Como parte da divisão contratual dos riscos entre as partes, os compradores realmente assumiram o risco de descobrir contaminação no terreno, mas também sabiam que seria realizado um levantamento do solo que poderia apresentar um quadro mais preciso, embora não completo, do estado do terreno. O réu foi quem assumiu o risco de que o acordo não entrasse em vigor caso não cumprisse nenhuma das condições da aprovação em princípio.
Embora o réu não tenha se comprometido a arcar com as consequências da descoberta da contaminação do terreno, comprometeu-se a cumprir as condições estabelecidas na aprovação em princípio, e somente após sua conclusão o acordo entraria em vigor. Uma das condições estabelecidas nele é obter a opinião da Unidade Regional de Proteção Ambiental.
Essas condições não eram apenas uma exigência formal. O terreno foi usado no passado como planta de processamento de couro, uma atividade com alto potencial de poluição do solo, e o objetivo solicitado era a construção de um posto de gasolina, que também é um uso ambientalmente sensível. Um levantamento de solo e um parecer ambiental têm como objetivo fornecer um quadro verdadeiro da extensão da poluição existente, se houver, e permitir o planejamento adequado de soluções de reabilitação, se necessário. Isso é ainda mais reforçado à luz da demanda da Unidade Regional de Proteção Ambiental de 27 de abril de 2015, que determinou que "novas construções no lote não devem começar até a conclusão do levantamento do terreno e a aprovação do Ministério da Proteção Ambiental, que não há requisitos adicionais relacionados à contaminação do terreno no lote." Isso é especialmente verdadeiro quando, como será detalhado a seguir, o processo de obtenção da aprovação do Ministério da Proteção Ambiental é um processo longo e demorado.
De acordo com a disposição da cláusula 3 do acordo, o réu comprometeu-se a "agir de forma contínua e com a devida diligência para cumprir todas as condições especificadas na aprovação em princípio". A condição para receber o parecer da Unidade Regional de Proteção Ambiental é uma dessas condições. Se essa condição não for devidamente cumprida, significa que os autores receberam uma propriedade diferente daquela acordada e que foram privados do direito de firmar o acordo após a realização de uma pesquisa ambiental, caso em que a "imagem do terreno" fica mais clara, assim como as ações a serem tomadas no caso de terras contaminadas.
- Em resumo, como parte do acordo, o réu comprometeu-se a agir para garantir que todas as condições da aprovação em princípio sejam cumpridas. Uma dessas condições é a aceitação da opinião. Portanto, é necessário examinar se o réu cumpriu esse compromisso.
A Conduta do Réu
- Após assinar o acordo, o réu agiu para cumprir as condições da aprovação em princípio. Em 12 de março de 2015, a ESD submeteu o levantamento de terras ao Ministério da Proteção Ambiental. Na seção 5 do levantamento - o plano de amostragem - foi determinado que os testes de solo não seriam realizados na área da própria fábrica, que é usada para armazenamento, e nas áreas onde um negócio ativo é conduzido, e que "a investigação do terreno será realizada após a remoção de uma estrutura superior existente. O mencionado foi em coordenação com o Sr. Oren Tavor, uma unidade regional de proteção ambiental." Cerca de um mês depois, em 27 de abril de 2015, o Sr. Oren Tavor informou ao Departamento de Licenciamento de Construção do Município de Kfar Saba que não havia impedimento para aprovar a licença de construção, sujeita a várias condições. Um deles, relacionado ao nosso caso, afirma que não é possível iniciar novas construções no lote "antes da conclusão do levantamento do terreno e do recebimento da aprovação do Ministério da Proteção Ambiental de que não há requisitos adicionais sobre a contaminação do terreno no " Uma cópia dessa carta foi enviada ao réu. Idan confirmou em seu depoimento que havia coordenado com Oren Tavor que a investigação do terreno sob o prédio da fábrica seria realizada apenas após a demolição da estrutura, mas afirmou não se lembrar de ter recebido a carta de 27 de abril de 2015 (p. 153 da ata de 18 de novembro de 2024).
Vale ressaltar que não estou convencido de que a carta não tenha chegado ao réu e, mesmo que fosse nesta versão, basta que Idan tenha participado das investigações ao Sr. Oren Tavor e tenha conhecimento da existência do acordo segundo o qual adiaria a execução dos testes de amostragem de solo na área da fábrica até após a demolição da fábrica, requisitos exigidos como parte do levantamento do terreno que o réu comprometeu-se a concluir.