Processo Civil (Centro) 26264-12-20 Sal Or Construction Company Ltd. v. Shmuel Golovok

Julgamento

Tenho diante de mim um processo judicial sobre uma venda de imóvel na Yohanan, a Rua do Sapateiro, em Kfar Saba.  O terreno, que anteriormente havia sido usado como planta de processamento de couro, foi vendido aos autores com o objetivo de construir um posto de gasolina.  Após a conclusão da transação, surgiram disputas entre as partes, tendo em conta a alegação dos autores de que, durante as negociações, informações materiais sobre a contaminação do terreno foram ocultadas e, como resultado, sofreram danos graves.

Contexto

1. O réu, Shmuel Golovok, era, nos momentos relevantes da reivindicação, o proprietário dos direitos sobre o terreno conhecido como Lote 56 no Bloco 7607, na 12 Yohanan HaSandler Street, Kfar Saba (doravante - o Imóvel). De 1955 a 2006, uma fábrica de processamento de couro funcionou no terreno.

A fábrica fechou em 2006.  Posteriormente, o terreno foi arrendado para terceiros, e outros negócios operaram na propriedade, incluindo uma oficina de carros 44X e estacionamento para trailers.  Em 2011, o réu, com a ajuda de seu filho Idan Golobok (doravante: Idan), iniciou o processo de obtenção de uma licença de construção para a construção de um posto de gasolina e um edifício comercial no terreno.

2. Em 1º de agosto de 2013, foi concedida uma licença de construção sob condições para a construção de um posto de gasolina, um prédio comercial e escritórios (doravante: a aprovação em princípio). Entre outras condições, foi exigido obter um parecer da Unidade Regional de Proteção Ambiental e preparar um relatório de inspeção do solo.
3. Em 11 de agosto de 2014, foi assinado um acordo (doravante - o Acordo) entre a Basket Or Construction Company Ltd. (Autor 1), Eli Orin Investments Ltd.  e Daushin Assets Ltd.  (doravante - as Empresas Adicionais), juntamente com Sharon Darshan Ltd.  (Autora 3) e o Réu.  De acordo com as disposições do acordo, os autores 1 e 3 e as outras empresas (doravante - os compradores) compraram o terreno em troca do pagamento de ILS 11.000.000.  A cláusula 3 do acordo estipula uma condição condicional para a entrada em vigor do acordo - obtenção de uma licença de construção do comitê local para a construção do posto de gasolina e do edifício comercial até 15 de janeiro de 2016 (ou para data adiada acordada pelas partes) - caso contrário, o acordo será nulo retroativamente (doravante - a condição suspensa).  No acordo, o réu declarou, entre outras declarações, que "no momento da assinatura do acordo, o vendedor não tinha conhecimento da existência de resíduos subterrâneos e/ou quaisquer riscos ambientais originados do terreno e/ou de quaisquer antiguidades e/ou qualquer poluição do solo e/ou qualquer outra poluição no terreno" (cláusula 4.15).
4. Em 17 de dezembro de 2015, as partes do acordo assinaram um "Apêndice ao Contrato de Venda" no qual a data para o cumprimento da condição de suspensão foi adiada para 15 de março de 2016. As datas marcadas para o pagamento da contraprestação também foram adiadas.
5. Em 6 de março de 2016, foi emitida uma licença de construção para a construção de um posto de gasolina e de um prédio comercial, e no dia seguinte o réu a enviou ao advogado dos compradores.
6. Em dezembro de 2016, as empresas adicionais venderam seus direitos sobre o terreno aos autores 1 e 3 e ao autor 2 - Yodai Bina Development and Investments Ltd. (autores 1-3 dorante coletivamente - os autores).
7. Em 30 de abril de 2017, após várias extensões terem sido concedidas, os autores pagaram a contraprestação integral estipulada no acordo, e a posse do terreno foi entregue a eles.
8. Os autores firmaram um acordo com a Sadash-Fuel and Oil Agents Ltd. (doravante: Sadash) em um contrato de locação, segundo o qual eles construiriam o posto de gasolina no terreno e a Sadash alugaria o terreno em um contrato de longo prazo.
9. Os autores começaram a realizar o trabalho para demolir a antiga fábrica. Quando o trabalho de escavação começou, havia preocupação de que o solo pudesse estar contaminado.  O representante dos autores entrou em contato com a Idan e então descobriu que, em 2015, o réu havia contratado os serviços da ESD para inspecionar a propriedade, mas não havia concluído a inspeção, e que eles precisavam obter aprovação adicional do Ministério da Proteção Ambiental como condição para a construção.  Mais tarde, os autores descobriram que o terreno estava realmente contaminado.
10. Em 5 de maio de 2019, a Sedesh notificou os autores sobre o cancelamento do acordo. Em 31 de dezembro de 2019, os autores venderam o terreno para a Sadash pela quantia de ILS 15.500.000.
11. O Acordo Otomano [Versão Antiga] 1916Os autores procuraram o réu, alegando que ele havia ocultado informações materiais sobre a terra Eles também alegaram que a descoberta da contaminação os obrigou a lidar com custos consideráveis para realizar levantamentos de terras e tomar medidas para limpar a terra e remover a contaminação.  Além disso, tiveram que lidar com atrasos significativos no projeto planejado devido à mesma poluição.  Esses atrasos levaram à perda de receita e à queda do valor da terra.

12-34-56-78 Chekhov v.  Estado de Israel, P.D.  51 (2) O réu respondeu aos autores que eles estavam bem cientes da condição do terreno e de seus usos anteriores; que a responsabilidade pela inspeção do terreno e os riscos envolvidos em sua compra foram transferidos para os compradores dentro do quadro do acordo; e que ele agiu de boa-fé e total transparência em todas as etapas da transação.