Comitê de Apelações (Centro) 49040-09-24 Yuval Burger v. Diretor de Tributação Imobiliária, Distrito Central

Julgamento

Juiz Avi Gurman:

Um avô financiou para seus netos menores a compra de apartamentos residenciais - um para cada neto.  Todo neto faz parte de uma unidade familiar, na qual os pais já possuem um apartamento residencial.  A compra dos apartamentos por algum dos menores será considerada para fins de imposto de compra como a compra de um único apartamento? - Esta é a questão jurídica central deste recurso.

O recurso foi movido contra a decisão da Administração de Tributação Territorial do Distrito Central (doravante: "o Recorrido"), na qual foi rejeitada uma objeção apresentada pelos apelantes às avaliações do imposto de compra emitidas em virtude da Lei de Tributação de Imóveis (Valorização e Compra), 5723-1963 (doravante: a "Lei").

Como declarado, a disputa entre as partes trata da questão de saber se os apelantes, que são menores de idade, têm direito a parcelas de imposto de compra que se aplicam à compra de um único apartamento residencial, de acordo com o artigo 9(c1c)(4) da Lei (doravante: a "seção" ou "a seção da lei").  O réu argumenta que a presunção da unidade familiar se aplica em seu caso e, portanto, os apartamentos adquiridos não são considerados os únicos apartamentos dos compradores - os menores.

Os apelantes, por outro lado, alegam que este é um caso em que a presunção da unidade familiar foi refutada, à luz das circunstâncias excepcionais que mostram que a compra não foi feita com o dinheiro dos pais dos menores, mas sim como um presente do avô, ao mesmo tempo em que se cria um mecanismo contratual que garante a separação completa dos bens entre o apartamento de doação e os pais de cada menor.

Os principais fatos:

1. Os apelantes são 12 menores (doravante: "os apelantes" ou "os menores"), dos quais 10 são netos do Sr. Hanan Shahaf e as duas netas da Sra.  Esther Shahaf, cônjuge do Sr.
2. Os menores pertencem a quatro unidades familiares diferentes, cada uma delas proprietária de um apartamento residencial - mesmo antes da compra dos apartamentos em disputa.
3. O Sr. Shahaf conduziu negociações com Neve Shuster em uma apelação fiscal para a compra de 12 apartamentos residenciais em um projeto de construção na Rua Rashi, em Ramat Gan (doravante: o "Projeto").  Como resultado, em 18 de setembro de 2023, o Sr.  Shahaf assinou acordos de doação com cada um dos menores, por meio de seus pais - seus tutores biológicos, segundo os quais concederia a cada menor uma quantia de ILS 3.541.000 pela compra de um apartamento residencial, além de arcar com todas as despesas envolvidas na compra, incluindo o imposto de compra.

Como pode ser visto pelos acordos de doação, o objetivo da doação era o desejo do Sr.  Shahaf de garantir o futuro de seus netos e dos netos de sua esposa, fornecendo-lhes financiamento para a compra de apartamentos residenciais e garantindo, por meio de um mecanismo contratual, que ele o faria.

4. De acordo com os acordos de espera, os apartamentos serão alugados após a conclusão da construção, e o aluguel será depositado em uma conta designada em nome de cada menor, enquanto os pais dos menores não poderão usar o aluguel nem morar nos apartamentos. Menores poderão vender ou hipotecar o apartamento somente quando atingirem 25 anos, e poderão usar o aluguel ilimitado somente quando atingirem 18 anos.  Caso a venda do apartamento seja necessária antes que o menor atinja 25 anos, a venda será feita com a aprovação do tribunal.

Para não detalhar o que não é necessário, observo que não há disputa de que os acordos criaram uma separação de propriedade entre os apartamentos e seus frutos, e os pais dos apelantes.

5. O Assentamento Otomano [Versão Antiga] 1916Em 20 de setembro de 2023, os pais dos menores, em nome dos menores, assinaram contratos de compra de 12 apartamentos residenciais no projeto, pela Neve Shuster Ltd. O preço de compra de cada apartamento foi de ILS 3.541.667.
6. 12-34-56-78 Chekhov v. Estado de Israel, P.D.  51 (2) Levando em conta o fato de que os apelantes são menores de idade, os contratos de doação e venda foram encaminhados ao Custodiante Geral para revisão e, posteriormente, receberam aprovação do Tribunal de Família em Be'er Sheva, no âmbito do caso de família 4186-10-23; 4195-10-23; 4210-10-23; 4177-10-23.  O tribunal aprovou os acordos de presentes e vendas, e determinou, de acordo com o acordo, que os menores não seriam obrigados a pagar as despesas da compra, que os direitos seriam registrados em seu nome como doação completa e que o dinheiro do aluguel seria depositado em uma conta separada em nome de cada menor - tudo conforme estabelecido nos contratos de doação.

À luz do exposto, não há disputa de que, caso o recurso seja rejeitado, será o avô, Sr.  Shahaf, quem arcará com o financiamento do imposto de compra contestado.

7. Em 28 de novembro de 2023, os menores, por meio de seus pais, declararam a compra dos apartamentos ao réu e fizeram uma autoavaliação do imposto sobre compra de acordo com as faixas de imposto para um único apartamento - no valor de ILS 75.768 por comprador.
8. Em 13 de dezembro de 2023, o réu rejeitou as declarações dos menores e estabeleceu uma avaliação do imposto sobre compra - no valor de ILS 283.333 para cada comprador, de acordo com as faixas de imposto para um apartamento sem unidade. Os motivos do Recorrido para o adiamento baseavam-se, entre outros, na Ordem Executiva 6/2011, que determinou que o imposto de compra seria calculado de acordo com um segundo apartamento no caso de apartamentos pertencentes a menores, caso a origem dos fundos viesse de familiares e parentes.
9. Em 20 de dezembro de 2023, os apelantes apresentaram uma objeção à decisão do recorrido e, em 11 de agosto de 2024, foi realizada uma audiência sobre a objeção. Em 20 de agosto de 2024, o Requerido rejeitou a objeção dos menores.

Daí o apelo diante de nós.

10. No âmbito de uma reunião pré-julgamento (datada de 22 de maio de 2025), o réu anunciou em resposta à pergunta do tribunal que o recorrido não nega que o financiamento para a compra dos apartamentos foi feito com o dinheiro do avô, Sr.
11. Quando ficou claro que não havia disputas fátuais entre as partes, mas apenas legais, as partes anunciaram que não havia necessidade de uma audiência probatória. As partes apresentaram uma lista de convenções e acordos e solicitaram que o caso fosse preparado para a submissão de resumos escritos - e isso foi feito.

Na lista que apresentaram, a disputa entre as partes foi resumida da seguinte forma: