Processo Civil (Tel Aviv) 72240-05-24 Shalev Elhaik vs. Prosper Ben Shitrit - parte 4

A isso, o advogado dos autores respondeu:

"Ok."

1. À luz dessa correspondência entre as partes datada de 3 de junho de 2021, não há disputa de que, pelo menos no dia da assinatura do formulário solicitando os serviços de corretora, os autores tomaram conhecimento do interesse pessoal do réu 3 e os advogados dos autores confirmaram isso.  Além disso, pode-se aprender pela linguagem da declaração do réu 3 que não é impossível que os autores tenham conhecimento do interesse pessoal do réu 3 já na primeira conversa telefônica entre as partes.
2. A Seção 10 da Lei dos Corretores não prescreve a obrigação de que a divulgação do interesse pessoal seja feita por escrito no formulário de ordem de corretagem, mas sim foca na exigência substantiva de que o cliente dê seu consentimento explícito por escrito para continuar a atividade de corretagem apesar da existência do interesse pessoal, condição que foi cumprida no caso que perante mim.  Portanto, rejeito os argumentos dos autores sobre a violação da seção 10 da Lei dos Corretores pelo réu 3.
3. Outra questão que deve ser abordada é se o réu 3 tinha direito a exigir taxas de corretagem, levando em conta a seção 25T(b)(3) da Lei de Aluguel e Empréstimo, que determina que o inquilino não arcará diretamente com os pagamentos que o proprietário deve a terceiros, incluindo taxas de corretagem ao corretor, caso o corretor tenha agido em nome do proprietário.
4. A proibição estabelecida na lei se aplica apenas quando o proprietário repassa sua própria dívida ao inquilino (pagamento "sobre o local do senhorio").  Quando o inquilino assina um contrato de corretagem independente e separado com o corretor, trata-se de uma obrigação independente que não se enquadra no escopo da proibição da lei.
5. Neste caso, os autores já sabiam antes mesmo de chegarem ao apartamento que o anúncio havia sido publicado pelo réu 3 como intermediário.  Os autores assinaram um formulário ordenando os serviços da corretora de forma independente e voluntária, no qual se comprometeram a pagar à ré 3 a quantia de ILS 10.000 pelos serviços dela.  Não há contestação de que essa é uma obrigação independente e não uma obrigação que os réus 1 e 2 assumiram em relação ao réu 3.
6. As alegações dos autores sobre a falta de divulgação do interesse pessoal do corretor na execução da transação foram examinadas e discutidas acima no âmbito da discussão sobre a violação do artigo 10 da Lei dos Corretores de Imóveis.  Nesse contexto, deve-se notar que ambas as provas apresentadas mostram que, no mínimo, os autores sabiam da existência do interesse pessoal do réu 3 no dia da assinatura do formulário de pedido de corretagem, em 3 de junho de 2021, ou seja, cerca de três dias antes da data da assinatura efetiva do contrato de aluguel.
7. Portanto, na medida em que os autores buscavam se retirar do engajamento em vista dessas circunstâncias que chegaram ao seu conhecimento, tiveram a oportunidade de fazê-lo, mas se abstiveram e concluíram a transação sabendo e concordando, por escrito e por meio de seus advogados, a existência do interesse pessoal do réu 3.
8. À luz do exposto, o resultado necessário é que a cobrança das taxas de corretagem em nome do réu 3 é, de fato, uma cobrança legal e as reivindicações dos autores nesse contexto devem ser rejeitadas.

• Valor do Depósito

1. Os autores forneceram a quantia de ILS 30.000 em dinheiro como depósito aos proprietários, e os réus recusaram-se a devolvê-la, o que deveria ser considerado o principal motivo para o processo judicial.  Não aceito o argumento dos réus de que eles detêm o depósito legalmente e têm direito a reembolsá-lo, já que o total das dívidas e danos causados pelos autores excede o valor do depósito.
2. Dada minha determinação de que não havia base para o aviso de rescisão do contrato por parte dos réus e que eles foram os que violaram o contrato de locação, também não havia onde guardar o valor total do depósito, e era correto devolvê-lo.
3. Após analisar os argumentos de ambas as partes, estou convencido de que a quantia de ILS 3.000 deve ser deduzida por 9 dias que não foram pagos em maio, de modo que a quantia de ILS 27.000 deveria ter sido reembolsada já em junho de 2022.
4. Portanto, minha conclusão é que os autores devem receber o depósito no valor de ILS 27.000 mais vinculação e juros, conforme exigido por lei, de junho de 2022 até a data desta decisão.

1. Pagamento por intervalos de aluguel

1. Os réus exigiram o pagamento no valor de ILS 7.000 pela diferença de tempo entre 15 de maio de 2022, data do despejo efetivo do imóvel arrendado pelos autores, e 6 de junho de 2022, data contratual do fim do primeiro ano do contrato.  Os réus alegaram que os autores violaram o acordo ao desocupar o apartamento mais cedo e não pagar aluguel por esse período.
2. Dado que a determinação de que o aviso de despejo dado pelos proprietários foi ilegal, não considero os autores responsáveis por essas três semanas, que constituíram um despejo antes da data indicada no contrato de locação.
3. Como é bem sabido, e como os autores testemunharam, havia escassez de apartamentos para aluguel na área onde o apartamento está localizado, e aceito a versão deles de que, quando encontraram um apartamento alternativo, alugaram imediatamente.  E na medida em que houve falta de sobreposição nas datas, não considero que os autores sejam obrigados a esse respeito.

