizar obras que bloqueariam uma parte tão significativa das janelas do apartamento dos réus, e certamente não têm direito de realizar qualquer trabalho dentro do próprio apartamento dos réus, sem seu consentimento explícito.  Essas ações, de acordo com sua natureza e resultados, constituem "dano material" conforme definido na seção 71C(d) da Lei Imobiliária e conforme interpretado na jurisprudência.  Essa infração se desvia do razoável e proporcional, e é inconsistente com o dever de boa-fé imposto aos proprietários de apartamentos em um condomínio.  Portanto, mesmo que os autores tenham a maioria necessária para realizar as expansões, isso não as aprova, já que a maioria não pode infringir significativamente os direitos substanciais de propriedade da minoria.

Mesmo que a ampliação do apartamento dos réus seja considerada uma 'expansão semelhante', ela não tem poder para superar o dano substancial

44. O argumento dos autores de que os réus fizeram uma "expansão semelhante" em seu apartamento nos termos da seção 71B(c) da Lei de Terras, e portanto deveriam ser vistos como concordando com a expansão solicitada, deve ser rejeitado. A seção 71B(c) da Lei da Terra estabelece de fato uma presunção de consentimento em casos de "expansão semelhante", e seu objetivo é evitar uma situação de "coerção mútua" ou "sodomia", na qual um proprietário de apartamento que tenha feito uma expansão impedirá que outro proprietário realize uma expansão semelhante.  No entanto, esse propósito, por mais importante que seja, não é ilimitado e não pode servir como uma permissão para causar danos materiais.  A disposição da seção 71B(c) da Lei Imobiliária não pode legitimar uma violação material dos direitos de propriedade de outro proprietário.  O princípio orientador no direito de propriedade, e em particular no que diz respeito aos condomínios, é que a realização do direito de um proprietário de apartamento não pode ocorrer às custas de uma violação irrazoável e substancial dos direitos de outro proprietário.  O limiar de dano material constitui uma linha vermelha, além da qual a presunção de consentimento é inválida, nem mesmo o consentimento explícito, se foi dado em violação da lei ou causasse danos desproporcionais.  A proteção contra danos materiais é um princípio básico do direito de propriedade, que equilibra a liberdade de ação do proprietário e seu dever de não prejudicar terceiros.
45. A esse respeito, aceito as palavras fundamentadas da Honorável Supervisora de Registro de Terras, a falecida Avital Schreiber, em seu julgamento no caso (Supervisor de Terras Jerusalém) 28/23 Eliav Zehava v. Ruth Netanyan, no parágrafo 18 (Nevo, 15 de agosto de 2024).  O Honorável Supervisor decidiu que "mesmo que os autores 1-2 tivessem construído uma extensão 'semelhante' àquela que os réus desejam construir, isso não teria levado à conclusão de que os réus têm direito a realizar uma extensão que prejudique substancialmente o apartamento dos autores 1-2." Essa determinação reflete fielmente o equilíbrio adequado entre o princípio da reciprocidade, consagrado na seção 71B(c) da Lei, e a proteção dos direitos de propriedade contra danos materiais.  O princípio da reciprocidade não pode tornar a proteção substantiva do direito de propriedade sem sentido.  Acredito que, mesmo que a ampliação realizada no passado no apartamento dos réus pudesse ser vista como uma "extensão semelhante" no sentido da seção 71B(c) da Lei, ela não teria reparado os danos materiais que poderiam ser causados ao apartamento dos réus como resultado da ampliação solicitada pelos autores.  A presunção de consentimento na seção 71B(c) não pode prevalecer sobre a proibição de causar infração material, pois seu objetivo não é permitir a violação de direitos básicos, mas sim promover a reciprocidade em casos em que não há tal infração.  Quando ocorre uma infração material, o princípio da reciprocidade se retira da proteção do direito à propriedade, que é um direito constitucional básico.

Os autores não provaram sua alegação de que a ampliação feita no apartamento dos réus violava a licença

46. Quanto à alegação dos autores de que a ampliação feita pelos réus foi realizada sem permissão - noto que, ao contrário da alegação dos réus em seus resumos, essa reivindicação surgiu na declaração da reivindicação (parágrafo 38). No entanto, essa afirmação foi feita em vão e não foi comprovada.  Examinei a licença de construção concedida em relação à ampliação do apartamento dos réus (Apêndice 1 aos resumos dos autores), e não encontrei nela qualquer referência à reivindicação dos autores em relação à forma de construção e aos materiais de construção, inclusive em relação à construção leve (veja também pp.  3, 42-49 da ata da audiência), de modo que nem mesmo a primeira prova foi apresentada de que a construção realizada pelos réus foi sem permissão, e, claro, o caminho está aberto para os autores prosseguirem no procedimento apropriado.  e sujeita a qualquer lei.
47. A isso deve ser acrescentada outra camada essencial: os autores compraram seu apartamento com plena consciência, tanto da existência da extensão no apartamento dos réus quanto do fato de que seu apartamento não inclui um espaço protegido padrão (sala segura). De fato, este período, com seus desafios de segurança, ilustra ainda mais fortemente a necessidade existencial de um espaço protegido padrão e acessível, e sua importância não deve ser subestimada.  No entanto, como foi dito, aceitar a reivindicação dos autores nessas circunstâncias causará danos materiais e desproporcionais aos direitos proprietários dos réus e prejudicará o equilíbrio existente.  Tal infração é incompatível com os princípios de justiça e equidade, e não deve ser permitida nas circunstâncias deste caso.

Conclusão

48. À luz de tudo isso, a reivindicação é rejeitada.

Despesas do Processo

49. Com relação aos custos do processo, é regra do direito israelense que uma parte que perde o processo será responsável pelas despesas da parte contrária (Recurso Civil 9648/16 Orhitech GIS em Tax Appeal v. Chen Avitan Law Offices, no parágrafo 67 e referências nele (Nevo, 28 de fevereiro de 2018).  Essa regra também foi refletida no Regulamento 151(a) do Regulamento de Processo Civil, que afirma que "a obrigação de uma parte de pagar destina-se a indenizar a parte contrária por suas despesas no processo, levando em conta seus resultados, os recursos necessários para administrá-lo e a conduta das partes." Quanto ao valor das despesas, o legislador subordinado determinou que o tribunal de primeira instância levaria em consideração, entre outras coisas, "o valor da indemnização concedida e a proporção entre ela e o valor reivindicado, a forma como as partes conduziram a audiência, a complexidade do processo, o investimento de recursos em sua preparação e gestão, e o valor das despesas solicitadas (Regulamento 153(c) do Regulamento) (ver também Recurso Civil 7627/20 Eisler Management Company em um Recurso Fiscal v.  Tefen Medical em um Recurso Tributário (Nevo 24.02.2022)).
50. Aplicado ao nosso caso, após considerar os argumentos das partes de acordo com os critérios estabelecidos na jurisprudência e dar minha opinião sobre a totalidade das circunstâncias do caso, incluindo as Regras da Ordem dos Advogados (Taxa Mínima Recomendada), 5760-2000, decidi que os autores deveriam pagar aos réus as custas do processo, no total de ILS 7.500. Essa quantia será paga pelos autores aos réus dentro de sessenta dias a partir da data da sentença; caso contrário, os juros e as diferenças de ligação serão suportadas a partir da data da sentença até a data do pagamento total efetivo.

A Secretaria fornecerá uma cópia da sentença ao advogado das partes, conforme de costume.