No contexto das alegações dos autores sobre danos pesados causados a eles, e no contexto dessas disputas, a ação que perante mim foi apresentada.
Resumo dos argumentos dos autores
- Como parte do acordo, o réu declarou que não tinha conhecimento da contaminação no terreno e comprometeu-se a apresentar uma licença de construção. Ficou claro para eles que, ao receber a licença, seria possível construir no terreno e não haveria necessidade de testes adicionais relacionados à possível contaminação do terreno.
- Em março de 2015, o réu apresentou ao Ministério da Proteção Ambiental um plano de amostragem da empresa ESD. O réu comprometeu-se ao Ministério do Meio Ambiente a que o levantamento do terreno seria concluído após a demolição da usina. O réu não revelou aos autores sobre o plano de amostragem ou seu compromisso.
- O réu apresentou a permissão de construção sem mencionar o fato de que a questão da contaminação do terreno ainda não havia sido concluída. A forma como a permissão foi apresentada levou-os a acreditar que a condição condicional havia sido cumprida e que o terreno estava limpo.
- Em 5 de julho de 2017, os autores assinaram um contrato de locação e operação com a Sadash, no qual se comprometeram a construir um posto de gasolina em até 24 meses. Sedesh deveria pagar um aluguel anual de ILS 1.000.000, além de uma subvenção única de ILS 1.100.000. Pouco depois, em novembro de 2017, os autores iniciaram trabalhos de demolição e escavação no terreno, e então um cheiro terrível surgiu do solo. Após a descoberta da contaminação, os autores foram obrigados a contratar os serviços da Green Wave Environmental Protection Company Ltd. (doravante: Green Wave Company) para concluir os testes e fazer o levantamento do solo.
- A Green Wave Company foi obrigada a fazer emendas e complementos aos requisitos do Ministério da Proteção Ambiental, incluindo a adição de pontos de amostragem. Em fevereiro de 2018, a Green Wave completou os requisitos do ministério e submeteu um plano de amostragem. Após uma série de levantamentos e testes, incluindo um levantamento suplementar em 9 de agosto de 2018 e outro em 24 de janeiro de 2019, a extensão da contaminação ficou clara. Um relatório final de conclusão foi submetido em 20 de fevereiro de 2019, seguido por um plano de escavação em 31 de março de 2019.
- A descoberta da contaminação apresentou aos autores uma série de obstáculos e falhas, incluindo exigências regulatórias rigorosas das autoridades, a obrigação de realizar levantamentos abrangentes de solo e planos de reabilitação, além de lidar com severas restrições ambientais que os impediram de prosseguir com o projeto conforme planejado. Os autores enfatizam que os custos de restauração do terreno e de lidar com as demandas das autoridades lhes causaram danos econômicos significativos, incluindo investimentos inesperados de grandes somas de dinheiro, atrasos significativos nos cronogramas do projeto e queda no valor do terreno.
- Devido aos procedimentos de construção demorados, a licença original de construção expirou. Os autores foram obrigados a apresentar uma petição administrativa para renovar a permissão, que foi renovada em 25 de novembro de 2019, pagando taxas adicionais por isso.
- Anteriormente, em 5 de maio de 2019, a Sedash anunciou o cancelamento do contrato de locação. Para reduzir os danos causados a eles, em 31 de dezembro de 2019, os autores venderam o terreno para Sadash pelo valor de ILS 15.500.000.
- Os autores alegam que sofreram os seguintes danos:
- A quantia de ILS 4.000.000 (mais IVA) em relação à diferença entre o valor do terreno baseado no contrato de arrendamento com a Sedash e o valor pelo qual os autores foram obrigados a vender a terra para a Sedash após o cancelamento do contrato de arrendamento.
- Honorários advocatícios no valor de ILS 55.842 devido à necessidade de renovar a licença de construção do terreno.
- Indenizações por despesas de financiamento relativas ao projeto no valor de ILS 732.446 (mais IVA).
- Danos adicionais no valor acumulado de aproximadamente ILS 400.000 (mais IVA) devido a juros, honorários, consultores ambientais, perfuração no solo e o fato de que a fortuna dos autores estava "presa" nessa transação e eles não podiam usá-la para benefício de outras transações.
- Os autores fixaram o valor da reivindicação para fins de honorários em ILS 5.182.560.
Resumo dos argumentos do réu
- O processo não tem base factual e legal e constitui uma tentativa de enriquecer ilegalmente a suas custas, já que ele não violou nenhuma obrigação ou injustiça contra os autores. A essência da transação entre as partes era a venda do terreno como está (TAL ESTÁ), sujeito a condições de suspensão e à declaração dele de que, no momento da assinatura do contrato de venda, ele não sabia da existência de contaminação no terreno.
- O acordo foi assinado após negociações conduzidas de boa-fé e total transparência, e incluiu um arranjo claro dos direitos e obrigações das partes. Todas as declarações feitas aos compradores antes e durante a assinatura do contrato foram corretas, fundamentadas e confiáveis, baseadas em testes realizados ao longo dos anos pelas autoridades que descartaram a possibilidade de contaminação. Os compradores conheciam a história do uso da terra e o fato de que havia uma fábrica de processamento de couro operando ali no passado.
