0 Discussão e Decisão
- A questão da violação e a interpretação da cláusula 9 do contrato de locação
- A principal questão neste processo é se os réus tinham direito a exigir o despejo do imóvel arrendado após o fim do primeiro ano de locação, e como a cláusula 9 do contrato deve ser interpretada. A Seção 9 do contrato de locação afirma que "não obstante o exposto, se os proprietários desejarem vender o imóvel arrendado, o inquilino não terá a opção de estender o período do arrendamento."
- Não aceito o argumento dos réus de que qualquer "desejo" subjetivo, que não se baseie em qualquer tentativa prática de vender o imóvel arrendado, pode constituir uma obstrução dos termos da opção existentes no acordo. Tal interpretação constitui uma falta de boa-fé que não pode ser tolerada.
- As convenções básicas da lei são que qualquer direito derivado de um arrendamento, incluindo o direito de cancelar ou rescindir a relação contratual, deve ser exercido de maneira aceitável e de boa-fé, tanto em virtude do artigo 39 da Lei dos Contratos (Parte Geral), 5733-1973, quanto em virtude do artigo 4 da Lei de Aluguel e Empréstimos, 5731-1971 (doravante: a "Lei de Aluguel e Empréstimo"). Na ausência de uma intenção genuína de vender, e como nenhuma ação real foi tomada para concretizar esse fundamento, o exercício do direito de cancelamento se desvia do propósito para o qual foi concedido e, portanto, constitui um abuso do direito contratual e contradiz o dever de justiça e honestidade imposto às partes.
- Neste caso, o réu testemunhou durante o período pré-julgamento que os réus tiveram a ideia de se mudar para moradias protegidas, mas, como ficou claro no processo probatório, os réus estavam morando no mesmo apartamento residencial localizado em Azori Chen, e que o imóvel alugado que está sob este processo é um apartamento de investimento que ainda é alugado até hoje. Durante a audiência e também na pré-julgamento, ficou claro que, na prática, os réus não tomaram nenhuma ação real que pudesse testemunhar sua intenção de vender o apartamento. Além disso, os autores alugaram o apartamento para novos inquilinos cerca de três meses após a data do despejo pelo autor, a um preço superior ao valor do aluguel que os autores teriam pago se tivessem continuado morando no apartamento.
- Portanto, aceito o argumento dos autores de que não só é impróprio interpretar o acordo como dando aos réus a opção apenas de dizer que pretendem vender sem realmente pretender, mas neste caso também não houve um desejo real por parte dos réus de vender.
- Portanto, determino que o aviso de rescisão do acordo enviado pelos réus 1 e 2 foi ilegal. Como resultado, os réus 1 e 2 foram os que violaram o acordo.
- Exigência de Pagamento de Taxas de Corretagem
- Não há disputa de que, em 3 de junho de 2021, o réu 3 assinou um contrato de corretagem com os autores e cobrou uma taxa de corretagem de ILS 10.000. Também não há disputa de que a ré 3 é filha dos réus 1 e 2 e que ela recebeu o consentimento deles e agiu em nome deles, como proprietária da propriedade.
- A ré 3 testemunhou que trabalhou no ramo imobiliário por 13 anos e que possui uma licença ativa de corretora, mas nos últimos oito anos sua principal ocupação tem sido treinadora física.
- O réu 3 atuou como intermediário na transação de aluguel de apartamentos que é objeto do processo. Os autores alegam que ela se apresentou como corretora de imóveis e cuidou do aluguel do apartamento. O réu 3 também exigiu e recebeu uma taxa de corretagem de ILS 10.000 dos autores.
- Os autores alegam que a ré 3 não revelou sua ligação familiar aos proprietários no momento da assinatura do formulário de corretagem, e que isso só foi revelado depois que a autora assinou o formulário e depois de considerar o imóvel alugado adequado para suas necessidades. Após seus argumentos sobre essa questão, os autores apresentaram uma queixa contra o réu 3 na Associação de Corretores de Imóveis, alegando violação da Lei dos Corretores de Imóveis, mas essa foi rejeitada. Por outro lado, os réus alegam que o réu 3 esclareceu a relação familiar na primeira conversa telefônica entre as partes em 1º de junho de 2021, e também o fez por escrito por correspondência com o advogado dos autores em 3 de junho de 2021 (data da assinatura do formulário de corretagem), conforme exigido pela Lei dos Corretores.
- A principal questão que deve ser respondida nesta questão é se o réu 3 violou a seção 10 da Lei de Corretores de Imóveis, 5756-1996 (doravante: "a Lei dos Corretores de Imóveis"), segundo a qual um corretor de imóveis não intermediará uma transação imobiliária se tiver interesse pessoal no imóvel ou na transação, a menos que tenha divulgado ao cliente seu interesse pessoal conforme mencionado acima e recebido o consentimento por escrito do cliente para isso.
- Inicialmente, devo observar que não me sinto confortável com a conduta da ré 3 no contexto de seu papel como mediadora no caso diante de nós. Um corretor que cobra uma taxa de corretagem de seu cliente tem um dever de confiança, justiça e maior divulgação. No presente caso, está claro que não é desejável que a transação de corretagem tenha sido feita quando o réu 3 estava, prima facie, em um conflito de interesses material. Além disso, não há disputa de que a ré 3 não atua mais em corretagem imobiliária há muitos anos, e que a fatura entregue aos autores (se é que foi dada) foi gasta no exercício de sua profissão como treinadora esportiva - e não como corretora de imóveis.
- No entanto, acredito que, em nosso caso, o requisito por escrito foi realmente cumprido de acordo com o que está estabelecido na seção 10 da Lei dos Corretores, à luz da correspondência entre o advogado dos autores e o réu datada de 3 de junho de 2021. No âmbito desta correspondência, o réu 3 escreveu a seguinte mensagem ao advogado dos autores:
"Oi Ofer, de fato, como contei quando nos conhecemos, e o anúncio de onde eles tocaram também é um anúncio de corretora, expliquei naquele momento que, embora seja o apartamento dos meus pais, eu estou intermediando o negócio. Não vou conseguir fazer desconto e, claro, eles vão pagar uma fatura e, se você quiser que esteja no seu nome para ser creditado, claro que é divertido."