1. A Remuneração Adequada

E.1.  A reivindicação dos autores por diferenças de aluguel (para o novo apartamento)

1. Não aceito a reivindicação dos autores sobre diferenças de aluguel pelo novo apartamento que alugaram.  Como os autores alugaram um apartamento maior (5 cômodos em vez de 4, além de uma área de 130 metros quadrados em vez de 90 metros quadrados), é natural que custe mais.
2. Compensar os autores pela taxa do aluguel integral pago pelo novo apartamento que escolheram colocar os autores em melhor posição do que estariam se o contrato estivesse em vigor, o que constitui enriquecimento ilegal às custas dos réus, e não há espaço para isso (e veja neste contexto: Processo Civil (Distrito Central) 48179-09-19 Toy Store em Tax Appeal v.  D.N.  Dan Propriedades em Apelação Tributária .( (17.01.2025)

E.2.  Compensação dos Autores pela Violação do Contrato de Arrendamento

55. Os autores tinham o direito de exercer dois períodos de opção de um ano cada, de modo que, se tivessem exercido esse direito, poderiam ter morado no apartamento por mais 24 meses de aluguel.

1. A compensação devida aos autores pelo pagamento do aluguel alternativo é expressa na diferença entre o valor que foram obrigados a pagar pelo contrato e o valor que foram obrigados a pagar pelo imóvel alternativo que alugaram, com base na suposição de que o pagamento pago pelo aluguel do imóvel alternativo reflete o aluguel adequado para um imóvel semelhante ao imóvel arrendado que está sujeito à ação (e veja, neste contexto: Civil Appeal Authority 4982/16 Hacohen Harel v.  Nissan Eli (7 de março de 2017)).
2. Após a violação do acordo pelos réus 1 e 2, os autores optaram por alugar um apartamento que não é idêntico em natureza e tamanho ao apartamento objeto da declaração de reivindicação, pagando um aluguel mensal de aproximadamente ILS 14.500 por ele.  Como declarado, a melhoria nas condições habitacionais dos autores deve ser levada em conta e um determinado valor deve ser reduzido em relação a isso.

58. Além disso, nenhuma opinião do avaliador foi apresentada neste caso para provar um aumento real no preço do aluguel devido ao qual os autores perderam, e, portanto, não concedo compensação por um pagamento maior pelo novo apartamento.
59. Nas circunstâncias do caso diante de mim, considero apropriado determinar que o valor do aluguel de um imóvel alternativo que seja semelhante em suas características ao apartamento objeto da declaração de reivindicação é de ILS 11.500 por mês, que é o valor determinado no contrato com os novos inquilinos em relação a esse apartamento. De acordo com o contrato de locação entre as partes, os autores tinham direito de exercer o período de opção e continuar a residir no imóvel arrendado pelo valor mensal de ILS 10.500 por mês no primeiro ano e depois ILS 11.025 no segundo ano.  Portanto, o prejuízo causado aos autores devido à necessidade de moradia temporária durante o período de violação da opção é de aproximadamente ILS 17.700.

E.3.  Compensação Geral e Angústia Mental

1. Aceito a alegação dos autores de que eles passaram por grande angústia mental no aviso de despejo, que foi concedido cerca de oito meses após a data em que se mudaram para o apartamento, por desejo de pagar três anos de aluguel.  A autora estava grávida e escolheu um local próximo à casa dos pais.  Também levei em consideração que, se eles não tivessem sido sujeitos à pressão do tempo e às circunstâncias do caso, teriam escolhido alugar um apartamento de 4 cômodos, e não um apartamento de 5 cômodos, pois ele era realmente alugado.
2. Também aceito o argumento de que mudar durante a gravidez, com tudo o que isso implica, constituiu um incômodo que poderia ter sido evitado, especialmente porque não havia razão legal para concluir o acordo.  Concedo uma compensação geral pelo sofrimento mental no valor de ILS 20.000, que também inclui as despesas auxiliares envolvidas na mudança, incluindo transporte, embalagem, corretagem de móveis, etc.

 Conclusão

62. Em vista do exposto, a reivindicação deve ser aceita em parte para que os réus 1 e 2 paguem aos autores as quantias especificadas abaixo:
63. Para a devolução do depósito: uma quantia de ILS 27.000 mais vinculação e juros exigidos por lei de junho de 2022 até hoje.
64. Compensação pelo pagamento de aluguel alternativo: ILS 17.700.

• Compensação por sofrimento emocional e despesas de mudança: ILS 20.000.

63. Quanto à questão das despesas, além do que disse acima, considerei apropriado conceder despesas à dívida dos réus 1 e 2 no total de ILS 15.000, e os réus arcarão com a taxa paga.
64. Os valores mencionados serão pagos em até 45 dias.

Concedido hoje, 2 Av 5786, 16 de julho de 2026, na ausência das partes.