- Em sua declaração na cláusula 4.15 do acordo de que ele não tinha conhecimento de qualquer contaminação na terra, não há obrigação abrangente de que realmente não há contaminação na terra. Esta seção tem como objetivo refletir as informações que ele sabia apenas no momento da assinatura. Não há obrigação no acordo sobre o estado do terreno nem obrigação de arcar com o custo da limpeza caso seja descoberta contaminação nela. De acordo com as disposições do contrato, a responsabilidade pelos testes de solo, bem como pelos riscos relacionados à sua condição, recaiu exclusivamente sobre os compradores, e o réu não assumiu responsabilidade por quaisquer danos ou riscos descobertos no futuro. Os compradores, que são empresas comerciais experientes, assumiram um risco calculado como parte da transação.
- De qualquer forma, os autores não sofreram danos, pois compraram a terra no valor de ILS 11.000.000 e a venderam em pouco tempo, sem realizar trabalhos significativos, no valor de ILS 15.500.000 e com um lucro considerável. O cancelamento do contrato de locação com Sadash não foi causado por contaminação, mas sim pela conduta dos autores, que não iniciaram a construção e optaram por alugar o terreno para terceiros.
- Não há rivalidade entre ele e o autor nº 2, Yevedei Bina Development and Investments Ltd., já que não é parte do acordo e ele não negociou com ela. Não há fundamento na reivindicação dos autores de ceder o direito sobre ele, já que os compradores não sofreram nenhum dano. Além disso, a suposta cessão do direito foi feita muito depois que as empresas adicionais já haviam vendido todos os seus direitos, de modo que, no momento da cessão, elas não tinham nenhum direito sob o controle.
- Os autores agiram de maneira pouco profissional, adiaram a promoção do projeto por motivos não relacionados a ele e não agiram para reduzir os danos. Os autores são os únicos responsáveis pelos atrasos na construção e pelo cancelamento do contrato de locação. As alegações dos autores sobre os custos de limpeza do terreno e a diminuição do valor do terreno não são sustentadas por evidências suficientes e constituem uma tentativa de aumentar o alcance do dano para obter uma compensação injustificada. A maior parte da suposta poluição estava localizada fora da área do terreno e, como resultado, a conexão causal entre a suposta poluição e os danos foi cortada.
- Os compradores sabiam da condição do terreno e da necessidade de realizar um levantamento topográfico. Como empresas empreendedoras e contratantes, elas conheciam muito bem a importância dos requisitos ambientais. Portanto, as alegações dos autores sobre engano, ocultação, deturpação e negligência devem ser rejeitadas.
- Os autores não fizeram nada para promover a construção no terreno, mas concentraram-se em vendê-lo com lucro. O processo foi movido de má-fé e numa tentativa de enriquecer ilegalmente.
Discussão e conclusões
- Alguns anos após o fechamento da fábrica, o réu decidiu vender seus direitos sobre a terra. Idan foi quem cuidou da venda para ele. Em 2013, foi concedida uma permissão condicional para a construção de um posto de gasolina e de um prédio comercial no terreno, e a Idan negociou com várias partes interessadas em comprar o terreno. Um deles era Lior Chen, acionista das outras empresas. A questão da possível contaminação da terra surgiu durante as negociações. Como será detalhado abaixo, o acordo não contém disposições claras caso seja descoberta contaminação no terreno, daí a disputa entre as partes.
- As perguntas que preciso decidir são as seguintes:
- O réu violou sua obrigação no acordo?
- Se os autores sofreram danos, qual é a taxa e se os autores agiram para reduzir o dano.
- Existe uma conexão causal entre a violação e o dano?
As disposições do acordo e o dever de divulgação
- Na cláusula 3 do acordo, as partes estabelecem uma condição de suspensão para que o contrato entre em vigor: "Uma condição de suspensão para a entrada em vigor do contrato é o recebimento de uma licença de construção do comitê local para a construção do posto de gasolina e da estrutura comercial até 15 de janeiro de 2016 (ou até uma data adiada a ser acordada pelas partes), caso contrário, o acordo será nulo retroativamente."
- Segundo o réu, ele não concordou em assumir a responsabilidade pela contaminação do terreno e, portanto, declarou que não tinha conhecimento da existência de resíduos subterrâneos ou contaminação no solo. Segundo ele, o sistema de esgoto do terreno era fechado e de concreto, e durante o período de trabalho da usina, foram realizados testes rotineiros e rotineiros para verificar contaminantes que apresentassem resultados normais, e, portanto, ele não tinha base para suspeitar da existência de contaminação no solo (parágrafo 28 da declaração de defesa alterada). Idan acrescentou, a esse respeito, que inspeções rotineiras conduzidas pela Unidade de Proteção Ambiental para verificar a presença de poluentes produziram resultados adequados (parágrafo 41 de sua declaração juramentada). A alegação do réu de que ele não sabia da existência de contaminação no terreno no momento da assinatura do acordo não foi contradita em seu interrogatório, e os autores nos resumos não alegam o contrário. Também não afirmam que o réu os induziu em erro nessa representação.
- O réu argumenta ainda que a cláusula 4.15 mencionada reflete uma divisão de riscos entre as partes em relação à possibilidade de que no futuro seja descoberta contaminação no terreno, e no âmbito da qual o risco total de descoberta de contaminação é imposto a elas. Portanto, o único risco que ele assumiu foi o relacionado à sua declaração de que não tinha conhecimento de qualquer contaminação no solo. Segundo ele, como não foi provado que ele fez uma falsa representação aos autores em conexão com suas declarações no acordo, a ação deve ser rejeitada.
Rejeito esse argumento;